Mieszkania zaczęły tanieć. Im większe, tym łatwiej o przecenę

Rosnące stopy procentowe, drożejące kredyty i jednocześnie spadająca zdolność kredytowa sprawiły, że w I kw. 2022 r. nad rynek sprzedaży mieszkań napłynęły dawno niewidziane obniżki cen – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium. Choć kawalerki także zanotowały spadek średnich płaconych kwot, to ogólnie panowała zasada - im większy metraż, tym łatwiej o przecenę.

Jak co kwartał razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.

Kupujący na kredyt wypychani z rynku

Średnie stawki transakcyjne po wielu kwartałach w końcu zaczęły się obniżać. Mniej niż trzy miesiące wcześniej płacono głównie za największe mieszkania – te o powierzchni od 60 do 80 mkw. oraz powyżej 80 mkw., a więc lokale, na które łącznie trzeba wydać najwięcej.

Wpływ na ten stan miały m.in. rosnące od ośmiu miesięcy z rzędu stopy procentowe, a przez to drożejące kredyty hipoteczne oraz malejąca zdolność kredytowa. W związku z tym spada nie tylko liczba udzielanych kredytów, ale także liczba ubiegających się o nie.

O ile w kwietniu 2022 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 28,4 tys. potencjalnych kredytobiorców, co oznaczało obniżkę w ujęciu rocznym o 44,9 proc., o tyle w maju było ich już tylko 23,8 tys. (-50,6 proc. r/r) – najmniej od stycznia 2007 r.

Tak znaczące spadki wynikają m.in. ze spadającej w szybkim tempie zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. Jak w artykule „Zdolność kredytowa topnieje jak śnieg w maju” wyliczył Michał Kisiel, analityk Bankier.pl, średnio o ponad 220 tys. zł spadła od marca zdolność kredytowa rodziny z dochodem w wysokości 11,5 tys. zł. W porównaniu ze styczniem ci sami kredytobiorcy mogą liczyć na finansowanie mniejsze o średnio 317 tys. zł.

Ceny mieszkań w Warszawie

Pierwszy kwartał 2022 r. na stołecznym rynku sprzedaży mieszkań przyniósł obniżkę średniej ceny transakcyjnej w przypadku największych lokali o powierzchni przekraczającej 80 mkw. Choć wciąż płacono za nie średnio powyżej 11 tys. zł/mkw., to było to o 0,6 proc. mniej niż w IV kw. 2021 r. To pierwsza obniżka w przypadku tego metrażu od II kw. 2020 r., gdy w Polsce rozgościła się pandemia COVID-19.

Nieznaczne wahania średniej kwoty wpisywanej w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży mieszkań większych niż 80-metrowe sprawiły, że w relacji rocznej podrożały one średnio jedynie o 0,1 proc.

Wciąż drożeją pozostałe metraże, jednak wzrosty w relacji kwartalnej nie przekroczyły 0,6 proc. Najdłużej – już co najmniej pięć lat – na obniżkę średniej ceny transakcyjnej czekamy w przypadku mieszkań o powierzchni od 35 do 60 mkw.

Zarówno jednak przed rokiem, jak i w IV kw. 2021 r. w przypadku mieszkań mniejszych niż 80-metrowe notowano wzrosty średnich kwot wpisywanych w aktach notarialnych od 2 do 4 proc. w ujęciu kwartalnym.

W skali roku żaden z analizowanych metraży nie podrożał średnio mocniej niż o 6 proc.

Ceny mieszkań w Poznaniu

W stolicy Wielkopolski względem ostatnich miesięcy 2021 r. potaniały zarówno największe mieszkania o powierzchni powyżej 80 mkw. (-1,1 proc. k/k), jak i nieco mniejsze (60-80 mkw.). O ile z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia w Poznaniu przed rokiem, o tyle znacznie słabiej niż wówczas wzrosły w I kw. 2022 r. średnie kwoty płacone za kawalerki i lokale o powierzchni od 35 do 60 mkw. W obu przypadkach podwyżka nie przekroczyła 0,5 proc. w skali kwartału.

Podobnie jak w Warszawie, również w Poznaniu najdłużej obniżki średniej ceny transakcyjnej w relacji kwartalnej nie odnotowano w przypadku mieszkań o powierzchni od 35 do 60 mkw. Po raz ostatni miała ona miejsce w IV kw. 2018 r. Lokale o wspomnianym metrażu podrożały także najmocniej w relacji rocznej – o 5,6 proc.

Zarówno w przypadku kawalerek, jak i największych mieszkań, wzrost średnich kwot wpisywanych w aktach notarialnych wzrósł w skali roku o ok. 1 proc.

Factfulness

Sprawdź

Inteligencja sztuczna

Sprawdź

Pokolenie '89

Sprawdź

Ceny mieszkań w Łodzi

Z dwucyfrowymi podwyżkami średnich cen transakcyjnych w ujęciu rocznym mieliśmy do czynienia w Łodzi. Wzrosty notowane w I kw. 2022 r. wahały się od 10 do 13 proc. Doprowadziła do tego sytuacja notowana w poprzednich kwartałach, gdy mieszkania drożały w relacji kwartalnej nawet o 6 proc.

Oznacza to, że nominalnie mieszkania w Łodzi podrożały w ciągu roku średnio od 500 do nieco ponad 700 zł/mkw.

Pierwsze trzy miesiące 2022 r. przyniosły jednak znaczne wyhamowanie tendencji wzrostowej. O ile najmniejsze kawalerki i nieco większe mieszkania (35-60 mkw.) podrożały w ujęciu kwartalnym średnio o 0,6 proc., o tyle w przypadku największych lokali zanotowano nieznaczną obniżkę. Choć wyniosła ona jedynie 0,3 proc. k/k to była to pierwsza taka sytuacja od II kw. 2020 r.

Ceny mieszkań w Krakowie

Najmocniej w ujęciu rocznym podrożały poszczególne metraże w Krakowie. Za mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. i od 60 do 80 mkw. płacono średnio o ok. 14 proc. więcej niż w I kw. 2021 r. Nominalnie podwyżki wyniosły średnio powyżej 1110 zł/mkw.

W stolicy Małopolski odnotowano największe różnice we wzrostach średnich kwot transakcyjnych w ujęciu rocznym. W znacznie mniejszym stopniu od wspomnianych wyżej metraży wzrosły średnie kwoty płacone za kawalerki (+7,1 proc. r/r) oraz największe mieszkania (+4,3 proc. r/r).

W skali kwartału średnie stawki transakcyjne wahały się od -0,5 proc. (powyżej 80 mkw.) do +0,4 proc. (poniżej 35 mkw.). Trzy miesiące wcześniej mówiliśmy jednak o podwyżkach sięgających blisko 8 proc. k/k.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Po raz pierwszy od III kw. 2018 r. obniżyła się średnia kwota płacona za mieszkania o powierzchni powyżej 80 mkw. we Wrocławiu. Obniżkę w ujęciu kwartalnym zanotowano także w przypadku najmniejszych mieszkań (poniżej 35 mkw.). W przypadku obu metraży już poprzednie dwa kwartały wskazywały na wyhamowanie tendencji wzrostowej.

W porównaniu z I kw. 2021 r. wspomniane metraże podrożały odpowiednio o 3,7 proc. i 5,2 proc. Najmocniej – o niespełna 10 proc. względem I kw. 2021 r. wzrosła średnia kwota płacona za mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw.

Ceny mieszkań w Gdańsku

Po blisko trzech latach obniżka napłynęła na gdański rynek sprzedaży dużych mieszkań. Lokale większe niż 80-metrowe potaniały w aktach notarialnych względem IV kw. 2021 r. o 1,5 proc., z kolei w ujęciu rocznym płacono o 0,5 proc. więcej.

Podobnie jak w przypadku pozostałych analizowanych miast, najmocniej – zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym, wzrosła średnia kwota płacona za lokale o powierzchni od 35 do 60 mkw. Wzrost w ujęciu kwartalnym wyniósł 0,7 proc., a względem I kw. 2021 r. 6,6 proc.

Ceny mieszkań w Lublinie

W I kw. 2022 r. najgłębiej mogli odetchnąć szukający własnego „M” w Lublinie. Największe metraże potaniały tam w ujęciu miesięcznym o 2,8 proc. W górę, choć jedynie o 0,1 proc., poszła jedynie średnia kwota płacona za lokale o powierzchni od 35 do 60 mkw.

Stolica woj. lubelskiego dołączyła jednak do grona miast, w których za mieszkania o wspomnianym metrażu płacono średnio powyżej 7000 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Olsztynie

Olsztyn był w I kw. 2022 r. jedynym z analizowanych miast, w którym nie zanotowano obniżki średniej kwoty płaconej za mieszkania o powierzchni powyżej 80 mkw. Średnia cena transakcyjna wzrosła jednak zaledwie o 0,1 proc. k/k, podczas gdy jeszcze trzy miesiące wcześniej wzrost w ujęciu kwartalnym wyniósł blisko 3 proc.

Obniżyła się za to średnia kwota wpisywana do aktów notarialnych dotyczących sprzedaży mieszkań o powierzchni od 60 do 80 mkw. Płacono za nie średnio 0,6 proc. mniej niż pod koniec 2021 r.

W obu przypadkach średnie ceny transakcyjne cały czas utrzymują się znacznie poniżej 6000 zł/mkw. Bariera ta została już przekroczona w przypadku mniejszych lokali. Za kawalerki po raz pierwszy w historii płacono w Olsztynie średnio powyżej 6500 zł/mkw.

Maleje popyt, więc spada podaż

Co jednak na rynku sprzedaży mieszkań przyniosą kolejne miesiące? Na powrót wzrostów cen nie wskazuje odczyt indeksu urban.one. Indeks liczony dla całej Polski wyniósł w kwietniu 110,59 pkt. i był o 0,05 pkt. wyższy niż w marcu. Od trzech miesięcy z rzędu wspomniany odczyt waha się o mniej niż 0,1 pkt. w obu kierunkach. W ujęciu rocznym zanotowano wzrost o 5,28 pkt.

Z podobną siłą rósł w kwietniu odczyt indeksu urban.one dla największych polskich miast. Wyniósł on 117,89 pkt. i był o 0,10 pkt. wyższy niż miesiąc wcześniej. Wzrost, choć nadal obserwowany, wykazuje jednak od początku 2022 r. tendencję do słabnięcia. Jeszcze w styczniu indeks rósł o 1,67 pkt. m/m, w lutym o 0,53 pkt. m/m, a w marcu o 0,31 pkt. m/m.

Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, na słabnący popyt na rynku mieszkań, który mógłby przyczynić się do konieczności rewidowania cenników, deweloperzy reagują ograniczaniem podaży.

W kwietniu deweloperzy ruszyli z budową 11 095 mieszkań, co było wynikiem o blisko 15 proc. niższym niż w marcu i jednocześnie o blisko 27 proc. niższym niż rok wcześniej. Rozpoczętych w kwietniu 2022 r. nowych budów było także mniej niż w przed trzema i czterema laty. Znacznie tłoczniej niż na placach budów było w kwietniach w urzędach wydających pozwolenia na budowę. Deweloperzy uzyskali 18 209 takich dokumentów – o 8 proc. więcej niż przed rokiem.

Deweloperzy działający w samej tylko Warszawie otrzymali pozwolenia uprawniające do budowy ponad 1,6 tys. mieszkań. Wydanych pozwoleń było niemal dwukrotnie więcej niż rozpoczętych budów.

Wyższa niż przed rokiem aktywność deweloperów w urzędach nie oznacza jednak, że na podstawie otrzymanych pozwoleń w najbliższym czasie rozpoczną się prace budowlane.

– Znaczące ograniczenie bazy klientów, o wypadających praktycznie z rynku klientów posiłkujących się kredytem, spowoduje poważne perturbacje w segmencie tanich lokali. Deweloperzy, którzy większą część swojej oferty kierowali do osób wspierających się finansowaniem bankowym, już ograniczają wprowadzanie nowych projektów na rynek. Podmiejskie szeregówki, bliźniaki i małe domy jednorodzinne pierwsze padną ofiarą kryzysu kredytowego. Jednocześnie, rosnące ceny wykonawstwa, które wystrzeliły po wybuchu wojny na Ukrainie, mocno destabilizują sytuację już realizowanych projektów. Deweloperzy muszą ograniczyć marże – zauważa Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Deweloperzy będą ratować się bonusami i promocjami?

W kwietniu najmocniej wzrósł odczyt indeksu urban.one liczonego dla Warszawy. Wyniósł on 117,75 pkt. i był o 0,27 pkt. wyższy niż w marcu. W skali roku jednak wzrost odczytu był jednak mniej znaczący niż w przypadku pozostałych indeksów. Względem kwietnia 2021 r. wzrósł on o 2,74 pkt.

Jak z kolei wynika z danych Cenatorium, w kwietniu w ujęciu miesięcznym spadały zarówno średnie oczekiwania deweloperów (-2 proc. m/m), jak i oferujących mieszkania z drugiej ręki (-4,5 proc. m/m).

Czy zatem za trzy miesiące będziemy mówić o postępujących spadkach średnich cen transakcyjnych w Warszawie, a może deweloperzy zaczną walczyć o klientów dodatkowymi bonusami?

– Podobne akcje bonusowe deweloperów pamiętamy sprzed dziesięciu lat, kiedy to oferowano dodatkowe prezenty przy zakupach mieszkań, by utrzymać i podnieść ich sprzedaż. Była to zarówno zabudowa kuchenna, jak i wycieczki. Teraz sam zakup mieszkania to nie wszystko, potrzeba jeszcze dużych pieniędzy na jego wykończenie i urządzenie a w perspektywie lat na stabilne dochody pozwalające na spłatę zaciągniętego kredytu. Myślę, że obecna sytuacja już nauczyła klientów rozsądnego podejmowania decyzji oraz dała lekcję z podstaw ekonomii. Polacy będą kupować mieszkania dalej, choć już znacznie mniej i ostrożniej. Czasem też zrezygnują z kupowania mieszkania na rynku pierwotnym, by kupić podobne lokum na rynku wtórnym za niższą cenę. Taki sten będzie się utrzymywał aż do kolejnego odbicia rynku – analizuje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.

Z gwarancji wkładu własnego skorzysta niewielu

Na choć częściowe uratowanie spadającego popytu i pozostawienie na rynku klientów chcących przy zakupie mieszkania posłużyć się kredytem, przynajmniej w teorii, miał dać program rządowych gwarancji wkładu własnego. Problemem są jednak obwarowania i limity zawarte w zasadach programu.

Jak wynika z danych Bankier.pl, które przytaczaliśmy w artykule „Rusza „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Przez limity skorzystać może jednak niewielu”, rozstrzał pomiędzy ustawowymi limitami a średnimi kwotami płaconymi za nowe mieszkania w I kw. 2022 r. sięga nawet 48 proc. Tym samym z programu będzie mogło skorzystać niewielu zainteresowanych, szczególnie w największych miastach.

Publikacja zawiera linki afiliacyjne.

Źródło: