KNF i UOKiK ostrzegają przed "gwarantowanym 7%"

Nadzór finansowy i urząd antymonopolowy przyjrzały się coraz popularniejszym ofertom inwestowania w condohotele. I dostrzegły ryzyka, o których foldery reklamowe jakoś nie wspominają.

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego odnotował wzrost popularności inwestycji w nieruchomości, w szczególności w te przeznaczone na krótkoterminowy wynajem: apartamenty (tzw. „condohotele” lub „aparthotele”) lub domki kempingowe.

- Należy jednak pamiętać, że każdorazowo inwestycje takie wiążą się z ryzykiem utraty zainwestowanych środków finansowych, którego inwestorzy powinni być świadomi – ostrzega urząd.

Tak pisaliśmy o condohotelach rok temu:Strzeż się „gwarantowanych 7%” z nieruchomości

KNF zaznacza, że zakupy tego typu nieruchomości mogą mieć charakter inwestycyjny i że jest to rynek niepodlegający nadzorowi. Oznacza to, że firmy oferujące lokowanie oszczędności w tego typu projekty zazwyczaj nie są nadzorowane przez KNF.

- Dotyczy to również przekazywanych przez nie informacji w formie m.in. ulotek, nadsyłanych maili czy reklam umieszczanych w mediach internetowych – w tym ich wiarygodności i rzetelności – zastrzega KNF.

- Komunikaty marketingowe, które promują tego rodzaju inwestycje, zawierają często informacje o bezpieczeństwie lokaty oraz gwarancji osiągnięcia zysków, nawet w przedziale 7%-10% w skali roku. Niejednokrotnie skupiają się na obietnicy zysku, nie uwzględniając w swojej treści konieczności poniesienia przez inwestorów kosztów wynikających z posiadania nieruchomości (takich, jak m.in. obciążenia z tytułu podatków, przekształcenia statusu nieruchomości czy kosztów remontów) lub czynników ryzyka (takich jak np. sezonowość najmu czy ryzyko braku najemców) – czytamy we wspólnym komunikacje UKNF i UOKiK-u.

Urząd KNF radzi - pamiętaj o kilku podstawowych zasadach rozsądnego inwestora:

  • Nie ma czegoś takiego, jak pewny dochód czy gwarantowany zysk. Takie hasła to tylko marketing, aby przyciągnąć Twoją uwagę. Każda forma inwestowania wiąże się z ryzykiem.
  • Sprawdź kontrahenta. Nie każdy jest specjalistą od inwestycji budowlanych. Zapytaj się o doświadczenie i dotychczasowe inwestycje przedsiębiorcy. Sprawdź sytuację finansową i reputację tego, komu powierzasz swoje pieniądze.
  • Zweryfikuj, co kupujesz. Zostaniesz właścicielem apartamentu, pokoju czy działki ? A może współwłaścicielem? A może tak naprawdę poza wniesieniem oszczędności i lukratywnym zyskiem rocznym, nie będziesz miał żadnych praw właścicielskich? Zbadaj jakie będą Twoje prawa.
  • Przeczytaj, zanim podpiszesz. Zanim zainwestujesz swoje pieniądze dokładnie zapoznaj się z umową. Jeśli nie rozumiesz jej treści – skonsultuj się koniecznie ze specjalistą. Jeśli i on nie potrafi przeanalizować tego dokumentu – lepiej niczego nie podpisywać.
  • Zysk 7%-10%. A koszty? 10% - taki dochód brzmi niezwykle atrakcyjnie. Czy wiesz jednak jak jest obliczony? Może do jego przedstawienia ktoś przyjął wynajmowanie apartamentu przez 365 dni w roku? A może zysk nie uwzględnia kosztów administracji nieruchomości, podatków czy chociaż drobnych remontów? Zażądaj szczegółowych założeń przyjętych do podania wysokości zysków.
(FORUM)

Nadzór przypomina, że transakcje te nierzadko są lewarowane kredytem, co stwarza dodatkowe ryzyko finansowe. „Może się bowiem okazać, że taka inwestycja w rzeczywistości nie tylko nie przyniesie zysków, ale okaże się dodatkowym obciążeniem ze względu na konieczność spłaty odsetek kredytu czy konieczność ponoszenia wydatków na utrzymanie nieruchomości” – przestrzega urząd.

Kolejny czynnik ryzyka powstaje w sytuacji, gdy inwestycja jest na wczesnym etapie planowania lub realizacji. „W takim przypadku nie można wykluczyć sytuacji, w której inwestycja budowlana nie zostanie dokończona ze względu na niewystarczające możliwości finansowe podmiotu realizującego projekt (np. upadłość dewelopera)” – przypomina UKNF.

W związku z tym nadzór finansowy radzi, aby zachować „szczególna ostrożność” przy inwestowaniu w condohotele. „Sprzyjająca w momencie zakupu koniunktura nie oznacza, że w przyszłości będzie ona równie korzystna” – przestrzega UKNF.

KNF nie ma możliwości wpłynąć na działalność podmiotów, których nie nadzoruje. Ale postanowił podjąć działania wobec firm inwestycyjnych, które podlegają nadzorowi. W szczególności chodzi tu o banki, które nierzadko finansują „condohotelowe” inwestycje. W piśmie wysłanym do banków UKNF zwraca uwagę, że:

- nie jest dozwolone świadczenie przez banki jakichkolwiek usług pośrednictwa czy doradztwa przy transakcjach obrotu nieruchomościami lub innych formach inwestycji w „condohotele”/”aparthotele”,

- nie są dopuszczalne inne formy pozastatutowej aktywności banków, które mogą prowadzić w efekcie do takiego pośrednictwa (np. działania marketingowe, kojarzenie inwestora i dewelopera),

- w przypadku oferowania instrumentów finansowych spółek realizujących projekty „aparthoteli”/”condohoteli” – analogicznie jak w przypadku firm inwestycyjnych – wymagane jest bezwzględne przestrzeganie przepisów prawa, jak również norm podwyższonej staranności obowiązujących podmioty zaufania publicznego.

KK

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 1 aerk

Dobrze, ze cokolwiek mówi się na ten temat, Nie jak w przypadku Amber Gold 23 tys ludzi poszkodowanych.

! Odpowiedz
0 3 czarny_kuskus

Pozdrowienia dla Heritage Real Estate - kolejną siatkę na naiwnych obiecującą gruszki na wierzbie idiotom wierzącym, że "taniej już było".

! Odpowiedz
20 5 pozytron80

Niech te urzędasy zajmą się robotą. Trawniki trzeba przystrzyc i trawę skosić, więc mam dla nich posady. W cholerę zlikwidować te głupie instytucje. Przecież każdy normalny człowiek wie czym jest inwestycja. A jeśli ktoś nie potrafi inwestować, to niech nie inwestuje, tylko trawniki strzyże i trawę kosi.

! Odpowiedz
6 8 degrengolada

tak, wszystko usunąć, niech nie będzie niczego. Jeno sam król nam wystarczy i jego kilku mędrców.. no i czołgi..

! Odpowiedz
8 55 babayaga

Skoda ze nie ostrzegali przed Getback.

! Odpowiedz
12 39 leonidass

Teraz wydają ostrzeżenie???? Śmiech na sali, dosłownie śmiech na sali.

! Odpowiedz
6 26 jsunday

Lipiec 2019
Ceny za wynajem już spadają, najdroższe mieszkania są coraz tańsze. Agencje nieruchomości przestały brać prowizje, aby tylko wynająć dane mieszkanie

https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/307039934-RZECZoBIZNESIE-Jaroslaw-Mikolaj-Skoczen-Agencje-rezygnuja-z-prowizji-zeby-wynajac-mieszkania.html

Lipiec 2019
– Rynek pierwotny wciąż będzie zasypywany projektami deweloperskimi, na których inwestorzy będą próbowali zyskać duże marże. Z kolei rynek wtórny nadal będzie podążał pod względem cen za pierwotnym – prognozuje Tomasz Błeszyński. – Jednak już jesienią na rynku mieszkaniowym przyjdzie fala spowolnienia i korekty cen, które zaowocują początkiem bessy wiosną przyszłego roku. https://www.bankier.pl/wiadomosc/Mniej-chetnych-na-kredyty-mieszkaniowe-Kiedy-spadna-ceny-7700008.html

Cenatorium na rynku wtórnym podało już pierwsze spadki cen w II kw. 19. w zależności od miasta i metrażu. I to rynek wtórny pociągnie rynek pierwotny. A spadki cen mieszkań już zaczynają się.

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-transakcyjne-mieszkan-II-kw-2019-r-Raport-7730951.html

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 14 kmierz

Raczej pierwotny pociągnie wtórny. Deweloperzy szybciej dostosowują się do popytu. Na wtórnym zazwyczaj jest zaklinanie rzeczywistości i myślenie życzeniowe, że faza ekspansji trwać będzie wiecznie (ref. ostatni raport NBP na bazie GUS: rynek mieszkaniowy w 2018).

! Odpowiedz
4 10 mknowak odpowiada kmierz

Spróbuj negocjować cenę z deweloperem na mieszkanie...... no chyba, że to jakiś trup a nie deweloper i chce cię "przewieźć". dobre lokalizacje w Poznaniu schodzą bez większych zniżek albo zostają lokale "wadliwe" z oknem na ulice, na parterze itd. ale nawet na te nikt nie chce obniżać cen.
Na wtórnym nie jest zaklinanie rzeczywistości tylko wystawia się wyżej żeby odpuścić przy negocjacjach a jak się trafi ktoś kto nie negocjuje to jest miła niespodzianka.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
9 30 jsunday

Jak widać siada także wynajem mieszkan;-)

Nowe trendy na rynku najmu
Kamil Zatoński

opublikowano: wczoraj, 25-09-2019, 22:00
Jeśli kupować pod wynajem, to tylko małe mieszkanie — wynika z raportu NBP. A kupować jest co, bo na rynku coraz więcej ofert nawet w niedawno wybudowanych blokach

Dane nie pozostawiają wątpliwości: w ciągu zaledwie roku (od maja 2018 do czerwca 2019 r.) wzrosła o ponad połowę sprzedaż lokali najmniejszych, o powierzchni do 30 m kw., wynika z badania wśród pośredników, przeprowadzonego przez bank centralny. Transakcji kupna z pobudek inwestycyjnych dotyczących najmniejszych mieszkań było 32 proc. wobec 15 proc. przed rokiem. Jednocześnie wyraźnie spadło zainteresowanie kupnem mieszkań większych na wynajem — tych o powierzchni 30- 50 m kw. — z 61 do 49 proc., a powyżej 50 m kw. z 24 do 19 proc.


„Zdaniem respondentów udzielających wywiadu w trakcie badania przeprowadzonego przez NBP w czerwcu 2019 r. nowym, dynamicznie rozwijającym się zjawiskiem na rynku jest tworzenie prywatnych akademików oraz mikromieszkań (powstałych poprzez przebudowę większychlokali na 2-3 mniejsze kawalerki). Jest to odpowiedź rynku na małą podaż mieszkań najtańszych oraz rosnące ceny. Mikromieszkania mogą wypierać z rynku prężnie działający segment pokoi na wynajem” — głosi raport NBP.

Jak zaznaczono, obecnie nie ma uregulowań prawnych zabraniających podziału mieszkania na dwa mniejsze.

Więcej rozczarowanych

Tendencją, która zdaniem pośredników zarysuje się w 2020 r., będzie większa liczba wystawionych na sprzedaż mieszkań, uprzednio kupionych pod wynajem. Wszystko dlatego, że nadpodaż mieszkań na wynajem często utrudnia znalezienie lokatorów, co przy rosnących cenach zakupu obniża opłacalność najmu. Symptomy można dostrzec na największym rynku warszawskim, gdzie do odsprzedaży trafia coraz więcej mieszkań kupionych stosunkowo niedawno, bo w ciągu czterech lat. Według danych NBP nie jest to jednak zjawisko gwałtowne.

„W czerwcu 2019 r., w ofercie mieszkań na rynku wtórnym,którą dysponowali ankietowani pośrednicy, udział nowych mieszkań w Warszawie i w 6 największych miastach sięgał 15 proc. oraz nieco mniej (10 proc.) w pozostałych 10 dużych miastach. Można zakładać, że jest to odsprzedaż części mieszkań nabytych w celu najmu, który okazał się mniej atrakcyjny niż sądzono” — głosi raport.

Z drugiej strony do rzadkości należą mieszkania, których nie udało się w końcu wynająć. Według danych ankietowych, 12 proc. pośredników posiadało w ofercie sprzedaży mieszkania, których właściciele mieli trudności z ich wynajęciem. Nie jest niespodzianką, że w Warszawie odsetek był najniższy (około 2 proc. oferty sprzedaży), w pozostałych sześciu dużych miastach było to już więcej, bo 18 proc. bieżącej oferty. W 10 kolejnych miastach było to natomiast 14 proc.


Według większości pośredników (a w Warszawie zdecydowanej większości) podaż na rynku najmu jest zbliżona do popytu. Na ten ostatni wpływ ma dostępność i koszt kredytu. W 2018 r. i I kwartale 2019 r. miesięczny koszt wynajmu w wielu miastach był zbliżony do raty kredytu, który trzeba było zaciągnąć na kupno mieszkania. Sytuacja ta powoduje, że najem przez dłuższy okres w celach mieszkaniowych staje się nieopłacalny, uważają eksperci NBP.

„Najemca po uzyskaniu stałej pracy i odpowiedniego wynagrodzenia często podejmuje decyzję o zakupie mieszkania. Atutem najmu jest większa swoboda zmiany miejsca zamieszkania, co jest trudniejsze po zaciągnięciu kredytu hipotecznego, który jest długotrwałym zobowiązaniem. Najmując, łatwiej także zmienić mieszkanie z mniejszego na większe lub odwrotnie, jednocześnie dostosowując standard mieszkania do bieżących możliwości finansowych” — dodają eksperci.

Według danych banku w I kwartale 2019 r. w większości miast wojewódzkich utrzymał się wzrost średniej stawek najmu metra kwadratowego mieszkań wynajętych (liczonych bez opłat administracyjnych i prowizji pośrednika). Zdaniem pośredników rosnąć będzie jednak podaż lokali na wynajem na rynku wtórnym w stosunku do popytu, co przełoży się na stabilizację lub nawet spadek stawek najmu mieszkań. NBP jest jednak przekonany, że dopóki stopy procentowe są na niskim, stabilnym poziomie (a nic nie wskazuje na to, by RPP w najbliższym czasie podnosiła stopy), trudno się spodziewać spadku opłacalności na tyle, by właściciele decydowali się na masową odsprzedaż nieruchomości, z których czerpali dochód.

Sami pośrednicy w większości również są optymistami i oczekują wzrostu stawek najmu, ale odsetek przewidujących spadek jest znaczący i występuje prawie we wszystkich miastach, co oznacza, że pojawiła się niepewność co do kierunku zmian. Raport NBP zawiera dane z ankiet i wywiadów przeprowadzonych w czerwcu 2019 r. z 209 podmiotami zajmującymi się obrotem nieruchomościami na rynku wtórnym w 16 miastach wojewódzkich i w Gdyni. Jak zaznaczono, na rynku rośnie udział umów bezpośrednich, zawieranych z pominięciem pośredników.

© ℗
Podpis: Kamil Zatoński

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne