Za niezmienność raty hipoteki trzeba zapłacić rekordowo wysoką „premię”. We wrześniu wyniosła ona 210 zł dla półmilionowego kredytu. Taka jest różnica pomiędzy pierwszą ratą topowego kredytu z okresowo stałą stopą i jego odpowiednika ze zmiennym oprocentowaniem.
Co miesiąc na łamach Bankier.pl pokazujemy, jak zmienia się sytuacja w jednym z podstawowych typów porównań interesujących kredytobiorców – zmienne oprocentowanie kontra okresowo stałe. Mierzymy przestrzeń dzielącą dwa warianty hipotek dostępnych na rynku. Z jednej strony mamy stałoprocentowe zobowiązania, gwarantujące stałą ratę przez kilka (min. 5) lat, z drugiej – zmiennoprocentowe hipoteki, gdzie obciążenie może zmieniać się mocno w górę i w dół.
Dla każdego z rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl od lipca 2024 r. wybieramy ofertę o najniższym oprocentowaniu, osobno w kategorii hipotek stałoprocentowych i zmiennoprocentowych. Warto podkreślić, że nie zawsze byli to zwycięzcy zestawień, w których pod uwagę bierzemy całkowity koszt kredytu obejmujący również dodatkowe elementy (obowiązkowe ubezpieczenia, prowizję itp.). Zestawiliśmy ze sobą te dwie wartości, by odpowiedzieć na pytanie, która opcja jest tańsza, przynajmniej na starcie.
Historia porównań miała do tej pory trzy rozdziały. Do końca 2025 r. zwolennicy oprocentowania zmiennego początkowo musieli się liczyć z wyższą ratą. Można zatem było powiedzieć, że za możliwość obniżenia w przyszłości obciążeń (gdy spadną stopy procentowe) trzeba było zapłacić „extra”.
Stawki mniej więcej zrównały się na przełomie 2025 i 2026 r., a równowaga była tylko chwilowa. Role wariantów hipotek odwróciły się. Od marca 2026 r. stawki okresowo stałego oprocentowania oddalały się od najlepszych stawek zmiennego oprocentowania. We wrześniu dystans osiągnął nowe maksimum – 0,7 pp.
Ile kosztuje zatrzymanie raty na dzisiejszym poziomie?
Dane z porównań bankowych stawek warto przełożyć na konkretny przykład. Załóżmy, że staramy się o kredyt hipoteczny na 500 tys. zł, na 25 lat. W kwietniu 2026 r. wybierając najniżej oprocentowany kredyt ze stałą stopą musielibyśmy zapłacić ratę niższą o 378 zł niż za „topowy” kredyt ze zmiennym oprocentowaniem.
Zupełnie inaczej sytuacja wygląda dziś, gdy oczekiwania na spadek stóp procentowych studzą kolejne zawirowania w światowej gospodarce i rosnące odczyty inflacji. We wrześniu 2026 r. wybierający stałe oprocentowanie, decydują się na ratę początkowo wyższą o 210 zł w porównaniu z najtańszym kredytem zmiennoprocentowym. Taki jest, jak najbardziej wymierny, koszt zabezpieczenia domowego budżetu przed wahaniami obciążeń przez najbliższe lata.
Warto przypomnieć, że jeśli chcemy zaryzykować i gotowi jesteśmy na ewentualne wahania raty w przyszłości wynikające ze zmiennej stopy, to posiadanie finansowych rezerw jest jeszcze ważniejsze, niż gdy decydujemy się na oprocentowanie okresowo stałe. Warto określić już na wstępie „próg bólu”, oprocentowanie przy którym ryzyko dalszego wzrostu obciążenia uznamy za zbyt wysokie. Gdy przekroczona zostanie ta granica, powinniśmy poważnie rozważyć przejście na oprocentowanie stałe.
