Najtańsze mieszkania od deweloperów? Północne, nad garażem i od śmietnika

Na rynku nieruchomości mieszkalnych sprzedaje się dziś niemal wszystko – od dziury w ziemi po mieszkanie nad garażem czy "północne" z widokiem na śmietnik. Sprawdziliśmy, czy pomimo boomu na rynku nieruchomości, klienci mają szansę na obniżkę cen mniej atrakcyjnych lokali.

Jest to rekordowy okres dla rynku nieruchomości. W pierwszym kwartale br. oddano do użytku o 12,2 proc. więcej mieszkań niż przed rokiem, jak wynika z danych GUS-u. Wzrosła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia oraz tych, których budowę już rozpoczęto. Ręce zacierają nie tylko deweloperzy, ale również banki, które odnotowują najlepszą sprzedaż od 2011 r. – do kredytobiorców trafiło niemal 13 mld zł, co oznacza wzrost skali finansowania o 18 proc. kwartał do kwartału i o 17 proc. w stosunku do pierwszego kwartału 2017 r.

(fot. Jerzy Dudek / FORUM)

Nabywców nie odstraszają nawet systematycznie rosnące ceny. Według deweloperów i pośredników stawki wzrosną w tym roku o kolejne 5-10 proc., o czym pisaliśmy w cyklicznych raportach Bankier.pl. Taka sytuacja niewątpliwie jest korzystna dla deweloperów, którzy prędzej czy później wyprzedają wszystkie swoje oferty, niezależnie od ceny, lokalizacji czy dodatkowych udogodnień lub ich braku (pobiadanie balkonu, tarasu, miejsca postojowego, komórki lokatorskiej).

Mało tego, w związku ze zgłaszanym popytem możliwości negocjacji ceny przez nabywców są znacznie utrudnione. – W obecnej sytuacji rynkowej deweloperzy nie są skłonni do większych niż standardowo ustępstw cenowych wynoszących 1-2 proc. – mówi Aleksandra Gałabuda, konsultant w dziale badań i analiz rynku REAS. W związku z tym nasuwa się pytanie, czy wszystkie lokale mieszkalne są wyceniane identycznie, czy deweloperzy różnicują ceny, uwzględniając położenie nieruchomości w danej inwestycji, piętro czy ewentualne skosy? Sprawdziliśmy, z jakich udogodnień trzeba zrezygnować, żeby kupić mieszkanie po najniższej cenie.

Promocji jak na lekarstwo

Nabywcy poszukują mieszkań, które będą spełniały warunki związane z ceną czy lokalizacją. Niestety kupno wymarzonego „M” nie zawsze jest możliwe. Klienci często są ograniczeni maksymalnymi kosztami, jakie mogą ponieść, więc wybierają pomiędzy ofertami dostępnymi na ich kieszeń. Obszar poszukiwań zatem zazwyczaj jest silnie okrojony. Dodatkowo najbardziej atrakcyjne lokale (cenowo oraz lokalizacyjnie) są również chętnie nabywane przez klientów inwestycyjnych, nierzadko za gotówkę. Kiedy te zostaną wyprzedane, klienci decydują się na mieszkanie mniej interesujące.  

Gotówka i negocjacje cenowe. Tak kupują mieszkania Polacy

Gotówka i negocjacje cenowe. Tak kupują mieszkania Polacy

Transakcje gotówkowe na rynku nieruchomości są coraz częstszą praktyką. Według danych NBP w 2017 r. udział zakupów gotówkowych sięgnął 74 proc. w siedmiu największych miastach Polski. Z drugiej strony - padają rekordy w sprzedaży kredytów hipotecznych. Kto więc kupuje dziś mieszkania za gotówkę i po jakie nieruchomości sięga? Czytaj dalej...

Popyt, jaki jest odnotowywany na rynku nieruchomości, wpływa na korzyść deweloperów. Nie muszą oni w obecnej sytuacji prowadzić kampanii promocyjnych, które miałyby przyciągnąć uwagę potencjalnych nabywców. – Aktualnie deweloperzy nie używają wyrafinowanych metod poszukiwania klientów, a to dlatego, że tego nie potrzebują – klienci sami do nich przychodzą. Firmy działające na polskim rynku notują w ostatnich kwartałach rekordy sprzedaży i póki co trend ten się nie zmienia. W takiej sytuacji nie ma potrzeby fundowania klientom wycieczek dookoła świata czy darmowego miejsca parkingowego – odwrotnie, w niektórych lokalizacjach to sami klienci niemal biją się o najlepsze mieszkania – wyjaśnia Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości Home Broker.

Dodatkowo klienci w większości przypadków nie mają co liczyć na owocne negocjacje cenowe. Najlepszą pozycję posiadają kupując mieszkanie na początkowym etapie budowy, wówczas mogą ugrać ewentualną obniżkę ceny. Natomiast kolejne upusty są możliwe dopiero, kiedy inwestycja znajduje się w końcowej fazie realizacji lub już posiada pozwolenie na użytkowanie, a lokal wciąż nie może znaleźć nabywców.

Niektórzy deweloperzy otwarcie informują, że nie stosują praktyk związanych z oferowaniem upustów cenowych. – W Budimeksie Nieruchomości cena wynika bezpośrednio z jakości mieszkania, jego położenia w budynku oraz lokalizacji. Nie praktykujemy więc akcji promocyjnych – mówi Iwona Pasterska, kierownik działu sprzedaży Budimex Nieruchomości.

Deweloperzy nie różnicują mieszkań

Cena lokalu mieszkalnego zależy od różnych parametrów konkretnej inwestycji i lokalizacji szczegółowej. Jednak nie da się jednoznacznie określić, czy wpływają one na minus czy na plus dla potencjalnego nabywcy. Przykładowo bliskość ulicy w centrum miasta dla jednych klientów będzie pożądanym czynnikiem, dla innych, ze względu na hałas, warunkiem nie do przyjęcia. Zatem ostateczna cena jest składową cech poszukiwanych najczęściej przez nabywców.

– Zazwyczaj jest tak, że połowa mieszkań w inwestycji deweloperskiej to mieszkania pod każdym względem (funkcjonalność, doświetlenie, głośność, panorama z okien itp.) przeciętne. Natomiast około jednej czwartej lokali wyróżnia się zdecydowanie na plus i tyle samo na minus. Oczywiście położenie mieszkania i wszystko, co ma z tym związek, ma przełożenie na jego wartość rynkową, a tym samym cenę, jednak bardziej transakcyjną niż ofertową. Deweloperzy ze zrozumiałych względów raczej nie różnicują cen ofertowych mieszkań w swoich inwestycjach w sposób bardzo widoczny, rzucający się w oczy, z uwzględnieniem ich atrakcyjności. W ten sposób sami by segregowali lokale w ofercie na lepsze i gorsze. Dopiero gdy sam klient zgłasza zastrzeżenia co do pewnych mniej lub bardziej licznych niedoskonałości lokalu, którym jest zainteresowany, deweloper skłonny jest udzielić większego rabatu niż przeciętny, wobec czego takie mieszkanie staje się transakcyjnie sporo tańsze – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zastój na rynku dużych mieszkań

Zastój na rynku dużych mieszkań

Deweloperzy budują na potęgę, o czym świadczy liczba uzyskiwanych pozwoleń i rozpoczętych inwestycji. W I kwartale 2018 r. branża dostała zezwolenia na wzniesienie niemal 44 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o ponad 45 proc. k/k. Nie przekłada się to jednak na podaż dużych apartamentów. Te wciąż cieszą się znikomym zainteresowaniem nabywców. Czytaj dalej...

Lokalizacja ma największe znaczenie

W obecnej sytuacji, w której znajduje się rynek mieszkaniowy, trudno negocjować z deweloperami cenę lokalu mieszkalnego. Jednak w dalszym ciągu zdarzają się sytuacje, kiedy w ofercie dwa mieszkania będące lustrzanym odbiciem, różniące się jedynie położeniem w danej inwestycji, mają inną cenę. – W związku z położeniem i usytuowaniem mieszkania nabywcy mogą liczyć na pakiety promocyjne. Nasze cenniki uwzględniają przede wszystkim piętro, na którym znajduje się lokal, jego położenie oraz układ funkcjonalny – informuje Cezary Grabowski, menadżer ds. sprzedaży w Bouygues Immobilier.

Podobna polityka sprzedażowa jest stosowana w Vantage Development. – Przywiązujemy dużą wagę do prawidłowej wyceny mieszkań w ofercie. Różnicujemy lokale ze względu na lokalizację w budynku, wysokość, strony świata, zatem faktycznie lokale znajdujące się w mniej atrakcyjnym miejscu budynku będą tańsze – mówi Joanna Kubiak, dyrektor działu sprzedaży i marketingu.

Do tańszych mieszkań jeszcze niedawno należał partery czy lokale posiadające skosy. Obecnie te parametry nie wpływają istotnie na cenę. Parter bowiem może posiadać atut w postaci dużego tarasu lub ogródka, który rekompensuje położenie w danej kondygnacji.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, dodatkowo podkreśla, że promocje cenowe raczej nie polegają na tym, że dotyczą wyłącznie wybranych mieszkań mniej atrakcyjnych. Jeżeli deweloper organizuje promocję to albo na wszystkie mieszkania pozostałe w ofercie inwestycji, albo wybrane, ale bez specjalnego uwzględniania ich cech. Zwykle jednak cenniki uwzględniają podział na najbardziej chodliwe kondygnacje, ekspozycję na strony świata czy rozkład mieszkania.

Zapytani przez nas deweloperzy twierdzą, że poszczególne mieszkania są wyceniane indywidualnie w zależności od ich układu, powierzchni, piętra, wystawki, dodatkowych atrybutów, takich jak wielkość balkonu czy ogródka. Tym samym dwa podobne mieszkania, ale już na innych piętrach czy o innej wystawie okiennej mają różną cenę, uwzględniającą ich atrybuty i zainteresowanie ze strony klientów.

Położenie najtańszych lokali mieszkalnych w ofercie deweloperów

Inwestor

Rodzaj mieszkania

Bouygues Immobilier

mieszkania o dużych metrażach

Budimex Nieruchomości

na nieznaczne obniżenie ceny może wpłynąć usytuowanie, np. przy wjeździe do garażu

Vantage Development

mieszkania na parterze od strony północnej

LC Corp

mieszkania największe, zlokalizowane na parterze

Źródło: Bankier.pl

Dodatkowo większość z nich wskazuje, że najtańsze mieszkania to te o największych metrażach oraz znajdujące się na paterze od strony północnej. Na cenę wpływać będą również uciążliwości zwiane z jego położeniem. – Naturalnie bliskość torów, ruchliwej drogi, lotniska czy innych elementów uznawanych za potencjalnie uciążliwe będzie miało wpływ na cenę nieruchomości – podkreśla Joanna Kubiak, dyrektor działu sprzedaży i marketingu w Vantage Development.

Najtaniej można kupić mieszkania, których wartość użytkowa jest istotnie niższa. – Nie dotyczy to jednak mieszkań parterowych, które często wyprzedają się najszybciej (np. gdy dysponują ogródkami) czy z częściowymi skosami, które nie są w pełni wliczane do powierzchni, a dla niektórych nabywców stanowią nawet atrakcję. Mieszkania mniej wartościowe to np. położone bezpośrednio nad wjazdem do garażu, tuż obok śmietnika, z zasłoniętą panoramą, ponadprzeciętnie niedoświetlone, wychodzące na bardzo głośną ruchliwą ulicę itp. – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Katarzyna Rostkowska

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
4 0 brygidamroz

Ja gdy kupowałam mieszkanie, to współpracowałam z agencją nieruchomości ABCDOM z Krakowa. to oni znaleźli mi piękne mieszkanie z widokiem na tereny zielone, co w Krakowie jest rzadkim zjawiskiem.

! Odpowiedz
4 1 andrzej67x

No i chyba słusznie informują, Budimeks jest wart swojej ceny. Wiem z doświadczenia.

! Odpowiedz
7 23 highroller1

Mozecie podziekowac milionowi ukraincow kotrzy tez musza gdzies mieszkac. Gdyby nie oni to produktywnosc i place musialby pojsc w gore. A tak to mamy drogie nieruchmosci niski place i niska produktywnosc. Brawo.

! Odpowiedz
13 16 jasiek2017

Jesli narzekasz na place w Polsce to zaloz wlasna firme. Plac pracownikom po 10 tys i pokaz, ze poza narzekaniem cos potarfisz.

! Odpowiedz
4 1 kamilagryz

czytalam wczoraj artykul o topowych mieszkaniach / osiedlach mieszkaniowych, polecam : https://nowawarszawa.pl/top-10-firm-deweloperskich-kto-sprzedal-najwiecej-mieszkan-w-2017-roku/

! Odpowiedz
6 14 jasiek2017

Dokladnie tak. Obecnie nie ma mozliwosci negocjacji ceny. Chyba, ze mieszkanie znajduje sie daleko od centrum. Po co deweloper ma obnizac cene skoro na jedno mieszkanie przypada kilku chetnych ?

! Odpowiedz
17 2 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
0 4 oklahoma_kid

beznadzieja, odradzam

! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl