Program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” ma ruszyć w połowie roku. Dla potencjalnych kredytobiorców kluczową kwestią będzie nie tylko spełnienie warunków wstępnych, ale także posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej. Jest bardzo prawdopodobne, że banki podejdą do tej sprawy liberalnie. Jak wskazują eksperci Expander Advisors, dostępne kwoty będą o kilkadziesiąt procent wyższe niż obecnie.
W ostatnich dniach projekt ustawy wprowadzającej w życie program „Pierwsze mieszkanie” został przyjęty przez Komitet Stały Rady Ministrów. Jego częścią jest nowy schemat dopłat do kredytów hipotecznych promowany hasłem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Zakłada on dofinansowanie rat przez 10 lat spłaty, a wsparcie ma polegać na spłacie części odsetek naliczanych przez bank. W efekcie kredytobiorca będzie obciążony ratą o wysokości podobnej jak przy oprocentowaniu na poziomie 2 proc.
Najważniejsze ograniczenia programu analizowaliśmy już na łamach Bankier.pl. Przypomnijmy, że warunki wstępne dotyczą przede wszystkim odpowiedniego wieku kredytobiorcy (lub jednego ze współkredytobiorców) oraz nieposiadania innej nieruchomości.
Projekt ustawy nie dotyka wprost kwestii zdolności kredytowej. A ta jest dziś jedną z najważniejszych barier w dostępie do kredytów mieszkaniowych. Po serii podwyżek stóp dostępne kwoty finansowania spadły, w zależności od banku, o 50 proc. lub więcej. Teoretycznie banki mogłyby przyjąć co najmniej dwa podejścia przy określaniu zdolności dla kredytu z dopłatami:
- do wyliczeń stosować ratę kredytu bez uwzględnienia dopłaty,
- oceniać możliwości finansowe kredytobiorców dla rat już po dopłacie.
Za podejściem pierwszym przemawia ostrożność – kredytobiorca może np. stracić dopłaty (a projekt przewiduje wiele scenariuszy, gdy dochodzi do wstrzymania dofinansowania). Jest jednak znacznie bardziej prawdopodobne, że w praktyce zwycięży podejście drugie.
3 argumenty za „pompowaniem” zdolności
Pierwszym argumentem za liberalnym podejściem do oceny zdolności kredytowej są niektóre rozwiązania zawarte w projekcie ustawy. Można byłoby obawiać się, że po okresie obowiązywania dopłat rata mocno wzrośnie, a kredytobiorcy będą mieli problem z obsługą zadłużenia. W projekcie znalazł się jednak fragment, który daje klientom możliwość wnioskowania o wydłużenie spłaty, by obniżyć wysokość raty po ustaniu dopłat.
Bank nie będzie miał w zasadzie wyboru. Zostanie zobowiązany, by przedłużyć spłatę (o maksymalnie 5 lat), jeśli:
- kredytobiorca w momencie zakończenia dopłat nie ma ukończonych 50 lat,
- pierwsza rata po zakończeniu dopłat jest wyższa niż pierwsza rata z dopłatą.
„Wprowadzane warunki powinny pozwalać na określenie zdolności kredytowej kredytobiorcy bez uwzględniania ryzyka wzrostu raty po okresie stosowania dopłat, a więc do wysokości pierwszej raty kredytu, obniżonej o dopłatę” – czytamy w uzasadnieniu projektu. Trudno o bardziej jednoznaczną sugestię.
Drugi argument można nazwać, trochę naciągając terminologię, makroekonomicznym. Przez 10 lat obowiązywania dopłat wynagrodzenia kredytobiorców nie będą stały zapewne w miejscu. Nawet jeśli stopy procentowe w momencie zakończenia dofinansowania będą na poziomie wyższym niż dziś, większość klientów będzie w stanie poradzić sobie z obciążeniem. Dodatkowo możliwy będzie wówczas „przeskok” na formułę rat równych, które początkowo będą nadal nieco niższe niż malejące w większości przypadków (poza hipotekami na najkrótsze terminy). Można zatem powiedzieć, że zdolność kredytowa klientów wzrośnie na tyle, by było ich z powodzeniem stać na kredyt na rynkowych warunkach.
Trzeci argument można nazwać politycznym. Nieoficjalnie sami bankowcy przyznają, że widać przyzwolenie na liberalne podejście do oceny zdolności kredytowej w nowym programie. Nadzór finansowy nie rzuca kłód pod nogi „Bezpiecznemu Kredytowi 2 proc.”. Wręcz przeciwnie – dopiero co poluzował wymagania dotyczące bufora na wzrost stóp procentowych. Przy okazji są one korzystniejsze dla wybierających okresowo stałą stopę, a taką konstrukcję mają mieć kredyty z dopłatami.
Przypomnijmy także, że przewagę w sektorze bankowym mają instytucje kontrolowane przez Skarb Państwa. To największe banki narzucą ton. Wybierając liberalne podejście do oceny zdolności na potrzeby „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.”, zdecydują właściwie, jak zachowają się wszyscy pozostali gracze.
Expander Advisors – zdolność „z dopłatą” wzrośnie o kilkadziesiąt procent
– Zapowiadany przez rząd kredyt 2 proc. może spowodować ułatwienie uzyskania kredytu mieszkaniowego m.in. poprzez obniżenie comiesięcznej raty, a także zwiększenie dostępności kredytów. Wspomniana dostępność kredytów powinna się poprawić, ponieważ niższe zobowiązanie miesięczne na rzecz banku oznacza wyższą zdolność kredytową – komentuje Ekspert Finansowy Expander Advisors Damian Milcarz.
– Pamiętajmy, że każdy bank kieruje się odrębną metodologią obliczania zdolności kredytowej. Decyduje tu szereg czynników takich jak liczba osób w gospodarstwie domowym, liczba zobowiązań, liczba kredytobiorców przystępujących do kredytów, rodzaj dochodu, forma rozliczania dla działalności gospodarczej itp. Część banków stosuje również bufor zdolności w przypadku, gdy wybrany przez nas okres kredytowania zahacza o wiek emerytalny. Paradoksalnie w takiej sytuacji często stosowanym rozwiązaniem jest skrócenie okresu kredytowania – wskazuje ekspert.
– Zakładając jednak prawdopodobne zmiany zdolności kredytowej pary bez dzieci i z dochodem 6000 zł netto, to prezentowałaby się ona w sposób następujący:
- we wrześniu 2021 r., przed cyklem podwyżek stóp procentowych – 550 833 zł,
- w styczniu 2023 r. – 269 906 zł,
- po obniżeniu bufora na zmianę stopy procentowej (już dopuszczonego przez KNF) – 321 109 zł,
- po obniżeniu bufora i w przypadku „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.” – 461 237 zł.
Oznaczałoby to, że zdolność kredytowa wzrośnie o ok. 43 proc. – komentuje specjalista Expander Advisors.
Warto zauważyć, że nawet jeśli korzystne dla kredytobiorców podejście do oceny zdolności kredytowej stanie się standardem, to dostępne kwoty będą niższe w czasach rekordowo niskich stóp procentowych. Odpowiadają za to zarówno parametry przyjmowane przez banki (np. wzrost kosztów utrzymania), ale także sama konstrukcja dopłat.
Mimo nazwy kredyty z dofinansowaniem będą zapewne odpowiadały zobowiązaniom oprocentowanym na poziomie nieco wyższym niż 2 proc. Do wyliczania dopłat stosuje się bowiem wzór, który uwzględnia średnie stawki z rynku i wagę reprezentującą marże banków. Również formuła raty malejącej, narzucana w ustawie, daje efekt w postaci niższej zdolności kredytowej klienta.
