Epizod, który można nazwać „hipoteczną zimą”, już za nami. Nie oznacza to, że w najbliższych kwartałach popyt na kredyty mieszkaniowe ma szansę powrócić do wartości obserwowanych przed 2022 r. Z prognoz przedstawionych przez Narodowy Bank Polski wynika, że do końca 2025 r. dynamika będzie niska, jednocyfrowa.
Szybki wzrost inflacji, seria szybkich podwyżek stóp procentowych i zaostrzenie kryteriów oceny zdolności kredytowej spowodowały, że rok 2022 i pierwsza połowa 2023 r. stały pod znakiem mocnego spadku popytu na kredyty mieszkaniowe. Epizod, który można nazwać „hipoteczną zimą”, przemeblował rynek.
W najnowszej edycji raportu o rozwoju systemu finansowego w Polsce Narodowy Bank Polski zilustrował efekty tych przemian i przedstawił prognozy na najbliższe kwartały. Wnioski nie dają podstaw do optymizmu, chociaż pominięto w szacunkach wpływ „dopalacza” w postaci programu „Bezpieczny kredyt 2 procent”.
Portfel skurczył się, spadł udział kredytów walutowych
W podsumowaniu 2022 r. analitycy banku centralnego zwrócili uwagę na kilka istotnych trendów, które zmieniły obraz portfela kredytowego banków. Po pierwsze szybko topniała sprzedaż nowych hipotek. W ostatnich miesiącach minionego roku bankom udawało się podpisywać zaledwie nieco ponad 10 tys. kontraktów miesięcznie. Po drugie obserwowano zdecydowany wzrost kwoty przedpłat hipotek. W 2022 r. ich wartość przekroczyła 50 mld zł, podwajając się w porównaniu z poprzednim rokiem.
W efekcie portfel kredytów mieszkaniowych skurczył się – Polacy szybciej spłacali swoje zobowiązania, niż zaciągali nowe. Jednocześnie spadał udział kredytów walutowych. „Najbardziej wyraźną zmianą w strukturze kredytów (ogółem – dopisek redakcji) w ostatnich latach był wzrost udziału złotowych kredytów mieszkaniowych (z około 27 proc. do 33 proc. w latach 2018-2022) oraz spadek udziału walutowych kredytów mieszkaniowych (z około 12 proc. do 8,5 proc.). Na skutek stopniowej spłaty tych kredytów oraz częściowej konwersji na złote, wartość tego portfela w wyrażeniu walutowym w 2022 r. zmniejszyła się o około 8 proc. r/r (na koniec 2022 r. stanowiła około 3,3 proc. PKB wobec 10 proc. w 2008 r.)” – wskazują analitycy NBP.
Kolejne kwartały – „zdecydowanie poniżej długookresowej średniej”
W raporcie przedstawiono prognozy dynamiki datowane na wrzesień 2023 r., a więc sporządzone już po wejściu w życie programu „Pierwsze mieszkanie”. Analitycy NBP opatrzyli prezentowane dane istotnym zastrzeżeniem. „Ścieżka centralna prognozy dynamiki akcji kredytowej w segmencie kredytów mieszkaniowych jest jednak obarczona również istotnym dodatkowym źródłem niepewności mogącym przesuwać jej realizację górę. Ze względów metodologicznych w modelu prognostycznym nie uwzględniono bowiem potencjalnego wpływu rządowego programu ‘Bezpieczny kredyt 2%’. W połączeniu z przeprowadzoną we wrześniu 2023 r. obniżką stóp procentowych czynnik ten może w istotny sposób przyspieszać odbudowę akcji kredytowej w analizowanym segmencie” – czytamy w opracowaniu.
Eksperci NBP spodziewają się, że popyt na kredyty hipoteczne będzie stopniowo rósł. W najbliższych kwartałach hamować go będą przede wszystkim wysokie koszty finansowania wymuszające odłożenie decyzji inwestycyjnych w czasie. W dalszej perspektywie oczekiwane jest powolne ożywienie.
Po III kw. 2024 r. dynamika sprzedaży ma ustabilizować się na poziomie 4-procentowego wzrostu rok do roku. „Pomimo ożywienia w horyzoncie prognozy dynamika pozostaje na historycznie niskim poziomie, zdecydowanie poniżej długookresowej średniej (ok.10 proc. rdr)” – wskazują analitycy NBP.
Horyzont prognozy sięga końcówki 2025 r. i w przewidywaniach ekspertów nie widać oznak powrotu hipotecznej hossy. Jednocześnie model wykorzystany przez specjalistów banku centralnego wskazuje na niewielkie prawdopodobieństwo powrotu do ujemnych dynamik. Po IV kwartale 2023 r. nie przekracza ono wartości 0,12.
