Pierwsze miesiące ze stabilnymi stawkami i odpalenie wzrostów cen mieszkań w drugiej połowie 2026 r. – tak na rynku nieruchomości ma wyglądać rozpoczynający się lada chwila 2026 r. Wiele zależeć będzie jednak od dalszego zwiększania dostępności kredytów mieszkaniowych, stabilizacji na rynku pracy i uspokojenia sytuacji geopolitycznej. A oto szczegóły, jaki - w opinii ekspertów - będzie 2026 rok na rynku nieruchomości.
Podaż w dalszym ciągu przewyższająca popyt, stabilne ceny a lokalnie nawet spadki cen mieszkań i wzrost cen najmu nieprzekraczający poziomem inflacji CPI – tak przed rokiem brzmiał wstęp do prognozy Bankier.pl na 2025 r. w kontekście rynku nieruchomości. Choć nie mamy jeszcze pełnych danych dotyczących IV kw. 2025 r., to wszystkie postawione tezy ziściły się, o czym szerzej pisaliśmy w artykule podsumowującym 2025 r. Jaki tymczasem będzie 2026 r. w nieruchomościach i na co powinniśmy się nastawiać? Sprawdźmy.
Eksperci zgodnie przyznają, że początek roku będzie stał pod znakiem dalszej stabilizacji cen mieszkań. Według niektórych od wiosny, a według większości w drugiej połowie roku należy liczyć się jednak z powrotem wyraźniejszych wzrostów stawek, choć skalą będą one nieporównywalne do podwyżek z 2023 r., czyli ery „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
Wysoka podaż wstrzyma podwyżki cen
Takiego zdania są zarówno analitycy PKO BP, jak i przepytani przez nas eksperci. Jak zauważa Ewa Palus, główny analityk Tabelaofert.pl, stabilizacja cen w pierwszych miesiącach 2026 r. będzie wynikała z wciąż wysokiej oferty.
– Dzięki obniżkom stóp procentowych na rynek wróciły osoby, które w ciągu ostatnich dwóch lat nie mogły sobie pozwolić na zakup mieszkania. Już po wakacjach 2025 zmienił się klimat do kupowania mieszkań, a w 2026 roku sprzedaż może wzrosnąć. Oferta mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym wciąż jest wysoka, co ogranicza wzrost cen. Liczba mieszkań jednak będzie się kurczyć i w drugiej połowie roku ceny mogą zacząć rosnąć, ale nie powinny to być duże wzrosty – prognozuje Ewa Palus.
Z podobnym wnioskiem wychodzą eksperci serwisu Rynekpierwotny.pl. Jak zauważają, w 2026 r. wkraczamy z rekordowym poziomem oferty deweloperów w wielu miastach, co już od kilku miesięcy ma odbicie w agresywnej polityce sprzedażowej i cenowej na rynku pierwotnym.
– Wolumen sprzedaży będzie powoli rósł. Jednocześnie oczekiwane jest utrzymanie wysokiego poziomu wprowadzeń mieszkań do oferty, co utrzyma konkurencję – ocenia Jan Dziekoński. – Niska inflacja i dynamika płac oraz wojna cenowa przełożą się z kolei na nominalny spadek cen nieruchomości. Spadki cen transakcyjnych nie obejmą wprawdzie szeroko całego rynku i nie będą też wyczekiwanym przez wszystkich „pęknięciem bańki”, ale powolnym schodzeniem ze szczytów w wielu miastach, zarówno u deweloperów, jak i na rynku wtórnym – kontynuuje.
Nawet co czwarte mieszkanie nie może znaleźć kupca
Tymczasem, zgodnie z danymi serwisu Tabelaofert.pl, w niektórych miastach obecnie nawet co czwarte oferowane mieszkanie to lokal gotowy do odbioru.
Nabywca może zdecydować, czy chce kupić mieszkanie gotowe, czy takie, na które będzie musiał poczekać 2 lata – podkreśla Ewa Palus.
Jak jednak przypomina Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, choć przedłużający się czas potrzebny na sprzedaż poszczególnych lokali działa korzystnie na możliwości negocjacyjne klientów, to muszą oni pamiętać, że na w ofercie przez dłuższy czas pozostają zwykle te mieszkania, którymi inni z jakichś powodów się nie zainteresowali.
Zdaniem eksperta Metrohouse, wbrew rosnącej od kilku miesięcy akcji kredytowej, wynikającej w pewnej części z refinansowania wcześniej udzielonych hipotek, faktyczne ożywienie na rynku sprzedaży mieszkań dopiero przed nami. Aby tak się stało, stabilizacja cen może być jednak niewystarczająca.
– Początek roku jest jednak czasem, kiedy na rynku pojawia się wielu nowych poszukujących nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że nawet przy zachowaniu cen nominalnych, z uwagi na inflację, realna wartość wystawionych na sprzedaż mieszkań będzie spadać. Nabywcy oczekują jednak nie stabilizacji a spadków nominalnych cen, dlatego należy spodziewać się rosnącej presji ze strony podażowej – zaznacza Jańczuk.
Rynek wtórny wyjdzie z cienia
W opinii Marcina Jańczuka, o ile jednak to deweloperzy dysponują szerszym wachlarzem narzędzi promocyjnych (np. bezpłatne miejsca parkingowe), to zakres korekt cen jest bardziej ograniczony. W tej sytuacji poszukujący własnego „M” mogą być przychylnie spoglądać na mieszkania z drugiej ręki.
– To właśnie na rynku wtórnym kupujący mogą spodziewać się upustów wykraczających poza te uzyskiwane u deweloperów – ocenia Marcin Jańczuk.
Zdaniem Ewy Palus, na rynku wtórnym pewną rewolucją może być wprowadzenie klas energetycznych. Obecne świadectwa energetyczne pozwalają oszacować koszty związane z ogrzewaniem, ale same liczby często niewiele mówią. Wprowadzanie oznaczeń podobnych, jak te znane ze sprzętów AGD, pozwolą w łatwy sposób sklasyfikować budynek.
Na rynku wtórnym mogą być zatem widoczne dwie tendencje. Mieszkania w budynkach o najniższych klasach energetycznych mogą tanieć. Z kolei ceny lokali w zmodernizowanych lub nowszych budynkach mogą utrzymać się na stabilnym poziomie – prognozuje ekspertka serwisu Tabelaofert.pl.
Jak jednak zauważa Antoni Bubiel z SonarHome.pl, w przypadku poziomu sprzedaży wiele będzie zależało od sytuacji na rynku pracy, która – w kontekście ogłaszanych co chwilę zwolnień – nie napawa optymizmem. Równie kluczowa będzie dalsza poprawa dostępności kredytów mieszkaniowych. Przypomnijmy, że od maja w sześciu turach Rada Polityki Pieniężnej zredukowała stopy procentowe o 1,75 pkt proc.
– Mimo obniżek, stopy procentowe wciąż są wyższe niż przed cyklem podwyżek. Każda kolejna obniżka stóp w 2026 r. może poprawiać dostępność kredytów i stymulować popyt. Jeśli zatem w 2026 r. poprawi się dostępność kredytów mieszkaniowych, a sytuacja na rynku pracy pozostanie stabilna, podaż wciąż będzie maleć, a ceny mogą zacząć rosnąć w drugiej połowie roku – mówi Antoni Bubiel.
Jeśli powyższe warunki zostaną spełnione, na wzrost cen w drugiej połowie roku wpływ ma mieć ożywienie popytu, którego pełną skalę ujrzymy w przyszłym roku, choć trend ten będzie zróżnicowany geograficznie.
– Ceny na rynku pierwotnym mogą nieznacznie rosnąć, szczególnie w miastach takich jak Warszawa czy Trójmiasto. W Katowicach czy Łodzi, w których oferta deweloperska jest bardzo wysoka i od ponad roku obserwujemy nadpodaż mieszkań, mogą mieć miejsce spadki cen – twierdzi Ewa Palus.
Deweloperzy zwolnią tempo, a działki będą drożeć
Jak jednak zauważa ekspertka serwisu Tabelaofert.pl, o ile w ostatnich dwóch latach (nawet pomimo notowanego w 2025 r. spadku) deweloperzy zwiększyli tempo budowy nowych mieszkań, w 2026 r. należy spodziewać się jego wyraźnego spadku.
– Zwłaszcza że otoczenie regulacyjne nie sprzyja efektywnej budowie nowych mieszkań. Co więcej, w dużych miastach ceny działek to główny czynnik hamujący zwiększenie podaży mieszkań – ocenia Ewa Palus, dodając jednocześnie, że do windowania stawek na rynku działek budowlanych doprowadzają niejednokrotnie władze największych polskich miast.
– Ograniczanie dostępności gruntów to jedna z głównych przyczyn wzrostów cen mieszkań. Polityka wielu miast sprowadza się obecnie do sporadycznego wystawiania pojedynczych działek na sprzedaż, oczekiwania na zainteresowanie kilku deweloperów i przeprowadzenia procedury, w której o sprzedaży decyduje wyłącznie najwyższa zaoferowana cena. A takie działania prowadzą do tego, że działki są coraz droższe. Z jednej strony władze miast chcą walczyć z nadmiernym rozlewaniem się miast, z drugiej strony protestują przeciwko gęstszej zabudowie w bardziej centralnych lokalizacjach. Prognozy demograficzne Głównego Urzędu Statystycznego jednoznacznie wskazują, że w największych miastach liczba ludności wzrośnie i gdzieś ci ludzie będą musieli mieszkać – podkreśla Palus.
Pozostając przy cenach działek budowlanych, przypomnijmy, że od początku 2023 r. mieliśmy tylko jeden kwartał (IV kw. 2024 r.), w którym zanotowany został spadek średnich cen transakcyjnych działek budowlanych. Zgodnie z danymi Bankier.pl za III kw. 2025 r., udostępnionymi przez Cenatorium, w ujęciu rocznym parcele w największych polskich miastach podrożały przeciętnie od 3 do 8 proc. r/r a w mniejszych miejscowościach od 2 do 10,5 proc. r/r.
Na rynku najmu nadal stabilnie
W porównaniu z rynkiem sprzedaży działek budowlanych, ale także mieszkań, wyjątkową stabilizacją w ostatnich trzech latach cechuje się rynek najmu. W opinii ekspertów przepytanych przez Bankier.pl, nie inaczej ma być w 2026 r. I na nim jednak nie zabraknie zmian.
– Obecnie wiele wskazuje na to, że stabilizacja czynszów najmu zostanie z nami na dłużej. Wynajmujący zaczynają jednak konkurować o najemcę już nie tylko wysokością czynszu, ale także standardem mieszkania – ocenia Ewa Palus.
W ocenie Marcina Jańczuka systematycznie zmienia się struktura najemców i trend ten będzie się pogłębiał w 2026 r.
– Pamiętajmy, że rynek funkcjonuje w dużej mierze dzięki aktywności najemców z Ukrainy i Białorusi. Coraz większą grupę w dużych miastach stanowią też najemcy, którzy trafili do Polski w poszukiwaniu lepszych warunków życia z odległych części świata. Rynek wynajmu studenckiego, choć nadal silny, będzie coraz bardziej dotknięty problemami demograficznymi. O ile w dużych miastach zapotrzebowanie na wynajem mieszkań będzie nadal wysokie, to już w wielu lokalizacjach o najemcę może być trudniej. Zmienia się też struktura wiekowa najemców – pokolenia wchodzące na rynek oczekują coraz wyższego standardu, więc aby sprostać oczekiwaniom, należy odpowiednio przygotować swoje mieszkanie.
Z kolei w opinii ekspertów SonarHome.pl, stabilne stawki wspierać będzie wysoka podaż mieszkań na wynajem. Ta jednak nie powinna już rosnąć, a to m.in. z powodu niskiej stopy zwrotu, która, jak pisaliśmy niedawno, znajduje się bliżej dna niż szczytu. Chcących inwestować w mieszkania do wynajęcia coraz mocniej zniechęca także straszenie przez rządzących wprowadzeniem podatku katastralnego.
