W zaprezentowanym 15 maja programie „Polski Ład” znalazły się fragmenty zapowiadające wsparcie dla kredytobiorców hipotecznych. Z analizy Bankier.pl wynika, że w przeszłości takie rozwiązania oznaczały wzrost marż kredytów mieszkaniowych.
„Program zwiększający dostępność do finansowania własnego mieszkania obejmie trzy grupy klientów: tych, którzy chcą mieć swoje pierwsze mieszkanie z rynku pierwotnego, tych, którzy szukają go na rynku wtórnym, społecznym, a także tych, którzy chcą wybudować dom” – czytamy w programie „Polski Ład”, opisującym założenia działań Zjednoczonej Prawicy na najbliższe lata.
Szczegółów dla zainteresowanych kupnem mieszkania na własność jest na razie niewiele. Mieszczą się one w liczącym ponad 130 stron dokumencie w jednym akapicie. Zapowiada się w nim:
- gwarancje do 100 tys. zł (do wysokości 40 proc. wartości nieruchomości) dla zaciągających kredyt hipoteczny, co ma zlikwidować barierę, na którą natrafiają osoby posiadające zdolność kredytową, lecz nie dysponujące oszczędnościami na wkład własny,
- objęcie schematem mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego,
- dostępność instrumentu dla wybranej grupy – osób pomiędzy 20. a 40. rokiem życia,
- wprowadzenie limitów ceny metra kwadratowego mieszkania objętego programem, by przeciwdziałać wzrostowi cen nieruchomości.
W programie jest także mowa o dofinansowaniu (w wysokości do 160 tys. zł, w zależności od liczby dzieci) dla rodzin wielodzietnych oraz podobnym wsparciu dla korzystających z mieszkalnictwa społecznego. Przed tym fragmentem pojawia się jednak słowo „lub”, sugerujące, że będzie to alternatywa wobec kredytu bez wkładu własnego. Na rozwianie wątpliwości przyjdzie nam zapewne jeszcze poczekać do prezentacji regulacji prawnych.
Gwarancja wkładu własnego – jak to działa?
Programy wsparcia mieszkalnictwa, z którymi spotkaliśmy się do tej pory, miały zupełnie inną konstrukcję niż propozycja zawarta w „Polskim Ładzie”. Przypomnijmy dwa z nich z ostatniej dekady:
- W przypadku „Rodziny na Swoim” państwo dopłacało do odsetek w kredycie hipotecznym przez pierwszych 8 lat spłaty. Obniżało to zatem ratę kredytu.
- W programie „Mieszkanie dla młodych” państwo dopłacało do wkładu własnego, kredytobiorcy nie musieli wykorzystywać własnych oszczędności na zakup lub mogli dzięki temu obniżyć kwotę kredytu. Dodatkową opcją była szansa na umorzenie części kredytu po urodzeniu się trzeciego lub kolejnego dziecka.
Tym razem wkład własny ma być gwarantowany przez BGK. Gwarancja to instrument, w którym gwarant (czyli w tym przypadku pośrednio państwo) zobowiązuje się zapłacić określoną kwotę (sumę gwarancji), gdy ziści się określony warunek (np. kredytobiorca nie spłaci kredytu).
Z punktu widzenia kredytobiorców najważniejsze są trzy punkty:
- Pieniądze z gwarancji nie trafiają do naszych rąk. Gwarancja to świadczenie warunkowe, uruchamiane tylko w pewnym scenariuszu, a nie dopłata.
- Zatem jeśli zaciągniemy kredyt bez wkładu własnego, to nasz dług będzie równy cenie nieruchomości. Wsparcie państwa polega tu nie na tym, że zostanie nam „darowana” pewna kwota, ale że w ogóle będziemy w stanie skorzystać z kredytu hipotecznego, mimo że nie spełniamy podstawowego dzisiaj warunku – posiadania co najmniej 10 proc. wkładu własnego.
- Beneficjentem gwarancji będzie bank-kredytodawca – w razie kłopotów ze spłatą naszego kredytu, gwarancja pokryje część jego strat.
Gwarancja wkładu własnego w brytyjskiej wersji
Rozwiązanie zaproponowane w „Polskim Ładzie” nie jest nowym wynalazkiem. Świeżym przykładem jest Wielka Brytania. W marcu 2021 r. na bardzo podobny krok zdecydował się tamtejszy rząd, opierając się na pozytywnych doświadczeniach z lat 2013-2015.
Za jednym zamachem w Wielkiej Brytanii zachęcono banki do jeszcze do jednego kroku – instytucje, które chcą skorzystać z rządowych gwarancji, muszą zaproponować kredyty hipoteczne z okresowo stałą stopą procentową. Przypomnijmy, że w Polsce od połowy roku banki też będą miały taki obowiązek.
Gwarancja w Wielkiej Brytanii obejmuje tylko niektóre typy kredytów i nieruchomości. Relacja długu do wartości nieruchomości musi mieścić się w przedziale od 91 do 95 proc. (co oznacza, że nie ma mowy o kredycie bez wkładu własnego, klient musi pokryć co najmniej 5 proc. ceny). Dotyczy tylko nieruchomości zaspokajających potrzebę mieszkaniową (nie tzw. drugich domów czy na wynajem), o cenie nieprzekraczającej 600 tys. funtów.
Gwarancja ma pokryć straty netto banku w razie niewypłacalności kredytobiorcy i jest ważna przez pierwszych 7 lat trwania umowy. Obejmuje kwotę do progu 80 proc. ceny zakupu, ale przewiduje także 5-procentowy udział banku w ryzyku w tym przedziale. Takie warunki mają zniechęcać kredytodawców do lekkomyślnego udzielania kredytów – rządowa gwarancja nie zdejmuje z nich całości odpowiedzialności za straty.
Mechanizm można zilustrować następującym przykładem:
- Klient zaciąga kredyt na mieszkanie kosztujące 100 tys. funtów. Musi wnieść wkład własny w wysokości 5 tys. funtów (5 proc.).
- W „standardowym” kredycie hipotecznym bank brałby na siebie ryzyko niespłacenia 80 tys. funtów (kredyt z 20-procentowym wkładem własnym).
- Gwarancja wkładu własnego pokrywa ryzyko niespłacenia 14,25 tys. funtów przez pierwszych 7 lat. Ryzyko niespłacenia 750 funtów brakujących do „standardowego” scenariusza bierze na siebie bank (udział w ryzyku w schemacie gwarantowania wkładu własnego).
Czy kredyty bez wkładu własnego będą droższe?
Nie znamy jeszcze szczegółów polskiego programu gwarancji, trudno zatem ocenić, czy z punktu widzenia banków kredyty hipoteczne bez wkładu własnego będą bardziej ryzykowne niż „standardowe”. Brytyjski przykład pokazuje, że diabeł może kryć się w szczegółach – okresie obowiązywania gwarancji, udziale w ryzyku.
Jeśli okaże się, że od strony „bankowej kuchni” program gwarancji będzie miał haczyki, to można być pewnym, że kredyty hipoteczne bez wkładu własnego okażą się droższe niż te z minimalną wpłatą proponowane obecnie przez kredytodawców.
Nawet jeśli jednak nie ziści się ten scenariusz, to rzut oka w przeszłość nie daje podstaw do optymizmu. Niektóre banki z chęcią wykorzystywały programy wsparcia do podnoszenia marż w przeszłości. Przykładowo, w porównaniu opublikowanym w 2016 r. na łamach Bankier.pl wzięliśmy pod lupę kredyty „Mieszkanie dla młodych” i standardowe przygotowane dla tego samego profilu kredytobiorców. Wskazaliśmy wówczas, że kilka instytucji obciąża wyższą marżą klientów korzystających z dopłat. Utrzymała się zatem praktyka, którą zaobserwowaliśmy wkrótce po starcie tego programu.
Podobnie było w przypadku programu „Rodzina na Swoim”. Przyjmując, że klienci są mniej wrażliwi na cenę, gdy państwo dopłaca do odsetek, niektóre banki proponowały wyższe marże w wariancie z dopłatą. Zdarzały się nawet przypadki instytucji, które przewidywały wzrost marży w umowie już po okresie obowiązywania programu, czyli dodatkowe „dociążenie” kredytobiorców w momencie, gdy i tak wzrośnie kwota płaconych przez nich odsetek.
Warto przypomnieć, że już dziś różnica pomiędzy kosztem kredytu standardowego (z 20-procentowym wkładem własnym) a hipoteką z minimalną wpłatą jest niebagatelna. Z raportu HipoTracker Bankier.pl wynika, że w marcu 2021 r. przestrzeń dzieląca średnią marżę tych produktów wynosiła ponad 0,5 pp. Banki modyfikujące w ostatnich miesiącach swoje cenniki standardowe i promocyjne nierzadko decydują się na podnoszenie marż przy wyższych przedziałach LTV, a obniżki, jeśli mają miejsce, dotyczą raczej klientów wnoszących wysoki wkład własny.
