REKLAMA

O czym pamiętać, kupując mieszkanie na wynajem?

2017-09-02 07:00
publikacja
2017-09-02 07:00

Duża zyskowność najmu skłania inwersorów do kupna mieszkań pod wynajem. Choć perspektywa uzyskiwania atrakcyjnych dochodów pasywnych, a być może nawet i zostania rentierem, działa na wyobraźnię, należy jednak pamiętać, że aby się ziściła, trzeba zainwestować mądrze - przede wszystkim dobrze wybrać nieruchomość i lokalizację.

Ile zarabia się na wynajmie? Według Narodowego Banku Polskiego (raport za I kw. 2017) rentowność takiej inwestycji jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji skarbowych. Jak podkreślono w raporcie banku centralnego - jeśli ktoś finansuje zakup kredytem, uzyskane środki z tytułu czynszu najmu powinny pozwolić mu pokryć miesięczną ratę zobowiązania kredytowego. Opłacalność inwestycji mieszkaniowej, względem innych form inwestowania pokazuje poniższy wykres z ostatniego raportu NBP. Wartość powyżej 1 pkt. oznacza większą opłacalność wynajmu.

Wyk. 1 Opłacalność wynajmu mieszkania w porównaniu do innych inwestycji (raport NBP za I kw. 2017)



Obecnie średnia rentowność najmu mieszkań w największych miastach Polski wynosi około 4,5 - 5,5 proc. To oczywiście tylko szacunki. To, ile zarobimy, zależy od decyzji, jakie podejmiemy. Poniżej eksperci portalu TargiMieszkaniowe.net przedstawiają kilka porad w tym zakresie.

Wybór lokalizacji

To najważniejsza sprawa dla potencjalnego inwestora. Od popularności i atrakcyjności lokalizacji w największym stopniu będzie zależeć opłacalność i czas zwrotu nakładów inwestycyjnych. Oczywiście podstawowe "zasady" w tym zakresie są powszechnie znane. Warto kupować mieszkania na wynajem tam, gdzie jest na nie duży popyt - czyli w największych miastach Polski. W tej sprawie nic się nie zmienia - wiodące miasta przyciągają nowych pracowników, studentów, specjalistów, przybyszów z zagranicy. Jeśli chcemy wytypować lokalizację, możemy być pewni, że świetnym wskaźnikiem będzie tu poziom bezrobocia - im mniejszy, tym większa popularność danego ośrodka. Warto też wybrać miasto, w którym żyje wielu studentów. To właśnie żacy są ciągle najbardziej liczącą się grupą najemców. Na mapie najatrakcyjniejszych ośrodków są więc z całą pewnością Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk, Poznań. Pośrednio o atrakcyjności danej lokalizacji mówią nam też ceny nieruchomości w danym miejscu - a wspomniane miasta to najdroższe rynki mieszkaniowe w kraju.

Po wybraniu miasta, wybieramy również dzielnice. Im bliżej centrum, tym czynsze najmu rosną. Z pewnością dobre skomunikowanie osiedla, lub też położenie w samym centrum, będą stanowić istotną zaletę naszej oferty i zarazem uzasadnienie dla podwyższonego czynszu. Najemcy doceniają też m.in. sąsiedztwo terenów zielonych, parków, miejsc rozrywki, bliskość sklepów itp.

Wytypowanie atrakcyjnej lokalizacji to jednak zdecydowanie za mało. W atrakcyjnych miejscach ceny mieszkań są zazwyczaj wysokie, a nam przecież chodzi o to, by kupić jak najtaniej, a zarobić jak najwięcej.

Należy więc zwrócić uwagę na relacje ceny mieszkania do potencjalnej wysokości czynszu, który możemy uzyskać. Z danych z raport Amron-Sarfin dla Związku Banków Polskich za I kw. 2017 wynika, że najdroższym rynkiem najmu w Polsce jest Warszawa, gdzie średni czynsz netto (bez czynszu administracyjnego i mediów) za mieszkanie dwupokojowe wynosi blisko 1550 zł. W Krakowie i Wrocławiu jest on przeciętnie o około 100 zł niższy, a w Gdańsku o nieco ponad 200 zł.

Choć wysokie czynsze wskazywałyby, że najzyskowniejszym rynkiem najmu jest stolica, to jednak bardziej opłacalne mogą być inne miasta regionalne. Dlaczego? Ponieważ w Warszawie najdroższe są też nieruchomości, co odbija się negatywnie na rentowności naszego biznesu.

Przeciętne ceny mieszkań nowych w Warszawie w II kw. 2017 (dane NBP) wynosiły 7683 zł/mkw. W Krakowie było to 6583 zł, a we Wrocławiu - 6314 zł. Tak więc - choć średnie czynsze najmu mieszkań w tych miastach są niższe tylko o około 100 zł od stawek w stolicy, to ceny mieszkań w porównaniu do Warszawy są niższe o 14 - 17 proc. Kupujący 50 mkw. w Warszawie, zapłaci za nie 384 tys. zł. Zakładając, że od momentu kupna przez cały czas będzie mieszkanie wynajmował i nie poniesie żadnych kosztów, to inwestycja zwróci mu się za około 20 lat, natomiast roczny zwrot wyniesie około 4,8 proc. Kupujący w Krakowie zapłaci za to samo mieszkanie niecałe 330 tys. zł, inwestycja ma szansę mu się zwrócić za 18 lat, a roczny zwrot wyniesie ok. 5,2 proc.

To umowne wyliczenie pokazuje, że należy szukać takich lokalizacji i takich mieszkań, które przy jak najmniejszych nakładach, pozwalają jak najwięcej zarobić. Niekoniecznie więc musi być to warszawskie Śródmieście czy Mokotów, chyba, że trafi nam się okazja cenowa - a więc nieruchomość tania, jak na swoją lokalizację. Na takie okazje "polują" nabywcy także na rynku wtórnym - szukając np. dobrze zlokalizowanych mieszkań do remontu. Innym wyjściem jest kupno mieszkania w tańszej dzielnicy, ale takiej, która ma perspektywy rozwojowe, np. szybko się rozbudowuje, w planach są nowe inwestycje infrastrukturalne itp. W ten sposób rejon będzie coraz popularniejszy. Na wartości będzie zyskiwać nasze mieszkanie, a i czynsze najmu pójdą w górę. Przykładem takiej "niedowartościowanej" dzielnicy może być warszawska Praga - Północ, która stała się znacznie atrakcyjniejsza po uruchomieniu metra i dzięki nowym inwestycjom komercyjnym i mieszkaniowym, które zmieniają "obraz" tego rejonu Warszawy.

Wybór metrażu i standardu

Oprócz lokalizacji mieszkania, kluczowe dla opłacalności najmu są jego parametry, a więc przede wszystkim wielkość, układ pomieszczeń, a także standard. Jeśli kupujemy apartament w dzielnicy, gdzie dominują tanie mieszkania z segmentu popularnego, "odbije" się to też na wartości naszej nieruchomości i potencjalnym czynszu najmu. Luksus lubi towarzystwo luksusu.

Jeśli chodzi o wielkość nieruchomości - ryzykowne może być inwestowanie w duże mieszkania. Większe metraże - powyżej 60 mkw. cieszą się stosunkowo małym zainteresowaniem ze strony najemców. Jest to zupełnie zrozumiałe, biorąc pod uwagę, że gros mieszkań wynajmują u nas raczej ludzie młodzi - albo tzw. single, albo młode małżeństwa. Taki najemca po prostu nie potrzebuje dużego mieszkania. Oczywiście - właściciel tego typu nieruchomości może zdecydować się na wynajem poszczególnych pokojów - co może być nawet bardziej dochodowe, ale też wiąże się ze znacznie większymi nakładami czasu, który trzeba będzie temu poświęcić - przede wszystkim ze względu na częstszą rotację najemców. Dodatkowy minus to potencjalnie wyższe koszty remontowe, z uwagi na szybsze zużycie.

Najlepsze wyjście to małe dwa pokoje - maksymalnie do 45 mkw. Takie mieszkania są najczęściej poszukiwane jako tanie w utrzymaniu, a jednocześnie praktyczne. Warto dodać, że małe dwa pokoje to też najchętniej kupowane przez Polaków mieszkania na rynku pierwotnym. Z danych Amron - Sarfin na koniec 2016 roku wynika, że w strukturze obrotu na rynku warszawskim największy udział (ponad 26 proc.) miały tego typu nieruchomości - o pow. 45 - 55 mkw.

Realna ocena kosztów

Jeśli zastanawiasz się, ile możesz zarobić na wynajmie, pamiętaj, by w sposób realistyczny ocenić nakłady z tym związane. Na rentowność najmu wpływ będą miały nie tylko koszty transakcyjne kupna nieruchomości, ale też podatki, nakłady remontowe, okresy przestoju w wynajmie itp.

Jeśli zakup finansujesz kredytem, pamiętaj też o stopach procentowych. Ciągle jeszcze nasza gospodarka funkcjonuje w realiach najniższych historycznie stóp, z podstawową stopą referencyjną NBP na poziomie 1,5 proc. To oczywiście świetne warunki dla kredytobiorców - kredyty są tanie. Nic jednak nie trwa wiecznie. Wiele wskazuje na to, że stopy mogą zacząć rosnąć w przyszłym roku. Wzrost stóp to oczywiście wzrost rat kredytowych, a tym samym zmniejszenie zyskowności najmu. Kupujący powinien taką okoliczność brać pod uwagę. Gdyby stopy wrócił do poziomów z maja 2012 roku (4,75 proc.), sprzed serii cięć, oznaczałoby to wzrost rat przeciętnego kredytu na 300 tys. zł, o około 500 - 600 zł miesięcznie. W takiej sytuacji, by pokryć zobowiązanie kredytowe, właściciel mieszkania może być zmuszony podnieść czynsz, co przekłada się negatywnie na konkurencyjności oferty. W skrajnie negatywnym scenariuszu, który oczywiście również należy brać pod uwagę, właściciel będzie musiał dopłacać do czynszu od najemcy, by spłacać kredyt.

Podsumowanie

W tym tekście wymieniliśmy tylko kilka ważnych spraw, z całej listy aspektów związanych z inwestowaniem pod wynajem. Z całą pewnością, mimo że nie jest to działalność pozbawiona ryzyka, jest ona warta zainteresowania - nie tylko w obecnej, bardzo korzystnej dla najmu sytuacji. Dobrze pomyślana inwestycja na wynajem pozwala zarabiać dwutorowo - z jednej strony uzyskujemy przychody z tytułu czynszu najmu, z drugiej cały czas posiadamy nasz kapitał, czyli mieszkanie. Jeśli prawidłowo wybraliśmy nieruchomość, z czasem powinna ona zyskiwać na wartości.

Tematy
Zrealizuj plany dzięki Pożyczce Internetowej. RRSO: 9,04%

Zrealizuj plany dzięki Pożyczce Internetowej. RRSO: 9,04%

Komentarze (14)

dodaj komentarz
cinek229
na stronie dobreoferty.eu jest dużo niedrogich mieszkań. polecam!
martin89
Pamiętam jak 5 lat temu szukałem mieszkania dwupokojowego w Wawie z miejscem postojowym, gdzie warunkiem było żeby łączne koszty wynosiły ok. 2500 PLN. Wówczas o takie mieszkanko w miarę dogodnej lokalizacji blisko metra było dosyć ciężko, nie mówiąc już że właściciele nie chcieli nawet słyszeć o negocjacji czynszu.
Teraz, po
Pamiętam jak 5 lat temu szukałem mieszkania dwupokojowego w Wawie z miejscem postojowym, gdzie warunkiem było żeby łączne koszty wynosiły ok. 2500 PLN. Wówczas o takie mieszkanko w miarę dogodnej lokalizacji blisko metra było dosyć ciężko, nie mówiąc już że właściciele nie chcieli nawet słyszeć o negocjacji czynszu.
Teraz, po paru latach, wracam do Warszawy po czasowej delegacji z zagranicy i jestem miło zaskoczony że w tej cenie jest masa ciekawych ofert. Właściciele idą też na ustępstwa, np. godzą się na obniżkę czynszu przez pierwszy rok, nie żądając ode mnie żadnej gwarancji że zostanę na mieszkaniu dłużej.
Dlatego też myślę że rynek najmu mieszkań w Wawie jest obecnie przesycony, a wynajmujący mają trudności z uzyskaniem konkretnych dochodów. Pewnie nie jest też łatwo o rzetelnych najemców. Studentów rokrocznie jest coraz mniej ze względu na niż demograficzny a wynajmowanie obcokrajowcom zza wschodniej granicy jednak wiąże się z większym ryzykiem (oczywiście nie chcę generalizować, ale wydaje mi się że ma to wpływ przy "wyborze" najemcy). Dodatkowo, ludzie chyba trochę lepiej zarabiają i wolą kupować niż brać w najem (wiem- jestem wyjątkiem).
Być może moja obserwacja jest potęgowana też tym, że wracam z miasta gdzie łączne koszty wynajmu takiego M2 dochodziły do EUR 1500.
glos_rozsadku
Ciekawe jak wygląda sytuacja przy niższych cenach ok. 1500 PLN
martin89 odpowiada glos_rozsadku
To jest ciekawy temat, bo wydaje mi się że na te mieszkania do 2 tys. w przeciętnym standardzie zawsze jest większy popyt i przez to czynsz pewnie się trzyma dosyć dobrze. Inwestycyjnie natomiast nie jest to dobra opcja ze względu na niski zwrot (koszty utrzymania są porównywalne z mieszkaniem za 2,500).
Właściciele celują wtedy
To jest ciekawy temat, bo wydaje mi się że na te mieszkania do 2 tys. w przeciętnym standardzie zawsze jest większy popyt i przez to czynsz pewnie się trzyma dosyć dobrze. Inwestycyjnie natomiast nie jest to dobra opcja ze względu na niski zwrot (koszty utrzymania są porównywalne z mieszkaniem za 2,500).
Właściciele celują wtedy w inną grupę- tj. studenci którym nie przeszkadza niski standard lub osoby dopiero zaczynające pracę zawodową.
Kupując inwestycyjnie przy czynszu 1500 można się nastawić albo na malutka kawalerkę w bardzo dobrej lokalizacji albo na M2 po wschodniej stronie miasta. Temat interesujący i trzeba by pewnie prześledzić ruch na rynku przez kilka miesięcy.
glos_rozsadku odpowiada martin89
ja bym powiedział, że jest wyższa stopa zwrotu. Nie musisz drogo ani często remontować. Wyposażenie możesz kompletować "ze śmietnika". Jeśli ludzi stać na kawalerkę za 2500 to wolą kupić mieszkanie na kredyt. A jak stać ich tylko na chatęza 1500 to nie zawsze chcą ryzykować kredytowanie i nie zawsze dostaną. Mnie tak obecna ja bym powiedział, że jest wyższa stopa zwrotu. Nie musisz drogo ani często remontować. Wyposażenie możesz kompletować "ze śmietnika". Jeśli ludzi stać na kawalerkę za 2500 to wolą kupić mieszkanie na kredyt. A jak stać ich tylko na chatęza 1500 to nie zawsze chcą ryzykować kredytowanie i nie zawsze dostaną. Mnie tak obecna właścicielka mieszkania zbałamuciła. Mieszkam w strasznym chlewie... sąsiedzi to klasa robotnicza + trąbiący pociąg w nocy, bo mieszkanie 100m. od torów, do tego na parterze, więc śmierdzi papierochami jak ktoś pali pod klatką. Dziadostwo straszne, w łazience nawet umywalki nie ma. Chata warta ja ybm powiedizał 150 tys. a trzepie na mnie 1200 + opłaty + czynsz do spoldzielni.
martin89 odpowiada glos_rozsadku
Zgadzam się w pełni. Po części potwierdzasz też to co napisałem, że ten rynek w okolicach 1500 PN jest dosyć duży. Inna sprawa to oczywiście lokalizacja i standard. Wszystko zależy też od tego co wynegocjujesz, ta kwota którą płacisz wydaje się dosyć wysoka i trzeba by ją porównać z innymi mieszkaniami w tej okolicy.
glos_rozsadku odpowiada martin89
Niestety tańszych kawalerek tutaj nie ma w odległości do 3km. od centrum. Wyprowadzę się na wiosnę - wystarczy dać 3 stówki więcej i będę miał ludzkie warunki.
martin89 odpowiada glos_rozsadku
Fakt, niestety centrum miasta rządzi się swoimi prawami i tutaj zawsze jest drożej. Kiedyś miałem szczęście wynajmować kawalerkę 37 m2 na Muranowie za 1250 zlotych (czynsz wliczony, do pokrycia tylko rachunki), ale to było w 2010. Trafiłem wtedy na wlaściciela, którego celem chyba nie było dorobienie się tylko utrzymanie mieszkania Fakt, niestety centrum miasta rządzi się swoimi prawami i tutaj zawsze jest drożej. Kiedyś miałem szczęście wynajmować kawalerkę 37 m2 na Muranowie za 1250 zlotych (czynsz wliczony, do pokrycia tylko rachunki), ale to było w 2010. Trafiłem wtedy na wlaściciela, którego celem chyba nie było dorobienie się tylko utrzymanie mieszkania w dobrym stanie i uniknięcie kosztów. Relacja była naprawdę bardzo pozytywna, do tego stopnia że jak się wyprowadzałem zostawiłem na mieszkaniu własną dużą szafę, tv i odkurzacz, bo szczerze życzyłem tej osobie żeby znalazła kolejnego solidnego najemcę.
Przy aktualnych relatywnie niskich stopach procentowych faktycznie wynajem niewielkich mieszkań może być bardziej opłacalny, ale niech tylko wzrosną koszty kredytowania to na rynek najmu "wrócą" też droższe mieszkania.
W każdym razie powodzenia w poszukiwaniu nowego lokum!
dziki_losos
Wszyscy nakupowali mieszkania pod najem, bo super inwestycja. W reklamach radiowych już da się usłyszeć o "kupnie pod wynajem". Ja się spodziewam, że to spowoduje realny spadek cen wszystkich mieszkań w stolicy terminie roku-dwóch lat, ponieważ prawdziwa fala niżu dopiero nadchodzi.
Z zakupem to głównie zasługa niskich
Wszyscy nakupowali mieszkania pod najem, bo super inwestycja. W reklamach radiowych już da się usłyszeć o "kupnie pod wynajem". Ja się spodziewam, że to spowoduje realny spadek cen wszystkich mieszkań w stolicy terminie roku-dwóch lat, ponieważ prawdziwa fala niżu dopiero nadchodzi.
Z zakupem to głównie zasługa niskich stóp procentowych, ale ten stan nie może trwać wiecznie. Tak naprawdę większości ludzi nie stać na mieszkanie, tylko jeszcze tego nie wiedzą.
hfjdj
Takie kupowanie na wynajem to jest biznes dla januszy. To ma tylko sens jak masz spolke z o o i kupujesz na kreche 100 mieszkan. Z przychodu oddajesz haracz bankowi i innym. Zostaje z tego maly proc... ale spora kasa. A jak przychodzi krach to upadlosc i z glowy. Ale janusz takiego czegos nie zrobi. Dlatego zawsze jest tam gdzie jest.

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki