REKLAMA

Dodatkowe opłaty transakcyjne przy kupnie mieszkania. Warto odłożyć nawet 20 tys. zł

Marcin Kaźmierczak2021-04-22 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2021-04-22 06:00
fot. Daniel Dmitriew /

Nawet ponad 20 tys. zł dodatkowych opłat transakcyjnych należy doliczyć do ostatecznej ceny transakcyjnej mieszkania kupowanego na rynku wtórnym. Bankier.pl sprawdził, na jaki dodatkowy wydatek trzeba być przygotowanym, podpisując akt notarialny oraz kupując mieszkanie przez pośrednika.

Wzrost średnich cen ofertowych oraz transakcyjnych obserwowany zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym w ostatnim roku wyraźnie wyhamował i nie spędza tak mocno snu z powiek szukającym własnego „M”. Kupujący muszą jednak pamiętać, że cena wpisywana do aktu notarialnego nie jest ostateczną, jaką będą musieli zapłacić. Nie chodzi tu bynajmniej o dodatkowe koszty związane z kredytem hipotecznym zaciąganym w banku, a o opłaty transakcyjne. Te mogą przekroczyć nawet 20 tys. zł. Co więcej, muszą być uiszczone niemal od ręki razem z podpisaniem aktu notarialnego.

Im więcej za metr, tym wyższe opłaty

Na większy wydatek u notariusza muszą przygotować się kupujący mieszkanie z drugiej ręki. Szukający własnego „M” na rynku wtórnym do dodatkowych opłat muszą w wielu przypadkach doliczyć także prowizję dla pośrednika, nawet jeśli pracuje on dla osoby sprzedającej lokal.

Podobnie jak w przypadku średnich stawek ofertowych i transakcyjnych obowiązujących na rynku wtórnym, tak i w przypadku dodatkowych opłat transakcyjnych więcej zapłacimy, kupując mieszkanie w najdroższych miastach. Najdroższe składniki dodatkowe – podatek od czynności cywilno-prawnych, taksa notarialna oraz ewentualna prowizja agenta nieruchomości – obliczane są bowiem od ostatecznej kwoty, jaka zostanie wpisana do aktu notarialnego. Ale po kolei.

Opłaty notarialne

Wizyta u notariusza oznacza dla kupującego, że długotrwały proces związany ze znalezieniem i kupnem mieszkania, a w wielu przypadkach także wzięciem kredytu hipotecznego, dobiega końca. Choć to już zwieńczenie trwającego nierzadko kilka miesięcy procesu, wizyta w kancelarii notarialnej wiąże się z kilkoma dodatkowymi opłatami. Notariusz, który przygotuje i poświadczy akt notarialny, pobierze od nas 200 zł za wpis do księgi wieczystej, 19 zł podatku od czynności cywilno-prawnych od wpisu do hipoteki, a także 50 zł za odpis aktu notarialnego. Choć kwoty te przy cenach mieszkań sięgających kilkuset tysięcy złotych nie robią wrażenia, nie są jedynymi, które trzeba będzie uiścić.

Notariusz pobierze od kupującego również taksę notarialną. Jej maksymalna wysokość jest ściśle uregulowana i uzależniona od ostatecznej kwoty wpisanej do aktu notarialnego.

Maksymalna wysokość taksy notarialnej:

  • do 3 000 zł — 100 zł,
  • powyżej 3 000 zł do 10 000 zł — 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3 000 zł,
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł — 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł — 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł — 1 010 zł +0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
  • powyżej 1 000 000 zł — 4 770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki ponad 1 000 000 zł,
  • powyżej 2 000 000 zł — 6 770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł

W ostatnim przypadku notariusz nie może pobrać jednak więcej niż 10 tys. zł.

Ile taksa notarialna wynosi w praktyce? Załóżmy, że za mieszkanie płacimy 500 000 zł. W takim przypadku notariusz pobierze od nas 1010 zł i 0,4 proc. nadwyżki od 440 tys. zł, czyli łącznie 2770 zł. Co istotne, jeśli notariusz skorzysta z maksymalnej stawki, nie będzie mógł już doliczyć do niej podatku VAT. Pamiętajmy jednak, że podane kwoty są stawkami maksymalnymi, więc taksa może wynieść nas znacznie mniej.

W kancelarii notarialnej będziemy musieli uiścić także podatek od czynności cywilno-prawnych, który wynosi 2 proc. ostatecznej ceny, jaką przyjdzie nam zapłacić za mieszkanie. Dla wspomnianej już kwoty 500 000 zł będzie to więc 10 000 zł.

Kupujący mieszkanie z drugiej ręki w wielu przypadkach muszą być przygotowani również na prowizję dla agenta nieruchomości, również jeśli z jego usług korzysta przede wszystkim sprzedający. Ta z reguły wynosi od 1,5 do 3 proc., co oznacza dodatkowy wydatek wahający się od niespełna 10 tys. zł do nawet 20 tys. zł.

Podatku od czynności cywilno-prawnych ani prowizji dla agenta nieruchomości nie muszą płacić kupujący mieszkanie od dewelopera. Na tym jednak dobre wiadomości się kończą. Nowe mieszkania o powierzchni do 150 mkw. oraz domy jednorodzinne o powierzchni do 300 mkw. są opodatkowane 8-procentowym podatkiem VAT. Dla większych nieruchomości ustawodawca przewidział 23-procentowy wymiar podatku VAT. Najczęściej jest on jednak zawarty w cenie ofertowej ustalonej przez dewelopera.

Kupujący mieszkanie z rynku pierwotnego do dodatkowych kosztów muszą doliczyć jednak opłatę za założenie księgi wieczystej. Wynosi ona obecnie 60 zł.

Dodatkowe opłaty transakcyjne w praktyce

Jak dodatkowe koszty transakcyjne wyglądają w oparciu o średnie ceny transakcyjne obowiązujące w największych polskich miastach? Porównajmy zakup 50-metrowego mieszkania z drugiej ręki znajdującego się w Warszawie oraz 65-metrowego mieszkania z rynku wtórnego we Wrocławiu. Załóżmy także, że notariusz naliczy maksymalny wymiar taksy notarialnej oraz że oba lokale sprzedawane są przez pośrednika, które za swoją usługę zainkasuje od kupującego 2 proc. wartości nieruchomości.

Jak wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium, średnia cena transakcyjna 50-metrowego mieszkania w Warszawie w IV kw. 2020 r. wyniosła 9712 zł/mkw. Oznacza to, że kwota, jaka zostanie wpisana do aktu notarialnego wyniosłaby 485 600 zł.

Oprócz stałej opłaty (269 zł) za wpis do księgi wieczystej, podatek od wpisu do hipoteki oraz odpis aktu notarialnego notariusz pobrałby w takim przypadku taksę notarialną w wysokości 2712 zł. Składałaby się na nią 1010 zł opłaty podstawowej oraz 1702 zł nadwyżki powyżej 60 tys. zł (0,4 proc. z 425 600 zł).

Podczas podpisywania aktu notarialnego należałoby uiścić także podatek od czynności cywilno-prawnych, który w przypadku analizowanego mieszkania wyniósłby 9712 zł. Spełniając założenie 2 proc. prowizji dla agenta, wyniosłaby ona tyle samo – 9712 zł.

Po zsumowaniu dodatkowe koszty przy zakupie 50-metrowego mieszkania w Warszawie wyniosłyby 22 405 zł. Do każdego metra kwadratowego mieszkania należałoby więc doliczyć 448 zł.

Przenieśmy się teraz do Wrocławia i, spełniając te same założenia, sprawdźmy, jaki byłby dodatkowy koszt zakupu 65-metrowego mieszkania położonego w stolicy Dolnego Śląska. Jak wynika z danych Bankier.pl, średnia cena ofertowa dla mieszkań o powierzchni od 60 do 80 mkw. w IV kw. 2020 r. wynosiła 7234 zł/mkw. 65-metrowe mieszkanie pochłonęłoby zatem 470 210 zł. Taksa notarialna wyniosłaby 1881 zł, a podatek od czynności cywilno-prawnych oraz prowizja dla agenta pośredniczącego w zakupie po 9404 zł.

Doliczając 269 zł stałych opłat, do ceny mieszkania należałoby doliczyć 20 958 zł. W przeliczeniu na metr kwadratowy kupionego mieszkania byłoby to zatem dodatkowe 322 zł/mkw.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim.

Tematy
Jak otrzymać nawet 1500 zł od Alior Banku + 300 zł od Bankier.pl SPRAWDŹ!

Jak otrzymać nawet 1500 zł od Alior Banku + 300 zł od Bankier.pl SPRAWDŹ!

Komentarze (12)

dodaj komentarz
bartsson
Czy to normalne ?? Nowe mieszkanie od dewelopera kosztuje powiedzmy 7 tys/m2, a pośrednik (biuro nieruchomości) to samo mieszkanie oferuje 200 zł taniej na metrze, a przecież musi na nim jeszcze zarobić, gdzie jest haczyk ??
adam12oo
Wow, to musi być obsługa w tej cenie i pełne bezpieczeństwo. Jak kupowałem mieszkanie na Wschodzie Europy to zapłaciłem 50 zł w urzędzie, żeby zmienić właściciela w księdze wieczystej. Notariusz zarobił 5 zł od strony tłumaczenia notarialnego, a tłumacz 15 x 5.
prs
Tutaj politycy maja co robic, niech sie po-pis-zą..
Skubia wszystkich rowno..
loool
Dlaczego UOKiK nie może rozbić zmowy cenowej notariuszy i nie nałoży kary za zmowę cenową ? Wszyscy notariusze stosują max stawki i rabat to tylko jako ktoś znajomy. Gdyby taka praktyka była zastosowana przy sprzedaży farby w markecie to kary były by milionowe. Być może są skomplikowane akty notarialne gdzie i 3000 Dlaczego UOKiK nie może rozbić zmowy cenowej notariuszy i nie nałoży kary za zmowę cenową ? Wszyscy notariusze stosują max stawki i rabat to tylko jako ktoś znajomy. Gdyby taka praktyka była zastosowana przy sprzedaży farby w markecie to kary były by milionowe. Być może są skomplikowane akty notarialne gdzie i 3000 zł jest uczciwą ceną ale 95% to zwykle przepisanie danych z dowodów os. i księgi wieczystej. Czy ktoś kiedyś rozbije ten kartel ??
bankster-kreator
Dlaczego nie mam możliwości wybór dokonania transakcji ? Jak sprzedaję komuś meble czy wiertarkę to biorę kasę i sprawa załatwiona. Jeśli chcę bezpiecznie to nagrywam całą transakcję od początku do końca, pokazujemy sobie dowody tożsamości i podpisujemy umowę kupna sprzedaży, jeśli chcę jeszcze bezpieczniej Dlaczego nie mam możliwości wybór dokonania transakcji ? Jak sprzedaję komuś meble czy wiertarkę to biorę kasę i sprawa załatwiona. Jeśli chcę bezpiecznie to nagrywam całą transakcję od początku do końca, pokazujemy sobie dowody tożsamości i podpisujemy umowę kupna sprzedaży, jeśli chcę jeszcze bezpieczniej to idę z gościem do notariusza i zawieram umowę u notariusza. Czemu nie daje się ludziom wyboru w jaki sposób chcą dokonać transakcji? Bo będzie dużo oszustw? Otóż nie, większość i tak będzie załatwiać kupno mieszkania notarialnie. Aktualnie natomiast robi się z ludzi niepełnosprawne dzieci w państwie opiekuńczym gdzie decydują o wszystkim za ciebie, żebyś nie został przypadkiem oszukany co gubi twoją czujność. Później taki człowiek czuje się na tyle "bezpiecznie", że przy pierwszej lepszej okazji łapie się na metodę "na wnuczka", "na inwestora", "na policjanta", "na promocję", "na darmowe", "na wpłać 2 dostaniesz 4" itp. itd. bo zamiast używać mózgu, funkcjonuje zgodnie z wytycznymi, regulacjami, regulaminami, umowami, "bezpieczeństwem".
bankster-kreator
Niektóre samochody są droższe od niejednego mieszkania i wystarczy zwykła umowa kupna sprzedaży napisana na kolanie natomiast, kupno 20 metrowej nory wielkości garażu wymaga już obowiązkowo notariusza. Gdzie tu logika?
wieczorekm1959
Przeczytałem artykuł o kupnie mieszkania... i kilka wniosków nasuwa się natychmiast. takiego nagromadzenia nieścisłości czy wręcz błędów w tak krótkim artykule - trudno znaleźć.
I tak: Notariusz oczywiście przygotowuje akt notarialny, ale go nie "poświadcza". Autor myli pojęcia z zakresu czynności notarialnych.
Przeczytałem artykuł o kupnie mieszkania... i kilka wniosków nasuwa się natychmiast. takiego nagromadzenia nieścisłości czy wręcz błędów w tak krótkim artykule - trudno znaleźć.
I tak: Notariusz oczywiście przygotowuje akt notarialny, ale go nie "poświadcza". Autor myli pojęcia z zakresu czynności notarialnych. Poświadczenie jest czynnościa notarialną, ale innego rodzaju. Nie ma czego takiego jak "odpis" aktu notarialnego, jest "wypis". Odpis to równiez termin z zakresu Prawa o notariacie ale dotyczący czegoś innego. Koszt wypisu uzależniony jest od ilości stron i nie zamyka się kwotą 50 zł tylko jest pochodną długości aktu. Wysokośc taksy notarialnej jest określona jako maksymalna i nie wynosi maksymalnie 10.0000 zł tylko 16770 zł. Wystarczy przeczytać dokładnie rozporządzenie w sprawie taksy biorąc pod uwagę zasady wykładni prawa. Nie jest mi wiiadomym z czego wynika twierdzenie autora, że jeśli "notariusz skorzysta z maksymalnej stawki, nie będzie mógł już doliczyć do niej podatku VAT". To jeśli skorzysta ze stawki o 5 zł niższej jak maksymalna to będzie mógł ? bzdura z poplątaniem. Jeśli hipoteka w treści aktu - to jeszcze 200 zł sądowej opłaty za wpis hipoteki - o tym również autor zapomniał. Opłata za założenie księgi wieczystej również nie wynosi 60 zł tylko 100 zł. Nadto, podatek VAT od mieszkania nabywanego od dewelopera wynosi nie 23% tylko 8 %... i wiele, wiele innych, o których nawet nie chce się pisać. Współczuje portalowi, jeśli o obrocie nieruchomościami piszecie w tak "kompetentny sposób". Naprawdę współczuję, i to sytuacji kiedy bankier usiłuje się pozycjonować jako "profesjonalny". Żal czytać.
hfast
no tak, trzeba zapłacić za podpis wiecznym piórem i możliwość oglądania zabytkowego biurka u notariusza...
loool
Artykuł pisany na kolanie. VAT na nowe mieszkania 23% ??? Opłata za założenie księgi to 100 zł a nie 60 zł. Do tego osobno jest wpis do księgi 200 zł pobieranej przez sąd a notariusze ostatnio znaleźli sobie lukę prawną i pobierają dodatkowo 200zł + VAT za czynność przygotowania wpisu do księgi. Dodatkowo notariusz Artykuł pisany na kolanie. VAT na nowe mieszkania 23% ??? Opłata za założenie księgi to 100 zł a nie 60 zł. Do tego osobno jest wpis do księgi 200 zł pobieranej przez sąd a notariusze ostatnio znaleźli sobie lukę prawną i pobierają dodatkowo 200zł + VAT za czynność przygotowania wpisu do księgi. Dodatkowo notariusz pobiera 6 zł na każda kopię odpisu strony , a odpisów jest 5 , stron zwykle kilkanaście więc jest pare zł. Ogólnie opłaty u notariusza to jakiś absurd i są one utrzymywane na takim poziomie tylko dlatego ze to jest nietykalna kasta. Jakie znaczenie przy koszcie pisania aktu ma jego cena ? Przy większej inwestycji deweloperskiej notariusz pisze tekti takich samych aktów i zarabia na tym setki tysięcy , a notariusz ma być tylko urzędnikiem państwowym na własnym utrzymaniu a nie biznesmenem.
websterdxb
Z tego co ja wiem to VAT na nowe mieszkanie to 8 %

Powiązane: Bankier.pl i Otodom.pl - raport z rynku nieruchomości

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki