Polski rynek mieszkaniowy wykazuje wyraźne oznaki ożywienia, a zarówno popyt, jak i podaż stopniowo zyskują na sile - oceniają analitycy Erste Bank Polska w raporcie rynkowym. Oczekują dalszego wzrostu cen mieszkań w nadchodzących kwartałach, choć tempo tego wzrostu powinno pozostać umiarkowane.
"Polski rynek mieszkaniowy wykazuje wyraźne oznaki ożywienia, a zarówno popyt, jak i podaż stopniowo zyskują na sile. Poprawa dostępności mieszkań, wspierana przez solidny wzrost wynagrodzeń, spadek oprocentowania kredytów hipotecznych oraz bardziej umiarkowany wzrost cen mieszkań, istotnie wsparła popyt" - napisano w raporcie.
Dodano, że po stronie podażowej widoczny jest wzrost aktywności. Ponieważ wzrost cen mieszkań nadal przewyższa wzrost kosztów budowy, sytuacja finansowa sektora pozostaje korzystna. Jednocześnie różnica pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi, utrzymująca się w pobliżu historycznych maksimów, sugeruje, że deweloperzy liczą na odbicie cen w górę.
"W rezultacie oczekujemy dalszego wzrostu cen mieszkań w nadchodzących kwartałach, choć tempo tego wzrostu powinno pozostać umiarkowane" - napisali analitycy.
"Według danych NBP różnica między cenami transakcyjnymi a ofertowymi na rynku pierwotnym wzrosła do 9,7 proc. w II kw. 2026 r., osiągając poziom zbliżony do historycznego maksimum. W naszej ocenie sugeruje to, że choć deweloperzy nadal podnoszą ceny ofertowe, warunki rynkowe nie w pełni uzasadniają takie podwyżki, przez co faktyczne ceny transakcyjne pozostają stabilne" - dodali.
Jak wskazano w raporcie, hedoniczne indeksy cen mieszkań NBP, które korygują zmiany cen o różnice w jakości nieruchomości, spowolniły ostatnio do 2-3 proc. rdr, co jest niskim wynikiem na tle historycznym.
"Połączenie umiarkowanego wzrostu cen mieszkań i wciąż solidnego wzrostu wynagrodzeń doprowadziło do wyraźnej poprawy dostępności finansowej mieszkań, mierzonej liczbą metrów kwadratowych, które można nabyć za przeciętne wynagrodzenie. Wskaźnik ten znajduje się obecnie blisko najwyższych poziomów w historii" - napisali eksperci.
Dodali, że dostępność kredytowa mieszkań, mierzona relacją raty wynagrodzenia, kredytu nadal hipotecznego pozostaje do poniżej rekordów, ale również istotnie się poprawiła. Obecnie przeciętna rata kredytu o stałym oprocentowaniu zaciągniętego na zakup mieszkania o powierzchni 60 m kw. stanowi ok. 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia, wobec lokalnego maksimum wynoszącego 77 proc. w III kw. 2022 r.
Według Erste, poprawa dostępności kredytowej wynikała częściowo ze spadku oprocentowania kredytów mieszkaniowych, które obecnie znajduje się na najniższym poziomie od 2022 r.
"W naszej ocenie oprocentowanie kredytów hipotecznych może się jeszcze nieznacznie obniżyć się po zakończeniu kryzysu na Bliskim Wschodzie, ponieważ rynki prawdopodobnie ograniczą oczekiwania dotyczące dalszych podwyżek stóp procentowych NBP" - napisano w raporcie.
Dodano, że skala ewentualnego dalszego spadku będzie jednak najpewniej ograniczona. Bank oczekuje, że stopa referencyjna NBP pozostanie na niezmienionym poziomie 3,75 proc. w nadchodzących kwartałach.
Jednocześnie analitycy oczekują, że w nadchodzących kwartałach sprzedaż mieszkań będzie przewyższać napływ nowej podaży, co powinno wywierać pewną presję na wzrost cen mieszkań. Natomiast zasób niesprzedanych lokali pozostaje wysoki, ograniczając możliwości deweloperów.
Podali też, że w dalszym ciągu zwiększa się zarówno liczba mieszkań oddawanych do użytkowania, jak i liczba rozpoczynanych inwestycji oraz wydawanych pozwoleń na budowę.
"W związku z tym oczekujemy, że w najbliższych miesiącach podaż mieszkań, mierzona 12-miesięczną sumą kroczącą, wzrośnie powyżej 220 tys. lokali i utrzyma się w pobliżu tego poziomu przez kilka kolejnych kwartałów. Ponieważ ceny mieszkań rosły szybciej niż koszty budowy, deweloperzy nie znajdują się obecnie pod istotną presją marżową, a tym samym mają ograniczoną motywację do dalszego podnoszenia cen" - napisano w raporcie.
Dodano, że rosnąca różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi sugeruje, że branża liczy jednak na korektę cen transakcyjnych w górę. (PAP Biznes)
tom/ osz/
