Wciąż w większości polskich województw kwoty płacone za grunty rolne rosną w tempie przekraczającym 10 proc. w skali roku – wynika z danych Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa za II poł. 2025 r. Sprawdziliśmy, na jak duże mieszkanie wystarczy przeciętne polskie gospodarstwo rolne.
Ile kosztują grunty rolne?
Najwięcej – przeciętnie już ponad 98 tys. zł/ha – płacono w woj. wielkopolskim, gdzie jednak ceny niemal stanęły w miejscu. W ciągu sześciu miesięcy wzrosły o 0,7 proc. a w ujęciu rocznym o 2,8 proc. Był to jeden ze stabilniejszych, pod względem cen, regionów w kraju. Więcej powodów do optymizmu mieli kupujący grunty rolne w woj. warmińsko-mazurskim, za które płacono przeciętnie o 2,2 proc. mniej niż rok wcześniej – średnio blisko 63,8 tys. zł/ha.
Przejdźmy jednak do wspomnianych galopujących stawek. W większości województw średnie ceny transakcyjne w ujęciu rocznym rosły w dwucyfrowym tempie, przy czym w czterech: mazowieckim, podkarpackim, śląskim i świętokrzyskim zanotowano wzrosty powyżej 20 proc. r/r.
|
Średnie ceny transakcyjne gruntów rolnych – II poł. 2025 |
||
|---|---|---|
|
Województwo |
Średnia cena [w zł/ha] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
dolnośląskie |
59 294 |
+12,8 |
|
kujawsko-pomorskie |
89 438 |
+15,5 |
|
lubelskie |
61 406 |
+5,5 |
|
lubuskie |
45 481 |
+9,6 |
|
łódzkie |
70 873 |
+5,6 |
|
małopolskie |
70 211 |
+18,3 |
|
mazowieckie |
75 642 |
+22,0 |
|
opolskie |
76 214 |
+14,2 |
|
podkarpackie |
51 642 |
+21,8 |
|
podlaskie |
82 280 |
+11,1 |
|
pomorskie |
66 770 |
+7,5 |
|
śląskie |
66 008 |
+23,6 |
|
świętokrzyskie |
61 526 |
+24,1 |
|
warmińsko-mazurskie |
63 781 |
-2,2 |
|
wielkopolskie |
98 062 |
+2,8 |
|
zachodniopomorskie |
43 047 |
+7,6 |
|
Źródło: Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa |
||
Obok Wielkopolski najwięcej za grunty orne płacono w woj. kujawsko-pomorskim, gdzie średnia cena transakcyjna zbliżyła się już do 90 tys. zł/ha i na Podlasiu (średnio 82,3 tys. zł/ha). Tradycyjnie najtaniej – poniżej 50 tys. zł/ha – ziemię pod uprawy można było kupić w woj. zachodniopomorskim (średnio 43 tys. zł/ha) oraz lubuskim (średnio 45,5 tys. zł/ha).
O ile przed rokiem mniej niż 50 tys. zł wystarczało, by w obu województwach kupić hektar najlepszej ziemi klasy I, II lub IIIa, o tyle ostatnie miesięcy przyniosły wyraźne podwyżki. Te sięgnęły 28,7 proc. w woj. mazowieckim, gdzie nominalnie za najlepsze grunty płacono o ponad 20 tys. zł/ha więcej.
Mniej w ujęciu rocznym (-1,5 proc. r/r) kosztowała ziemia zaliczana do najlepszych klas w woj. wielkopolskim. Wciąż jednak hektar takiego gruntu kosztował ponad 115 tys. zł. Próg 100 tys. zł przekroczony został także w woj. podlaskim i po raz pierwszy w woj. kujawsko-pomorskim.
|
Średnie ceny transakcyjne gruntów rolnych poszczególnych klas jakości – II poł. 2025 |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Województwo |
Rodzaj gruntu |
|||||
|
dobry (klasa I, II, IIIa) |
średni (klasa IIIb i IV) |
słaby (klasa V i VI) |
||||
|
Średnia cena [w zł/ha] |
Zmiana r/r [w proc.] |
Średnia cena [w zł/ha] |
Zmiana r/r [w proc.] |
Średnia cena [w zł/ha] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
|
dolnośląskie |
73 600 |
+18,4 |
55 745 |
+9,3 |
49 128 |
+5,9 |
|
kujawsko-pomorskie |
105 607 |
+10,0 |
88 108 |
+15,8 |
62 222 |
+9,7 |
|
lubelskie |
78 656 |
+0,4 |
59 885 |
+4,4 |
45 569 |
+14,1 |
|
lubuskie |
60 000 |
+25,4 |
47 927 |
+11,3 |
42 451 |
+9,3 |
|
łódzkie |
92 500 |
+3,7 |
76 133 |
+6,6 |
59 655 |
+12,2 |
|
małopolskie |
78 727 |
+14,2 |
68 434 |
+30,1 |
42 200 |
+14,7 |
|
mazowieckie |
91 046 |
+28,7 |
80 821 |
+21,2 |
63 274 |
+18,4 |
|
opolskie |
99 667 |
+11,3 |
71 508 |
+13,2 |
53 788 |
+33,5 |
|
podkarpackie |
59 615 |
+16,8 |
50 764 |
+25,0 |
37 103 |
+22,9 |
|
podlaskie |
118 333 |
+15,9 |
89 208 |
+9,3 |
74 681 |
+16,7 |
|
pomorskie |
87 667 |
+20,6 |
68 382 |
+9,7 |
53 714 |
-0,8 |
|
śląskie |
88 800 |
+25,0 |
68 541 |
+26,2 |
44 706 |
+6,8 |
|
świętokrzyskie |
74 039 |
+18,3 |
48 718 |
+9,1 |
36 444 |
+21,8 |
|
warmińsko-mazurskie |
71 353 |
-0,1 |
66 612 |
-3,1 |
53 625 |
-7,6 |
|
wielkopolskie |
115 543 |
-1,5 |
103 083 |
+3,4 |
80 775 |
+19,5 |
|
zachodniopomorskie |
57 500 |
+19,0 |
42 614 |
+6,5 |
35 000 |
+9,4 |
|
Źródło: Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa |
||||||
Średnie ceny transakcyjne gruntów zaliczanych do słabych (V i VI klasa) wahały się od 35 tys. zł/ha na Pomorzu Zachodnim do ponad 80 tys. zł w Wielkopolsce.
Ile kosztuje odrolnienie działki?
Ceny gruntów rolnych, choć w większości województw wciąż galopują, są znacznie niższe od przeciętnych kwot płaconych za działki budowlane. Zgodnie z danymi Bankier.pl udostępnionymi przez Cenatorium, w I kw. 2026 za parcele budowlane płacono od 17 do blisko 29 razy więcej niż za ziemię orną.
Dla przykładu, średnia cena transakcyjna w przypadku działek budowlanych w woj. małopolskim wyniosła 203 zł/mkw., czyli 20,3 zł za ar. Jeden ar ziemi rolnej kosztował tymczasem ok. 702 zł.
Trzeba jednak pamiętać, że przed sprzedażą gruntu ornego trzeba go odrolnić. Koszty takiego przedsięwzięcia w 2026 r. wahają się od 87,4 tys. zł/ha do nawet 437,1 tys. zł/ha. Za każdy odrolniony hektar przez dziesięć lat co roku należy płacić również od 8740 do 43,7 tys. zł.
Nie każdy grunt można odrolnić
Co istotne, nie każdy fragment pola da się odrolnić. Jest to uzależnione od klasy gruntu, lokalizacji i zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku najlepszych gruntów rolnych, a więc najdroższych (klasa I, II i III), zwłaszcza gdy ich powierzchnia przekracza 0,5 ha, wymagana jest zgoda Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.
Zgoda taka nie jest konieczna w przypadku gruntów klasy IV i słabszych. Trzeba jednak pamiętać o zmianach, jakie nastąpią za kilka miesięcy.
Trzeba jednak pamiętać, że po 1 września 2026 r. budowa na terenach rolniczych w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy (tzw. wuzetkę) jest możliwa wyłącznie na tzw. Obszarach Uzupełnienia Zabudowy (OUZ), wyznaczonych w nowych planach ogólnych gmin.
Jak ten nowy zapis prawny działa w praktyce? Jeśli działka leży poza tą strefą, uzyskanie zgody na budowę jest zablokowane, a jej formalne odrolnienie wymaga uchwalenia przez gminę pełnego planu miejscowego (MPZP).
Na jakie mieszkanie wystarczy ojcowizna?
Sprawdźmy zatem na zakup jakiego mieszkania wystarczą środki pozyskane za sprzedaż gruntu rolnego? Z uwagi na wciąż skromniejsze wzrosty cen mieszkań oraz spadki, które miały miejsce na przełomie 2024 i 2025 r. i wspomniany wystrzał cen gruntów rolnych w wielu województwach, statystycznie rolnik sprzedający ojcowiznę może pozwolić sobie na większe mieszkanie niż rok wcześniej.
Za przykład weźmy zatem gospodarstwo o przeciętnej powierzchni notowanej w Polsce, czyli 11,75 ha oraz średnie ceny transakcyjne mieszkań opublikowane przez Narodowy Bank Polski. W przypadku rynku pierwotnego, statystyczny polski rolnik mógłby kupić w stolicy województwa mieszkanie o powierzchni od niespełna 44 mkw. (woj. zachodniopomorskie) do 98 mkw. (woj. kujawsko-pomorskie i wielkopolskie).
Gdyby wziąć pod uwagę wyłącznie średnie ceny transakcyjne notowane w Warszawie, przeciętne polskie gospodarstwo wystarczyłoby na mieszkanie mierzące od ledwie 30 mkw. (woj. zachodniopomorskie) do ponad 68 mkw. (woj. wielkopolskie).
