Duże mieszkania podrożały najmocniej. Popyt napędza mieszkaniówkę i ceny

Nawet o 5-6 proc. względem IV kw. 2020 r. podrożały duże mieszkania w największych polskich miastach – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium. Na korektę, choć nie wszędzie, mogli liczyć za to kupujący małe lokale.

Jak co kwartał razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.

Początek 2021 r. stał pod znakiem podwyżek średnich cen transakcyjnych dużych mieszkań. Średnie stawki, jakie wpisywano w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży lokali o powierzchni powyżej 80 mkw., wzrosły w relacji kwartalnej nawet o 5-6 proc. We wszystkich z analizowanych miast, z wyjątkiem Poznania, za największe metraże płacono średnio najwięcej w historii.

Mniej znaczące podwyżki przeplatane korektami, które notowano w 2020 r., sprawiły jednak, że nawet w przypadku największych mieszkań tylko w dwóch analizowanych miastach (Wrocławiu i Gdańsku) wzrost w skali roku przekroczył 10 proc. Dla porównania, o tej samej porze przed rokiem dwucyfrowe wzrosty średnich cen transakcyjnych w relacji rocznej były normą, a w kilku przypadkach przekraczały one nawet 20 proc.

Więcej powodów do optymizmu w I kw. 2021 r. mieli za to kupujący małe mieszkania, w tym kawalerki o powierzchni poniżej 35 mkw. Choć i w przypadku tych metraży przytrafiły się kilkuprocentowe podwyżki w relacji kwartalnej, to znacznie łatwiej można było odnotować korekty. Te miały miejsce w połowie analizowanych miast: Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku, gdzie stawki obniżyły się do poziomów notowanych przed wybuchem pandemii koronawirusa, a także w Lublinie.

Ceny mieszkań w Warszawie

Po względnej stabilizacji pod koniec 2020 r. w pierwszych trzech miesiącach 2021 r. nad warszawski rynek mieszkaniowy napłynęły wyraźniejsze podwyżki, które przerodziły się w rekordowe średnie stawki dla poszczególnych metraży.

Przyspieszenie wzrostu średnich cen transakcyjnych obserwowaliśmy jednak w stolicy także w pierwszych kwartałach poprzednich lat.

Najmocniej, o ponad 4 proc., względem IV kw. 2020 r. wzrosła średnia cena, jaką płacono za najmniejsze mieszkania o powierzchni poniżej 35 mkw. Jednak w relacji rocznej podwyżka była niewiele wyższa i wyniosła 5,1 proc.

W przypadku większych mieszkań roczny wzrost średnich kwot, które za nie płacono, wahał się od 2 do 5 proc.

Ceny mieszkań w Poznaniu

Wyjątkiem od reguły mówiącej, że w I kw. 2021 r. szybciej drożały duże mieszkania, jest stolica Wielkopolski. W Poznaniu najbardziej odczuwalny był wzrost średnich cen transakcyjnych małych mieszkań (poniżej 35 mkw.) oraz nieco większych (od 35 do 60 mkw.). W relacji kwartalnej podrożały one średnio o 3,5 – 4 proc., przy czym średnie kwoty, jakie wpisywano w aktach notarialnych, rosną nieprzerwanie od II kw. 2019 r. Za lokale o powierzchni od 35 do 60 mkw. po raz pierwszy płacono średnio powyżej 7000 zł/mkw.

Początek 2021 r. przyniósł korektę w przypadku dużych mieszkań usytuowanych w Poznaniu. Średnia cena transakcyjna jaką płacono w tym czasie za lokale o powierzchni od 60 do 80 mkw. spadła w relacji kwartalnej po raz pierwszy od dwóch lat.

W przypadku największych mieszkań (powyżej 80 mkw.) korekta pojawiła się po blisko trzech latach ciągłych wzrostów. Tym samym za mieszkania o tym metrażu, jak i nieco mniejsze (60-80 mkw.) płacono niemal dokładnie tyle, ile przed rokiem.

Ceny mieszkań w Łodzi

Odwrotną tendencję do obserwowanej w Poznaniu zanotowano w I kw. 2021 r. w Łodzi. W trzecim co do wielkości polskim mieście korekta miała miejsce na rynku mniejszych lokali mieszkalnych. Średnia cena transakcyjna kawalerek o powierzchni poniżej 35 mkw. spadła po raz pierwszy w relacji kwartalnej od II kw. 2021 r. Średnia stawka notowana w pierwszych trzech miesiącach 2021 r. obniżyła się do poziomu notowanego na przełomie 2019 i 2020 r.

W przypadku większych mieszkań o powierzchni od 35 do 60 mkw. obniżkę średniej kwoty wpisywanej w aktach notarialnych zanotowano po raz pierwszy od II kw. 2017 r., czyli po blisko czterech latach ciągłych wzrostów.

Wzrosty notowane w poprzednich kwartałach przełożyły się na podwyżki w skali roku wahające się od 2 do blisko 6 proc. Przed rokiem jednak mówiliśmy o wzrostach w skali roku sięgających 20, a w przypadku najmniejszych kawalerek nawet 30 proc.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Drugim z miast, w którym w I kw. 2021 r. najmniejsze mieszkania potaniały w relacji rocznej, jest Wrocław. Średnia kwota, jaką płacono za lokale o powierzchni poniżej 35 mkw., powróciła zatem poniżej przekroczonego w końcówce 2020 r. poziomu 9000 zł/mkw.

W zgoła odmiennej sytuacji znaleźli się kupujący duże mieszkania o powierzchni przekraczającej 80 mkw. Te w relacji kwartalnej podrożały średnio o blisko 6 proc., a w ciągu roku o ponad 10 proc.

W przypadku największych metraży sprzedawanych we Wrocławiu ze wzrostami średnich cen mamy do czynienia nieprzerwanie od IV kw. 2018 r. W pierwszym kwartale 2021 r. po raz pierwszy średnia stawka przekroczyła 7000 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Gdańsku

Równie mocno jak we Wrocławiu wzrosła w tym czasie średnia kwota, jaką płacono za największe mieszkania usytuowane w Gdańsku. Pierwsze trzy miesiące 2021 r. były szóstym kwartałem z rzędu z podwyżką, przy czym była ona najwyższa od ponad trzech lat i sięgnęła 6,5 proc. k/k.

Nominalnie w I kw. 2021 r. za metr kwadratowy płacono średnio o ponad 500 zł więcej niż trzy miesiące wcześniej oraz o blisko 900 zł więcej niż przed rokiem.

W Gdańsku najdłużej mamy do czynienia jednak z podwyżkami średnich cen transakcyjnych mieszkań o powierzchni od 60 do 80 mkw. Średnia kwota płacona przez nabywców takich lokali rośnie nieprzerwanie od początku 2019 r.

Po podwyżce notowanej w IV kw. 2020 r. na rynku najmniejszych kawalerek przyszła nieznaczna korekta (-0,3 proc. k/k), która sprawiła, że na początku 2021 r. za tego typu lokale płacono średnio dokładnie tyle samo, co rok wcześniej – średnio 10 199 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Krakowie

Jednym z miast, w którym w I kw. 2021 r. korekta nie miała miejsca, jest Kraków. Pomiędzy poszczególnymi metrażami panowały jednak spore dysproporcje. O ile najmniejsze mieszkania (poniżej 35 mkw.) podrożały względem IV kw. 2020 r. średnio o 0,7 proc., a większe lokale (35-60 mkw.) średnio o 0,2 proc., o tyle za duże mieszkania (60-80 mkw. i powyżej 80 mkw.) płacono średnio od 4,5 do 5 proc. więcej niż pod koniec 2020 r.

Podobna sytuacja miała miejsce, jeśli średnie ceny transakcyjne notowane w I kw. 2021 r. zestawimy z tymi sprzed roku. Największe metraże podrożały w tym czasie średnio o blisko 10 proc.

Inaczej obraz krakowskiego rynku mieszkaniowego przedstawia się jednak, jeśli tegoroczne średnie stawki porównamy z tymi sprzed dwóch lat. W tym przypadku za sprawą trwających nieprzerwanie od końca 2018 r. wzrostów najmniejsze kawalerki podrożały średnio o 33,7 proc. Średnia kwota płacona za największe metraże wzrosła w tym czasie średnio o 24,4 proc.

Ceny mieszkań w Lublinie

Po podwyżkach trwających przez cały 2020 r. spokój napłynął nad lubelski rynek mieszkaniowy. W przypadku kawalerek i mieszkań o powierzchni od 35 do 60 mkw. zanotowano nawet nieznaczną kwartalną korektę, pierwszą od trzech i pół roku.

Mniej okazałe niż pod koniec 2020 r. wzrosty nie przeszkodziły jednak, by średnia kwota płacona w I kw. 2021 r. za mieszkania o powierzchni od 60 do 80 mkw. oraz powyżej 80 mkw. przekroczyła po raz pierwszy granicę 6000 zł/mkw.

Stolica woj. lubelskiego była także w I kw. 2021 r. miastem, w którym zanotowano najbardziej okazałe wzrosty średnich cen transakcyjnych względem I kw. 2020 r. Wahały się one od blisko 8 proc. (mieszkania o powierzchni poniżej 35 mkw.) po 11,6 proc. (35-60 mkw.).

Ceny mieszkań w Olsztynie

Podobnie jak w dwóch poprzednich kwartałach w pierwszych trzech miesiącach 2021 r. względny spokój panował na rynku mieszkaniowym w Olsztynie. Wzrost średnich kwot, jakie wpisywano w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży mieszkań o powierzchni poniżej 80 mkw., nie przekroczył 1 proc.

Po trwającej pół roku korekcie znaczniejszy wzrost (+1,7 proc. k/k) zanotowano w przypadku największych metraży. Średnia cena transakcyjna dla Olsztyna wciąż jednak znajduje się w poniżej poziomu 5000 zł/mkw.

Nominalnie średnio o blisko 1000 zł więcej płacono w I kw. 2021 r. za kawalerki o powierzchni poniżej 35 mkw. położone w stolicy woj. warmińsko-mazurskiego.

Rynek nagrzewa się coraz mocniej

Na kontynuację, a nawet przyspieszenie podwyżek średnich cen transakcyjnych mieszkań w kolejnych miesiącach mogą wskazywać odczyty indeksu urban.one przygotowywanego przez Cenatorium. W kwietniu 2021 r. odczyt indeksu dla całej Polski wyniósł 105,31 pkt. i był o 1,27 pkt. wyższy niż w marcu oraz o 2,97 pkt. wyższy względem kwietnia 2020 r.

Na wzrost stawek niewątpliwy wpływ ma niesłabnący popyt na mieszkania. Jak zauważa Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium, chęć zakupu mieszkania stymulowana jest panującą inflacją oraz niskimi stopami procentowymi.

– Deweloperzy w odpowiedzi na wysoki popyt robią co mogą, aby uzupełniać ofertę mieszkań. Masowo rozpoczynają nowe inwestycje. W Katowicach i Poznaniu w pierwszych czterech miesiącach 2021 r. rozpoczęli oni budowę większej liczby mieszkań niż w ciągu całego 2020 roku – mówi Anna Karas.

Według danych Cenatorium wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto od początku roku do końca kwietnia w Katowicach i Poznaniu w porównaniu do analogicznego okresu 2020 r., wyniósł odpowiednio 1230 oraz 360 proc.

– Z wyjątkiem Warszawy, Łodzi, Bydgoszczy i Opola, gdzie notuje się spadek liczby nowych inwestycji, w skali całego kraju widać jednak boom. Wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy w ciągu czterech pierwszych miesięcy 2021 r., sięga 45 proc. w skali roku.

We wspomnianej już Warszawie pomiędzy styczniem a kwietniem deweloperzy rozpoczęli budowę 4,1 tys. mieszkań, co było wynikiem o 16,5 proc. niższym od zanotowanego w analogicznym okresie 2020 r. i o 42,2 proc. niższym niż przed dwoma laty.

Odczyt indeksu urban.one dla Warszawy w kwietniu 2021 r. wyniósł 115,01 pkt i wzrósł o 0,71 pkt. w relacji miesięcznej i o 0,70 pkt. w relacji rocznej.

Polski Ład może rozpędzić popyt, ale co z cenami?

Zarówno w relacji miesięcznej, jak i rocznej wzrósł także odczyt indeksu urban.one liczonego dla największych polskich miast. W kwietniu wyniósł on 111,21 pkt. i był o 1,27 pkt. wyższy niż w marcu oraz o 5,40 wyższy w relacji do kwietnia 2020 r.

Zdaniem części ekspertów popyt na mieszkania jeszcze mocniej może rozbujać wprowadzenie nowych regulacji zawartych w Polskim Ładzie. Przypomnijmy, że zakłada on m.in. wprowadzenie wirtualnego wkładu własnego w maksymalnej wysokości 100 tys. zł, który miałby gwarantować Bank Gospodarstwa Krajowego.

Szczegółowe założenia gwarancji rządowych na łamach Bankier.pl wyjaśnił Michał Kisiel w artykule „Polski Ład. Mieszkania bez wkładu własnego mogą podnieść ceny kredytów”. O możliwym wpływie Polskiego Ładu na ceny mieszkań pisaliśmy z kolei w artykule „Polski Ład może podnieść ceny mieszkań i wprowadzić przestrzenny chaos”.

Jak twierdzi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska, sytuacja obserwowana na rynku nieruchomości w ostatnich miesiącach przypomina tą sprzed 12 lat.

– Za sprawą lawinowego wzrostu cen materiałów budowlanych, najdroższych w historii kosztach realizacji niebezpiecznie zbliżamy się do sytuacji, w której deweloperzy na najdroższych gruntach zaczną budować najdroższe mieszkania i zderzą się z korektą cen – uważa Michał Kubicki. – Ostatnia tego typu sytuacja miała miejsce w 2009 r. Jak wówczas mamy sztuczne wspieranie popytu, tym razem niskimi stopami lokat, a nawet ujemnymi stopami na kontach firmowych. Ceny materiałów budowlanych i robocizny rosną ponad miarę, inflacja pędzi i nie chce się zatrzymać. Wszystkie te elementy mogą spowodować mocne tąpnięcie w przypadku nagłego wyhamowania popytu – dodaje.

Źródło: