Tuż przed świętami wskaźnik, od którego uzależnione jest oprocentowanie „frankowych” hipotek, przekroczył 0,5 proc. Po raz ostatni na takim poziomie stawka referencyjna znajdowała się 14 lat wcześniej. Przestrzeń dzieląca raty kredytów złotowych i CHF z epoki pierwszej mieszkaniowej hossy znowu zaczyna się zwiększać.
„Wskaźnik wyznaczający oprocentowanie większości ‘frankowych’ kredytów hipotecznych był zbliżony do zera lub poniżej tej granicy od ponad 11 lat. Teraz rozpoczyna się nowy rozdział – SARON będzie zdecydowanie dodatni” – tak pisaliśmy na łamach Bankier.pl pod koniec października 2022 r., odnotowując przekroczenie przez SARON 3M poziomu zero procent.
Tuż przed świętami Bożego Narodzenia wskaźnik będący następcą LIBOR 3M CHF przekroczył kolejny symboliczny próg – 0,5 proc. „Doszusował” tym samym do poziomu wyznaczonego we wrześniu jako docelowy (tzw. policy rate) przez Szwajcarski Bank Narodowy.
Przypomnijmy, że konstrukcja wskaźnika SARON opiera się na składaniu stawek transakcji jednodniowych odnotowanych w przeszłości (dla 3M w okresie trzymiesięcznym). Patrzy on w przeszłość, pokazuje, na jakich warunkach wypożyczano środki na rynku w nieodległym, ale historycznym okienku czasowym. Stąd wynika zarówno opóźnienie jego reakcji na zmianę aktualnej ceny pieniądza, jak i liniowy charakter przyrostu w ostatnich miesiącach (po rozpoczęciu cyklu podwyżek stóp w Szwajcarii). Podobnie działa następca WIBOR – wskaźnik WIRON, o którym stało się głośno ostatnio na polskim rynku.
Nowy etap w historii „frankowych” hipotek przed nami
Poziom 0,5 proc. to tylko przystanek. W grudniu SNB zdecydował się na kolejną podwyżkę głównej stopy polityki monetarnej. Wzrosła ona do 1 proc., co oznacza, że SARON będzie kontynuował wzrost przez kolejne miesiące. W grudniowym komunikacie szwajcarski bank centralny jednocześnie nie wykluczył kontynuacji podwyżek, zwracając uwagę, że poziom inflacji (zaledwie 3,5 proc.) wykracza poza docelowy obszar „średniookresowej stabilności cen”.
Decyzje Szwajcarskiego Banku Narodowego wyznaczają początek nowego etapu w historii kredytów hipotecznych opartych na frankach. Przez ostatnich kilkanaście lat najważniejszy wpływ na bieżące obciążenie kredytobiorców miały losy kursu helweckiej waluty. Stopa procentowa była czynnikiem drugoplanowym (poza przełomem 2014 i 2015 r.). Teraz jednak jej wpływ na raty staje się dostrzegalny.
Kredytobiorcy dostrzegą zmianę
Na łamach Bankier.pl regularnie powracamy do porównania dwóch przykładowych kredytów zaciągniętych w okresie szczytowej popularności „frankowych” hipotek. Dla obu zobowiązań zakładamy 30-letni okres spłaty, początkową kwotę 300 tys. zł, wypłatę w lutym 2008 r., comiesięczną aktualizację wskaźników regulujących oprocentowanie i 1-punktową marżę. Przykładowy kredyt CHF wypłacany był przy kursie 2,25 zł za franka, w symulacji pomijamy spread.
Na wykresie prezentującym porównanie rat modelowych kredytów widać efekty gwałtownych zmian, które rozpoczęły się jesienią 2021 r. Obciążenie kredytobiorcy złotowego poszybowało w górę, by w połowie 2022 r. tylko na chwilę wyprzedzić wysokość raty „frankowca”. Od tego momentu przestrzeń pomiędzy scenariuszami znowu zaczęła się powiększać.
Jeśli do symulacji przyjmiemy kurs franka z końca grudnia 2022 r. oraz odczyt SARON z ostatnich dni roku, to rata w złotych dla modelowego „frankowca” będzie najwyższa od początku spłaty zobowiązania. Wysokość raty we franku szwajcarskim pozostaje jednak bardzo odległa od rekordu. By zbliżyć się do szczytu (odnotowanego w naszym przykładzie w październiku 2008 r.), rata wyrażona w CHF musiałaby wzrosnąć o 50 proc.
Przyjmując, że kurs franka nie ulegnie zmianie przez kolejne miesiące, a wskaźnik SARON dotrze po progu 1 proc. w marcu 2023 r., rata w przykładowym kredycie wzrosłaby o ok. 70 zł. Rata „złotówkowca” w tym czasie pozostanie zapewne stabilna, korzystając z przedłużającej się pauzy w serii podwyżek stóp (lub końca cyklu, w zależności od interpretacji).
Kredytobiorcy w tym czasie będą jednak zapewne znacznie bardziej emocjonować się losami pytania skierowanego do Trybunału Sprawiedliwości UE. Niewykluczone, że odpowiedzi doczeka się wówczas kwestia zasadności roszczeń o wynagrodzenie za korzystanie z kapitału w razie uznania umowy kredytowej za nieważną. 16 lutego 2023 r. opinię w tej sprawie ma wydać rzecznik generalny instytucji, a opinia taka jest zwykle zbieżna z tezami wyroku trybunału.
