Stopa zwrotu z najmu bliżej dna niż szczytu

Jest niewiele lepiej niż przed rokiem, jednak stopa zwrotu z najmu w największych polskich miastach wciąż pozostaje bliżej najniższych poziomów ostatnich lat niż szczytów – wynika z danych Otodom Analytics przeanalizowanych przez Bankier.pl.

Zarówno średnia wycena mieszkań wystawianych na sprzedaż jak i średnie ceny ofertowe najmu pozostają w ostatnim czasie stabilne i rosną poniżej poziomu wyznaczanego przez inflację CPI. Dodajmy, że zarówno w przypadku cen mieszkań – tak ofertowych jak i transakcyjnych – oraz stawek czynszów, cały czas mówimy o stabilizacji, ale na najwyższych poziomach w historii.

Niższe ceny, wyższa stopa zwrotu

Spośród największych polskich rynków, w czerwcu 2025 r. o najwyższej rocznej stopie zwrotu z najmu mówiliśmy w Łodzi. W przypadku najpopularniejszych mieszkań na wynajem o powierzchni od 40 do 59 mkw., średnia roczna stopa zwrotu bez uwzględniania kosztów utrzymania mieszkania, podatków oraz remontów, wyniosła 5,81 proc. i była nieznacznie – o 0,15 pp. wyższa niż rok wcześniej.

Przeciętną stopę zwrotu powyżej 5 proc. w skali roku zanotowano jeszcze w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku a nieznacznie ten poziom został przekroczony w Katowicach. Na wyższym poziomie niż przed rokiem, oprócz wspomnianej Łodzi, znalazła się z kolei jeszcze w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu.

Z systematycznym od pięciu lat spadkiem mamy do czynienia w Katowicach. Z kolei w Gdańsku, do obniżki przyczynił się wciąż odstający od reszty największych miast, wysoki, bo oscylujący wokół 9 proc. r/r, wzrost średnich cen ofertowych nowych mieszkań i jednocześnie znacznie niższy niż przed rokiem sezonowy, związany z początkiem sezonu wakacyjnego, wzrost stawek czynszów.

Mniejsze mieszkania, większy zwrot

Zgodnie z danymi Otodom Analytics, wyższa stopa zwrotu notowana jest w przypadku najmniejszych mieszkań (0-40 mkw.). W czerwcu 2025 r. analizowany wskaźnik wahał się od 4,88 proc. w Krakowie przez 5,57 proc. w Warszawie do 6,25 proc. w Łodzi.

Również w przypadku najmniejszych lokali mamy do czynienia ze stabilizacją utrzymującą się w przedziale od -0,13 do +0,2 pp. r/r.

Średnia roczna stopa zwrotu z najmu wciąż znajduje się jednak w dolnych rejestrach z ostatnich lat. Biorąc pod uwagę najpopularniejsze metraże (40-59 mkw.), jej najniższy poziom od pięciu lat zanotowano w Katowicach. W pozostałych miastach czerwcowy wskaźnik znajdował się od ok. 0,2 do 0,4 pp. powyżej dołka, który w większości analizowanych miast przypadł w pierwszej połowie ubiegłego roku, gdy ceny mieszkań były już wywindowane „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”, a na rynku najmu mieliśmy do czynienia z obniżkami.

Do najwyższych poziomów, jakie w drugiej połowie 2022 r. za sprawą wojennego rajdu cen czynszów notowano w przypadku średniej rocznej stopy zwrotu, brakuje z kolei nawet ok. 1,7 pp. w skali roku.

Próg wejścia na rynku pierwotnym rośnie, na wtórnym przeciwnie

Choć ostatnie miesiące przyniosły nieznaczne odbicie stopy zwrotu, a ostatnie kwartały przynosiły dane o lokalnych spadkach cen mieszkań, to w ujęciu rocznym próg wejścia dla osób chcących kupić mieszkanie od dewelopera z myślą o jego wynajmie, jest wyższy niż przed rokiem.

Biorąc pod uwagę dane Otodom Analytics za czerwiec 2025 r., kupno nowego mieszkania wiązało się z wydatkiem od niespełna 1 proc. do ok. 9 proc. wyższym niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

O obniżki łatwiej było w przypadku mieszkań z drugiej ręki. Spadek średnich cen ofertowych wahał się od 0,3 do 5 proc. r/r., a najwyraźniej średnie kwoty wpisywane w ogłoszeniach spadały w Warszawie.

Na spadki kwot, również tych płaconych za mieszkania z rynku wtórnego, wskazują również dane Metrohouse za II kw. 2025 r. Zgodnie z nimi obniżki średnich cen transakcyjnych w największych polskich miastach (z wyjątkiem Wrocławia) wahają się od niespełna 0,5 do blisko 8 proc. w skali roku.

Źródło: