Niespełna rok przetrwała konserwatywna rekomendacja KNF narzucająca bankom ostre zasady oceny zdolności kredytowej. Zmiana podejścia nadzoru nie sprawi jednak, że hipoteki staną się powszechnie dostępne. Sprawdzamy, jakie będą efekty obniżki wymagań z punktu widzenia kredytobiorców.
Gwoździem do trumny nazywali niektórzy przedstawiony w marcu 2022 r. list UKNF do banków, w którym nadzór sformułował nowe zalecenia dotyczące zasad badania zdolności kredytowej. Rynek kredytów hipotecznych odczuwał już wówczas efekty serii podwyżek stóp, a sprzedaż topniała z miesiąca na miesiąc. Kredytobiorcy, którzy nie przestraszyli się rosnących rat, coraz częściej odprawiani byli z kwitkiem – proponowane im kwoty finansowania przestały być wystarczające do zrealizowania zakupowych planów.
Z dzisiejszej perspektywy można dostrzec, że był to dopiero początek prawdziwej „hipotecznej zimy”. Banki udzielają od pewnego czasu co miesiąc kredytów mieszkaniowych na kwotę zbliżoną do 1/3 wyniku odnotowanego wiosną 2022 r. Liczba wniosków składanych przez klientów jest o połowę niższa niż w czasach „bessy” po wielkim kryzysie 2008 r.
Przedłużająca się depresja sprawiła, że zarówno bankowcy, jak i żywotnie zainteresowani kondycją rynku deweloperzy apelowali już od dłuższego czasu o złagodzenie wymagań stawianych przez nadzór. Jednocześnie pojawiły się sprzyjające warunki do rewizji podjętych przez KNF kroków – stopy procentowe ustabilizowały się, zapewne na dłużej.
Co nadzór powiedział bankom?
W datowanym na 7 lutego stanowisku Urząd Komisji Nadzoru Finansowego przedstawił nowe zalecenia dla banków udzielających kredytów hipotecznych. Przypomnijmy, że punktem wyjścia jest obowiązek stosowania przy obliczaniu zdolności kredytowej bieżącego oprocentowania powiększonego o co najmniej 5 pp. W liście wskazano, że sztywne podejście można złagodzić następująco:
- Bufor na zmianę stopy procentowej można obniżyć do 2,5 pp., ale tylko w przypadku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem.
- Dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem banki mają stosować wyższy niż 2,5 pp. bufor. Jego wysokość będzie ustalana przez bank, a za ocenę adekwatności podejścia ma odpowiadać zarząd.
- Bufor nie musi być w ogóle stosowany w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem w całym okresie spłaty.
Stanowisko wyprzedza bardziej całościowe zalecenia. „Obecnie finalizowane są prace nad propozycją zmian w Rekomendacji S, które kompleksowo odniosą się do zagadnienia bufora oceny zdolności kredytowej, uwzględniając powyższe założenia generalne (wysokość bufora zależna od rodzaju oprocentowania kredytu)” – wskazano w stanowisku UKNF.
Zdolność kredytowa bez rewolucji
Chociaż regulacje nadzoru obwiniano czasem o „zdołowanie” zdolności kredytowej, to w rzeczywistości nie miały one olbrzymiego wpływu na finansową wydolność klienta w oczach banku. Głównym winowajcą topnienia proponowanych przez banki kwot był wzrost stóp procentowych. Jak wielokrotnie wskazywaliśmy na łamach Bankier.pl, rata nowego kredytu hipotecznego w wielu scenariuszach uległa podwojeniu w porównaniu z czasami rekordowo niskich stóp procentowych.
Na jakie zmiany można zatem liczyć? Spójrzmy na bardzo uproszczony przykład. Zakładamy, że bank przyzna kredyt, którego rata będzie pochłaniała maksymalnie 40 proc. dochodów klienta (w rzeczywistości to bardzo ostrożne założenie przy wyższych dochodach). Oprocentowanie kredytu o okresowo stałej stopie to 7,9 proc., a okres spłaty to 25 lat. Jaka byłaby maksymalna zdolność kredytowa przy różnych poziomach dochodu i różnym buforze na wzrost stóp?
Obniżenie o połowę bufora (z 5 pp. na 2,5 pp.) dałoby, przy tak ostrożnych założeniach, wzrost zdolności kredytowej o ponad 16 proc. W rzeczywistości banki stosują znacznie bardziej skomplikowane podejście do oceny finansowej wydolności i można spodziewać się, że w części instytucji zmiana będzie bardziej odczuwalna.
Warto zauważyć, że w niektórych przypadkach bufor nie musi w ogóle być brany pod uwagę. Jeśli zaciągamy zobowiązanie na krótki okres, w którym oprocentowanie jest stałe, ryzyko zmiany stopy procentowej nie występuje. Tylko jedna instytucja obecnie oferuje kredyty z 10-letnim okresem zamrożenia oprocentowania (BNP Paribas Bank). W dwóch (Alior Bank, Credit Agricole) stała stopa obowiązuje przez 7 lat.
Banki, które zdecydują się na wydłużenie okresu stałego oprocentowania, mogą znaleźć się w zupełnie innej lidze pod względem szacowanej zdolności kredytowej dla klientów zainteresowanych szybką spłatą. Na razie jednak udział kredytów o okresie spłaty poniżej 15 lat jest niewielki – w III kw. 2022 r. sięgał 7 proc. nowej sprzedaży.
Na efekty trzeba chwilę zaczekać
Zalecenia nadzoru zapewne zostaną szybko odzwierciedlone w bankowych kalkulatorach, zwłaszcza w instytucjach, które mają apetyt na zwiększenie sprzedaży. Poluzowanie podejścia może jednak nie wystarczyć, gdy na horyzoncie jest już wizja „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.”. Osoby rozważające zaciągnięcie zobowiązania i będące do tej pory na granicy zdolności zapewne w części będą się kwalifikować do programu dopłat. To sprzyja odłożeniu decyzji na kilka miesięcy.
Efektem, który ujawni się zapewne z większym opóźnieniem, będzie dalsze spychanie na margines produktów ze zmienną stopą. Już teraz kurczą się szeregi banków mających takich kredyt w ofercie, a stawki proponowane klientom „na start” są zwykle wyższe niż w stałoprocentowych odpowiednikach. Teraz normą będzie również niższa kwota proponowanego finansowania. Czy nadzór słusznie kieruje akurat w tym momencie klientelę w stronę kredytów ze stałym oprocentowaniem? Ten problem będzie zapewne gorąco dyskutowany za jakiś czas, gdy okaże się, czy spadek stóp procentowych jest realną perspektywą.
