Właściciele mieszkań wynajmowanych turystom na kilka dni mogą w przyszłości mieć więcej obowiązków i wyższe koszty. Wszystko za sprawą nowych przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego.
Choć projektowane regulacje nie zmieniają bezpośrednio zasad opodatkowania, mogą dać fiskusowi argument do uznania części takich wynajmujących za przedsiębiorców – informuje „Rzeczpospolita”.
Obecnie najem prywatny można rozliczać w prosty sposób, korzystając z ryczałtu od przychodów. Stawka wynosi 8,5 proc. do 100 tys. zł przychodu rocznie oraz 12,5 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę. Takie zasady mogą być stosowane również przy wynajmie krótkoterminowym.
Problem pojawia się w związku z projektem nowych regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego. Przewidują one rozszerzenie definicji usług hotelarskich. Wynajem mieszkania na okres krótszy niż 30 dni ma zostać w określonych przypadkach objęty przepisami dotyczącymi usług hotelarskich.
Wynajem na doby jak usługa hotelarska?
To właśnie ten zapis może mieć znaczenie podatkowe - zauważają eksperci zapytani przez "Rzeczpospolitą". Usługi hotelarskie są bowiem związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jeśli fiskus uzna, że właściciel mieszkania świadczy usługę hotelarską, a nie tylko wynajmuje lokal, może pojawić się konieczność prowadzenia działalności gospodarczej.
W praktyce oznaczałoby to nie tylko zmianę sposobu rozliczania podatku. Właściciel mógłby zostać obciążony również dodatkowymi obowiązkami związanymi z prowadzeniem firmy, w tym składką zdrowotną czy – w zależności od sytuacji – składkami na ubezpieczenia społeczne.
Dla osób, które wynajmują jedno mieszkanie lub kilka lokali na krótki okres, różnica może być więc znacząca.
Nie każdy wynajmujący musi zostać przedsiębiorcą
Eksperci zwracają jednak uwagę, że sprawa nie jest przesądzona. Nowe przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego nie zawierają wprost regulacji podatkowej, zgodnie z którą każdy wynajem mieszkania na mniej niż 30 dni automatycznie stawałby się działalnością gospodarczą.
Znaczenie może mieć sposób prowadzenia wynajmu.
Jeżeli właściciel ogranicza się do udostępnienia lokalu, a nie świadczy dodatkowych usług, argument za uznaniem takiej aktywności za działalność hotelarską jest słabszy. Inaczej może być w przypadku osób, które zapewniają gościom usługi typowe dla hotelu – np. regularne sprzątanie podczas pobytu, wymianę pościeli i ręczników, przygotowywanie posiłków czy inne świadczenia dodatkowe.
Istotna może być również rola firm pośredniczących w obsłudze wynajmu. Jeżeli właściciel przekazuje mieszkanie zewnętrznemu operatorowi, który zajmuje się obsługą turystów i świadczy usługi hotelarskie, sytuacja podatkowa właściciela może być inna.
Ryzyko wyższych kosztów
Zmiana kwalifikacji wynajmu może mieć dla właścicieli jeszcze jedną konsekwencję. Chodzi o podatek od nieruchomości.
Gminy od lat próbują wykazywać, że mieszkania wykorzystywane do krótkoterminowego zakwaterowania powinny być traktowane jak nieruchomości związane z działalnością gospodarczą. W takim przypadku stawka podatku od nieruchomości może być znacznie wyższa niż przy lokalu wykorzystywanym na cele mieszkaniowe.
Nowe przepisy mogą więc ułatwić organom identyfikowanie lokali wykorzystywanych do świadczenia usług krótkoterminowego zakwaterowania.
Na razie nie ma automatycznej zmiany podatku
Najważniejsze jest jednak to, że obecnie właściciele mieszkań wynajmowanych na doby nie muszą z tego powodu automatycznie zakładać działalności gospodarczej.
Projekt przepisów jest nadal procedowany i może się zmienić. Nie ma też pewności, jak dokładnie fiskus będzie interpretował nowe regulacje.
Dla właścicieli mieszkań kluczowe będzie więc ostateczne brzmienie ustawy oraz późniejsza praktyka organów podatkowych.
Jeżeli jednak administracja skarbowa zacznie szerzej uznawać krótkoterminowy wynajem za świadczenie usług hotelarskich, dla części właścicieli może to oznaczać koniec prostego rozliczania najmu prywatnego. Zamiast 8,5- lub 12,5-proc. ryczałtu mogą pojawić się obowiązki charakterystyczne dla przedsiębiorców, a wraz z nimi dodatkowe koszty.
Na razie jest to jednak ryzyko przyszłej zmiany interpretacji, a nie obowiązująca już zasada.
oprac. KWS
