Po chwilowej przerwie maj przyniósł ponowny wzrost indeksu urban.one. W opinii ekspertów zajmujących się rynkiem, kwoty płacone za mieszkania lokalnie powinny nadal spadać, a w najgorszym dla kupujących razie, pozostać stabilne. Wszystko przez niski popyt, również wśród kupujących inwestycyjnie za gotówkę.
W maju odczyt indeksu urban.one wyniósł 116,25 pkt i wzrósł o 0,24 pkt. W ujęciu rocznym wzrost wyniósł 3 pkt. Wyraźniej – odpowiednio o 0,34 pkt m/m i 3,46 pkt r/r podniósł się odczyt indeksu liczonego dla największych polskich rynków nieruchomości (Krakowa, Wrocławia, Gdańska, Gdyni, Poznania i Łodzi). W maju po raz pierwszy odczyt znalazł się powyżej 130 pkt.
W opinii ekspertów zajmujących się rynkiem również w kolejnych miesiącach, tak jak w drugiej połowie 2024 r. i na początku 2025 r., powinniśmy oczekiwać dalszej stabilizacji cen i korekt stawek wywindowanych „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”.
– Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest ostatnio w miarę spokojna. Operujący na nim kupujący i sprzedający nie pokładają już wielkich nadziei w programie dopłat do kredytów. Kolejne miesiące to dalsza stabilizacja lub drobne korekty stawek. W cennikach deweloperów utrzymuje się szeroko rozumiana stabilizacja. Trochę spadają ceny w Krakowie i Wrocławiu, rosną za to w Warszawie i Trójmieście. Najdłużej spadki trwają we Wrocławiu, gdzie rekordowo wysoki poziom osiągnięto we wrześniu ubiegłego roku. Od tego czasu średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania od dewelopera spadła z 14,5 do 14 tys. zł, czyli o 3,5 proc. – mówi Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom.
Na wzrosty stawek we wspomnianej Warszawie wskazuje także najnowszy odczyt indeksu urban.one, który w maju zatrzymał się na 127,75 pkt. Był tym samym o 0,89 pkt. wyższy niż w kwietniu oraz o 2,66 pkt. powyżej poziomu odnotowanego w maju 2024 r.
Kredytobiorców przybywa powoli, inwestujących odstrasza stopa zwrotu
Wzrost średnich cen ofertowych zwłaszcza na rynku pierwotnym – według monitoringu prowadzonego przez Cenatorium o 4 proc. m/m – wynikał jednak ze zmiany struktury ofert. W sprzedaży pojawiło się bowiem wiele ofert w dobrej lokalizacji, przede wszystkim na Mokotowie i Pradze-Południe.
– Nowe wprowadzenia w tych dzielnicach stanowiły ponad 25 proc. wszystkich nowych ofert odnotowanych w stolicy – zauważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Zgodnie z danymi Cenatorium, z obniżkami na rynku pierwotnym mieliśmy do czynienia w Krakowie i Łodzi – odpowiednio o 0,4 i 3,8 proc. m/m.
– Pomimo utrzymującej się ogólnej stabilizacji na rynku, widoczne są korekty cenowe. Na rynku pierwotnym dotyczy to zwłaszcza projektów położonych na peryferiach miast lub w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Na rynku wtórnym z kolei mieszkań w starszym budownictwie o dużej powierzchni – ocenia Małgorzata Wełnowska. – Popyt na mieszkania nadal jest ograniczony głównie przez wciąż wysokie koszty kredytu. Wysokie ceny zakupu lokali mieszkalnych oraz pogorszenie stopy zwrotu z najmu powoduje, że popyt inwestycyjny także słabnie – dodaje.
Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, w maju w Polsce udzielono 18,6 tys. kredytów mieszkaniowych – o 22,4 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu 2024 r. i tyle samo, co w kwietniu. Po trzech względnie stabilnych miesiącach wzrost udzielonych hipotek przyniósł dopiero czerwiec, gdy BIK zanotował 19,2 tys. umów o kredyt mieszkaniowy (+30 proc. r/r). Był to jednocześnie najwyższy wynik zanotowany od lutego 2024 r., gdy realizowano jeszcze wnioski składane w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
Deweloperzy wstrzymują budowy
Spowolnienie widoczne jest jednak w przypadku uruchamiania nowych inwestycji przez deweloperów. To zresztą realizacja zapowiedzi deweloperów sprzed roku. W maju - według danych Głównego Urzędu Statystycznego - deweloperzy ruszyli z budową 11 165 mieszkań (-5,6 proc. m/m i -10,5 proc. r/r).
Na ponad 10-procentowym minusie zakończyło się także pierwsze pięć miesięcy 2025 r. W tym czasie deweloperzy rozpoczęli budowę 55,9 tys. mieszkań.
Słabsze – zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym – wyniki odnotowano także w przypadku mieszkań oddanych do użytku. W maju deweloperzy przekazali w użytkowanie 9150 lokali – o 8,6 proc. mniej niż przed miesiącem oraz o 1,4 proc. mniej niż w analogicznym miesiącu ubiegłego roku. Od początku roku deweloperzy oddali do użytku 46,9 tys. lokali – o 3 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2024 r.
Jeszcze większe spadki notowane są w tym roku w przypadku pozwoleń na budowę. W maju deweloperzy uzyskali 12,7 tys. pozwoleń. I choć to 18-procentowe odbicie po kwietniowym dołku, to w ujęciu rocznym liczba pozwoleń była o ponad 25 proc. a nominalnie o 4,3 tys. niższa.
Jak jednak zauważa Tomasz Błeszyński, doradca działający na rynku nieruchomości, problemy trawiące rynek nieruchomości są strukturalne, a nie tylko przejściowe, na co wskazują: nadal niski popyt, wstrzymywanie niektórych inwestycji przez deweloperów w związku z problemami ze sprzedażą mieszkań w już uruchomionych inwestycjach.
Działki nie przestają drożeć
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja na rynku działek budowlanych. Podsumowując I kw. 2025 r., pisaliśmy, że ceny wzbiły się do wysokiego lotu. Na kolejne podwyżki wskazują także ostatnie odczyty indeksu urban.one.
W maju indeks liczony dla gruntów budowlanych wyniósł 155,41 pkt. i był o 2,11 pkt. wyższy niż w kwietniu oraz o 5,66 pkt. wyższy niż w maju 2024 r.
MKZ
