Mieszkania znów mocniej drożeją. Po korekcie ani śladu

Po wyraźnym wyhamowaniu tendencji wzrostowej a nawet spadkach stawek notowanych na początku 2022 r., drugi kwartał przyniósł wyraźne wzrosty średnich kwot płaconych za mieszkania – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium. Spokojna pod tym względem końcówka 2021 r. i początek 2022 r. sprawiły jednak, że w większości analizowanych rynków w ujęciu rocznym wzrosty średnich kwot transakcyjnych nie przekroczyły 10 proc.

Jak co kwartał razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.

W II kw. 2022 r. rosły w szczególności średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży mniejszych mieszkań: kawalerek o powierzchni poniżej 35 mkw. oraz lokali o powierzchni od 35 do 60 mkw. Wzrosty stawek były najmocniejszymi od roku, a w kilku przypadkach nawet od przełomu 2019 i 2020 r.

Jak wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium, wzrosty średnich kwot płaconych za mieszkania o wspomnianych metrażach w ośmiu analizowanych miastach wahały się od 2 do blisko 7 proc. w skali kwartału. Nieobfitujące w tak pokaźne wzrosty poprzednie kwartały sprawiły jednak, że w ujęciu rocznym podwyżki w zdecydowanej większości przypadków nie przekroczyły 10 proc., a w każdym z analizowanych miast oraz metraży były niższe od inflacji CPI.

Tak jak w I kw. 2022 r. spadki średnich cen transakcyjnych notowano zwłaszcza w przypadku większych mieszkań, czyli takich, na których zakup łącznie trzeba wydać najwięcej, tak w II kw. 2022 r. mieszkania o powierzchni od 60 do 80 mkw. oraz powyżej 80 mkw. drożały najwolniej, w przeciwieństwie do mniejszych i nadal popularniejszych lokali.

Wszystko to działo się równolegle do słabnącej z miesiąca na miesiąc akcji kredytowej. Liczba wniosków kredytowych oraz liczba udzielanych kredytów słabła także w II kw. 2022r., jednak według najnowszych danych pochodzących z Biura Informacji Kredytowej (za sierpień 2022 r.), ósmy miesiąc 2022 r. przyniósł jedynie 12,3 tys. wniosków kredytowych – o 72,9 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2021 r.

Co istotne, z uwagi na rosnące stopy procentowe i w konsekwencji słabnącą zdolność kredytową Polaków, średnia wartość kredytów, o które wnioskowano w sierpniu była o 2,8 proc. niższa niż przed rokiem i wyniosła 336,66 tys. zł.

W nadchodzących miesiącach powinna spadać także podaż nowych mieszkań. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, w lipcu deweloperzy ruszyli z budową 8359 mieszkań, co było wynikiem o 44 proc. niższym niż przed rokiem. Z kolei liczba pozwoleń na budowę uzyskanych przez deweloperów w lipcu (14 017) była o 17 proc. niższa niż rok wcześniej. Nieznacznie w skali roku spadła także liczba mieszkań oddanych do użytku. Po stronie deweloperów zapisano 10 985 lokali – o 2 proc. mniej niż w lipcu 2021 r.

Ceny mieszkań w Warszawie

Wspomniany nieco wyżej blisko 7-procentowy wzrost średniej ceny transakcyjnej miał miejsce w Warszawie. O tyle wzrosła średnia kwota płacona w stolicy za kawalerki o powierzchni poniżej 35 mkw. Po raz pierwszy w aktach notarialnych wpisywano średnio powyżej 12 tys. zł/mkw., co w ujęciu rocznym oznaczało wzrost o 10,4 proc.

Do progu 11 tys. zł/mkw., za sprawą wzrostu o 4,7 proc. k/k zbliżyła się w Warszawie średnia cena transakcyjna większych mieszkań o powierzchni od 35 do 60 mkw.

Najsłabiej w górę skoczyła w ujęciu zarówno kwartalnym jak i rocznym średnia kwota płacona za największe, przeszło 80-metrowe mieszkania. W obu przypadkach wzrost wyniósł 1,8 proc. Trzeba jednak zauważyć, że w poprzednich czterech kwartałach wzrost nie przekroczył 1 proc., a dodatkowo w I kw. 2022 r. mieliśmy do czynienia z korektą.

Ceny mieszkań w Poznaniu

Większą solidarnością charakteryzowały się podwyżki średnich stawek transakcyjnych w Poznaniu. Średnie kwoty płacone za mieszkania w stolicy Wielkopolski rosły w II kw. 2022 r. od 3,1 do 5,1 proc. k/k.

Najmocniej – średnio o 5,1 proc. k/k podrożały mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw., co przełożyło się na najwyższą średnią stawkę w historii, która po raz pierwszy przekroczyła 8000 zł/mkw.

Podobnie jak w przypadku Warszawy, poprzednie kwartały z umiarkowanymi zapędami sprzedających mieszkania sprawiły, że w skali roku średnie stawki transakcyjne poszły w górę od 3 do 9 proc.

Ceny mieszkań w Łodzi

Wzrosty w ujęciu rocznym powyżej 10 proc. zanotowano w znacznie tańszej od innych największych polskich miast Łodzi. O 12,5 proc. względem II kw. 2021 r. wzrosła średnia kwota płacona za mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw., na co wydatny wpływ miał sam II kw. 2022 r. , kiedy to średnia kwota w ujęciu kwartalnym wzrosła o 5,3 proc.

Mocniej – o 5,6 proc. k/k wzrosła średnia kwota płacona za najmniejsze kawalerki, co przełożyło się na średnią stawkę powyżej 7000 zł/mkw. Próg 6000 zł/mkw. został po raz pierwszy przekroczony w przypadku mieszkań 60- i 70-metrowych.

Średnio wciąż poniżej 6000 zł/mkw. płacono z kolei za największe – ponad 80-metrowe mieszkania.

Ceny mieszkań w Krakowie

Drugim najdroższym rynkiem i jedynym obok Warszawy i Gdańska, na którym notowane są pięciocyfrowe średnie stawki transakcyjne pozostaje Kraków.

Podobnie jak w stolicy podwyżki zanotowane w II kw. 2022 r. w Krakowie były najwyższymi spośród analizowanych miast. Podobnie jak w stolicy, najmocniej podrożały w aktach notarialnych najmniejsze kawalerki, za które płacono średnio o 6,4 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej.

W ujęciu rocznym najmocniej wzrosła z kolei średnia kwota wpisywana w aktach notarialnych dotyczących mieszkań o powierzchni zawierającej się pomiędzy 35 a 60 mkw. Wzrost w tym przypadku wyniósł blisko 14 proc., a średnia stawka znacząco zbliżyła się do progu 10 000 zł/mkw.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Nieznacznie poniżej 10 000 zł/mkw. znajduje się średnia cena transakcyjna dotycząca mieszkań mniejszych niż 35-metrowe położonych we Wrocławiu. W relacji kwartalnej wzrosła ona o 5,5 proc. Była to najmocniejsza podwyżka od IV kw. 2019 r. Wzrost w ujęciu rocznym wyniósł tylko nieznacznie więcej – 7,1 proc.

To efekt ostatnich trzech kwartałów, w których wzrosty k/k nie przekraczały 1 proc. Z drugiej strony, podobnie zresztą jak i na pozostałych analizowanych rynkach, to zasadnicza zmiana trendu, bowiem przed trzema miesiącami mówiliśmy nawet o korekcie.

Ceny mieszkań w Gdańsku

Największe powody do optymizmu w II kw. 2022 r. (przynajmniej jeśli chodzi o średnie ceny transakcyjne) mieli szukający własnego „M” w stolicy woj. pomorskiego. Wzrosty notowane w Gdańsku wahały się od 0,5 proc. k/k w przypadku największych mieszkań po „jedyne” 3,2 proc. k/k w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży kawalerek.

Sytuacja z II kw. 2022 r. była zbliżona do notowanej przed rokiem, kiedy to także drugi kwartał przyniósł znaczny wzrost stawek po korekcie zanotowanej w pierwszych trzech miesiącach 2021 r.

Optymistyczną nutą dla rozglądających się za mieszkaniami może być porównanie średnich stawek notowanych w II kw. 2022 r. z tymi sprzed roku. Największe, ponad 80-metrowe mieszkania podrożały w tym czasie w aktach notarialnych jedynie o 0,1 proc. Wzrosty średnich kwot płaconych za pozostałe metraże wahały się od niespełna 5 proc. (60-80 mkw.) po 6,7 proc. (35-60 mkw.).

Ceny mieszkań w Lublinie

Największa zbieżność pomiędzy wzrostami średnich kwot płaconych za poszczególne metraże miała miejsce w II kw. 2022 r. w Lublinie, gdzie podwyżki wahały się od 3,7 proc. (mieszkania ponad 80-metrowe) po 4,6 proc. (35-60 mkw.).

Lublin cenowo nadgania większe miasta, choć również w stolicy woj. lubelskiego trzy miesiące wcześniej mówiliśmy o korekcie. Głównie za jej sprawą oraz oscylującymi wokół 1 proc. wzrostami we wcześniejszych kwartałach średnia cena transakcyjna notowana w przypadku największych mieszkań waha się od roku pomiędzy 6200 a 6400 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Olsztynie

Najdłużej, spośród ośmiu analizowanych miast, korekty nie widziano w Olsztynie. Najmniejsze kawalerki oraz mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. drożeją tam z kwartału na kwartał nieprzerwanie od czterech lat. I właśnie średnie ceny transakcyjne dotyczące tego rodzaju mieszkań wzrosły i w ujęciu kwartalnym i rocznym najmocniej. W pierwszym przypadku o ok. 6 proc., w drugim odpowiednio o 9 i 13 proc.

Średnie kwoty płacone za mieszkania o powierzchni powyżej 80 mkw. rosną z kolei nieprzerwanie od początku 2021 r. Najstabilniej kształtuje się średnia stawka transakcyjna w przypadku mieszkań o powierzchni od 60 do 80 mkw.

Stabilizacja stawek już w III kw. 2022 ?

Na możliwy prędki powrót do stabilizacji stawek wskazywać może lipcowy odczyt indeksu urban.one. Indeks liczony dla całej Polski wyniósł 111,21 pkt. i wzrósł w relacji miesięcznej o 0,07 pkt. Z kolei indeks liczony dla największych miast wyniósł 119,32 pkt., co oznaczało wzrost m/m o 0,08 pkt. W skali roku oba indeksy wzrosły jednak odpowiednio o 3,46 pkt. oraz o 5,08 pkt.

O mnie niż 0,1 pkt. m/m wzrósł również odczyt indeksu urban.one dla Warszawy, który w lipcu 2022 r. wyniósł 117,51 pkt. W skali roku indeks wzrósł o niespełna 1 pkt.

Do rewidowania a co najmniej stabilizacji cenników skłaniać może deweloperów zmniejszony popyt, głównie ze strony klientów posiłkujących się kredytami hipotecznymi. Przypomnijmy – liczba wniosków kredytowych złożonych w sierpniu 2022 r. była o blisko 73 proc. niższa niż rok wcześniej.

Mniej klientów, więc nie tak łatwo sprzedać mieszkanie

Spadki widać także w wynikach sprzedażowych deweloperów. Jak zauważa Szymon Gil z Domu Maklerskiego Michael&Strom, deweloperzy, których obligacje korporacyjne notowane są na polskiej giełdzie obligacji (Catalyst) sprzedali w pierwszym półroczu tego 2022 r. 7,7 tys. mieszkań.

– Dla porównania w pierwszej połowie 2021 roku sprzedali ich ponad 12 tysięcy. Oznacza to spadek aż o 36,7 proc. – mówi Szymon Gil. – Rynek nieruchomości jest rynkiem cyklicznym. Po ostatnich latach hossy wraz z wyższymi stopami procentowymi przychodzą prawdopodobnie cięższe lata dla deweloperów. Negatywny efekt wyższych stóp procentowych wzmacniany jest kryzysem związanym z wojną, szalejącą inflacją, potencjalnym kryzysem energetycznym czy problemami gospodarki chińskiej – dodaje.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja na rynku najmu, gdzie z uwagi na spadającą podaż i wciąż wysoki popyt, nadal jesteśmy świadkami mocnych wzrostów stawek widniejących w ogłoszeniach. To z kolei ma pewien wpływ także na rynek sprzedaży mieszkań.

Potrzeba więcej czasu

Jak twierdzi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, na rynku aktywni pozostają klienci gotówkowi, którzy ze względu na rosnącą inflację i dewaluację złotówki kupują mieszkania przede wszystkim na wynajem. Jednak w obecnej sytuacji rynkowej słabnie atrakcyjność nieruchomości jako lokaty. Alternatywne formy inwestowania takie jak lokaty bankowe dają już porównywalne zyski – mówi Małgorzata Wełnowska.

Jak z kolei zauważa przepytany przez Cenatorium Sławomir Horbaczewski, doradca strategiczny, sytuacja obserwowana w ostatnich miesiącach na rynku sprzedaży nieruchomości potwierdza wagę lokalizacji jako kluczowego kryterium na rynku pierwotnym.

– Załamanie się popytu na nowe mieszkania dotknęło przede wszystkim dopiero odkrywane przez deweloperów rejony i dopiero co zabudowywane wielkimi osiedlami, bez różnorodnej infrastruktury towarzyszącej – podkreśla Horbaczwski. – Stąd przy wydawaniu warunków zabudowy kluczowa będzie albo już istniejąca w danej okolicy infrastruktura techniczna i społeczna, albo będą się coraz częściej pojawiały zobowiązania deweloperów do jej równoczesnej budowy – kontynuuje.

Wydłuża się także średni czas potrzebny do sprzedaży nowego mieszkania. Zdaniem Marcina Krasonia z obido/Otodom, czas sprzedaży oferty wydłużył się w ciągu roku z nieco ponad trzech do ponad pięciu kwartałów. To zmiana znacząca, ale daleko jej do sytuacji kryzysowej, więc oceniałbym to raczej jako powrót do rynkowej normalności. Dla przykładu, w 2010 r. czas wyprzedaży oferty wynosił osiem kwartałów – mówi Marcin Krasoń.

Źródło: