Choć ostatnio ceny mieszkań wróciły do żwawszego marszu w górę, to najnowsze odczyty indeksu cen nieruchomości przygotowywanego dla Bankier.pl przez Cenatorium, pokazują, że III kw. 2026 r. może stać pod znakiem wyraźnej stabilizacji stawek. Wyjątkiem jest Warszawa, gdzie w przeciwieństwie do pozostałych największych miast, wzrost indeksu wyraźnie przyspieszył.
W lipcu 2026 r. odczyt indeksu cen nieruchomości, obrazującego sytuację w całej Polsce wyniósł 119,41 pkt i był o 0,03 pkt wyższy niż w czerwcu oraz jednocześnie o 2,86 pkt wyższy niż przed rokiem. To drugi miesiąc z rzędu z minimalnym wzrostem. W czerwcu zanotowano bowiem +0,01 pkt m/m.
Ceny pozostaną stabilne
Podobną tendencję można było zaobserwować w przypadku największych rynków (z wyjątkiem Warszawy), czyli Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Łodzi i Poznania. W lipcu indeks zatrzymał się na 134 pkt, co oznaczało wzrost o 0,04 pkt m/m (miesiąc wcześniej zanotowano +0,01 pkt r/r) i o 3,08 pkt r/r.
– Na rynku mieszkaniowym coraz wyraźniej widać zmianę nastrojów. Popyt wraca, ale nie oznacza to jednak powrotu do cenowego boomu. Najbliższe miesiące będą raczej czasem stabilizacji i umiarkowanych wzrostów niż gwałtownych podwyżek – zauważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Rosnący popyt widać po stronie szukającym mieszkań w oparciu o kredyt. Zgodnie z raportem AMRON-SARFiN, w II kw. 2026 r. banki udzieliły 83,5 kredytów mieszkaniowych – o 14,2 proc. więcej kwartał do kwartału i o 50,5 proc. więcej rok do roku. Co jednak istotne, w tej liczbie kredyty refinansowane stanowiły aż 22 proc. Wyłączając je z analizy, nowych kredytów zanotowano i ok. 17,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2025 r.
Rabaty i negocjacje
Wciąż można liczyć jednak na rabaty, również na rynku wtórnym, gdzie sprzedający nadal muszą korygować swoje pierwotne, wygórowane oczekiwania, aby doprowadzić do transakcji.
– W najbliższych miesiącach oczekiwałbym umiarkowanego wzrostu aktywności nabywców na rynku deweloperskim, ale bez gwałtownego odbicia. Kluczowe jest jednak to, że rynek nadal dysponuje dużą ofertą, co ogranicza presję na szybki wzrost cen i daje kupującym możliwość negocjacji. Dlatego bardziej prawdopodobny jest stopniowy powrót klientów i poprawa sprzedaży niż skokowy wzrost popytu – ocenia Błeszyński.
Jak z kolei zauważa Barbara Bugaj z SonarHome.pl, w lipcu stabilna pozostała także mediana cen mieszkań. W przypadku rynku wtórnego w poszczególnych miastach wahała się od -0,2 do +0,3 proc. m/m.
– Obecne wahania cen są słabo odczuwalne dla nabywców. Rolę odgrywa sam poziom cen, które wystrzeliły w 2023 r. – komentuje Barbara Bugaj.
Rosną za to zarówno stawki jak i najnowszy odczyt indeksu liczonego dla Warszawy. W lipcu zanotowano 132,93 pkt – o 1,08 pkt więcej niż w czerwcu. To najmocniejszy miesięczny skok od maja 2020 r. W ujęciu rocznym wzrost wyniósł 4,13 pkt.
W Warszawie wzrost cen nie odpuszcza
Przypomnijmy, że już w II kw. 2026 r. średnie ceny transakcyjne notowane w przypadku dużych mieszkań położonych w stolicy wyraźnie rosły. Lokale o powierzchni od 60 do 80 mkw. podrożały w aktach notarialnych średnio o 3,3 proc. k/k.
Z kolei po dłuższej przerwie do aktów wróciły podwyżki przekraczające 10 proc. w ujęciu rocznym. Tak było zarówno w przypadku wspomnianych mieszkań 60- i 70-metrowych jak i lokali, których powierzchnia zawierała się pomiędzy 35 a 60 mkw.
