Nawet ponad 20 tys. zł dodatkowych opłat transakcyjnych należy doliczyć do ostatecznej ceny transakcyjnej mieszkania kupowanego na rynku wtórnym. Bankier.pl sprawdził, na jaki dodatkowy wydatek trzeba być przygotowanym, podpisując akt notarialny oraz kupując mieszkanie przez pośrednika.
Wzrost średnich cen ofertowych oraz transakcyjnych obserwowany zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym w ostatnim roku wyraźnie wyhamował i nie spędza tak mocno snu z powiek szukającym własnego „M”. Kupujący muszą jednak pamiętać, że cena wpisywana do aktu notarialnego nie jest ostateczną, jaką będą musieli zapłacić. Nie chodzi tu bynajmniej o dodatkowe koszty związane z kredytem hipotecznym zaciąganym w banku, a o opłaty transakcyjne. Te mogą przekroczyć nawet 20 tys. zł. Co więcej, muszą być uiszczone niemal od ręki razem z podpisaniem aktu notarialnego.
Im więcej za metr, tym wyższe opłaty
Na większy wydatek u notariusza muszą przygotować się kupujący mieszkanie z drugiej ręki. Szukający własnego „M” na rynku wtórnym do dodatkowych opłat muszą w wielu przypadkach doliczyć także prowizję dla pośrednika, nawet jeśli pracuje on dla osoby sprzedającej lokal.
Podobnie jak w przypadku średnich stawek ofertowych i transakcyjnych obowiązujących na rynku wtórnym, tak i w przypadku dodatkowych opłat transakcyjnych więcej zapłacimy, kupując mieszkanie w najdroższych miastach. Najdroższe składniki dodatkowe – podatek od czynności cywilno-prawnych, taksa notarialna oraz ewentualna prowizja agenta nieruchomości – obliczane są bowiem od ostatecznej kwoty, jaka zostanie wpisana do aktu notarialnego. Ale po kolei.
Opłaty notarialne
Wizyta u notariusza oznacza dla kupującego, że długotrwały proces związany ze znalezieniem i kupnem mieszkania, a w wielu przypadkach także wzięciem kredytu hipotecznego, dobiega końca. Choć to już zwieńczenie trwającego nierzadko kilka miesięcy procesu, wizyta w kancelarii notarialnej wiąże się z kilkoma dodatkowymi opłatami. Notariusz, który przygotuje i poświadczy akt notarialny, pobierze od nas 200 zł za wpis do księgi wieczystej, 19 zł podatku od czynności cywilno-prawnych od wpisu do hipoteki, a także 50 zł za odpis aktu notarialnego. Choć kwoty te przy cenach mieszkań sięgających kilkuset tysięcy złotych nie robią wrażenia, nie są jedynymi, które trzeba będzie uiścić.
Notariusz pobierze od kupującego również taksę notarialną. Jej maksymalna wysokość jest ściśle uregulowana i uzależniona od ostatecznej kwoty wpisanej do aktu notarialnego.
Maksymalna wysokość taksy notarialnej:
- do 3 000 zł — 100 zł,
- powyżej 3 000 zł do 10 000 zł — 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3 000 zł,
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł — 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł — 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł — 1 010 zł +0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
- powyżej 1 000 000 zł — 4 770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki ponad 1 000 000 zł,
- powyżej 2 000 000 zł — 6 770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł
W ostatnim przypadku notariusz nie może pobrać jednak więcej niż 10 tys. zł.
Ile taksa notarialna wynosi w praktyce? Załóżmy, że za mieszkanie płacimy 500 000 zł. W takim przypadku notariusz pobierze od nas 1010 zł i 0,4 proc. nadwyżki od 440 tys. zł, czyli łącznie 2770 zł. Co istotne, jeśli notariusz skorzysta z maksymalnej stawki, nie będzie mógł już doliczyć do niej podatku VAT. Pamiętajmy jednak, że podane kwoty są stawkami maksymalnymi, więc taksa może wynieść nas znacznie mniej.
W kancelarii notarialnej będziemy musieli uiścić także podatek od czynności cywilno-prawnych, który wynosi 2 proc. ostatecznej ceny, jaką przyjdzie nam zapłacić za mieszkanie. Dla wspomnianej już kwoty 500 000 zł będzie to więc 10 000 zł.
Kupujący mieszkanie z drugiej ręki w wielu przypadkach muszą być przygotowani również na prowizję dla agenta nieruchomości, również jeśli z jego usług korzysta przede wszystkim sprzedający. Ta z reguły wynosi od 1,5 do 3 proc., co oznacza dodatkowy wydatek wahający się od niespełna 10 tys. zł do nawet 20 tys. zł.
Podatku od czynności cywilno-prawnych ani prowizji dla agenta nieruchomości nie muszą płacić kupujący mieszkanie od dewelopera. Na tym jednak dobre wiadomości się kończą. Nowe mieszkania o powierzchni do 150 mkw. oraz domy jednorodzinne o powierzchni do 300 mkw. są opodatkowane 8-procentowym podatkiem VAT. Dla większych nieruchomości ustawodawca przewidział 23-procentowy wymiar podatku VAT. Najczęściej jest on jednak zawarty w cenie ofertowej ustalonej przez dewelopera.
Kupujący mieszkanie z rynku pierwotnego do dodatkowych kosztów muszą doliczyć jednak opłatę za założenie księgi wieczystej. Wynosi ona obecnie 60 zł.
Dodatkowe opłaty transakcyjne w praktyce
Jak dodatkowe koszty transakcyjne wyglądają w oparciu o średnie ceny transakcyjne obowiązujące w największych polskich miastach? Porównajmy zakup 50-metrowego mieszkania z drugiej ręki znajdującego się w Warszawie oraz 65-metrowego mieszkania z rynku wtórnego we Wrocławiu. Załóżmy także, że notariusz naliczy maksymalny wymiar taksy notarialnej oraz że oba lokale sprzedawane są przez pośrednika, które za swoją usługę zainkasuje od kupującego 2 proc. wartości nieruchomości.
Jak wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium, średnia cena transakcyjna 50-metrowego mieszkania w Warszawie w IV kw. 2020 r. wyniosła 9712 zł/mkw. Oznacza to, że kwota, jaka zostanie wpisana do aktu notarialnego wyniosłaby 485 600 zł.
Oprócz stałej opłaty (269 zł) za wpis do księgi wieczystej, podatek od wpisu do hipoteki oraz odpis aktu notarialnego notariusz pobrałby w takim przypadku taksę notarialną w wysokości 2712 zł. Składałaby się na nią 1010 zł opłaty podstawowej oraz 1702 zł nadwyżki powyżej 60 tys. zł (0,4 proc. z 425 600 zł).
Podczas podpisywania aktu notarialnego należałoby uiścić także podatek od czynności cywilno-prawnych, który w przypadku analizowanego mieszkania wyniósłby 9712 zł. Spełniając założenie 2 proc. prowizji dla agenta, wyniosłaby ona tyle samo – 9712 zł.
Po zsumowaniu dodatkowe koszty przy zakupie 50-metrowego mieszkania w Warszawie wyniosłyby 22 405 zł. Do każdego metra kwadratowego mieszkania należałoby więc doliczyć 448 zł.
Przenieśmy się teraz do Wrocławia i, spełniając te same założenia, sprawdźmy, jaki byłby dodatkowy koszt zakupu 65-metrowego mieszkania położonego w stolicy Dolnego Śląska. Jak wynika z danych Bankier.pl, średnia cena ofertowa dla mieszkań o powierzchni od 60 do 80 mkw. w IV kw. 2020 r. wynosiła 7234 zł/mkw. 65-metrowe mieszkanie pochłonęłoby zatem 470 210 zł. Taksa notarialna wyniosłaby 1881 zł, a podatek od czynności cywilno-prawnych oraz prowizja dla agenta pośredniczącego w zakupie po 9404 zł.
Doliczając 269 zł stałych opłat, do ceny mieszkania należałoby doliczyć 20 958 zł. W przeliczeniu na metr kwadratowy kupionego mieszkania byłoby to zatem dodatkowe 322 zł/mkw.
