Warszawa jest jednym z polskich miast, w których najwyraźniej widać spadki cen mieszkań. Jeśli jednak przyjrzeć się dokładniej oczekiwaniom sprzedających okaże się, że w poszczególnych dzielnicach stolicy jest taniej niż przed rokiem – wynika z danych serwisu SonarHome.pl.
O spadkach zarówno średnich cen transakcyjnych jak i ofertowych w Warszawie pisaliśmy w ostatnim czasie kilkukrotnie. Na obniżki wskazywały zarówno dane Narodowego Banku Polskiego jak i dane Bankier.pl udostępnione przez Cenatorium.
Zgodnie z tymi drugimi, w I kw. 2025 r. w ujęciu kwartalnym spadły średnie kwoty płacone zarówno za najmniejsze kawalerki (do 35 mkw.) oraz najpopularniejsze mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. Dodatkowo, przeciętnie mniej niż w analogicznym okresie 2024 r. płacono za największe lokale o powierzchni co najmniej 80 mkw.
Niższą niż przed rokiem wycenę mieszkań z drugiej ręki widać z kolei w danych serwisu SonarHome.pl. Zgodnie z najnowszymi danymi za maj 2025 r., sprzedający oczekują za oferowane przez siebie lokale mniej niż w maju 2024 r.
|
Średnie ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy – maj 2025 |
|||
|---|---|---|---|
|
Dzielnica |
Średnia cena [w zł/mkw.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
Zmiana w ujęciu dwuletnim [w proc.] |
|
Śródmieście |
19 701 |
-6,6 |
+15,4 |
|
Żoliborz |
17 290 |
-2,9 |
+15,7 |
|
Wilanów |
17 259 |
-3,4 |
+15,1 |
|
Wola |
16 965 |
-6,2 |
+24,4 |
|
Mokotów |
15 986 |
-4,4 |
+19,6 |
|
Ochota |
15 586 |
-4,7 |
+20,5 |
|
Włochy |
15 365 |
-1,3 |
+27,5 |
|
Praga-Północ |
14 669 |
-6,3 |
+23,1 |
|
Ursynów |
14 355 |
-5,0 |
+20,8 |
|
Praga-Południe |
14 161 |
-5,9 |
+25,6 |
|
Bemowo |
13 816 |
-4,3 |
+26,8 |
|
Bielany |
13 485 |
-9,1 |
+21,5 |
|
Ursus |
13 081 |
-4,0 |
+27,6 |
|
Wawer |
12 937 |
+5,4 |
+31,5 |
|
Targówek |
12 682 |
-5,7 |
+23,7 |
|
Białołęka |
12 300 |
-3,0 |
+27,0 |
|
Rembertów |
11 372 |
-6,6 |
+23,2 |
|
Źródło: SonarHome.pl |
|||
Najmocniej – o 9,1 proc. obniżyła się wycena mieszkań na Bielanach, gdzie wiosną ubiegłego roku zastanawialiśmy się, czy średnia cena ofertowa po raz pierwszy przekroczy 15 tys. zł/mkw. Obecnie w ogłoszeniach sprzedający wpisują przeciętnie niespełna 13,5 tys. zł/mkw.
W ujęciu rocznym mieszkania z drugiej ręki położone na warszawskich Bielanach wyceniane są o 1348 zł/mkw. niżej., co w przypadku ceny całkowitej 50-metrowego mieszkania przekłada się na ok. 67 tys. zł.
Nominalnie o więcej niż 1000 zł/mkw. w dół powędrowała również wycena mieszkań z drugiej ręki oferowanych na Woli oraz w Śródmieściu, gdzie przed rokiem po raz pierwszy w historii średnia cena ofertowa przekroczyła psychologiczną barierę 20 tys. zł/mkw. Obecnie mieszkania w tej dzielnicy wyceniane są na 19,7 tys. zł/mkw. – o 6,6 proc. niżej niż rok temu. Jedyną dzielnicą, w której średnia cena ofertowa wzrosła w ujęciu rocznym jest Wawer.
Podaż w stolicy rośnie jak na drożdżach
Spadającą wycenę mieszkań z drugiej ręki należy powiązać z rosnącą ofertą na warszawskim rynku - zarówno wtórnym jak i pierwotnym. W kwietniu w stolicy byliśmy bowiem świadkami największej w historii liczby ofert sprzedaży mieszkań (blisko 28,8 tys.).
W ujęciu rocznym wzrost wyniósł 39 proc. a nominalnie ponad 9 tys., przy czym ofert przybywa niemal nieprzerwanie od listopada 2023 r., gdy liczba mieszkań oferowanych na sprzedaż spadła poniżej 14 tys.
Szczyt daleko w tyle, ale wciąż znacznie drożej niż przed „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”
Jeśli jednak na stawki w stolicy (podobnie jak w innych największych polskich miastach) spojrzymy w ujęciu dwuletnim, a więc uwzględniającym wzrost cen spowodowany „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” łatwo dostrzeżemy dwucyfrowe wzrosty.
W takim odniesieniu przeciętne kwoty wpisywane ogłoszeniach sprzedaży wzrosły od 15 proc. w Wilanowie, Śródmieściu i na Żoliborzu przez ok. 25 proc. na Woli i Pradze-Południe po 31,5 proc. w Wawrze.
Sprzedający schodzą z ceny
Jako że mówimy o średnich cenach ofertowych, warto wspomnieć o jeszcze jednym, a mianowicie negocjowaniu cen mieszkań. Jak wynika z danych Metrohouse i Credipass, w ujęciu rocznym jedynie w Warszawie przeciętne możliwości negocjacyjne pozostały na zbliżonym poziomie (+0,1 pp. r/r) i w I kw. 2025 r. wyniosły 1,4 proc.
Dodatkowo z kwartału na kwartał zwiększa się różnica pomiędzy pierwszą stawką wpisaną w ogłoszeniu o sprzedaży a ostateczną. W I kw. 2025 r. wspomniana różnica w Warszawie wyniosła 5,7 proc.
MKZ
