EKG 2023Rynek mieszkaniowy oczami deweloperów. "Od roku ledwo żyjemy, ale wraca optymizm"

2022 roku był trudny dla rynku mieszkaniowego. Załamanie sprzedaży hipotek doprowadziło do wstrzymania części budów przez deweloperów. To jednak będzie miało swoje echo w przyszłości. O potrzebach, perspektywach i realiach polskiego rynku nieruchomości rozmawiano na panelu "Rynek Mieszkaniowy" podczas 15. Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach.

Choć branża mówi, że dno zostało już uklepane i na rynek wracają kupujący, nowe inwestycje nie są szybko odmrażane, o czym pisaliśmy w artykule pt.: U deweloperów nadal zima bez odwilży. "Nie spieszą się z odmrażaniem inwestycji". Co więcej, nowe regulacje prawne nie przyczynią się do spadku cen mieszkań. Poniżej całość rozmowy, która odbyła się na 15. Europejskim Kongresie Gospodarczym w Katowicach.

Widać odbicie w branży, jest optymizm

Na przełomie III i IV kwartału ubiegłego roku dno jako branża uklepaliśmy i widzimy obecnie ewidentną poprawę. U nas w firmie marzec zaskoczył bardzo pozytywnie, kwiecień jest też dobry. Jest optymizm, idziemy w dobrym kierunku. Jednak na rynku wciąż jest dużo czynników, które utrudniają życie deweloperom. Nie chodzi tylko o wysokie koszty materiałów, bo z tym przedsiębiorcy sobie poradzą - powiedział na początku panelu Michał Sapota, właściciel HREIT SA.

Rynek mieszkaniowy jest rynkiem mocno koniunkturalnym, dlatego też dobrze jest sprawdzić w jakim miejscu cyklu koniunkturalnego w ogóle jesteśmy - zauważył Bogusław Półtorak, prodziekan ds. Kształcenia, profesor Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, Przewodniczący Rady Think Tanku Impakt Dolny Śląsk, Członek Rady Inwestycyjnej Dolnośląskiego Funduszu Rozwoju Sp. z o.o. 

Problem rynku mieszkaniowego w Polsce, to kwestie strony popytowej. Jest potrzeba odblokowania możliwości wejścia na rynek nowych klientów, a indeks INPON potwierdza optymizm w I kwartale tego roku. Wynika to za faktu, że ruszyła akcja kredytowa, a klienci gotówkowi zaakceptowali, że ceny nieruchomości nie spadną. Co więcej, ceny nowych mieszkań w Polsce są jedne z najniższych w Europie (licząc w euro) - dodał Półtorak. 

Nowodworska: Mieszkań w Polsce wciąż brakuje

To, że w Polsce mieszkania budują deweloprzy i sami Polacy nie jest zaskoczeniem. Jak przypomniała Małgorzata Nowodworska, prezeska zarządu oddziału krakowskiego Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) - "w ostatniej dekadzie deweloperzy zbudowali milion mieszkań dla Polaków, a państwo jedynie kilkadziesiąt tysięcy. Własne mieszkanie jest podstawową potrzebą młodych rodzin. Boimy się, że będziemy mieli niedopodaż na rynku, a proces deweloperski to proces długi i skomplikowany". 

Mieszkań w Polsce wciąż brakuje - stwierdziła Nowodworska. Przymonijmy, że wedle ostatniego Narodowego Spisu Powszechnego 2021, na koniec marca 2021 r. w kraju było 1,8 mln niezamieszkałych lokali (11,7 proc. ogółu), z czego 207 tys. tylko w samej Warszawie.

Mniejszy ruch na rynku mieszkaniowym dostrzegają też generalni wykonawcy. "Schłodzenie jest zauważalne, jest mniejsza podaż projektów, mniej zapytań, sporo inwestycji pojawiło się za to w obszarze PRS-owym i ten trend jest zauważalny - mówił Adam Konieczny, dyrektor działu sprzedaży w Pekabex BET SA.

Nowodworska: Chcemy być traktowani w urzędach jak partnerzy 

Deweloperzy chcą być traktowani w urzędach jak partnerzy, a nie jako petenci. Często dużo zależy od interpretacji przepisów przez urzędnika i jego dobrej woli. Na decyzję potrafi się czekać i kilka miesięcy, co przedłuża proces budowy - zaznaczyła Nowodworska.

Kwestie administracyjne są dużym problemem dla deweloperów - choćby nieunormowany status gruntów. „Nie wiadomo, czy podlegają zabudowie i w jakiej formule. A jeśli już wiadomo, to gestorzy mediów nie chcą doprowadzić do działki rury z gazem, kanalizacji” - wyliczał z kolei Michał Sapota.

Nowodworska w dalszej części rozmowy dodała też, że uważa Program "Pierwsze mieszkanie" - pospolicie nazywane kredytem na 2 proc. - za dobry program. Ludzie młodzi mają bardzo duży problem z zakupem mieszkania. 

 Sapota: Nowe przepisy spowodują wzrost cen mieszkań 

Zmiany przepisów spowodują, że będzie znacznie drożej. Większa liczba miejsc parkingowych niejako wymusza budowę parkingów podziemnych, a każdy poziom podziemny zwiększa koszty budowy o kilkanaście procent. Automatycznie, jeżeli na działce zbuduje się mniej mieszkań, bo będzie musiał powstać odpowiedni parking spowoduje to, że ceny nieruchomości wzrosną - przekonywał Sapota.

Wraz z unijnymi przepisami, które wymagają, by do 2050 roku 3 proc. powierzchni miejskiej stanowiły tereny zielone w metropoliach będzie drożej. Tym samym będzie rosłą atrakcyjność mniejszych ośrodków - stwierdził Wojciech Jarczewski, prezes Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

Wzrost cen materiałów jest ciągły. Nie należy się spodziewać, że materiały wymagające do produkcji dużo energii będą tanieć - dodał Wojciech Caruk, prezes PFR Nieruchomości SA.

Nie ma się co spodziewać spektakularnych obniżek obiektów budowlanych - powiedział z kolei Adam Konieczny, dyrektor działu sprzedaży w Pekabex BET SA.

Półtorak: Rynek mieszkaniowy jest silnie zależny od rynku pracy. W Polsce nie ma już pracy dla każdego

Jak zwracał uwagę Wojciech Jarczewski - w Europie się tyle nie buduje. Trzeba by zawiesić lub zlikwidować ETS. Na zachodzie się już nie buduje, bo się to nie opłaca.

W Hiszpanii niegdyś budowano 600 tys mieszkań, teraz buduje się ich rocznie ok. 28 tys. Rynek mieszkaniowy jest silnie zależny od rynku pracy. W Polsce nie ma już pracy dla każdego. Od 1,5 roku w europie i polsce mamy stagflację - stwierdził natomiast Bogusław Półtorak.

W Polsce potrzebujemy stałych i niskich stóp procentowych, by finansować nieruchomości. Co ciekawe, obecnie1/5 umów kredytowych dzisiaj to są Ukraińcy – często o lepszej zdolności kredytowej niż średnia krajowa - dodał Półtorak, powołując się na dane jednego z największych banków w Polsce. 

Na problemy z fiansowaniem inwestycji czy zakupu mieszkań wskazywał też prezes HREIT SA - nawet długoterminowe kredyty hipoteczne finansowane są przez banki papierami krótkoterminowymi.

Sapota: Od roku ledwo żyjemy

"Jako branża od roku ledwo żyjemy. To nie jest tak, że wszyscy deweloperzy mają zgromadzone wielkie pieniądze. Te 30 proc. marży to przede wszystkim marża brutto, a nie netto i pojawia się po trzech, czterech albo nawet po sześciu latach realizowania inwestycji” - tłumaczył Michał Sapota.

Przedłużanie się realizacji inwestycji często kończy się upadkiem firmy - jeśli przedsiębiorca nie miał odpowiedniego zabezpieczenia finansowego. Jeśli deweloperowi udaje się przeczekać, często musi on całkowicie zmienić kalkulację inwestycji, bo kończy ją w zupełnie innej rzeczywistości, niż zaczynał.

„Jeśli dziś kupuję za milion złotych działkę, na której chcę zbudować dwadzieścia mieszkań, zakładając, że sprzedam je po 7 tys. zł za metr, to po siedmiu latach muszę podnieść cenę do 15 tys.” - przekonywał Sapota.

Caruk: PRS jest potrzebny, ale nie rozwiąże problemów do końca dekady

Rynek wynajmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce ma sens, choć jest może niedoceniany. Kluczowym problemem dla PRS jest brak dostępu do dźwigni finansowej dla inwestorów o stabilnej stopie w długim okresie - stwierdził Półtorak.

Prezes PFR Nieruchomości SA dodał natomiast, że choć PRS ma potencjał, to nie rozwiąże on problemów rynku mieszkaniowego do końca dekady, bo ma ograniczenia w szybkim rozwoju. Ceny najmu też doszły do poziomu, które są coraz częściej nieakceptowalne – ludzie rezygnują z najmu i wracają do rodziny. Co ciekawe, aż 60 proc. umów najmu w PFR Nieruchomości podpisywana jest na okres do jednego roku, co jasno definiuje preferencje klientów.

Właściciel HREIT S.A. zwrócił uwagę na rynek mieszkań na wynajem (PRS), który, jego zdaniem, w przyszłości powinien coraz szybciej się rozwijać. Tyle, że PRS natrafia na te same bariery, z którymi boryka się rynek firm, sprzedających mieszkania na własność.

„Dobrze, że sektor mieszkań na wynajem się rozwija, bo jest potrzebny. Będzie nam cywilizował rynek wynajmu, narzucając standardy. Chętnie sprzedam pół osiedla jako deweloper, a pół na wynajem. Te rynki ze sobą nie konkurują, mogą iść w parze. Ale punktem wyjścia jest stworzenie warunków, żeby w ogóle można było realizować inwestycje. A z tym jest problem” - przekonywał Sapota.

Czy kupno mieszkania na wynajem to dobra inwestycja?

Na koniec debaty zapytano uczestników, czy warto kupować mieszkania na wynajem. Właściciel HREIT S.A., podobnie jak większość rozmówców - ekspertów z branży deweloperskiej - odpowiedział, że w dzisiejszych czasach mieszkanie to dobrze ulokowane pieniądze. Choć nie jest to "złoty interes" i taka forma inwestowania nie jest dla każdego.

„Zalecam kupowanie mieszkań, bo to jest inwestycja. W warunkach wysokiej inflacji nie ma nic lepszego niż dług. Największą wartością mieszkania na wynajem jest to, że jeśli dziś kosztuje ono pół miliona, to za dziesięć lat można je sprzedać za milion. To jest największa korzyść z najmu” - podsumował Michał Sapota.

15. Europejski Kongres Gospodarczy

Zapis naszej relacji z drugiego dnia kongresu znajduje się tutaj. Bardzo ciekawy był panel dotyczący rynku kapitałowego: Szwarc: Dziś w Polsce podatkowo dużo bardziej opłaca się kupić kawalerkę i ja wynająć, niż inwestować w akcje na giełdzie. Proponujemy też zwrócić na debatę o inflacji: Główny ekonomista BNP Paribas: My sobie inflację wyhodowaliśmy, RPP za późno zaczęła reagować na nowe warunki.

Interesujący był także panel dotyczący rynku pracy: Marczak: Rynek pracy przechodzi co najmniej taką rewolucję, jak w trakcie przemiany ustrojowej, a także panel dotyczący rynku nieruchomości: Signetzki: Chciałbym powiedzieć, że będzie taniej, ale nie będzie. To jest bardzo dobry czas do inwestowania na rynku nieruchomości, wróciła normalność. Rozmawiano też o przyszłości pieniądza, gdzie stwierdzono, że "największe zagrożenie dla dolara nie przyjdzie z UE czy Chin".

Zapis naszej relacji z pierwszego dnia kongresu znajduje się tutaj. Szczególną uwagę warto zwrócić na debatę o sektorze bankowym: Falcetti z EBOiR: Frankowcy liczą na lunch za darmo, niezwykle ciekawy był panel dotyczący Ukrainy: Kwaśniewski: Ukraina będzie w NATO wcześniej niż w Unii Europejskiej, a także panel dotyczący lotnictwa: Kaczmarzyk: Jeśli chcecie zbudować, oprzeć CPK na LOT, to gratulacje, niczego nie zbudujecie. Wszystkie nasze materiały z kongresu znaleźć można pod tym linkiem.

Źródło: