Przez kilka ostatnich lat kredytobiorcy hipoteczni mogli liczyć na wyższą kwotę finansowania wybierając stałą stopę. Teraz sytuacja jest odwrotna – zmienne oprocentowanie to wyższy kredyt. Tak jednak nie jest w każdym banku, a kierowanie się zdolnością to ryzykowny krok, przestrzega ekspert Expander Advisors.
Wybrać okresowo stałe czy zmienne oprocentowanie? Na ten dylemat kredytobiorcy patrzą zwykle przez pryzmat ryzyka i łatwości zarządzania domowym budżetem. Czasem jednak priorytet jest zupełnie inny – jak najwyższa dostępna kwota finansowania. A formuła oprocentowania jest z nim w pewien sposób powiązana.
Jednym z czynników wyznaczających dostępną kwotę kredytu jest miesięczne obciążenie ratą. Banki sprawdzając, na jakie zobowiązanie nas stać weryfikuje m.in. relację pomiędzy ratą i innymi stałymi płatnościami a dochodem gospodarstwa domowego. Jeśli spada oprocentowanie kredytu, to spada również rata. Efektem ubocznym jest wzrost zdolności kredytowej.
Stawki w hipotekach zamieniły się miejscami
Od kilku miesięcy oprocentowanie zmienne w kredytach hipotecznych jest, przynajmniej początkowo, niższe niż oprocentowanie okresowo stałe. Wcześniej przez ok. 5 lat sytuacja była odwrotna. Zmieniła się zatem również relacja pomiędzy maksymalną zdolnością dla obu wariantów hipotek. Nie dotyczy to jednak wszystkich kredytodawców.
– Banki mają do tego bardzo różne podejście. W niektórych zdolność kredytowa jest nieco wyższa na oprocentowaniu zmiennym, wynika to z aktualnie niższej raty. W części to nie ma znaczenia i zdolność jest taka sama, co dla mnie jest właśnie optymalnym rozwiązaniem. Dzięki temu klient może swobodniej wybrać najlepszy dla siebie wariant bez uwzględniania, w którym z nich otrzymałby wyższy kredyt – wskazuje Grzegorz Granda, Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander Lublin.
– Różnice w zdolności kredytowej dla stałego i zmiennego oprocentowania w ramach jednego banku zwykle nie przekraczają 8 proc. Dużo większe różnice w zdolności kredytowej są między różnymi bankami – dodaje ekspert.
Kredyt „do pełna” to dodatkowe ryzyka
Nastawienie się na zaciągnięcie jak najwyższego kredytu hipotecznego to zdecydowanie ryzykowna strategia. Specjalista Expander Advisors zwraca uwagę na kilka ciemnych stron finansowania „pod korek”.
– Po pierwsze, mniejszy wybór banków, czyli kredyt może być droższy. Wybierając bank, który chce dać nam największą kwotę kredytu, może okazać się że to nie będzie bank najtańszy. W warunkach laboratoryjnych naturalne powinno być, że bardziej liberalny bank będzie miał wyższą premię za ryzyko. Chociaż w rzeczywistości bardziej chodzi o to, jak bardzo klient swoją sytuacją „wstrzela się” w procedury wyliczania dochodu i zdolności kredytowej przez dany bank – wskazuje Grzegorz Granda.
– Po drugie, ryzyko otrzymania finalnie niższej kwoty. Wystarczy, że analityk nieco inaczej przeliczy dochód (zmienne składniki wynagrodzenia, zmienność dochodu rok do roku u przedsiębiorców, brak akceptacji jakiegoś dochodu itp.) i w ostatecznej decyzji kwota może być niewystarczająca do przeprowadzenia transakcji – przestrzega ekspert.
– Po trzecie, zmienność własnej sytuacji dochodowej klienta. Warto wziąć pod uwagę, co będzie, gdy z jakiegoś powodu będę zarabiał mniej. Można zrobić sobie indywidualny „stress test” i odpowiedzieć na pytanie: co będzie, gdy dochody spadną o 10, 20 czy 30 proc. i co musiałoby się wydarzyć aby taka sytuacja zaistniała – radzi ekspert.
– I wreszcie po czwarte, zmienność oprocentowania. Kredyty zwykle zaciągane są na 20-30 lat. Na stopie zmiennej ryzyko wzrostu raty występuje od razu, a na stałej (a ściślej jest to „okresowo stała stopa” zwykle na 5 lat, a nie na cały okres kredytu) jest to ryzyko jedynie odroczone na 5 lat. W żadnym wariancie nie jest ono eliminowane całkowicie. Biorąc kredyt przy maksymalnych poziomach swojej zdolności kredytowej, już niewielkie wzrosty stóp procentowych generują zauważalne pogorszenie kondycji finansowej kredytobiorcy – podkreśla specjalista Expandera.
Z tym ryzykiem w najostrzejszej postaci spotkali się kredytobiorcy, którzy zaciągali zobowiązania w czasach najniższych stóp procentowych. W ciągu zaledwie kilku miesięcy na przełomie 2021 i 2022 r. raty oparte na zmiennym oprocentowaniu wzrosły wówczas o kilkadziesiąt procent. Dla wykorzystujących „do pełna” zdolność kredytową oznaczało to nierzadko poważne kłopoty.
