Pomimo rosnącej kwartalnie sprzedaży mieszkań oraz możliwości kredytowych klientów, które mogłyby być symptomami odwilży na rynku nieruchomości, deweloperzy nie spieszą się ani z rozpoczynaniem nowych inwestycji, ani z wystawianiem na sprzedaż mieszkań już zbudowanych.
Zdaniem ekspertów zajmujących się rynkiem, odwilż w nieruchomościach ma nadejść wraz z programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który zapowiedziany został na lipiec.
W lutym 2023 r. odczyt indeksu urban.one przygotowywanego przez Cenatorium dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” wyniósł 109.56 pkt. i był o 0,46 pkt. wyższy niż w styczniu. Wzrost nastąpił po pięciu miesiącach z rzędu, w których notowane były spadki. Lutowy odczyt indeksu był jednocześnie o 1 pkt. niższy niż rok wcześniej.
W górę powędrowały także odczyty indeksów liczonych dla największych polskich miast (120,35 pkt w lutym i +0,61 pkt m/m) oraz samej Warszawy (119,28 pkt i +0,58 pkt m/m).
Znikają tańsze mieszkania, więc rosną średnie ceny
Na wyższe wartości indeksów wpłynęły m.in. wzrosty średnich cen ofertowych notowanych na największych rynkach sprzedaży mieszkań w Polsce.
– Monitoring średnich cen ofertowych prowadzony przez Cenatorium pokazuje, że sytuacja na rynku mieszkaniowym jest dynamiczna. Na wrocławskim, gdyńskim i poznańskim rynku doszło do wzrostu średnich cen ofertowych lokali mieszkalnych w ciągu miesiąca. Na rynku pierwotnym wzrosty nie przekroczyły 1 proc., natomiast na rynku wtórnym wzrosty były znacznie wyższe, choć poniżej 5 proc. w ujęciu miesięcznym – zauważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Zgodnie z danymi Cenatorium, w Łodzi i Gdańsku rosły przede wszystkim średnie ceny ofertowe nowych mieszkań. W Warszawie z kolei „podwyżki” w ogłoszeniach zanotowano zarówno w przypadku nowych mieszkań – średnio +3,2 proc. m/m praz z drugiej ręki – średnio +1,7 proc. m/m.
Na wzrosty średnich cen ofertowych wpływ ma jednak przede wszystkim struktura samej oferty. W ostatnich miesiącach ubywało przede wszystkim mieszkań tańszych.
– Z taką sytuacją mamy do czynienia w większości dużych miast. Nadal małe mieszkania są najbardziej pożądane przez kupujących. Kupowane są one zarówno jako lokale do własnego użytku jak i jako dobra inwestycyjne – mówi Małgorzata Wełnowska.
Sprzedaż rośnie, ale deweloperzy ograniczają podaż
W I kwartale 2023 r. na siedmiu największych rynkach nieruchomości w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Gdynia, Poznań, Łódź) sprzedano 12,1 tys. mieszkań – wynika z danych Otodom Analytics. W ujęciu kwartalnym sprzedaż wzrosła o 35 proc., choć wciąż była niższa w relacji rocznej (-3,4 proc. r/r).
W samym marcu 2023 r., kiedy to kupiono ok. 4,8 tys. lokali mieszkalnych, zanotowano najwyższy wynik od początku 2022 r.
Rośnie także liczba umów rezerwacyjnych w przypadku nowych mieszkań. W marcu na siedmiu największych rynkach zarezerwowano 3,2 tys. mieszkań – o 33 proc. więcej niż miesiąc wcześniej.
– Zewsząd widać sygnały dotyczące budzenia się rynku. To m.in. wzrost liczby wniosków kredytowych, wyższa sprzedaż, ale także większy ruch na platformach ogłoszeniowych. Oczywiście te dobre wskaźniki w ujęciu miesięcznym to historycznie i tak niskie poziomy, ale ożywienie warte jest zauważenia. Jeśli zawirowania w zagranicznych systemach bankowych nie wpłyną na polski rynek, to wiosna powinna być dla rynku dobra – prognozuje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics.
Mimo to deweloperzy wciąż ograniczają podaż mieszkań.
– Deweloperzy nie spieszą się z odmrażaniem inwestycji. Do sprzedaży trafiają jedynie pojedyncze projekty, a kolejne są wystawiane dopiero po wyprzedaniu poprzednich – zauważa Małgorzata Wełnowska.
Deweloperów nie przekonuje, przynajmniej na razie, także poluzowanie wymagań stawianych kredytodawcom podczas procesu badania zdolności kredytowej. Przypomnijmy, że zgodnie z zaleceniem Komisji Nadzoru Finansowego, banki mogą obniżać bufor na zmianę stopy procentowej obniżyć do 2,5 pp., ale tylko w przypadku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem.
Choć na rynku hipotek w marcu miało miejsce nieznaczne drgnięcie – liczba zapytań o kredyty hipoteczne zanotowana w marcu była wyższa względem lutego o 16,8 proc. – to wciąż daleko do wyników rejestrowanych rok wcześniej. W tym przypadku zanotowano spadek aż o 58,4 proc.
W opinii agentów nieruchomości nadal to klienci gotówkowi stanowią większość kupujących
W ostatnich miesiącach zdecydowanie wolniej przybywa także rozpoczynanych inwestycji. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, w lutym 2023 r. w Polsce rozpoczęto budowę 10 817 mieszkań, co oznaczało spadek o 39,4 proc. w ujęciu rocznym. Deweloperzy w lutym ruszyli z pracami przy budowie 6588 lokali (-41,8 proc. r/r). Inwestorzy indywidualni w tym samym czasie rozpoczęli budowę 3949 domów jednorodzinnych (-36,3 proc. r/r).
W porównaniu z ubiegłym rokiem znaczący spadek zanotowano także w przypadku pozwoleń na budowę. Deweloperzy uzyskali pozwolenia pozwalające na budowę 10 739 mieszkań (-38,7 proc. r/r). Inwestorzy indywidualni otrzymali z kolei pozwolenia uprawniające do budowy 4803 domów (-37,6 proc. r/r). Był to najniższy wynik od lutego 2014 r.
W przeciwieństwie do poprzednich miesięcy luty przyniósł również obniżkę liczby mieszkań i domów oddanych do użytku. Po stronie deweloperów zapisano 8433 lokale (-19 proc. m/m i -17,9 proc. r/r). Było to najniższy lutowy wynik od 2017 r.
Dopiero przyszłość i nowe rozwiązania legislacyjne – m.in. wprowadzenie w życie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, ale także wprowadzenie do ofert banków kredytów opartych o wskaźnik WIRON, mają wesprzeć popyt.
Jak jednak zauważają analitycy z Domu Maklerskiego Trigon, program wprowadzający „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, choć może przełożyć się na większą aktywność kupujących, nie poprawi w zauważalny sposób dostępności mieszkań. Skutkiem ubocznym mogą być z kolei wzrosty stawek na rynku pierwotnym.
