Mieszkania drożeją coraz szybciej, ale „racjonalnie”

Wzrost cen mieszkań w III kwartale 2019 r. przyspieszył. Głębiej do kieszeni musieli sięgać zwłaszcza kupujący mieszkania używane na rynku wtórnym. Eksperci nie wieszczą jednak znaczącego spadku cen, a jedynie wyhamowanie wzrostów i korekty. Terapia szokowa może nas czekać jednak w 2021 r., gdy wejdą w życie nowe warunki techniczne budowy mieszkań. Wcześniej załamanie może nadciągnąć nad rynek condo- i aparthoteli.

Jak co kwartał, razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu”, redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie. Ceny transakcyjne zarówno mieszkań, jak i gruntów budowlanych, można sprawdzać na bieżąco w naszej sekcji specjalnej „Ceny mieszkań”.

Ceny mieszkań w Warszawie

W trzecim kwartale 2019 r. za mieszkanie w stolicy trzeba było płacić od 8686 zł/mkw. w przypadku mieszkań o powierzchni od 50 do 60 mkw. do nawet 10 759 zł/mkw. za największe mieszkania o powierzchni przekraczającej 100 mkw.

W ciągu trzeciego kwartału 2019 r. ceny mieszkań w Warszawie wzrosły średnio od 1 do 7 proc. Największe wzrosty cen dotknęły mieszkania o największym metrażu.

Najsłabiej wzrost cen odczuli z kolei kupujący lokale o powierzchni od 40 do 50 mkw. oraz od 50 do 60 mkw., które podrożały odpowiednio o 6 i 35 zł/mkw.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Po notowanych w I i II kwartale 2019 r. obniżkach nie ma już śladu. W III kwartale 2019 r. mieszkania w stolicy Dolnego Śląska, w zależności od metrażu, podrożały średnio od 3 do 8 proc. Średnią cenę 6000 zł/mkw. przekroczyły mieszkania o powierzchni od 60 do 100 mkw. Największy wzrost cen odnotowały lokale o powierzchni od 80 do 100 mkw., które były o 8 proc. droższe niż trzy miesiące wcześniej.

O blisko jedną czwartą więcej trzeba było w III kw. 2019 r. płacić za największe apartamenty o powierzchni przekraczającej 100 mkw. Za te mieszkania w aktach notarialnych wpisywano średnio 6627 zł/mkw., gdy jeszcze w III kw. 2019 r. średnia cena wynosiła 5390 zł/mkw.

O więcej niż 10 proc. w ciągu roku podrożały także małe mieszkania o powierzchni od 35 do 40 mkw., za które w III kw. 2019 r. trzeba było płacić średnio 6870 zł/mkw. (wzrost o 12 proc.) oraz lokale o powierzchni od 80 do 100 mkw. (wzrost o 14 proc.).

Ceny mieszkań w Gdańsku

Znacznie większe niż trzy miesiące wcześniej wzrosty cen w III kw. 2019 r. odnotował także gdański rynek mieszkaniowy. Najmocniej - średnio o 6-7 proc. - wystrzeliły ceny mieszkań o powierzchni 50-60, 60-70 oraz 70-80 mkw., które solidarnie przekroczyły 7000 zł/mkw.

W Gdańsku nie zabrakło jednak także promocji. O 2 proc. potaniały największe mieszkania o powierzchni powyżej 100 mkw., które kosztowały średnio 6355 zł/mkw. W skali roku spadek cen był jeszcze większy i wyniósł 8 proc.

Na drugim biegunie w ciągu ostatnich 12 miesięcy znaleźli się z kolei kupujący mniejsze, choć i tak duże, mieszkania o powierzchni od 70 do 100 mkw., które podrożały o 11-12 proc. Największy wzrost cen w skali roku dotknął jednak lokale o metrażu 50-60 mkw., za które w III kw. 2019 r. trzeba było płacić 7361 zł/mkw - o 15 proc. więcej niż rok wcześniej.

Ceny mieszkań w Krakowie

W Krakowie, w III kw. 2019 r. podrożały wszystkie analizowane metraże. Najmocniej, o 5 proc. w górę poszły ceny najmniejszych i największych mieszkań. Średnie ceny kawalerek o powierzchni do 35 mkw. wzrosły do 7936 zł/mkw. i są bliskie przekroczenia bariery 8000 zł/mkw. Za największe apartamenty o metrażu przekraczającym 100 mkw. trzeba było płacić średnio 6871 zł/mkw.

Barierę 7000 zł/mkw. przekroczyły w III kw. ceny mieszkań o powierzchni 50-60 mkw. oraz 80-100 mkw. Najbardziej stabilnymi cenami, tak w skali kwartału, jak i roku, cechowały się z kolei lokale o powierzchni od 40 do 50 mkw. oraz od 70 do 80 mkw., które podrożały o ok. 1 proc.

Ceny mieszkań w Poznaniu

Ze znacznie niższymi podwyżkami cen musieli radzić sobie szukający własnego „M” w Poznaniu, choć w stolicy Wielkopolski nie ma już śladu po obniżkach z II kwartału.

Wśród stabilnych cen wybijały się jednak te płacone za mieszkania o powierzchni od 80 do 100 mkw., które w III kwartale podrożały o 5 proc. i przekroczyły barierę 6000 zł/mkw. Najwięcej, średnio 6853 zł/mkw., wpisywano w aktach notarialnych dotyczących kawalerek do 35 mkw.

W skali roku ceny na poznańskim rynku nieruchomości cechowały się sporym rozrzutem. O ile, wspomniane już mieszkania o powierzchni 80-100 mkw. podrożały w skali roku o 14 proc., to 4-procentowy spadek zanotowały stawki wpisywane w aktach notarialnych dotyczących mieszkań o powierzchni od 60 do 70 mkw., za które płacono średnio 6105 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Łodzi

Od 3 do 5 proc. wzrosły w III kwartale ceny mieszkań w Łodzi. Tu także kupujący mogli zapomnieć o widywanych w II kwartale promocjach.

Barierę 5000 zł/mkw. przekroczyły stawki za kawalerki do 35 mkw. Ku tej barierze zmierzają także ceny mieszkań o metrażu 70-80 mkw. oraz 40-50 mkw.

Na przestrzeni roku najmocniej wystrzeliły ceny najmniejszych kawalerek oraz mieszkań o powierzchni od 40-60 mkw. Na niższe niż przed rokiem choć nieznacznie, ceny mogli liczyć za to kupujący największe apartamenty przekraczające 100 mkw. Te wyceniane były średnio na 4309 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Olsztynie

Na podobnym poziomie co w II kwartale utrzymały się ceny mieszkań w Olsztynie. Wyjątkiem były kawalerki o powierzchni do 35 mkw., których ceny nieustannie prą w górę, wyznaczając kolejne rekordy. W III kwartale trzeba było płacić za nie średnio 5393 zł/mkw. Do bariery 5000 zł/mkw. zbliżyły się również stawki wpisywane w aktach notarialnych za mieszkania o powierzchni od 35 do 50 mkw.

Znacznie większe wzrosty cen odczuł olsztyński rynek nieruchomości w skali roku. Najmocniej - średnio o 14 proc. - w górę poszły ceny lokali o powierzchni 80-100 mkw., za które płacono średnio 4677 zł/mkw. Co najmniej 10-procentowy wzrost cen dotknął również mieszkań o powierzchni przekraczającej 100 mkw. oraz znacznie mniejszych o metrażu 35-40 mkw.

Ceny mieszkań w Lublinie

Cenowy rollercoaster można było w III kwartale zaobserwować na rynku mieszkaniowym w Lublinie. W porównaniu z II kwartałem ceny niektórych metraży spadły o 3 proc., a innych wzrosły nawet o 5 proc. Największy wzrost cen - o 5 proc. - dotknął mieszkań o powierzchni od 80 do 100 mkw., za które płacono średnio 5452 zł/mkw. Na przeciwległym biegunie znalazły się największe lokale o powierzchni powyżej 100 mkw., które potaniały o 3 proc. do średnio 5191 zł/mkw.

Jeszcze większą dysproporcję w zachowaniach cen można było zauważyć, porównując je z notowanymi w III kwartale 2018 r. W ciągu roku aż o 17 proc. podrożały najmniejsze kawalerki. Dla porównania, największe mieszkania podrożały w tym czasie zaledwie o 1 proc.

Mieszkania używane drożeją szybciej

Indeks urban.one dla całej Polski przygotowany we współpracy z portalem Bankier.pl i „Pulsem Biznesu” wzrósł w październiku o 0,14 pkt. i osiągnął poziom 102,60 pkt. W porównaniu z październikiem ubiegłego roku, był on o 2,55 pkt. wyższy. Wzrost indeksu obserwujemy niezmiennie od lutego.

Zamknięcie III kwartału potwierdziło wcześniejsze prognozy. Ceny mieszkań rosną i to mocniej niż jeszcze w II kwartale. Jak jednak uważa Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, średnie ceny transakcyjne mieszkań rosną w racjonalnym tempie.

– W większości przypadków ceny wzrosły od 1 do 3 proc. Wyższą dynamikę zmian zarejestrowaliśmy w Trójmieście, gdzie zmiana kwartalna wyniosła ok. 5 proc. Wśród mniejszych miast wyróżnił się Toruń ze wzrostem ok. 5 proc. oraz Szczecin, gdzie mieszkania na rynku wtórnym podrożały przeciętnie o ponad 5 proc. W wielu miejscach zauważamy, że dynamika wzrostu na rynku wtórnym jest wyższa niż na rynku pierwotnym – mówi Barbara Bugaj.

Spowolnienie i korekty cen zamiast załamania rynku

Większość ekspertów rynku nieruchomości (60 proc.) uważa, że sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w Polsce nie zmieni się. Pozostali spodziewają się pogorszenia.

– W obliczu rosnących dynamicznie cen mieszkań część obserwatorów spodziewa się załamania rynku i odwrócenia trendu. Moim zdaniem jednak gwałtowne spowolnienie jest mało prawdopodobne. Prędzej doczekamy się spokojnego wypłaszczenia i ewentualnie lekkiej korekty – twierdzi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.

Jak zauważa finansista Sławomir Horbaczewski, hossa na rynku mieszkaniowym będzie trwała, pomimo możliwego i oczekiwanego spowolnienia dynamiki wzrostu gospodarczego. Sprzyjać ma temu – jego zdaniem – zarówno zły stan obecnej substancji mieszkaniowej pod względem technicznym, jak i nieskuteczna polityka mieszkaniowa państwa.

– Całkowita porażka, a właściwie brak realizowania programu Mieszkanie Plus, niekompletność regulacji ustawowych w zakresie ochrony praw nabywców lokali deweloperskich nie tyle sprzyja deweloperom, co spowodowało konieczność wzięcia przez deweloperów spraw w swoje ręce – ocenia Sławomir Horbaczewski. 

Mieszkanie Plus obniży podaż mieszkań na rynku

W październiku wzrósł także indeks cen dla dużych miast, który wyniósł 105,02 pkt. i był o 0,29 pkt. wyższy niż we wrześniu i o 4,40 pkt. wyższy niż rok wcześniej. Wyższy niż we wrześniu był także indeks cen dla Warszawy, który wyniósł 104,03 pkt. i w ciągu miesiąca wzrósł o 0,17 pkt. W ciągu roku wzrost wyniósł 2,75 pkt. Na powolny spadek dynamiki wzrostu gospodarczego popyt na mieszkania jeszcze nie reaguje.

Wyniki sprzedaży lokali deweloperskich z III kw. 2019 roku przyniosły nowe wnioski. Sprzedaż mieszkań przestała się kurczyć. W pierwszych trzech kwartałach 2019 r. spółki giełdowe sprzedały porównywalną liczbę mieszkań do analogicznego okresu przed rokiem.

Jak jednak uważa Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska, w najbliższych miesiącach podaż będzie spadała za sprawą niedoboru gruntów pod zabudowę. Niekorzystną dla deweloperów sytuację generuje rządowy program Mieszkanie Plus.

– Rząd zamroził tysiące hektarów dla Krajowego Zasobu Nieruchomości, który ma wspierać program Mieszkanie Plus, a który ledwo pełza, po czterech latach jego wdrażania. Deweloperzy, przeprowadzając rachunek ekonomiczny, dochodzą do wniosku, że dalszy wzrost cen gruntów nie jest już akceptowalny, przy nadal drożejącym wykonawstwie. Jeśli w 2020 r. ceny mieszkań nadal będą rosły, to w 2021 r. czeka nasz terapia szokowa, z uwagi na wchodzące nowe warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać nowe budynki – podkreśla Kubicki.

Warunki techniczne będą znacznie bardzie restrykcyjne, zwłaszcza te dotyczące efektywności energetycznej. Jak szacuje Michał Kubicki, spowodują one dalszy wzrost kosztów budowy mieszkań o 5-10 proc., co z kolei może zachwiać popytem.

„Rynek condohoteli czeka załamanie”

Ostatnimi czasy na rynku głośno jest na temat inwestycji w condohotele oraz aparthotele. Co prawda rynek ten nie jest rynkiem mieszkaniowym, lecz zdarza się, że inwestorzy sprzedają te lokale jako mieszkalne. Zdaniem części ekspertów, rynek ten w najbliższych miesiącach czeka załamanie. Powodem może być zwłaszcza zbyt duża liczba rozpoczętych inwestycji, które nie będą w stanie nie tylko zapewnić oczekiwanego zwrotu, ale przede wszystkim pokryć funkcjonowania wielu obiektów. Przysłowiowe trzy grosze mogą dołożyć także coraz częstsze ostrzeżenia Komisji Nadzoru Finansowego i Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów dotyczące inwestowania w condohotele. 

– Kupujący nie są w żaden nadzwyczajny sposób chronieni przez przepisy prawa, jak np. kupujący mieszkania na rynku pierwotnym. Niezależnie od złudnych zysków wyjście z takiej inwestycji może się okazać niemożliwe, ponieważ zainteresowanie wtórnym obrotem tzw. apartamentami inwestycyjnymi może okazać się niezwykle nikłe. To spowoduje, że ustawodawca może chcieć ograniczyć w przyszłości liczbę takich inwestycji poprzez uregulowanie tego rynku i postawienie bardziej restrykcyjnych warunków oferowania takiego produktu. – tłumaczy Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Jak z kolei radzi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, każdą inwestycję w projekty "condo" należy gruntownie sprawdzić.

– Przede wszystkim trzeba sprawdzić dewelopera, zwizytować inwestycję oraz zapoznać się szczegółowo z umowami, jakie będą nas z nim wiązać. Takie działanie powinno nas uchronić przed przykrymi niespodziankami, ponieważ na projekcie mamy przecież także zarabiać. Nie dajmy się także zwieść kolorowym prospektom ani optymistycznym analizom ekonomicznym tworzonym na potrzeby sprzedaży. Stare przysłowie mówi: ten, kto szybko płaci ten dwa razy płaci – przestrzega Tomasz Błeszyński.

Źródło: