Rosnący popyt na mieszkania spowodowany łagodniejszą polityką kredytową i zwiększona aktywność kupujących na rynku nieruchomości nie pozwalają na drastyczny spadek cen. Zdaniem ekspertów, powszechnym obniżkom w najbliższych miesiącach nie będą sprzyjały także działania deweloperów ograniczające podaż.
Indeks cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” wyniósł w sierpniu 103,86 pkt i był o 0,16 pkt wyższy w porównaniu z lipcem. To czwarty wzrostowy miesiąc z rzędu. W relacji rocznej wzrost wyniósł 0,75 pkt.
Wartość indeksu dla Polski nadal znajduje się jednak poniżej wartości sprzed pandemii, choć powoli wraca do poziomu sprzed wybuchu pandemii koronawirusa. Sierpniowy odczyt był o 0,3 pkt niższy w relacji do lutego.
– Powrót cen transakcyjnych do tendencji wzrostowej wynika z większej aktywności zakupowej Polaków. Podczas wakacji notowaliśmy wzrost liczby transakcji oraz większy udział transakcji dotyczących droższych nieruchomości. Polacy realizują plany zakupowe sprzed koronawirusa – zauważa Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium.
Zdaniem Michała Kubickiego, prezesa zarządu CMP Center Management Polska, zwiększonej aktywności nabywców na rynku nieruchomości sprzyjała także liberalizacja wymagań kredytowych stawianych przez banki.
Bezpieczny kredyt 2% - najważniejsze fakty
Na czym polega? Kto może skorzystać? Ile kredytu można dostać? Co z wkładem własnym? Czy dopłaty można stracić? Pobierz e-book bezpłatnie lub kup za 10 zł.
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
– Nowo inwestycje cieszą się dużym zainteresowaniem, a klienci gotówkowi coraz chętniej podpisują umowy deweloperskie, wobec braku alternatywnych produktów inwestycyjnych. Zwrot z zainwestowanego w mieszkania na wynajem kapitału na poziomie 5 proc. stał się znacznie bardziej interesujący po drastycznej obniżce stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski – zaznacza.
Jak dodaje, skutkiem większego popytu jest stabilizacja cen, tam gdzie spodziewano się ich spadku lub wręcz wzrosty stawek.
Niższa podaż ograniczy spadek cen
Deweloperów przed drastycznymi obniżkami cen uchronić ma także zaniżana sztucznie podaż. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, w sierpniu liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia spadła względem lipca o 14 proc. Trend spadkowy odnotowano także w przypadku mieszkań, których budowę rozpoczęto. Było ich o 10 proc. mniej niż w lipcu.
– Pierwsze miesiące po lockdownie wskazywały na duże odbicie w zakresie wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczynanych budów. W maju, a najmocniej w czerwcu i lipcu widać było ponadprzeciętnie wysokie wskaźniki będące odbiciem po kwietniowym przestoju. Sierpniowy spadek jest więc powrotem do przeciętnych wartości – uważa Anna Karaś. – Końcówka roku pokaże, czy deweloperzy faktycznie wstrzymują akcję inwestycyjną i szykują mniej projektów mieszkaniowych.
Biorąc jednak pod uwagę niepewność dotyczącą najbliższej przyszłości należy spodziewać się, że na rynku będzie pojawiać się mniej inwestycji. Niska podaż będzie chronić ceny przed presją na obniżkę. – dodaje.
Krótsze życie ofert
Indeks urban.one liczony dla dużych miast osiągnął w sierpniu poziom 104,35 pkt i był nieznacznie – o 0,15 pkt – wyższy niż w lipcu. Jednocześnie odczyt zanotował roczny spadek o 2,22 pkt. W relacji do lutego, a więc ostatniego pełnego miesiąca przed wybuchem pandemii koronawirusa, obniżka indeksu była jeszcze głębsza i wyniosła 4,19 pkt.
Monitoring cen ofertowych prowadzony przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego, pokazuje, że sytuacja w dużych miastach w Polsce jest zróżnicowana. Na wielu rynkach ceny ofertowe mieszkań powróciły do tendencji wzrostowej, a w niektórych przypadkach przekraczają już poziomy z początku marca.
– Największą dynamikę dodatnich zmian notujemy w Krakowie. Na drugim biegunie znajduje się Gdynia, gdzie ceny ofertowe od kilkunastu tygodni wykazują tendencje spadkową. Widać także, że z oferty znikają najtańsze mieszkania. We wszystkich miastach spada czas ekspozycji ofert. Ogłoszenia w sierpniu znikały z portali po około 13 dniach. Dla porównania, w pierwszych miesiącach pandemii było to ok. 20 dni – wylicza Anna Karaś.
Szeregówki mają wzięcie
Indeks urban.one opisujący ceny mieszkań w Warszawie wyniósł w sierpniu 108,58 pkt. Był to wynik o 0,19 pkt wyższy względem lipca i o 1,46 pkt wyższy w relacji do sierpnia 2019 r. Odczyt indeksu wciąż znajduje się jednak znacznie pod kreską, jeśli porównamy go do stanu z lutego. Spadek w ciągu ostatnich sześciu miesięcy wyniósł 4,47 pkt.
Jak wynika z analiz Cenatorium, ceny ofertowe mieszkań usytuowanych w Warszawie, po okresie stabilizacji, ponownie zaczęły rosnąć. Wysokie ceny mieszkań skłaniają do poszukiwań nowego lokum na peryferiach, również w postaci domu. Widać zwiększony popyt na domy szeregowe w podwarszawskich miejscowościach.
– Wystarczy przejechać się po ościennych gminach wokół Warszawy, gdzie gros inwestycji, to właśnie domy szeregowe. W tym roku sprzedają się one wybitnie dobrze – ocenia Michał Kubicki.
Chwilowy trend
Na pewne mankamenty tego typu zakupów zwraca jednak uwagę Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.
– Trzeba pamiętać, że domy czy segmenty zwykle budowane są w oddaleniu od centrów miast, w lokalizacjach, które dopiero się rozwijają. A to nie tylko kłopot z długim dojazdem do pracy, nawet jeśli zakładamy, że praca zdalna w jakiejś formie pozostanie z nami na dłużej, ale także utrudniony dostęp do przedszkola czy szkoły – zauważa i jak dodaje, w skali kraju, czy większych rynków, zwiększony popyt na domy jednorodzinne i szeregowe nie będzie znaczącą i trwałą zmianą.
Jak, z kolei, zauważa ekspertka Cenatorium, najwięksi deweloperzy raczej nie przestawią się na budowanie osiedli domów jednorodzinnych, ponieważ tego typu inwestycje sprzedają się znacznie dłużej i jest z nich mniejszy zysk niż w przypadku wielopiętrowych osiedli w centrach miast.
– Domy pozostaną domeną małych, lokalnych deweloperów działających na mniejsza skalę. Teraz mogą oni liczyć na duże zainteresowanie ze strony potencjalnych nabywców. Aktualnie domy pod Warszawą sprzedają się znacznie szybciej niż przybywa nowych ofert. Największym zainteresowaniem cieszą się najtańsze propozycje: segmenty oraz mieszkania budowane w zabudowie szeregowej – mówi Anna Karaś.
Tymczasem nie ma już śladu po lipcowej korekcie indeksu urban.one dla gruntów budowlanych. W sierpniu odczyt wyniósł 136,01 pkt i był o 0,17 pkt wyższy niż w lipcu i o 2,77 pkt wyższy niż przed rokiem. Wzrost zanotowano także w relacji do lutego. Wyniósł on 2,58 pkt.
