Mieszkania wciąż drożeją, choć znacznie wolniej niż przed rokiem

Od niespełna 1 proc. do 5 proc. w relacji kwartalnej wzrosły ceny mieszkań w największych polskich miastach – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium. Podrożały zarówno kawalerki, jak i duże mieszkania. W porównaniu z sytuacją sprzed roku wzrost cen znacząco jednak zahamował.

Jak co kwartał, razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu”, redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.

Tym razem jednak, publikując dane za IV kw. 2020 r. posłużyliśmy się innymi niż w poprzednich raportach metrażami. Rynek nieruchomości w każdym ze wspomnianych miast przeanalizowaliśmy pod kątem mieszkań o powierzchni do 35 mkw., 35-60 mkw., 60-80 mkw. oraz największych lokali o powierzchni przekraczającej 80 mkw.

Po notowanej w II kw. 2020 r. korekcie cen transakcyjnych mieszkań nie ma już śladu. Podobnie do III kw. 2020 r., ostatni kwartał ubiegłego roku przyniósł podwyżkę średnich kwot wpisywanych w aktach notarialnych. W połowie spośród analizowanych miast (Warszawie, Poznaniu, Gdańsku i Olsztynie) wzrost w relacji kwartalnej pozostał na zbliżonym poziomie do notowanego w III kw. 2020 r.

We Wrocławiu i Lublinie IV kw. 2020 r. przyniósł wzmożony wzrost cen transakcyjnych, natomiast w Łodzi rajd cen wyhamował, a w Krakowie kupujący mogli nawet liczyć na przeceny. Co jednak istotne Kraków był jedynym z analizowanych miast, gdzie w II kw. 2020 r. nie nastąpiła korekta stawek wpisywanych w aktach notarialnych. To, czy w ostatnim kwartale 2020 r. nie mieliśmy do czynienia ze spóźnioną korektą cen, pokażą dane za I kw. 2021 r.

Choć w dalszym ciągu mamy do czynienia z rosnącymi cenami transakcyjnymi, wzrosty notowane w IV kw. 2020 r. (w skali kwartału) były znacznie niższe od podwyżek, z którymi kupujący mieszkania mieli do czynienia w analogicznym okresie 2019 r. Wówczas wzrosty w relacji kwartalnej w przypadku wielu metraży przekraczały 10 proc. Ostatnie trzy miesiące 2020 r. przyniosły kilkuprocentowe podwyżki, jednak sięgające nie więcej niż 5 proc. w skali kwartału.

Ceny mieszkań w Warszawie

Rynkiem z najbardziej stabilnymi cenami transakcyjnymi mieszkań w IV kw. 2020 r. była Warszawa. W relacji do III kw. 2020 r. średnie stawki wzrosły poniżej 1 proc. Najmocniej – o 0,8 proc. w relacji kwartalnej podrożały najmniejsze kawalerki o powierzchni poniżej 35 mkw., za które płacono średnio 10 392 zł/mkw. Nominalnie w relacji do III kw. 2020 r. podrożały one o 83 zł/mkw.

Średnio powyżej 10 tys. zł/mkw. wpisywano także w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży największych mieszkań, o powierzchni powyżej 80 mkw., które podrożały średnio o 0,2 proc.

Równie stabilnie zachowywała się w IV kw. 2020 r. średnia cena, jaką płacono za mieszkania o powierzchni od 60 do 80 mkw. W stosunku do III kw. 2020 r. była ona o 0,1 proc. niższa.
Dla porównania, w IV kw. 2019 r. średnie kwoty płacone za analizowane metraże wzrosły od 2,5 do 3,5 proc.

Wyhamowanie wzrostu średnich stawek widać także, jeśli spojrzymy na dane w ujęciu rocznym. W porównaniu z IV kw. 2019 r. mieszkania w Warszawie podrożały od 4 do 7 proc.

Ceny mieszkań w Poznaniu

Z trzecim kwartałem ze stabilnymi cenami transakcyjnymi z rzędu mieli do czynienia także kupujący mieszkania w Poznaniu. Względem III kw. 2020 r. średnie kwoty wzrosły od 0,2 do 1,4 proc.

Przed rokiem analizując średnie ceny transakcyjne w stolicy Wielkopolski mówiliśmy o kwartalnych wzrostach sięgających w przypadku kawalerek i największych mieszkań 8 proc.

Stabilizacja cen obserwowana w Poznaniu od II kw. 2020 r. przełożyła się także na znacznie niższy wzrost stawek w relacji rocznej. W porównaniu z IV kw. 2019 r. najmocniej – o 7,7 proc. wzrosła kwota, jaką wpisywano w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży mieszkań o powierzchni powyżej 80 mkw. Nieco mniejsze lokale (60-80 mkw.) podrożały w tym czasie o niespełna 4 proc.

Ceny mieszkań w Łodzi

Po korekcie, która miała miejsce w II kw. 2020 r. nie ma śladu w przypadku najmniejszych kawalerek i największych mieszkań (powyżej 80 mkw.). Jak wynika z danych za IV kw. 2020 r. w relacji kwartalnej podrożały one odpowiednio o 1,3 i 1,9 proc. To jednak mniej okazały wzrost od zanotowanego w III kw. 2020 r. Wówczas, w przypadku najmniejszych lokali, sięgał on 4 proc.

Łódź w IV kw. 2020 r. była jednak jednym z miast, w których utrzymał się dwucyfrowy wzrost średniej kwoty płaconej za kawalerki w ujęciu rocznym.

Nieprzerwanie od 2017 r. rośnie za to średnia cena transakcyjna mieszkań o powierzchni od 35 do 60 mkw. W IV kw. 2020 r. wzrost liczony kwartalnie był jednak najniższy z zanotowanych w tym czasie i wyniósł 0,7 proc.

Po raz pierwszy w historii średnie ceny transakcyjne w przypadku wszystkich analizowanych metraży przekroczyły poziom 5 tys. zł/mkw.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Odwrotna tendencja miała miejsce w IV kw. 2020 r. na wrocławskim rynku mieszkaniowym. Wzrost średnich kwot płaconych za mieszkania w stolicy Dolnego Śląska przyspieszył. Względem III kw. 2020 r. średnie ceny transakcyjne wzrosły od 2,3 proc. w przypadku kawalerek (0-35 mkw.) oraz dużych mieszkań (powyżej 80 mkw.) po blisko 5 proc. w przypadku lokali o powierzchni od 60 do 80 mkw.

Za sprawą korekty notowanej na wrocławskim rynku wiosną oraz nieznacznych podwyżkach poniżej 0,5 proc., które miały miejsce w III kw. 2020 r., wzrost średnich cen transakcyjnych w ujęciu rocznym zamknął się poniżej 10 proc. w przypadku każdego z analizowanych metraży.

Nie zmienia to jednak faktu, że średnie ceny transakcyjne mieszkań znajdujących się we Wrocławiu są najwyższymi w historii dla tego miasta.

Najmocniej w porównaniu z IV kw. 2019 r. podrożały najpopularniejsze metraże, czyli mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. oraz od 60 do 80 mkw. Nominalnie podwyżka w skali roku wyniosła od 600 do blisko 700 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Gdańsku

Z podwyżkami w skali kwartału rzędu 1-2 proc. mieliśmy do czynienia w IV kw. 2020 r. na drugim najdroższym polskim rynku mieszkaniowym, jakim jest Gdańsk.

W stolicy woj. pomorskiego najmocniej w relacji do III kw. 2020 r. – o 2,1 proc. – podrożały najmniejsze kawalerki. Dla porównania jednak, IV kw. 2019 r. przyniósł aż 15-procentowy wzrost.

Podwyżka w tym segmencie przyszła po dwóch kwartałach przecen. Tym samym średnia cena transakcyjna notowana w Gdańsku znacząco zbliżyła się do rekordowej pod tym względem Warszawy.

Wspomniana już stabilizacja cen notowana wiosną i latem sprawiła, że to właśnie w Gdańsku kawalerki podrożały najmniej w skali roku spośród ośmiu analizowanych miast. Wzrost średniej ceny transakcyjnej względem IV kw. 2019 r. wyniósł 4,4 proc., podczas gdy w tym samym czasie największe mieszkania o powierzchni przekraczającej 80 mkw. podrożały o blisko 10 proc. W IV kw. 2020 r. po raz pierwszy płacono za nie średnio powyżej 8 tys. zł/mkw. Próg ten w ostatnim kwartale 2020 r. przekroczyła także średnia cena transakcyjna mieszkań o powierzchni od 60 do 80 mkw.

Ceny mieszkań w Krakowie

Na obniżki średnich stawek dotyczących poszczególnych metraży najłatwiej można było trafić w Krakowie. Względem III kw. 2020 r. przecenione zostały zwłaszcza mieszkania o powierzchni od 60 do 80 mkw. Co jednak istotne, Kraków był jedynym z analizowanych miast, w których wiosną nie odnotowano korekty.

Obniżki średnich cen ofertowych notowane w IV kw. 2020 r. przyszły po istotnym wyhamowaniu wzrostu stawek mającym miejsce w III kw. 2020 r.

Podwyżki wahające się od 3 do 6 proc., które miały miejsce w pierwszej połowie 2020 r. sprawiły jednak, że pod koniec roku w stolicy woj. małopolskiego mieliśmy do czynienia z dwucyfrowymi wzrostami w ujęciu rocznym. Najmocniej względem IV kw. 2019 r. – o blisko 12 proc., a nominalnie o ponad 1000 zł/mkw. – podrożały kawalerki (do 35 mkw.). Średnia kwota płacona za najmniejsze metraże po raz pierwszy tak bardzo zbliżyła się do poziomu 10 tys. zł/mkw.

Ceny mieszkań w Lublinie

Najmocniej, zarówno w ujęciu kwartalnym jak i rocznym, wzrosły średnie kwoty płacone za mieszkania w znacznie tańszym od Krakowa Lublinie. Choć III kw. 2020 r. dał nadzieję szukającym własnego „M” w Lublinie na stabilizację stawek, w IV kw. 2020 r. wzrosły one od 3,4 proc. w przypadku największych lokali (powyżej 80 mkw.) po ponad 5 proc. w przypadku mieszkań o powierzchni od 35 do 60 mkw.

Najmniejsze mieszkania położone w Lublinie (0-35 mkw. i 35-60 mkw.) drożeją nieprzerwanie od trzech lat. W całym 2020 r. średnie kwoty jakie płacono za te metraże wzrosły od 10 do 14 proc.

Nadzieję rozglądającym się za mieszkaniami w Lublinie może dać fakt, że podwyżka średnich cen transakcyjnych wspomnianych metraży w ujęciu kwartalnym, którą zanotowano w IV kw. 2020 r. była i tak znacznie niższa od wzrostu, który opisywaliśmy przed rokiem. W IV kw. 2019 r. mówiliśmy bowiem o kwartalnych wzrostach sięgających niemal 10 proc.

Ceny mieszkań w Olsztynie

W najtańszym wśród analizowanych miast - Olsztynie - IV kw. 2020 r. przyniósł wyraźne ustabilizowanie średnich cen transakcyjnych. Te względem III kw. 2020 r. wzrosły maksymalnie o 0,6 proc. w przypadku mieszkań o powierzchni od 60 do 80 mkw.

Z drugim miesiącem z rzędu z nieznaczną korektą mieliśmy, z kolei, do czynienia w przypadku największych lokali (powyżej 80 mkw.), za które wciąż płacono średnio poniżej 5 tys. zł/mkw.

Wzrosty średnich cen transakcyjnych (do 5 proc. k/k) notowane na początku roku sprawiły jednak, że zwłaszcza w przypadku najmniejszych metraży, w skali roku mówiliśmy w Olsztynie o podwyżce sięgającej 10 proc.

Na horyzoncie dalszy wzrost cen mieszkań

Na kontynuację podwyżek cen mieszkań na początku 2021 r. wskazuje odczyt indeksu urban.one. W styczniu 2021 r. indeks liczony dla całej Polski wyniósł 104,57 pkt. i był o 0,4 pkt. wyższy niż w grudniu. Był to najwyższy miesięczny wzrost od czerwca 2020 r. W relacji rocznej odczyt indeksu wzrost wyniósł 0,84 pkt.

Na sytuację, z jaką będziemy mieli do czynienia na rynku nieruchomości w 2021 r. znaczący wpływ będzie miał stan polskiego rynku pracy.

Jak zauważają eksperci rynku nieruchomości biorący udział w ankiecie Cenatorium, jeśli w 2021 r. wygaśnie wymóg utrzymania zatrudnienia przez firmy korzystające z państwowej pomocy, doprowadzi to do zwolnień, pogorszenia się sytuacji materialnej polskich gospodarstw domowych, a w konsekwencji negatywnie odbije się na popycie na mieszkania.

„Zagraniczny kapitał utrzymuje popyt”

W opinii ekspertów, rynek mieszkaniowy w obliczu wysokiej inflacji i niskich stóp procentowych wciąż przyciąga nowy kapitał, zwłaszcza zagraniczny, który utrzymuje popyt. Widać to także po odczycie indeksu urban.one dla analizowanych ośmiu rynków (Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Lublina i Olsztyna). W styczniu 2021 r. wyniósł on 109,54 pkt. i był o 0,59 pkt. wyższy niż w grudniu 2020 r. W skali roku wzrost wyniósł 1,46 pkt.

Jeszcze znaczniejszy był wzrost odczytu indeksu urban.one liczonego dla samej Warszawy, który wrócił do poziomu notowanego przez wybuchem pandemii. W styczniu wyniósł on 114,33 pkt. i był o 1,64 pkt. wyższy niż w grudniu oraz o 2,34 pkt. wyższy niż przed rokiem.

Jak ponadto wynika z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach tzw. indeksu szybkiego, stawki dyktowane w styczniu 2021 r. za mieszkania na analizowanych rynkach wzrosły względem grudnia 2020 r. o 1,1 proc. Zmianę w skali miesiąca powyżej 1 proc. odnotowano w Łodzi, Krakowie i Poznaniu. Stabilniej kształtowały się oczekiwania sprzedających mieszkania w Gdańsku, które w relacji miesięcznej wzrosły o 0,1 proc.

Rosnące koszty budów i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny = dalszy wzrost stawek

Zdaniem Michała Kubickiego, prezesa zarządu CMP Center Management Polska, dalszy wzrost stawek przyniesie także wzrost kosztów budowy związany z wprowadzeniem 1 stycznia 2021 r. nowych, bardziej restrykcyjnych przepisów energetycznych.

Natomiast Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, dodaje, że przysłowiowe pięć groszy do wzrostu cen nowych mieszkań może dołożyć decyzja o utworzeniu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Projekt ustawy o utworzeniu DFG wkrótce trafi pod obrady Sejmu. Przypomnijmy, że w oparciu o zaproponowane przepisy, maksymalna składka płacona przez deweloperów, w zależności od wybranego rachunku powierniczego, wyniosłaby od 0,2 do 2 proc. wartości transakcji.

– Nie ma wątpliwości, co do tego, że państwo powinno chronić słabszą stronę transakcji, a taką w zestawieniu z deweloperem, a także bankiem czy innym dużym podmiotem jest konsument. Pozostaje pytanie, czy podniesienie cen, bo nie ma wątpliwości, że składka zostanie przerzucona na klientów, jest dobrym na to pomysłem – zastanawia się Marcin Krasoń.

Źródło: