Mieszkania wciąż drożeją, ale kwiecień dał nadzieję kupującym. Nowy raport Bankier.pl

Pierwszy kwartał 2020 r. to kontynuacja wzrostów cen transakcyjnych mieszkań notowanych w poprzednich kwartałach. Podwyżka dotknęła zwłaszcza najmniejszych metraży, choć w relacji kwartalnej nie była tak znaczna jak przed trzema miesiącami. Więcej nadziei w serca poszukujących własnego „M” przyniósł jednak kwiecień. Zastój na rynku nieruchomości i spadający popyt zaowocował spadkami stawek.

Jak co kwartał, razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu”, redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie. Ceny transakcyjne zarówno mieszkań, jak i gruntów budowlanych, można sprawdzać na bieżąco w naszej sekcji specjalnej „Ceny mieszkań”.

Ceny mieszkań w Warszawie

W pierwszych trzech miesiącach 2020 r. warszawski rynek mieszkaniowy charakteryzował się wzrostem cen transakcyjnych od 3 do blisko 6 proc. Za ich sprawą średnia cena transakcyjna każdego z analizowanych metraży przekroczyła w pierwszym kwartale poziom 9000 zł/mkw. Najmniej płacono za mieszkania o powierzchni od 60 do 70 mkw. i to ich ceny były najstabilniejsze. W relacji do ostatniego kwartału 2019 r. wzrosły średnio o 3,1 proc., a nominalnie o 276 zł/mkw. do poziomu 9093 zł/mkw.

W pierwszym kwartale w stolicy najwięcej płacono za największe apartamenty o powierzchni powyżej 100 mkw. W aktach notarialnych dotyczących sprzedaży największych metraży wpisywano średnio 11 559 zł/mkw. – o 5,2 proc. więcej niż w IV kw. 2019 r. Najmocniej w ujęciu kwartalnym podrożały jednak najmniejsze lokale (do 35 mkw. i od 35 do 40 mkw.), za które płacono odpowiednio średnio 10 295 zł/mkw. (+5,5 proc. k/k) oraz 9778 zł/mkw. (+5,9 proc. k/k).

Największy wzrost w skali roku dotyczył jednak apartamentów większych niż te 100-metrowe. W relacji do pierwszego kwartału 2019 r. podrożały one średnio o 17,1 proc., a nominalnie o 1691 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Poznaniu

Nieco stabilniej kształtowały się w pierwszym kwartale 2020 r. ceny transakcyjne mieszkań w Poznaniu. W stolicy Wielkopolski w porównaniu z IV kw. 2019 r. płacono średnio od 2 do 5 proc. więcej. Największy wzrost dotknął apartamenty o powierzchni powyżej 100 mkw. W relacji kwartalnej były one o 5,3 proc. droższe i kosztowały średnio 6490 zł/mkw.

W ciągu roku wspomniane metraże podrożały o 22,7 proc. Inaczej niż w Warszawie w Poznaniu największe lokale wciąż są najtańsze. Poziom 7500 zł/mkw. przekroczyły kwoty wpisywane w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży kawalerek o powierzchni do 35 mkw. W I kw. 2019 r. płacono za nie średnio 7655 zł/mkw. (+3,4 proc. k/k i +12,5 proc. r/r).

Ceny mieszkań w Łodzi

Liderem wzrostów cen kawalerek okazała się Łódź. W porównaniu z I kw. 2019 r. lokale o powierzchni od 35 do 40 mkw. podrożały tam o blisko jedną trzecią (+ 31,2 proc. r/r) i w pierwszych trzech miesiącach 2020 r. kosztowały średnio 5822 zł/mkw. Oznacza to, że za każdy metr kwadratowy takiego mieszkania trzeba było płacić średnio o 1385 zł więcej niż przed rokiem.

Sporo, bo aż o 27 proc., w górę skoczyły także ceny mniejszych mieszkań (do 35 mkw.), za które płacono średnio 6101 zł/mkw. Tylko w ciągu kwartału podrożały one średnio o 3,8 proc., a nominalnie o 390 zł/mkw.

Na drugim biegunie znalazły się mieszkania o powierzchni od 70 do 80 mkw. Choć względem IV kw. 2019 r. podrożały średnio o 3,4 proc., wciąż znajdują się poniżej poziomu 5000 zł/mkw. W I kw. 2019 r. kosztowały one średnio 4888 zł/mkw. i w relacji do analogicznego okresu ubiegłego roku były o 0,2 proc. tańsze.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Wzrost cen mieszkań liczony kwartalnie zdecydowanie zahamował we Wrocławiu. Podczas gdy jeszcze w IV kw. 2019 r. wahał się on w granicach 7-18 proc., o tyle w I kw. 2020 r. stawki płacone za mieszkania wzrosły kwartalnie od 3,5 do niespełna 5 proc. Nie uchroniło to jednak średnich cen transakcyjnych poszczególnych metraży przed znacznym wzrostem w skali roku.

Najmniejsze lokale (do 35 mkw.) w porównaniu z I kw. 2019 r. podrożały średnio o 29,8 proc. i przekroczyły barierę 9000 zł/mkw. W I kw. 2020 r. płacono za nie średnio 9024 zł/mkw. Roczny wzrost powyżej 20 proc. dotyczył także nieco większych mieszkań o powierzchni od 35 do 40 mkw., za które płacono średnio 8102 zł/mkw., lokali od 50 do 60 mkw. (średnio 7287 zł/mkw.) oraz mieszkań o powierzchni od 70 do 100 mkw.

Najstabilniej w ciągu ostatniego kwartału i roku kształtowały się kwoty wpisywane w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży apartamentów większych niż 100 mkw. Płacono za nie średnio 6467 zł/mkw. – o 3,5 proc. więcej niż w IV kw. 2019 r. i o 8,1 proc. więcej niż w I kw. 2019 r.

Ceny mieszkań w Gdańsku

Za sprawą mniejszego kwartalnego wzrostu niż w Warszawie najmniejsze kawalerki w Gdańsku nie są już najdroższymi w Polsce. W I kw. 2020 r. płacono za nie średnio 10 199 zł/mkw. – o 4,1 proc. więcej niż w ostatnim kwartale 2019 r., ale jednocześnie aż o 28,3 proc. więcej niż w I kw. 2019 r. W ciągu roku ich średnia cena wzrosła aż o 2248 zł/mkw. Nominalny wzrost powyżej 2000 zł/mkw. dotknął także średniej ceny transakcyjnej mieszkań o powierzchni od 35 do 40 mkw., za które płacono średnio 8901 zł/mkw.

Ceny pozostałych metraży sprzedawanych w Gdańsku zaliczyły w ciągu ostatniego kwartału wzrost od niespełna 2 proc. do 4 proc. Jedynie 100-metrowe apartamenty i większe podrożały względem ostatnich trzech miesięcy 2019 r. znaczniej, bo o 6,7 proc. Metr kwadratowy takiego mieszkania wciąż jest jednak znacznie tańszy od pozostałych metraży. W I kw. 2020 r. płacono za niego średnio 7104 zł.

Ceny mieszkań w Krakowie

O średniej kwocie przekraczającej 10 000 zł/mkw. wciąż nie ma mowy na trzecim najdroższym rynku nieruchomości w Polsce – w Krakowie. Średnia stawka płacona za najmniejsze i jednocześnie najdroższe mieszkania zmierza jednak w kierunku tej psychologicznej bariery. W I kw. 2020 r. lokale o powierzchni do 35 mkw. kosztowały średnio 9361 zł/mkw. – o 5,7 proc. więcej niż w IV kw. 2019 r. i o 25,5 proc. więcej względem I kw. 2019 r.

O stabilizacji stawek można mówić jednak w przypadku mieszkań o powierzchni od 70 do 80 mkw. W I kw. 2020 r. płacono średnio 7199 zł mkw. – o 4,4 proc. więcej niż przed rokiem. Trzeba jednak zauważyć, że wzrost średniej ceny tej wielkości lokali przyspieszył w pierwszych trzech miesiącach 2020 r. Podczas gdy w IV kw. 2019 r. w relacji kwartalnej wzrost wyniósł jedynie 1,4 proc., w I kw. 2020 r. oscylował już wokół 4,5 proc.

Ceny mieszkań w Lublinie

Najstabilniej kształtowały się w I kw. 2020 r. ceny mieszkań w Lublinie. Wzrost średnich stawek w relacji do IV kw. 2019 r. wyniósł od 1,5 proc. w przypadku małych mieszkań o powierzchni od 35 do 40 mkw., za które płacono średnio 6307 zł/mkw., do 2,9 proc. w przypadku mieszkań 50-metrowych, które kosztowały średnio 5678 zł/mkw.

Za najmniejsze lokale w I kw. 2020 r. płacono jednak znacznie więcej niż przed rokiem. Kawalerki o powierzchni do 35 mkw. podrożały w ciągu roku średnio o 20,4 proc. do średniego poziomu 6599 zł/mkw., a wspomniane już nieco większe lokale (35-40 mkw.) o 14,4 proc.

Stabilnie kształtowały się kwoty wpisywane w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży większych mieszkań. Te o powierzchni od 70 do 80 mkw. podrożały w relacji do I kw. 2019 r. średnio o 3,4 proc. W tym samym czasie mieszkania o powierzchni od 80 do 100 mkw. podrożały o 5,1 proc.

Ceny mieszkań w Olsztynie

Średnie ceny poszczególnych metraży w stolicy woj. warmińsko-mazurskiego cechuje najmniejsze rozwarstwienie. Za mieszkania o powierzchni od 80 do 100 mkw. w I kw. 2020 r. płacono średnio 4729 zł/mkw., podczas gdy najdroższe i jednocześnie najmniejsze lokale (do 35 mkw.) kosztowały średnio 5611 zł/mkw.

W relacji do IV kw. 2019 r. wzrosła średnia cena transakcyjna wszystkich analizowanych metraży. Od 1,4 proc. w przypadku lokali 60-metrowych do 3,9 proc. w przypadku wspomnianych już najmniejszych kawalerek.

I kw. 2020 r. przyniósł przekroczenie bariery 5000 zł/mkw. w przypadku kolejnych metraży. Stało się tak m.in. z mieszkaniami o powierzchni od 70 do 80 mkw., za które płacono średnio 5122 zł/mkw. Średnią cenę takich metraży dotknął także najmocniejszy roczny wzrost. Względem I kw. 2019 r. wzrosła ona średnio o 13,5 proc.

Kwiecień dał nadzieję kupującym

Kwiecień to pierwszy od dawna miesiąc spadków cen transakcyjnych mieszkań w Polsce. Indeks urban.one dla całego kraju spadł do 102,20 pkt. Kwietniowy odczyt był tym samym o 1,08 pkt. niższy od marcowego i jednocześnie o 0,68 pkt. wyższy od notowanego w kwietniu 2020 r.

– Nastroje na rynku są w dalszym ciągu pesymistyczne. W najnowszej ankiecie Cenatorium 64 proc. ekspertów opowiadało się za dalszym pogarszaniem warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych w Polsce – mówi Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Jak zauważa, w najbliższych miesiącach największy wpływ na ceny transakcyjne nieruchomości i popyt będzie miała sytuacja finansowa Polaków, a zwłaszcza wpływ pandemii koronawirusa na zasobność portfeli.

– Wiemy na pewno, że stopa bezrobocia wzrośnie. W kwietniu w ujęciu miesięcznym wzrosła o 0,4 p.p. do poziomu 5,8 proc. To jednak nie koniec serii zwolnień, a raczej początek, gdyż do końca lipca przedsiębiorcy korzystają jeszcze z rządowej tarczy antykryzysowej, która na pewien czas zawiesiła decyzje o uszczuplaniu etatów. Dopiero jesienią, a nawet zimą będziemy mogli ocenić realną skalę zmian, która w dużej mierze uzależniona będzie też od tego, czy czeka nas sezonowy nawrót pandemii – zaznacza Anna Karaś.

Sterowanie podażą i gra deficytem mieszkań

Rynek mieszkaniowy, zdaniem ekspertów, jest jednak znacznie bardziej odporny na wstrząsy niż inne gałęzie gospodarki. Zdaniem większości ankietowanych przez Cenatorium zapotrzebowanie na nowe mieszkania wciąż będzie znaczne.

– A to z uwagi na utrzymujący się wciąż wysoki deficyt mieszkań w przeliczeniu na milion mieszkańców. Przy chwiejnym zainteresowaniu ze strony kupujących deweloperzy będą ograniczać podaż, by utrzymać rozsądne zyski. A prawo popytu i podaży zweryfikuje z pewnością taką strategię – twierdzi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Rynek nieruchomości wychodzi z kwarantanny

Jeszcze większy spadek względem marcowego odczytu zaliczył w kwietniu indeks urban.one liczony dla dużych miast. W kwietniu odczyt wyniósł 103,64 pkt. (-1,95 proc. m/m). W skali rocznej wzrósł on jedynie o 0,24 pkt.

Kwiecień 2020 roku był najtrudniejszym w ostatnich latach okresem dla polskiego rynku nieruchomości. Ograniczenia w przemieszczaniu się i niepewna przyszłość przełożyły się na drastyczny spadek liczby zawieranych transakcji. Na portalach ogłoszeniowych wydłużył się średni czas ekspozycji ogłoszeń z kilkunastu do ponad dwudziestu dni. Mniejsze zainteresowanie potencjalnych klientów i spadek popytu zaowocował obniżeniem średniej ceny transakcyjnej.

– Na zakupy decydowały się głównie osoby szukające okazji, a także klienci, którzy wiedzieli, że na spadek ceny wybranej nieruchomości raczej nie mogą liczyć bądź nie mogą czekać. Wielu jednak wstrzymało zakupy, oczekując spadków cen mieszkań, szczególnie tych wysoko wycenianych – zauważa Anna Karaś.

Co istotne, stawki ofertowe utrzymują się na stabilnym poziomie, a średnia cena w niektórych miastach nawet rośnie, co jest jednak wynikiem szybkiego znikania najniżej wycenianych mieszkań.

– Kryzys gospodarczy z poprzedniej dekady zaczął się podobnie. Obniżka w pierwszej kolejności dotyczyła cen transakcyjnych, podczas gdy ceny ofertowe zaczęły dopasowywać się dopiero w kolejnych kwartałach. Nie jest jednak powiedziane, że tym razem będzie podobnie. – dodaje analityczka Cenatorium.

Kryzysowe déjà vu

Czy w związku z tym możemy oczekiwać powtórki sytuacji z lat 2008-2009? Zdaniem Michała Kubickiego niekoniecznie.

– Rynek pierwotny i poziom cen na nim jest regulowany popytem i kosztem wytworzenia. Na ten moment nie spodziewałbym się znaczących obniżek właśnie ze względu na koszty budowy i ceny działek, które nie chcą gwałtownie spadać – podkreśla.

Jak z kolei przewiduje Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, choć na rynku pierwotnym możliwe są kilkuprocentowe wahania stawek regulowane wyłącznie podażą dostosowywaną do potrzeb przez deweloperów, bardziej podatny na spadki w najbliższych miesiącach będzie rynek wtórny.

W przypadku nowych mieszkań, zdaniem ekspertów, poszukujący własnego „M” mogą liczyć jedynie na nieznaczne rabaty, dotyczące często dodatków – np. miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej i ewentualnie zwiększonych nieco możliwości negocjacyjnych. Takiego zdania jest Barbara Bugaj, główny analityk w SonarHome.

Peryferia dojdą do głosu

Spośród największych miast odczyt indeksu urban.one w relacji do marca najmocniej spadł w Warszawie. W kwietniu wyniósł on 101,7 pkt. i był o 2,85 pkt. niższy niż w marcu i jednocześnie o 0,4 proc. niższy w porównaniu z kwietniem 2019 r.

To m.in. efekt promocji uruchamianych przez deweloperów. Jak jednak zauważa Anna Karaś z Cenatorium, w dłuższej perspektywie zamiast znaczącej obniżki cen należy spodziewać się zmiany struktury sprzedaży.

– Zwiększy się podaż mieszkań w tańszych dzielnicach, np. na Białołęce, w Wawrze czy Ursusie. Dodatkowo większy odsetek będą stanowiły oferty sprzedaży lokali o niższym standardzie. Taki stan rzeczy faktycznie wpłynie wówczas na spadek średniej ceny ofertowej – przewiduje Anna Karaś. – Na wyraźne obniżki cen mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach na rynku pierwotnym raczej nie ma co liczyć – podkreśla.

Co zrobią inwestujący w mieszkania?

Ważną kwestią przy prognozowaniu cen mieszkań jest jednak przyszłe zachowanie klientów inwestycyjnych, którzy w dużej mierze nakręcali rynek mieszkań w ostatnich latach.

– Nieruchomości od dawna są postrzegane jako bezpieczna lokata kapitału. W obecnych czasach dużej zmienności na rynkach akcji, walut oraz obawy przed nadmierną inflacją spodziewamy się dalszego zainteresowana inwestowaniem środków w nieruchomości. Obniżenie stóp procentowych, które przełożyło się na niskie oprocentowanie lokat i rachunków oszczędnościowych, będzie dodatkową zachętą. Nawet mimo iż stawki najmu w ostatnim czasie również się obniżyły, to zmiana ta nie była tak drastyczna jak spadek oprocentowania lokat – mówi Radosław Okulski z Santander Bank Polska.

Źródło: