Ostatnie spadki cen mieszkań nie ustąpią szybko pola podwyżkom – taki wniosek płynie z najnowszego odczytu indeksu urban.one. Największe szanse na dalsze obniżki stawek widać w Warszawie.
W kwietniu odczyt indeksu urban.one po raz pierwszy przekroczył 116 pkt. I choć znalazł się na nowym szczycie (116,01 pkt), to widać wyraźne wyhamowanie tendencji wzrostowej. Względem marca wzrósł bowiem o 0,04 pkt. W dwóch poprzednich miesiącach wzrosty wahały się z kolei od 0,24 do 0,30 pkt. W ujęciu rocznym kwietniowy odczyt był o 3,20 pkt wyższy. To najniższa podwyżka w skali roku od początku 2024 r.
Ze stabilizacją mieliśmy do czynienia również w przypadku indeksu urban.one obrazującego sytuację na największych polskich rynkach nieruchomości, czyli Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi i Poznaniu. W kwietniu odczyt wyraźnie zbliżył się do 130 pkt, zatrzymując się na 129,98 pkt, to względem marca wzrost wyniósł jedynie 0,03 pkt, a w ujęciu rocznym 3,19 pkt.
Popyt rośnie a deweloperzy budują mniej
Najnowsze odczyty wskazują zatem, że ze stabilnymi stawkami a lokalnie również obniżkami możemy mieć do czynienia również w drugim kwartale tego roku, tak jak miało to miejsce w kwartale pierwszym, o czym pisaliśmy w artykule „Obniżki cen mieszkań już się nie kryją”.
W porównaniu z pierwszym kwartałem wiosenne miesiące przyniosły wzrost popytu na mieszkania, w szczególności po stronie klientów posiłkujących się kredytami mieszkaniowymi. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w kwietniu w Polsce udzielono 18,5 tys. kredytów mieszkaniowych (+2,8 proc. m/m i +10,8 proc. r/r). Jeszcze więcej hipotek (18,8 tys. i +23,7 proc. r/r) udzielono w maju, który był trzecim miesiącem z rzędu ze wzrostem tej wartości.
Rosnący popyt najprawdopodobniej jednak nie powiedział ostatniego słowa, czemu sprzyjać może majowa obniżka stóp procentowych. Przypomnijmy, że na majowym posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy o 50 punktów bazowych.
Już same zapowiedzi możliwych obniżek stóp sprawiły, że banki zaczęły dostosowywać do nich swoje cenniki kredytów mieszkaniowych. Jak w maju pisał Michał Kisiel, w bankowych promocjach dawno nie widzieliśmy tak dużych spadków stawek, choć tylko dla kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem.
Po serii odczuwalnych obniżek w czerwcowym przeglądzie akcji promocyjnych w bankach można było znaleźć jednak wyższe stawki niż na początku maja.
W odwrotnym kierunku niż popyt idzie w ostatnich miesiącach podaż. Już opisując kwietniowe dane Głównego Urzędu Statystycznego, sygnalizowaliśmy spadek liczby nowych budów w ujęciu rocznym. Dalszy spadek liczby inwestycji rozpoczynanych przez deweloperów przyniósł maj, tym razem dwucyfrowy – o ponad 10 proc. r/r.
Mniej niż przed rokiem jest również mieszkań oddawanych do użytku, co jednak jest bezpośrednim efektem niskiego ruchu na budowach przed dwoma i trzema laty.
Jak obniżki, to głównie w Warszawie
To wszystko dzieje się w obliczu stabilnych i lokalnie spadających cenach mieszkań, w szczególności tych z drugiej ręki. Obniżki są szczególnie widoczne w Warszawie.
Zgodnie z danymi SonarHome.pl – średnia cena ofertowa w maju 2025 r. była niższa niż przed rokiem w niemal wszystkich dzielnicach (poza Wawrem), a obniżki wahały się od ok. 1 do 9 proc. r/r. Trzeba jednak dodać, że oczekiwania sprzedających zsuwają się z wyjątkowo stromych szczytów. Jeszcze przed rokiem w Śródmieściu oraz na Woli za lokale z rynku wtórnego oczekiwano bowiem ponad 20 tys. zł/mkw.
Na obniżki cen mieszkań w stolicy wskazuje także kwietniowy odczyt indeksu urban.one, który wyniósł 126,86 pkt i był o 0,21 pkt niższy niż miesiąc wcześniej oraz o 1,96 pkt wyższy w porównaniu z kwietniem 2024 r. Po raz ostatni odczyt wyższy o mniej niż 2 pkt r/r zanotowano w połowie 2023 r. u progu epopei związanej z „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”.
Ceny gruntów ostro w górę
O stabilizacji cen nie ma mowy w przypadku gruntów budowlanych, które po krótkiej przerwie z końca 2024 r., na początku 2025 r. ponownie wyraźnie drożały.
Na kolejne możliwe podwyżki wskazuje najnowszy odczyt indeksu urban.one. W kwietniu wyniósł on 153,30 pkt i był o 3,23 pkt wyższy niż miesiąc wcześniej oraz o 4,39 pkt wyższy w ujęciu rocznym.
MKZ
