Gotówka i negocjacje cenowe. Tak kupują mieszkania Polacy

Transakcje gotówkowe na rynku nieruchomości są coraz częstszą praktyką. Według danych NBP w 2017 r. udział zakupów gotówkowych sięgnął 74 proc. w siedmiu największych miastach Polski. Z drugiej strony - padają rekordy w sprzedaży kredytów hipotecznych. Kto więc kupuje dziś mieszkania za gotówkę i po jakie nieruchomości sięga?

(YAY Foto)

Wydawać by się mogło, że gotówka systematycznie wypiera kredyt hipoteczny na rynku nieruchomości. Jak wskazują dane publikowane przez Narodowy Bank Polski, bez udziału kredytu finansowane są aż dwie transakcje na trzy. Wnioskować by więc można, że zakup mieszkania nie stanowi już problemu dla większości Polaków. Jeśli jednak wziąć pod uwagę, że dane oparte są na informacjach spływających z siedmiu miast (Warszawy, Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania i Wrocławia), wciąż - zamiast o jednoznacznym trendzie - mówimy o dużym uproszczeniu.

Obok tego mamy przecież dane o rekordach sprzedaży kredytów hipotecznych. Według najnowszego raportu AMRON-SARFiN podsumowującego I kw. 2018 r., nastąpił wzrost finansowania o 17 proc. w stosunku do I kw. 2017 r. Przekłada się to na 55,1 tys. nowych kredytów (23,2 proc. więcej niż w IV kw. 2017 r.) o wartości 12,9 mld zł.

W związku z boomem na rynku nieruchomości zapytaliśmy deweloperów oraz ekspertów z rynku nieruchomości o realia: jaki segment klienta kupuje za gotówkę, które lokale są przedmiotem takich transakcji oraz czy pomimo wysokiego popytu nabywcy skutecznie negocjują ceny.

Kiedy gotówka, a kiedy kredyt

Rynek nieruchomości przeżywa fazę wysokiej aktywności. Obserwujemy zarówno wysoki poziom popytu, jak i podaży na największych rynkach. Przy takim stanie rzeczy nie obeszło się bez wzrostu cen mieszkań. Jednak mimo to nabywcy nierzadko chcą kupować za gotówkę. Tak wynika m.in. z danych NBP, które wskazują, że od 2012 r. systematycznie wzrasta udział transakcji gotówkowych na rynku nieruchomości. Ma to związek m.in. z bogaceniem się społeczeństwa.

Czasy niskich stóp procentowych sprzyjają poszukiwaniu alternatywnych sposobów inwestowania w stosunku do mało atrakcyjnych depozytów terminowych. Z nadzieją na bezpieczną, ale i zyskowną lokatę kapitału, wielu trafia na rynek nieruchomości. Z informacji uzyskanych od deweloperów wynika, że udział takich transakcji jest wysoki i to właśnie w nich dominuje obrót gotówkowy. Nie oznacza to oczywiście, że osoby kupujące mieszkanie na własny użytek nie płacą gotówką, jednak ich udział jest niższy. – Nasi klienci to zróżnicowana grupa. Dużą część nabywców stanowią klienci indywidualni. 43 proc. z nich zakupiło mieszkanie za gotówkę. Znaczącą grupą nabywców są także inwestorzy, z których 72 proc. dokonało kupna lokalu za gotówkę – mówi Cezary Grabowski, menadżer ds. sprzedaży w Bouygues Immobilier.

Takie same spostrzeżenia ma Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp: – Średnio ok. 40 proc. nabywców dokonuje zakupu za gotówkę, przy czym dużo zależy od portfela inwestycji, jakie deweloper ma w ofercie. W przypadku projektów zlokalizowanych w centrum nadających się i pod zamieszkanie i wynajem, udział transakcji gotówkowych może sięgnąć 70-80 proc.

Udział transakcji gotówkowych na rynku pierwotnym

Inwestor

Mieszkania kupowane za gotówkę

Angel Poland Group

ok. 70%

Bouygues Immobilier

ok. 43%

Budimex Nieruchomości

ok. 40%

Vantage Development

ok. 30%

LC Corp

ok. 40%

Źródło: Bankier.pl

Z informacje podawanych przez deweloperów wynika, że większość mieszkań kupowanych za gotówkę to nieruchomości przeznaczone głownie na wynajem. Są to najczęściej lokale o powierzchni 45-60 mkw., zwykle 2- lub 3-pokojowe. W ich przypadku nabywcy poszukują strategicznych lokalizacji (centrum miast, w pobliżu węzłów komunikacyjnych), co podnosi atrakcyjność w oczach potencjalnych najemców.

Deweloperzy reagują na sygnały dochodzące z rynku. W związku dużym popytem największa podaż dotyczy właśnie mieszkań 2- i 3-pokojowych. Stanowią one przeważnie 60 proc. całej oferty inwestora. Natomiast najmniej chętnych jest na mieszkania wielkopowierzchniowe (ok. 100 mkw.) – pyta o nie zaledwie ok. 5-10 proc. nabywców.

Na rynku wtórnym nadal króluje kredyt

Transakcje gotówkowe na rynku pierwotnym stanowią ok. 40 proc., jak wynika z badania przeprowadzonego na początku br. przez RynekPierwotny.pl wśród deweloperów. Jednak w zależności od przeznaczenia kupowanego mieszkania mogą występować odchylenia zarówno w dół, jak i w górę. Jednak ich liczba transakcji ma zdecydowanie charakter progresywny w stosunku do okresów ubiegłych.

Na rynku wtórnym zakup mieszkań za gotówkę również stanowi wysoki udział w przeprowadzanych transakcjach, jednak nadal jest zdecydowanie niższy niż na rynku pierwotnym. – Duża część mieszkań kupowanych za gotówkę to nieruchomości z rynku pierwotnego. Mieszkania te są atrakcyjne także dla przyszłych najemców, którzy wolą zasiedlić je jako pierwsi. Na niektórych budowanych osiedlach odsetek mieszkań kupowanych za gotówkę przekracza 70 proc. – informuje Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości Home Broker.

Jak wskazuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, uwzględniając margines błędu statystycznego, co trzecie rodzime lokum z pierwszej ręki nabywane było w ubiegłym roku za gotówkę. Z kolei około jedna trzecia takich mieszkań była kupowana na własne potrzeby, a mniej więcej dwie trzecie inwestycyjnie, a więc z myślą o zarabianiu na wynajmie. Inna sytuacja miała natomiast miejsce na rynku wtórnym. – Z badań ankietowych przeprowadzonych przez sieć biur nieruchomości Metrohouse wynika, że w I kwartale 2018 r. 28 proc. zakupów mieszkań na rynku wtórnym było dokonywanych z zamiarem inwestycyjnym, a więc przede wszystkim za gotówkę – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński.

Negocjacje cenowe mamy we krwi

Cena nieruchomości bezpośrednio wynika z jakości mieszkania, jego położenia w budynku oraz lokalizacji. Oczywiście największe znaczenie ma zgłaszany popyt, którego wzrost w ostatnich latach nie zwalnia. Za nim idzie natomiast większa podaż, której towarzyszy wzrost cen mieszkań oraz kosztów produkcji, w tym zwłaszcza terenów budowlanych. Sytuacja na rynku nieruchomości wpłynęła na wzrost cen mieszkań, o czym więcej można przeczytać w cyklicznych raportach Bankier.pl. Według Home Broker i Open Finance są one najwyższe od siedmiu lat, natomiast w ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny mieszkań w największych polskich miastach wzrosły o 4,3 proc.

Ceny transakcyjne mieszkań – IV kw. 2017 r. [Raport]

Ceny transakcyjne mieszkań – IV kw. 2017 r. [Raport]

Warszawa, Wrocław, Gdańsk czy Łódź – mieszkańcy tych miast musieli liczyć się z podwyżkami cen mieszkań sięgającymi kilkunastu procent w skali roku. Według wskazań indeksu cen mieszkań początek tego roku był nieco łaskawszy dla nabywców, ale według analityków to tylko chwilowa korekta w dół.

Nie wpływa to jednak na preferencje Polaków. Klienci zawsze będą poszukiwać atrakcyjnych ofert, niezależnie od metrażu mieszkania, lokalizacji czy miasta. Co ciekawe, niezmienna jest również chęć nabywców do negocjowania cen. Niezależnie od tego czy lokal mieszkalny nabywany jest za gotówkę czy przy wsparciu kredytu hipotecznego, klienci oczekują rabatów. – Klienci chcą negocjować cenę niezależnie od wielkości mieszkania, lokalizacji czy jego ceny. Niewątpliwie przy zakupie większego mieszkania można liczyć na nieco większy rabat niż przy zakupie "jedynki", zwłaszcza że klient często decyduje się na zakup większej liczby miejsc postojowych czy też komórki – informuje Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp.

Potwierdzają to również analizowane przez REAS preferencje nabywców mieszkań. – Klienci zawsze starają się negocjować cenę (…). W obecnej sytuacji rynkowej deweloperzy nie są jednak skłonni do większych niż standardowo ustępstw cenowych wynoszących 1-2 proc. Dopiero kiedy inwestycja znajduje się w końcowej fazie realizacji lub już posiada pozwolenie na użytkowanie, a lokal wciąż nie może znaleźć nabywców, można liczyć na bardziej owocne negocjacje. Poziom obniżki tak czy inaczej nie przekracza jednak 3-5 proc. – mówi Aleksandra Gałabuda, konsultant w dziale badań i analiz rynku REAS.

Nie da się ukryć, że statystyki o rosnącym udziale transakcji gotówkowych "podkręcają" osoby, które do tej pory lokowały pieniądze na standardowych depozytach. Ich niskie oprocentowanie wymusiło na nich zmianę kierunku inwestowania. – Za gotówkę mieszkania zakupują przede wszystkim inwestorzy, a więc osoby nabywające mieszkania w celach zarobkowych. Stanowi to dwie trzecie zakupów gotówkowych i około 20 proc. wszystkich transakcji zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Pozostały wolumen zakupów bez udziału kredytowania bankowego przypada na osoby, które nabywają mieszkanie na własne potrzeby, często po sprzedaży dotychczasowego lokum w celu poprawienia warunków mieszkaniowych lub dostosowania ich do aktualnych potrzeb, możliwości czy preferencji – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Z tego wynika, że kredyt hipoteczny nie straci na popularności. W dalszym ciągu bowiem jest podstawową formą finansowania zakupu własnego „M” przez osoby, które nie dysponują gotówką.  

Katarzyna Rostkowska

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 caesar_m

Nie wiem jak sytuacja w Warszawie, która jest taką czarną dziurą wciągającą ludzi i kasę, ale w Łodzi ilość mieszkańców drastycznie spada z roku na rok , szczególnie gdy spojrzymy na wykształconą młodzież - niskie płace w mieście powodują emigracje - do Warszawy albo dużo dalej. Jasne jest że nieomal każdy chce żyć w lepszych warunkach - pokój dla każdego, plus salon, plus gościnne etc. Tylko jaki procent ludzi jest stać na zakup (spłatę) takiego lokalu (domu) i opłacenie czynszu (ogrzewanie, administracja, podatki) ? Ludziom podobają się Audi i Mercedesy a jeżdżą Pandami....W mojej rodzinie jest taka sytuacja że mamy obecnie 3 mieszkania (teściowie, rodzice i my) oraz dwójkę dzieci która wyjechała. Za kilka lat dla dwojga emerytów będą do dyspozycji 3 mieszkania. U kolegów-równolatków jest bardzo podobnie. Kto te mieszkania wynajmie albo kto je kupi ???? A jeśli ja (i moi znajomi) żeby pozbyć się kosztów utrzymania wystawimy te mieszkania po powiedzmy 2-3 tys/m2 to kto kupi u developera dziurę w ziemi za 4-5 tys/m2 ? Być może że mieszkania należą do gatunku bezpiecznych inwestycji ale to wcale nie znaczy że na pewno na nich się zarobi!

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
5 50 lenaa

Ktoś kto ma choć blade pojęcie o cyklach wie, że jak już nawet Pani Kazia kupuje mieszkanie na wynajem bo to przecież świetna inwestycja to znak, że należy się z rynku ewakuować. Kupno,sprzedaż mieszkania to nie zakup lub sprzedaż bułek. W grę wchodzą znacznie większe pieniądze oraz długość sfinalizowania transakcji, dlatego jak nastąpią pierwsze oznaki zapaści na rynku, która nastąpi tak samo pewnie jak i to , że i dziś będzie noc niełatwo będzie się w szybki sposób ewakuować z niepewnego interesu. Nie każdy wie ale rząd już zabiera się za najem krótkoterminowy a to tylko spotęguje zapaść na tym rynku. To tylko kwestia czasu.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
29 9 jasiek2017

bal abla bla bla bla i tak wkolko bieda posty.
A slyszales juz, ze taksowkarze i panie z kiosku kupuja po 5 mieszkan na wynajem?

! Odpowiedz
4 34 lenaa odpowiada jasiek2017

Tak.
Co więcej, słyszałem ostatnio rozmowę pań z Biedronki, że kupują mieszkanie w kredycie na wynajem, bo to super inwestycja i sama się spłaca. Do tego ilość naganiających artykułów w prasie jest zatrważająca . Mądry inwestor traktuje to jako sygnał ostrzegawczy. Gł.pi inwestor wypisuje tego typu komentarze jak Ty.

! Odpowiedz
27 7 jasiek2017 odpowiada lenaa

blablablabla cz2. niezle bajki wypisujesz typowe dla zawistnych polaczkow majacych 1000 zl na koncie

! Odpowiedz
5 18 lenaa odpowiada jasiek2017

Z Twoich komentarzy wynika, że albo najmądrzejszy to Ty nie jesteś albo: 1. sprzedajesz mieszkania i próbujesz naganiać, 2. sam kupiłeś mieszkania na wynajem i próbujesz zaklinać rzeczywistość.

! Odpowiedz
12 16 cyganoitaliano

Przepiękna bańka nam rośnie. Więcej szczegółów dlaczego tak się dzieje na http://polska-w-ruinie.pl/2018/05/30/banka-puchnie/

! Odpowiedz
17 6 jasiek2017

powiedz robotnikom budowlanym, ze maja pracowac przez kolejne 30 lat za 2 tys brutto a ziemia ma nie drożeć.
A i powiedz firmom produkujacym materialy, ze od jutra maja obnizyc ceny o 80%.

! Odpowiedz
2 10 matpoz1 odpowiada jasiek2017

Daruj te swoje farmazony,2 tys. brutto to może zarabiali ale 20 lat temu. Robotnicy pracujący w budowlance bardzo dobrze zarabiają i to nawet ci bez żadnych umiejętności do tzw łopaty.

! Odpowiedz
8 18 fred_

Oczywiste jest, ze ryczalt 8,5% to rozwiazanie tymczasowe. Za kilka lat przychody z wynajmu beda liczone jako zwykly dochod i opodatkowane wg progu podatkowego, w ktorym sie aktualnie znajduje wlasciciel mieszkania (tak jak jest na zachodzie Europy). No ale co zarobia na wynajmnie przez te kilka lat to jest ich, tego im nikt nie zabierze.

! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl