Zastój na rynku dużych mieszkań

Deweloperzy budują na potęgę, o czym świadczy liczba uzyskiwanych pozwoleń i rozpoczętych inwestycji. W I kwartale 2018 r. branża dostała zezwolenia na wzniesienie niemal 44 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o ponad 45 proc. k/k. Nie przekłada się to jednak na podaż dużych apartamentów. Te wciąż cieszą się znikomym zainteresowaniem nabywców.

Wiele mówi się ostatnio o rekordach na rynku nieruchomości. Wzrost popytu oraz, co za tym idzie - podaży jest zauważalny przede wszystkim na rynku pierwotnym. Zainteresowanie nabywców zakupem mieszkania jest głównie wynikiem wzrostu wynagrodzeń gospodarstw domowych oraz utrzymywania się historycznie niskich nominalnych stóp procentowych. Konsekwencją w wielu przypadkach jest przyspieszenie zakupów mieszkań deweloperskich dla celów własnych, jak i inwestycyjnych.

Zastój na rynku dużych mieszkań
Zastój na rynku dużych mieszkań (www.66e11th.com)

Jak wskazują dane GUS-u, w okresie pierwszych czterech miesięcy 2018 r. oddano od użytkowania więcej mieszkań niż przed rokiem. Ponadto wzrosła również liczba lokali, na których budowę wydano pozwolenia oraz tych, których budowę rozpoczęto. Najlepsze wyniki osiągnęli deweloperzy, którzy oddali ponad 32 tys. lokali mieszkalnych, czyli o 15,9 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego.

Wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości mieszkalnych przekłada się na rosnące ceny w większości miast. Jak wynika z raportu Home Broker i Open Finance (18.05.2018 r.), w ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny mieszkań w największych polskich miastach wzrosły o 4,3 proc. I choć równocześnie wzrastają wynagrodzenia, dzięki czemu przeciętne gospodarstwo domowe może dziś zaciągnąć wyższy kredyt hipoteczny niż przed paroma latami, to mimo wszystko nabywcy w dalszym ciągu najchętniej poszukają mieszkań o powierzchni 50-60 mkw. Natomiast lokale o metrażu powyżej 100 mkw. nie cieszą się dużym zainteresowaniem.

Mieszkania powyżej 100 mkw. poszukiwane przez nielicznych

Z najnowszych wyników badań GUS-u wynika, że poziom przeciętnego miesięcznego dochodu rozporządzalnego na osobę w 2017 r. wyniósł 1598 zł i był wyższy o 6,3 proc. od dochodu z 2016 r. Jest to wynikiem wzrostu przeciętnego wynagrodzenia brutto, które w 2007 r. wynosiło ok. 2,7 tys. zł, natomiast w 2017 r. niemal 4,3 tys. zł. Poprawa sytuacji finansowej gospodarstw domowych przekłada się na większą zdolność kredytową, dzięki czemu mają łatwiejszą drogę do nabycia własnego „M”. W pierwszych trzech miesiącach 2018 r. instytucje finansowe udzieliły 55,1 tys. nowych kredytów, czyli więcej o 23,2 proc. niż w IV kwartale 2017 r., wynika z najnowszej analizy AMRON-SARFiN.

Niezmiennie jednak nabywcy, poszukując mieszkania, najchętniej wybierają nieruchomości o powierzchni ok. 50 mkw. Jest to optymalna wielkość za względnie przystępne pieniądze. Deweloperzy reagują na zgłaszany popyt, budując najwięcej mieszkań 2-pokojowych, które znajdują zainteresowanie wśród osób kupujących na potrzeby własne, jak i inwestycyjne.

Oczywiście nie oznacza to, że mieszkania o większej powierzchni nie cieszą się zainteresowaniem. – (…) Metraże największych lokali w budynkach wielorodzinnych z segmentu popularnego oscylują w granicach 75-90 mkw. – informuje Aleksandra Gałabuda, konsultant w dziale badań i analiz rynku REAS.

(GUS)

Im większe mieszkanie, tym wyższa jest cena całkowita, z jaką musi liczyć się nabywca. I mimo że cena rynkowa 1 mkw. w przypadku dużych lokali bywa niższa niż tych o mniejszej powierzchni, to i tak koszt mieszkania o pow. 100 mkw. to wydatek rzędu 500 tys., a często nawet 1 mln zł.

Udział dużych nieruchomości mieszkalnej w całej ofercie rynku pierwotnego

 Miasto

Średnia cena 1 mkw. mieszkań 4- i 5-pokojowych

Udział mieszkań 4- i 5-pokojowych w całej ofercie

Warszawa

9 133 zł

14,5%

Kraków

7 156 zł

11,6%

Trójmiasto

7 700 zł

11,7%

Wrocław

6 599 zł

9,9%

Poznań

6 764 zł

7%

Łódź

5 184 zł

10,7%

Źródło: REAS, dane na koniec Q4 2017

Mieszkanie 100-metrowe dobrem luksusowym

Jak wskazuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, mieszkania 100-metrowe i większe są drogimi inwestycjami. I nie chodzi tu o samą ich wartość nominalną, ale niejednokrotnie wyższą średnią ceną za 1 mkw. Wynika to z faktu, że większość takich lokali jest przypisana do inwestycji z wyższej półki i apartamentowych. Tym samym zasada, że im większy metraż, tym niższa cena za 1 mkw., w przypadku lokali ponad stumetrowych nie zawsze obowiązuje.

Wpływa to na fakt, że popyt na tego typu nieruchomości nie zmienił się od lat. Kształtuje się na poziomie kilkuprocentowym od niespełna 3 proc. w Łodzi do ok. 7 proc. w Warszawie, jak wynika z danych serwisu RynekPierwotny.pl.

Deweloper LC Corp również potwierdza, że udział mieszkań powyżej 100 mkw. w typowych projektach jest niezmienny od kilku lat i waha się w okolicach 10 proc. Natomiast w Vantage Development, mimo że zapytania o tego typu mieszkania pojawiają się coraz częściej, to i tak stanowią obecnie mniej niż 5 proc. wszystkich zapytań ofertowych.

Inną tendencje obserwuje Bouygues Immobilier. – Z roku na rok obserwujemy systematyczny wzrost zainteresowania mieszkaniami o większych metrażach, a co za tym idzie, ich cena jest wyższa. (…) Na przełomie ostatnich lat liczba dostępnych w naszej ofercie lokali o większych metrażach wzrosła o ok. 10 proc. – informuje Cezary Grabowski, menadżer ds. sprzedaży.

W związku z tym, że nieruchomości o metrażu powyżej 100 mkw. cieszą się małym zainteresowaniem nabywców, są kierowane do klientów zamożniejszych. W tym celu znajdują się między innymi w najlepszej lokalizacji w danej inwestycji, są wyposażone w duże tarasy czy ogrody. – Największe, najbardziej atrakcyjne apartamenty znajdują się w najlepszych lokalizacjach w budynku, na najwyższych piętrach. Chodzi przede wszystkim o widoki z okien oraz o wielkość tarasu czy balkonu. Parter wchodzi w rachubę, gdy do takiego mieszkania należy duży, zapewniający ciszę taras – mówi Natalia Sawicka, dyrektor sprzedaży i marketingu inwestycji Angel River, Angel Poland Group.

Polacy wolą kupić dom niż duże mieszkanie

Osoby poszukujące większej nieruchomości większej niż 100 mkw. raczej skłaniają się ku kupnie domu lub jego budowie. Z informacji uzyskanych od deweloperów wynika, że popyt na duże mieszkania rośnie, jednak te o powierzchni ponad stumetrowej w dalszym ciągu znajdują się na szarym końcu zainteresowania nabywców. – Na rynku widać większe zainteresowanie dużymi mieszkaniami, co jest spowodowane wysoką zdolnością nabywczą klientów. W przypadku mieszkań o pow. 100 mkw. i więcej popyt na takie lokale jednak niewiele się zmienił. Często w cenie tak dużych mieszkań dostępne są już domy – mówi Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp SA.

Podobne wnioski pokazują analizowane przez REAS preferencje nabywców mieszkań, które pozyskiwane są za pośrednictwem OBIDO w trzech miastach o największej skali rynku pierwotnego. – Mała popularność tego typu mieszkań wynika przede wszystkim z faktu, że cena całkowita, jaką należy zapłacić za tego typu mieszkanie, najczęściej przekracza możliwości finansowe nabywców nawet przy relatywnie niższej cenie za 1 mkw. Innym powodem może być również to, że osoby poszukujące lokum o tak dużym metrażu w wielu przypadkach skłaniają się raczej do zakupu domu lub segmentu – wyjaśnia Aleksandra Gałabuda, konsultant w dziale badań i analiz rynku REAS.

I choć wielkometrażowe nieruchomości stanowiłyby doskonałą alternatywę dla domów położonych na peryferiach miast, dają możliwość ciekawej aranżacji, są położone na najwyższych kondygnacjach, dzięki czemu nabywca może liczyć na prywatność czy lepsze widoki, to i tak wybierane są tylko przez nielicznych. – Takie mieszkania nabywają m.in. przedstawiciele wolnych zawodów, wysokiej klasy specjaliści oraz osoby prowadzące własny biznes. Poza tym apartamenty czy penthouse’y w prestiżowych lokalizacjach coraz częściej traktowane są jako doskonała lokata kapitału. Z punktu widzenia inwestorów takie umiejscowienie daje gwarancję, że wartość nieruchomości będzie wzrastać również w dłuższej perspektywie – potwierdza Natalia Sawicka, dyrektor sprzedaży i marketingu inwestycji Angel River, Angel Poland Group.

Gotówka czy kredyt?

Zakup nieruchomości o powierzchni przekraczającej 100 mkw. wiąże się z wysokim wydatkiem, który przeważnie w dużej mierze jest finansowany kredytem hipotecznym. Jednak zważywszy na segment nabywców, którzy są zainteresowani tego tupu inwestycjami, czyli osoby zamożne, nie brakuje w tym obszarze transakcji gotówkowych.

Jak wskazują dane REAS, odsetek osób kupujących za gotówkę wielkopowierzchniowe mieszkania w Warszawie wynosi 41,4 proc., w Krakowie nieznacznie mniej – 38,1 proc., natomiast we Wrocławiu – 28,6 proc. 

Udział transakcji gotówkowych przy zakupie dużych nieruchomości mieszkalnych (powyżej 100 mkw.)

 Miasto

Popyt na mieszkania o pow. 100 mkw.

Deklarowana chęć zakupu za gotówkę

Warszawa

1,1%

41,4%

Kraków

0,5%

38,1%

Wrocław

0,5%

28,6%

Źródło: REAS na podstawie OBIDO, Q1 2018

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp, wskazuje, że przy zakupie większych mieszkań udział transakcji gotówkowych, jak i kredytowych jest na podobnym poziomie. Przeważnie wynosi ok. 50 proc. Podobne obserwacje posiada Natalia Sawicka, dyrektor sprzedaży i marketingu inwestycji Angel River, Angel Poland Group: – Są to zazwyczaj transakcje gotówkowe lub z wysokim wkładem własnym. Na taki zakup decydują się osoby zamożne, które np. postanowiły zamienić dom na peryferiach na wygodny apartament w sercu miasta albo ci, którzy traktują taki zakup jako korzystną, długofalową inwestycję.

Zainteresowanie na rynku wtórnym większe niż na pierwotnym

Okazuje się, że popyt na mieszkania o powierzchni powyżej 100 mkw. jest większy na rynku wtórnym niż pierwotnym. W serwisie OLX na początku maja br. było dostępnych ponda 5 tys. ofert, których przedmiotem były nieruchomości wielkopowierzchniowe. Najwięcej z nich dotyczyło rynku mazowieckiego, następnie dolnośląskiego, śląskiego, małopolskiego oraz pomorskiego. – Jeśli chodzi o popyt na mieszkania o pow. 100 mkw. i więcej, to jest on stosunkowo duży. Dla przykładu, wśród poszukujących mieszkań w Krakowie w serwisie Otodom o metraż 100 mkw. pyta 8 proc. użytkowników. Tyle samo szuka mieszkań o pow. 120 mkw., a 7 proc. interesują mieszkania 150-metrowe. Podobnie rzecz ma się w Warszawie, gdzie o mieszkania 4-pokojowe o pow. od 95 do 200 mkw. pyta aż 23 proc. użytkowników serwisu – informuje Paulina Rezmer z serwisu OLX i Otodom.

Podobne dane przedstawia Metrohouse. – Co ósme mieszkanie będące w sprzedaży na rynku wtórnym w bazie Metrohouse ma ponad 100 m kw., więc nie jest to wcale tak mało, jak moglibyśmy się spodziewać. Odsetek nie będzie się jednak zwiększał, ponieważ deweloperzy raczej stronią od budowy tak dużych mieszkań, gdyż popyt jest generowany zwłaszcza na metraże do 60 mkw. – mówi Marcin Jańczuk, dyrektor ds. marketingu i PR.

Liczba ofert sprzedaży mieszkań o pow. 100 mkw. oraz ich średnia cena

Miasto

Ilość ofert

Średnia cena w zł

Warszawa

2269

1 321 696

Wrocław

832

730 079

Kraków

760

1 131 064

Łódź

421

516 868

Szczecin

417

488 391

Gdańsk

376

827 394

Poznań

339

711 745

Bydgoszcz

321

568 318

Gdynia

279

950 716

Lublin

275

640 662

Katowice

265

571 849

Toruń

197

537 227

Gliwice

183

408 158

Bytom

165

231 565

Legnica

164

321 497

Marki

118

427 636

Gorzów Wielkopolski

114

366 043

Legionowo

109

511 280

Bielsko-Biała

108

433 852

Zielona Góra

108

423 961

Źródło: OLX i Otodom (okres od maja 2017 r. do kwietnia 2018 r.), dane przygotowane dla Bankier.pl

Jeśli jednak mówić o cenach, na rynku wtórnym panuje podobna reguła, jak na rynku pierwotnym. Okazuje się, że i tu mieszkania powyżej 100 mkw. traktowane są najczęściej jak apartamenty, przez co ich cena jest znacznie wyższa niż można by przypuszczać. – Jeśli chodzi o ceny, to generalna zasada jest taka, że im większe mieszkania, tym ceny za 1 mkw. są niższe, przy czym należy zwrócić uwagę na jedną statystyczną „anomalię”. Duże mieszkania są relatywnie często luksusowymi apartamentami, więc tak naprawdę za 1 mkw. płaci się dużo. Mogą to być na przykład penthouse’y położone na górnych piętrach prestiżowych apartamentowców – tłumaczy Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości Home Broker.

Na polskim rynku mieszkaniowym na chwilę obecną występuje mały popyt na nieruchomości większe niż 100 mkw. Nic nie wskazuje również, aby w najbliższym czasie miało się to zmienić. Deweloperzy trzymają rękę na pulsie i dostosowują swoją podaż do zapotrzebowania klientów. W związku z tym najwięcej budowanych jest mieszkań 2- i 3-pokojowych. Te powyżej 100 mkw. stanowią zaledwie 5-10 proc. dostępnych ofert. Duże powierzchnie nabywane są przeważnie przez osoby zamożne, które poszukują luksusowego apartamentu w centrum miasta, gdzie cena ma drugorzędne znaczenie. Natomiast rodzina z dziećmi raczej skłoni się ku zakupowi domu na peryferiach miasta, aniżeli mieszkaniu typu penthouse. Należy również zaznaczyć, że na rynku wtórnym, choć zapytań ofertowych jest więcej, to z racji tego, że deweloperzy obecnie nie budują wielu tego typu mieszkań, ich podaż za parę lat również nie będzie wysoka.

Katarzyna Rostkowska

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
6 1 jasiek2017

Rynek apartamentów premium, czyli takich gdzie m2 kosztuje co najmniej 20 tys. zł, wzrośnie w tym roku (2018) w Polsce o ok. 8 proc. W 2017 r. ta branża była warta 1,3 mld zł - wynika z raportu firmy EY przygotowanego dla Tacit Investment.

Najwięcej ekskluzywnych apartamentów, w średniej cenie przekraczającej 20 tys. zł za metr kwadratowy, jak co roku sprzedało się w Warszawie. Ze wstępnych danych firmy redNet wynika, że było to 131 sztuk, czyli o 33 więcej niż w 2016 (wzrost o 21 procent). Liderem na stołecznym rynku jest Cosmopolitan Twarda 4, który zyskał najwięcej nowych mieszkańców – w sumie 42 osoby zdecydowały się kupić w nim apartament. Średnia cena w Cosmopolitan w ubiegłym roku to 31 tysięcy złotych za metr, najdroższy apartament został sprzedany za 6 mln złotych.

- Od czterech lat Cosmopolitan cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem osób, które cenią sobie lokalizację, prestiż, jakość i styl. W tym czasie Cosmopolitan wybrało 182 klientów, którzy podpisali umowy ostateczne, kupili apartamenty i w nich zamieszkali. W sumie to 51 procent wszystkich sprzedanych w Warszawie apartamentów premium. To niepowtarzalny wynik na polskim rynku, który pokazuje, że najlepsze nieruchomości wciąż są w cenie. W samym Cosmopolitan zostało już tylko 15 procent wolnych apartamentów – mówi prezes Tacit Investment Karolina Kaim.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 48 kolumb1234

kryzys przyjdzie wtedy gdy nikt o nim nie bedzie mowil i cos czuje ze jak jeb..e to kurz długo nie opadnie

! Odpowiedz
0 3 trooper

2021

! Odpowiedz
5 35 wckr

Szkoda ze tak malo mieszkan 100m2 buduje sie w obecnych czasach. Wiecej takich lokali budowalo sie w latach 90tych. Sam sie w takim mieszkaniu wychowalem i przyznam szczerze ze chetnie bym takie kupil dla siebie pomimo ze jestem singlem. Jesli mialbym rodzine i dzieci to celowalbym w mieszkanie ok 120m2. Wiem ze zaraz ktos powie ze to bzdura i lepiej dom... ale po moim trupie. Dom to styl zycia jak ktos kiedys mi powiedzial, mnie on nie bawi.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
11 28 mhm

„nabywcy, poszukując mieszkania, najchętniej wybierają nieruchomości o powierzchni ok. 50 mkw”
— czy:
a) planują nie mieć męża/żony/partnera/partnerki ani dzieci?
b) planują w przyszłości kupione mieszkanie sprzedać i kupić większe?
c) planują w przyszłości kupione mieszkanie wynająć i kupić większe?
d) planują w przyszłości kupione mieszkanie wynająć i zamieszkać w innym większym wynajmowanym od innego wynajmującego?
e) są patolami nie przejmującymi się przyszłością?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
13 29 fred_

Jezeli masz dzieci szykujace sie na studia to po opuszczeniu przez nich gnizadka nie potrzeba Ci i zonie wiecej niz 50m. Po co Ci mieszkanie 100m na 2 osoby?

! Odpowiedz
9 27 wckr odpowiada fred_

A mieszkales kiedys w takim mieszkaniu?
Zdziwilbys sie jak ta przestrzen sie przydaje. Mozesz przerobic jeden pokoj np. garderobe i miejsce do prasowania, w innym zrobisz biblioteczke i miejsce do pracy i masz super warunki.

! Odpowiedz
1 9 y2767651 odpowiada wckr

@wckr: ale jest roznica, miedzy sie przydaje a jest potrzebna. Zreszta dodatkowe 20m to dodatkowe 20x stawka za 1m2 (czyli czesto dodatkowe 100 tysiecy i wiecej pln)

@mhm: zalezy jaki jest uklad mieszkania. Przy pokoju z aneksem kuchennym: faktycznie slabo. Ale mozesz miec 3 mniejsze pokoje, osobna kuchnie, lazienke i moze luksusow nie bedzie, ale tez nie bedzie kiepsko. Jak maja jeszcze dzieci wyprowadzic sie na studia, to juz w ogole bajka. Pozniej dopadnie cie starosc w wieku 50 lat i pusty dom, bo zostaniesz tam tylko z zona i czasem wpadna tylko dzieci z wnukami. I tak, lepiej kupic mieszkanie 50 m2, na ktore nas stac (lub ktore spowoduje, ze rata kredytowa nie bedzie nas bolec), niz kupowac mieszkanie 70m2, na ktore nas nie stac, albo wyzyluje to na maxa nasza zdolnosc kredytowa. Bo problem pojawi sie jak wzrosna stopy procentowe.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 9 mhm odpowiada fred_

@fred_
100 m² na dwie osoby też przyjemne, ale nieco manipulujesz, pomiędzy 50 a 100 są też inne wartości ;)

! Odpowiedz
0 17 mhm odpowiada y2767651

@y2767651
3 pokoje z osobną kuchnią i łazienką na 50 m²?!
To nieco klaustrofobiczne...

„dopadnie cie starosc w wieku 50 lat i pusty dom, bo zostaniesz tam tylko z zona i czasem wpadna tylko dzieci z wnukami”
— obecnie mieszkam na 70 m² sam (czasem wpada kochanka) i to mi odpowiada, nie odczuwam tej pustki. .. ;)

„lepiej kupic mieszkanie 50 m2, na ktore nas stac (lub ktore spowoduje, ze rata kredytowa nie bedzie nas bolec), niz kupowac mieszkanie 70m2, na ktore nas nie stac”
— z tym się zupełnie zgadzam, ale wnioski wyciągam inne — moim zdaniem w wiekszości przypadków to jest kolejny argument przemawiający za wynajmowaniem, a nie kupowaniem mieszkania... Oczywiście są wyjątki, np. ktoś już dzieci odchował i właśnie się rozwiódł, do tego ma już oszczędności pozwalające na kupno mieszkania za gotówkę (albo z dużym wkładem własnym). W ogóle to może nawet najlepiej z kupnem mieszkania wstrzymać się do rozwodu... ;)

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz