Najnowsze dane o średnich cenach transakcyjnych mieszkań potwierdziły snutą od dłuższego czasu narrację o coraz śmielszych spadkach stawek. Zgodnie z obliczeniami Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium, najmocniej obniżyły się kwoty płacone za największe mieszkania, które w Warszawie były nawet tańsze niż rok wcześniej – po raz pierwszy od 2017 r.
Jak co kwartał razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.
Ceny mieszkań w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu i Łodzi
Średnie ceny transakcyjne mieszkań są stabilne już od trzech kwartałów. W I kw. 2025 r. było jednak nieco łatwiej o obniżki niż trzy miesiące wcześniej, choć najtrudniej było o niej w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży najmniejszych mieszkań o powierzchni do 35 mkw. Spośród ośmiu analizowanych miast mieliśmy z nimi do czynienia jedynie w Warszawie i Lublinie.
W stolicy za kawalerki płacono przeciętnie o 0,6 proc. mniej niż trzy miesiące wcześniej. Była to pierwsza obniżka średniej ceny transakcyjnej, którą zaobserwowano w stolicy od II kw. 2020 r. W Lublinie na obniżkę trzeba było czekać nieco krócej – od I kw. 2022 r.
Spadki średnich cen transakcyjnych były częstszym widokiem w przypadku najpopularniejszych metraży, czyli lokali o powierzchni od 35 do 60 mkw. O ok. 0,5 proc. k/k średnia kwota płacona za mieszkania o tym metrażu obniżyła się w Olsztynie i Łodzi, gdzie sezon na obniżki trwa już od dwóch kwartałów. O ponad 1 proc. w dół powędrowała za to przeciętna kwota wpisywana w aktach notarialnych w Gdańsku.
Od dłuższego czasu, bo od trzech kwartałów, we wspomnianej przed chwilą Łodzi, ale także Warszawie, nie rosną średnie ceny transakcyjne największych – ponad 80-metrowych mieszkań. Ostatnie trzy miesiące stały tam pod znakiem niemal niezmienionych stawek. Stabilizacja zbliżona do zera miała miejsce w Gdańsku i Wrocławiu. Wyraźne spadki – od 1,5 do 2 proc. k/k, zanotowano z kolei w Poznaniu, Krakowie i Lublinie.
|
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych miastach – I kw. 2025 |
||||
|---|---|---|---|---|
|
Miasto |
Metraż [w mkw.] |
Średnia cena transakcyjna [w zł/mkw.] |
Zmiana k/k [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
Warszawa |
0-35 |
16 345 |
-0,6 |
+3,2 |
|
35-60 |
14 101 |
-0,7 |
+4,2 |
|
|
60-80 |
11 943 |
+0,9 |
+2,3 |
|
|
80+ |
12 319 |
0,0 |
-1,2 |
|
|
Poznań |
0-35 |
12 087 |
+0,6 |
+5,3 |
|
35-60 |
10 143 |
+0,2 |
+3,5 |
|
|
60-80 |
8 765 |
-1,0 |
+3,0 |
|
|
80+ |
7 863 |
-1,9 |
-0,9 |
|
|
Łódź |
0-35 |
9 599 |
+0,7 |
+4,0 |
|
35-60 |
8 834 |
-0,4 |
+2,5 |
|
|
60-80 |
7 567 |
-2,3 |
+0,1 |
|
|
80+ |
7 000 |
-0,1 |
-1,5 |
|
|
Kraków |
0-35 |
15 137 |
+0,3 |
+5,2 |
|
35-60 |
12 811 |
+0,5 |
+4,2 |
|
|
60-80 |
11 502 |
+0,3 |
+2,5 |
|
|
80+ |
11 064 |
-1,8 |
+0,4 |
|
|
Wrocław |
0-35 |
13 153 |
+0,4 |
+4,1 |
|
35-60 |
11 619 |
+0,4 |
+5,6 |
|
|
60-80 |
10 543 |
+1,4 |
+7,4 |
|
|
80+ |
9 217 |
+0,2 |
+3,2 |
|
|
Gdańsk |
0-35 |
13 576 |
+0,3 |
+3,1 |
|
35-60 |
11 542 |
-1,2 |
+0,9 |
|
|
60-80 |
10 387 |
-0,1 |
+1,9 |
|
|
80+ |
10 123 |
0,0 |
+0,9 |
|
|
Lublin |
0-35 |
10050 |
-0,3 |
+4,7 |
|
35-60 |
9 300 |
+0,9 |
+7,3 |
|
|
60-80 |
7 614 |
-1,3 |
+3,6 |
|
|
80+ |
7 099 |
-1,5 |
+0,0 |
|
|
Olsztyn |
0-35 |
9 347 |
+0,9 |
+5,5 |
|
35-60 |
8 506 |
-0,5 |
+6,1 |
|
|
60-80 |
6 872 |
+0,6 |
+2,7 |
|
|
80+ |
6 400 |
-0,2 |
+2,5 |
|
|
Źródło: |
||||
Mieszkania o powierzchni co najmniej 80 mkw. były także jedynymi, w przypadku których średnie ceny transakcyjne były niższe niż przed rokiem. Z taką sytuacją mieliśmy w I kw. 2025 r. do czynienia w Warszawie, Poznaniu i Łodzi. W przypadku stolicy to pierwsza taka sytuacja od 2017 r., w Poznaniu od 2019 r. a w Łodzi od 2021 r.
Za mniejsze i popularniejsze wśród kupujących metraże wciąż płacono więcej niż przed rokiem. Podwyżki jednak w większości przypadków nie przekroczyły 5 proc. a więc wzrostu notowanego w I kw. 2025 r. przez indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI), który wahał się od 5,3 proc. w styczniu do 4,9 proc. w marcu.
Ceny utknęły na szczycie
W ujęciu dwuletnim, a więc uwzględniającym galopadę cen notowaną w trakcie krótkiej, choć wciąż oddziałującej na rynek, erze „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, stawki są jednak o ponad 20 proc. wyższe. Za kawalerki w I kw. 2025 r. płacono średnio od ponad 23 proc. (Gdańsk) do blisko 35 proc. (Poznań) więcej niż w analogicznym okresie 2023 r. Z kolei 29-procentowa „podwyżka” w Warszawie oznaczała nominalnie wzrost o blisko 3,7 tys. zł/mkw.
Średnie kwoty płacone za mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. wzrosły w tym czasie od 19 proc. w Gdańsku do 28,5 proc. we Wrocławiu.
