REKLAMA

Mieszkania wciąż drożeją, ale kwiecień dał nadzieję kupującym. Nowy raport Bankier.pl

Marcin Kaźmierczak2020-06-08 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2020-06-08 06:00

Pierwszy kwartał 2020 r. to kontynuacja wzrostów cen transakcyjnych mieszkań notowanych w poprzednich kwartałach. Podwyżka dotknęła zwłaszcza najmniejszych metraży, choć w relacji kwartalnej nie była tak znaczna jak przed trzema miesiącami. Więcej nadziei w serca poszukujących własnego „M” przyniósł jednak kwiecień. Zastój na rynku nieruchomości i spadający popyt zaowocował spadkami stawek.

Jak co kwartał, razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu”, redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie. Ceny transakcyjne zarówno mieszkań, jak i gruntów budowlanych, można sprawdzać na bieżąco w naszej sekcji specjalnej „Ceny mieszkań”.

fot. ASkwarczynski /

Ceny mieszkań w Warszawie

W pierwszych trzech miesiącach 2020 r. warszawski rynek mieszkaniowy charakteryzował się wzrostem cen transakcyjnych od 3 do blisko 6 proc. Za ich sprawą średnia cena transakcyjna każdego z analizowanych metraży przekroczyła w pierwszym kwartale poziom 9000 zł/mkw. Najmniej płacono za mieszkania o powierzchni od 60 do 70 mkw. i to ich ceny były najstabilniejsze. W relacji do ostatniego kwartału 2019 r. wzrosły średnio o 3,1 proc., a nominalnie o 276 zł/mkw. do poziomu 9093 zł/mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie [zł/mkw.]

Metraż

[w mkw.]

I kw. 2019

IV kw. 2019

I kw. 2020

Zmiana k/k

[w proc.]

Zmiana r/r

[w proc.]

do 35

9 193

9 761

10 295

5,5

12,0

35-40

8 854

9 234

9 778

5,9

10,4

40-50

8 587

8 775

9 188

4,7

7,0

50-60

8 490

8 867

9 199

3,7

8,3

60-70

8 266

8 817

9 093

3,1

10,0

70-80

8 592

8 903

9 322

4,7

8,5

80-100

8 999

9 451

9 812

3,8

9,0

powyżej 100

9 193

9 761

10 295

5,2

17,1

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

W pierwszym kwartale w stolicy najwięcej płacono za największe apartamenty o powierzchni powyżej 100 mkw. W aktach notarialnych dotyczących sprzedaży największych metraży wpisywano średnio 11 559 zł/mkw. – o 5,2 proc. więcej niż w IV kw. 2019 r. Najmocniej w ujęciu kwartalnym podrożały jednak najmniejsze lokale (do 35 mkw. i od 35 do 40 mkw.), za które płacono odpowiednio średnio 10 295 zł/mkw. (+5,5 proc. k/k) oraz 9778 zł/mkw. (+5,9 proc. k/k).

Największy wzrost w skali roku dotyczył jednak apartamentów większych niż te 100-metrowe. W relacji do pierwszego kwartału 2019 r. podrożały one średnio o 17,1 proc., a nominalnie o 1691 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Poznaniu

Nieco stabilniej kształtowały się w pierwszym kwartale 2020 r. ceny transakcyjne mieszkań w Poznaniu. W stolicy Wielkopolski w porównaniu z IV kw. 2019 r. płacono średnio od 2 do 5 proc. więcej. Największy wzrost dotknął apartamenty o powierzchni powyżej 100 mkw. W relacji kwartalnej były one o 5,3 proc. droższe i kosztowały średnio 6490 zł/mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Poznaniu [zł/mkw.]

Metraż

[w mkw.]

I kw. 2019

IV kw. 2019

I kw. 2020

Zmiana k/k

[w proc.]

Zmiana r/r

[w proc.]

do 35

6 807

7 403

7 655

3,4

12,5

35-40

6 436

7 011

7 231

3,1

12,4

40-50

6 488

6 622

6 799

2,7

4,8

50-60

6 360

6 495

6 698

3,1

5,3

60-70

6 153

6 345

6 559

3,4

6,6

70-80

6 202

6 457

6 590

2,1

6,2

80-100

5 652

6 659

6 857

3,0

21,3

powyżej 100

5 288

6 166

6 490

5,3

22,7

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

W ciągu roku wspomniane metraże podrożały o 22,7 proc. Inaczej niż w Warszawie w Poznaniu największe lokale wciąż są najtańsze. Poziom 7500 zł/mkw. przekroczyły kwoty wpisywane w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży kawalerek o powierzchni do 35 mkw. W I kw. 2019 r. płacono za nie średnio 7655 zł/mkw. (+3,4 proc. k/k i +12,5 proc. r/r).

Ceny mieszkań w Łodzi

Liderem wzrostów cen kawalerek okazała się Łódź. W porównaniu z I kw. 2019 r. lokale o powierzchni od 35 do 40 mkw. podrożały tam o blisko jedną trzecią (+ 31,2 proc. r/r) i w pierwszych trzech miesiącach 2020 r. kosztowały średnio 5822 zł/mkw. Oznacza to, że za każdy metr kwadratowy takiego mieszkania trzeba było płacić średnio o 1385 zł więcej niż przed rokiem.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Łodzi [zł/mkw.]

Metraż

[w mkw.]

I kw. 2019

IV kw. 2019

I kw. 2020

Zmiana k/k

[w proc.]

Zmiana r/r

[w proc.]

do 35

4 802

5 711

6 101

6,8

27,0

35-40

4 437

5 523

5 822

5,4

31,2

40-50

4 532

5 217

5 436

4,2

20,0

50-60

4 430

5 053

5 199

2,9

17,4

60-70

4 459

5 194

5 349

3,0

20,0

70-80

4 898

4 728

4 888

3,4

-0,2

80-100

4 465

4 789

4 991

4,2

11,8

powyżej 100

4 326

4 572

4 699

2,8

8,6

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Sporo, bo aż o 27 proc., w górę skoczyły także ceny mniejszych mieszkań (do 35 mkw.), za które płacono średnio 6101 zł/mkw. Tylko w ciągu kwartału podrożały one średnio o 3,8 proc., a nominalnie o 390 zł/mkw.

Na drugim biegunie znalazły się mieszkania o powierzchni od 70 do 80 mkw. Choć względem IV kw. 2019 r. podrożały średnio o 3,4 proc., wciąż znajdują się poniżej poziomu 5000 zł/mkw. W I kw. 2019 r. kosztowały one średnio 4888 zł/mkw. i w relacji do analogicznego okresu ubiegłego roku były o 0,2 proc. tańsze.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Wzrost cen mieszkań liczony kwartalnie zdecydowanie zahamował we Wrocławiu. Podczas gdy jeszcze w IV kw. 2019 r. wahał się on w granicach 7-18 proc., o tyle w I kw. 2020 r. stawki płacone za mieszkania wzrosły kwartalnie od 3,5 do niespełna 5 proc. Nie uchroniło to jednak średnich cen transakcyjnych poszczególnych metraży przed znacznym wzrostem w skali roku.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań we Wrocławiu [zł/mkw.]

Metraż

[w mkw.]

I kw. 2019

IV kw. 2019

I kw. 2020

Zmiana k/k

[w proc.]

Zmiana r/r

[w proc.]

do 35

6 955

8618

9024

4,7

29,8

35-40

6 520

7 723

8102

4,9

24,3

40-50

6 583

7 006

7345

4,8

11,6

50-60

6 066

6 996

7287

4,2

20,1

60-70

5 791

6 556

6787

3,5

17,2

70-80

5 691

6 769

7080

4,6

24,4

80-100

5 579

6 649

6878

3,5

23,3

powyżej 100

5 983

6 244

6467

3,5

8,1

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Najmniejsze lokale (do 35 mkw.) w porównaniu z I kw. 2019 r. podrożały średnio o 29,8 proc. i przekroczyły barierę 9000 zł/mkw. W I kw. 2020 r. płacono za nie średnio 9024 zł/mkw. Roczny wzrost powyżej 20 proc. dotyczył także nieco większych mieszkań o powierzchni od 35 do 40 mkw., za które płacono średnio 8102 zł/mkw., lokali od 50 do 60 mkw. (średnio 7287 zł/mkw.) oraz mieszkań o powierzchni od 70 do 100 mkw.

Najstabilniej w ciągu ostatniego kwartału i roku kształtowały się kwoty wpisywane w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży apartamentów większych niż 100 mkw. Płacono za nie średnio 6467 zł/mkw. – o 3,5 proc. więcej niż w IV kw. 2019 r. i o 8,1 proc. więcej niż w I kw. 2019 r.

Ceny mieszkań w Gdańsku

Za sprawą mniejszego kwartalnego wzrostu niż w Warszawie najmniejsze kawalerki w Gdańsku nie są już najdroższymi w Polsce. W I kw. 2020 r. płacono za nie średnio 10 199 zł/mkw. – o 4,1 proc. więcej niż w ostatnim kwartale 2019 r., ale jednocześnie aż o 28,3 proc. więcej niż w I kw. 2019 r. W ciągu roku ich średnia cena wzrosła aż o 2248 zł/mkw. Nominalny wzrost powyżej 2000 zł/mkw. dotknął także średniej ceny transakcyjnej mieszkań o powierzchni od 35 do 40 mkw., za które płacono średnio 8901 zł/mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Gdańsku [zł/mkw.]

Metraż

[w mkw.]

I kw. 2019

IV kw. 2019

I kw. 2020

Zmiana k/k

[w proc.]

Zmiana r/r

[w proc.]

do 35

7 951

9 801

10 199

4,1

28,3

35-40

6 854

8 534

8 901

4,3

29,9

40-50

7 276

7 973

8 192

2,7

12,6

50-60

6 873

7 637

7 934

3,9

15,4

60-70

6 593

7 642

7 899

3,4

19,8

70-80

6 684

7 598

7 736

1,8

15,7

80-100

7 473

7 874

8 099

2,9

8,4

powyżej 100

6 386

6 659

7 104

6,7

11,2

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Ceny pozostałych metraży sprzedawanych w Gdańsku zaliczyły w ciągu ostatniego kwartału wzrost od niespełna 2 proc. do 4 proc. Jedynie 100-metrowe apartamenty i większe podrożały względem ostatnich trzech miesięcy 2019 r. znaczniej, bo o 6,7 proc. Metr kwadratowy takiego mieszkania wciąż jest jednak znacznie tańszy od pozostałych metraży. W I kw. 2020 r. płacono za niego średnio 7104 zł.

Ceny mieszkań w Krakowie

O średniej kwocie przekraczającej 10 000 zł/mkw. wciąż nie ma mowy na trzecim najdroższym rynku nieruchomości w Polsce – w Krakowie. Średnia stawka płacona za najmniejsze i jednocześnie najdroższe mieszkania zmierza jednak w kierunku tej psychologicznej bariery. W I kw. 2020 r. lokale o powierzchni do 35 mkw. kosztowały średnio 9361 zł/mkw. – o 5,7 proc. więcej niż w IV kw. 2019 r. i o 25,5 proc. więcej względem I kw. 2019 r.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Krakowie [zł/mkw.]

Metraż

[w mkw.]

I kw. 2019

IV kw. 2019

I kw. 2020

Zmiana k/k

[w proc.]

Zmiana r/r

[w proc.]

do 35

7 462

8 853

9 361

5,7

25,5

35-40

7 103

7 721

8 116

5,1

14,3

40-50

6 747

7 478

7 919

5,9

17,4

50-60

6 687

7 199

7 604

5,6

13,7

60-70

6 464

7 061

7 416

5,0

14,7

70-80

6 896

6 887

7 199

4,5

4,4

80-100

7 122

7 334

7 705

5,1

8,2

powyżej 100

6 465

7 309

7 719

5,6

19,4

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

O stabilizacji stawek można mówić jednak w przypadku mieszkań o powierzchni od 70 do 80 mkw. W I kw. 2020 r. płacono średnio 7199 zł mkw. – o 4,4 proc. więcej niż przed rokiem. Trzeba jednak zauważyć, że wzrost średniej ceny tej wielkości lokali przyspieszył w pierwszych trzech miesiącach 2020 r. Podczas gdy w IV kw. 2019 r. w relacji kwartalnej wzrost wyniósł jedynie 1,4 proc., w I kw. 2020 r. oscylował już wokół 4,5 proc.

Ceny mieszkań w Lublinie

Najstabilniej kształtowały się w I kw. 2020 r. ceny mieszkań w Lublinie. Wzrost średnich stawek w relacji do IV kw. 2019 r. wyniósł od 1,5 proc. w przypadku małych mieszkań o powierzchni od 35 do 40 mkw., za które płacono średnio 6307 zł/mkw., do 2,9 proc. w przypadku mieszkań 50-metrowych, które kosztowały średnio 5678 zł/mkw.

Za najmniejsze lokale w I kw. 2020 r. płacono jednak znacznie więcej niż przed rokiem. Kawalerki o powierzchni do 35 mkw. podrożały w ciągu roku średnio o 20,4 proc. do średniego poziomu 6599 zł/mkw., a wspomniane już nieco większe lokale (35-40 mkw.) o 14,4 proc.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Lublinie [zł/mkw.]

Metraż

[w mkw.]

I kw. 2019

IV kw. 2019

I kw. 2020

Zmiana k/k

[w proc.]

Zmiana r/r

[w proc.]

do 35

5 481

6 459

6 599

2,2

20,4

35-40

5 515

6 211

6 307

1,5

14,4

40-50

5 250

5 599

5 736

2,4

9,3

50-60

5 248

5 519

5 678

2,9

8,2

60-70

5 111

5 299

5 402

1,9

5,7

70-80

5 414

5 498

5 599

1,8

3,4

80-100

5 372

5 524

5 645

2,2

5,1

powyżej 100

5 219

5 399

5 519

2,2

5,8

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Stabilnie kształtowały się kwoty wpisywane w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży większych mieszkań. Te o powierzchni od 70 do 80 mkw. podrożały w relacji do I kw. 2019 r. średnio o 3,4 proc. W tym samym czasie mieszkania o powierzchni od 80 do 100 mkw. podrożały o 5,1 proc.

Ceny mieszkań w Olsztynie

Średnie ceny poszczególnych metraży w stolicy woj. warmińsko-mazurskiego cechuje najmniejsze rozwarstwienie. Za mieszkania o powierzchni od 80 do 100 mkw. w I kw. 2020 r. płacono średnio 4729 zł/mkw., podczas gdy najdroższe i jednocześnie najmniejsze lokale (do 35 mkw.) kosztowały średnio 5611 zł/mkw.

W relacji do IV kw. 2019 r. wzrosła średnia cena transakcyjna wszystkich analizowanych metraży. Od 1,4 proc. w przypadku lokali 60-metrowych do 3,9 proc. w przypadku wspomnianych już najmniejszych kawalerek.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Olsztynie [zł/mkw.]

Metraż

[w mkw.]

I kw. 2019

IV kw. 2019

I kw. 2020

Zmiana k/k

[w proc.]

Zmiana r/r

 [w proc.]

do 35

5 160

5 401

5 611

3,9

8,7

35-40

4 864

5 237

5 391

3,0

10,8

40-50

4 936

5 033

5 170

2,7

4,7

50-60

4 844

5 116

5 251

2,6

8,4

60-70

4 605

4 933

5 001

1,4

8,6

70-80

4 512

4 987

5 122

2,7

13,5

80-100

4 579

4 601

4 729

2,8

3,3

powyżej 100

4 555

4 704

4 838

2,8

6,2

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

I kw. 2020 r. przyniósł przekroczenie bariery 5000 zł/mkw. w przypadku kolejnych metraży. Stało się tak m.in. z mieszkaniami o powierzchni od 70 do 80 mkw., za które płacono średnio 5122 zł/mkw. Średnią cenę takich metraży dotknął także najmocniejszy roczny wzrost. Względem I kw. 2019 r. wzrosła ona średnio o 13,5 proc.

Kwiecień dał nadzieję kupującym

Kwiecień to pierwszy od dawna miesiąc spadków cen transakcyjnych mieszkań w Polsce. Indeks urban.one dla całego kraju spadł do 102,20 pkt. Kwietniowy odczyt był tym samym o 1,08 pkt. niższy od marcowego i jednocześnie o 0,68 pkt. wyższy od notowanego w kwietniu 2020 r.

– Nastroje na rynku są w dalszym ciągu pesymistyczne. W najnowszej ankiecie Cenatorium 64 proc. ekspertów opowiadało się za dalszym pogarszaniem warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych w Polsce – mówi Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

fot. / / Bankier.pl

Jak zauważa, w najbliższych miesiącach największy wpływ na ceny transakcyjne nieruchomości i popyt będzie miała sytuacja finansowa Polaków, a zwłaszcza wpływ pandemii koronawirusa na zasobność portfeli.

– Wiemy na pewno, że stopa bezrobocia wzrośnie. W kwietniu w ujęciu miesięcznym wzrosła o 0,4 p.p. do poziomu 5,8 proc. To jednak nie koniec serii zwolnień, a raczej początek, gdyż do końca lipca przedsiębiorcy korzystają jeszcze z rządowej tarczy antykryzysowej, która na pewien czas zawiesiła decyzje o uszczuplaniu etatów. Dopiero jesienią, a nawet zimą będziemy mogli ocenić realną skalę zmian, która w dużej mierze uzależniona będzie też od tego, czy czeka nas sezonowy nawrót pandemii – zaznacza Anna Karaś.

Sterowanie podażą i gra deficytem mieszkań

Rynek mieszkaniowy, zdaniem ekspertów, jest jednak znacznie bardziej odporny na wstrząsy niż inne gałęzie gospodarki. Zdaniem większości ankietowanych przez Cenatorium zapotrzebowanie na nowe mieszkania wciąż będzie znaczne.

– A to z uwagi na utrzymujący się wciąż wysoki deficyt mieszkań w przeliczeniu na milion mieszkańców. Przy chwiejnym zainteresowaniu ze strony kupujących deweloperzy będą ograniczać podaż, by utrzymać rozsądne zyski. A prawo popytu i podaży zweryfikuje z pewnością taką strategię – twierdzi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Rynek nieruchomości wychodzi z kwarantanny

Jeszcze większy spadek względem marcowego odczytu zaliczył w kwietniu indeks urban.one liczony dla dużych miast. W kwietniu odczyt wyniósł 103,64 pkt. (-1,95 proc. m/m). W skali rocznej wzrósł on jedynie o 0,24 pkt.

Kwiecień 2020 roku był najtrudniejszym w ostatnich latach okresem dla polskiego rynku nieruchomości. Ograniczenia w przemieszczaniu się i niepewna przyszłość przełożyły się na drastyczny spadek liczby zawieranych transakcji. Na portalach ogłoszeniowych wydłużył się średni czas ekspozycji ogłoszeń z kilkunastu do ponad dwudziestu dni. Mniejsze zainteresowanie potencjalnych klientów i spadek popytu zaowocował obniżeniem średniej ceny transakcyjnej.

– Na zakupy decydowały się głównie osoby szukające okazji, a także klienci, którzy wiedzieli, że na spadek ceny wybranej nieruchomości raczej nie mogą liczyć bądź nie mogą czekać. Wielu jednak wstrzymało zakupy, oczekując spadków cen mieszkań, szczególnie tych wysoko wycenianych – zauważa Anna Karaś.

Co istotne, stawki ofertowe utrzymują się na stabilnym poziomie, a średnia cena w niektórych miastach nawet rośnie, co jest jednak wynikiem szybkiego znikania najniżej wycenianych mieszkań.

– Kryzys gospodarczy z poprzedniej dekady zaczął się podobnie. Obniżka w pierwszej kolejności dotyczyła cen transakcyjnych, podczas gdy ceny ofertowe zaczęły dopasowywać się dopiero w kolejnych kwartałach. Nie jest jednak powiedziane, że tym razem będzie podobnie. – dodaje analityczka Cenatorium.

Kryzysowe déjà vu

Czy w związku z tym możemy oczekiwać powtórki sytuacji z lat 2008-2009? Zdaniem Michała Kubickiego niekoniecznie.

– Rynek pierwotny i poziom cen na nim jest regulowany popytem i kosztem wytworzenia. Na ten moment nie spodziewałbym się znaczących obniżek właśnie ze względu na koszty budowy i ceny działek, które nie chcą gwałtownie spadać – podkreśla.

Jak z kolei przewiduje Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, choć na rynku pierwotnym możliwe są kilkuprocentowe wahania stawek regulowane wyłącznie podażą dostosowywaną do potrzeb przez deweloperów, bardziej podatny na spadki w najbliższych miesiącach będzie rynek wtórny.

W przypadku nowych mieszkań, zdaniem ekspertów, poszukujący własnego „M” mogą liczyć jedynie na nieznaczne rabaty, dotyczące często dodatków – np. miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej i ewentualnie zwiększonych nieco możliwości negocjacyjnych. Takiego zdania jest Barbara Bugaj, główny analityk w SonarHome.

Peryferia dojdą do głosu

Spośród największych miast odczyt indeksu urban.one w relacji do marca najmocniej spadł w Warszawie. W kwietniu wyniósł on 101,7 pkt. i był o 2,85 pkt. niższy niż w marcu i jednocześnie o 0,4 proc. niższy w porównaniu z kwietniem 2019 r.

To m.in. efekt promocji uruchamianych przez deweloperów. Jak jednak zauważa Anna Karaś z Cenatorium, w dłuższej perspektywie zamiast znaczącej obniżki cen należy spodziewać się zmiany struktury sprzedaży.

– Zwiększy się podaż mieszkań w tańszych dzielnicach, np. na Białołęce, w Wawrze czy Ursusie. Dodatkowo większy odsetek będą stanowiły oferty sprzedaży lokali o niższym standardzie. Taki stan rzeczy faktycznie wpłynie wówczas na spadek średniej ceny ofertowej – przewiduje Anna Karaś. – Na wyraźne obniżki cen mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach na rynku pierwotnym raczej nie ma co liczyć – podkreśla.

Co zrobią inwestujący w mieszkania?

Ważną kwestią przy prognozowaniu cen mieszkań jest jednak przyszłe zachowanie klientów inwestycyjnych, którzy w dużej mierze nakręcali rynek mieszkań w ostatnich latach.

– Nieruchomości od dawna są postrzegane jako bezpieczna lokata kapitału. W obecnych czasach dużej zmienności na rynkach akcji, walut oraz obawy przed nadmierną inflacją spodziewamy się dalszego zainteresowana inwestowaniem środków w nieruchomości. Obniżenie stóp procentowych, które przełożyło się na niskie oprocentowanie lokat i rachunków oszczędnościowych, będzie dodatkową zachętą. Nawet mimo iż stawki najmu w ostatnim czasie również się obniżyły, to zmiana ta nie była tak drastyczna jak spadek oprocentowania lokat – mówi Radosław Okulski z Santander Bank Polska.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Redaktor prowadzący działu Twoje Finanse - Biznes w Bankier.pl. Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim.

Tematy
Temperatura skacze, nagroda wzrasta! Otwórz konto i odbierz nawet 350 zł!

Temperatura skacze, nagroda wzrasta! Otwórz konto i odbierz nawet 350 zł!

Advertisement

Komentarze (163)

dodaj komentarz
gerth
Coraz większy odsetek Polaków będzie żyć w wynajmowanym mieszkaniu.
Myślę że kryzys nasili proces wynajmowania zamiast kupna - w obecnym kryzysie spadną bowiem - obecnie wysokie - stawki najmu. Przy rekordowo niskich stopach rentowność najmu pozostanie niezłą alternatywą. Banki na razie utrudniają dostęp do kredytu
Coraz większy odsetek Polaków będzie żyć w wynajmowanym mieszkaniu.
Myślę że kryzys nasili proces wynajmowania zamiast kupna - w obecnym kryzysie spadną bowiem - obecnie wysokie - stawki najmu. Przy rekordowo niskich stopach rentowność najmu pozostanie niezłą alternatywą. Banki na razie utrudniają dostęp do kredytu bo muszą przeszacować ryzyka i koszty ale za jakiś czas ponownie odkręcą szerzej kurek - tyle że już z wyższymi marżami - rzędu 3-4% co będzie końcem korekty na rynku nieruchomości. Kto wie, może rząd wprowadzi tylnymi drzwiami częściowo ujemną stopę procentową w postaci kilkuletnich dopłat do takich kredytów 1-2% odsetek jako nowy MdM/RnS? Ażeby niczym w promocjach kablówek pierwsze trzy miesiące nie bolały były gratis (tu pierwsze powiedzmy 5 lat)
Wobec klinczu na rynku kredytów gotówkowych (bo z jednej strony masz większe ryzyko braku spłaty sprawia że takie kredyty muszą kosztować 10%+ albo dajesz nielicznym a z drugiej masz ustawowe limity max 8% odsetek więc pozostaną nieliczni najlepsi bo przy tej max wysokości odsetek trzeba będzie iść w stronę poprawy jakości tego rodzaju portfela) więc zaleją forsą rynek nieruchomości (dużo mniejsze ryzyko więc będzie można zarobić i przy ustawowej smyczy maksimum 8% odsetek).
Tak jak podatek bankowy pchnął banki w wysokomarżowe kredyty gotówkowe tak niskie stopy i ustawowe ograniczenia maksymalnych odsetek pchną je w kierunku kredytów bezpieczniejszych (póki co) czyli hipotecznych.
Ceny nieruchomości zaliczą bowiem raczej korektę niż krach - słabe dzielnice, przestrzelone projekty może i -20%, ale dobre i bardzo dobre -5%, -10% czyli cofniemy się o ostatni rok wzrostów może i tyle.
Chętnie zobaczyłbym przeceny dobrych lokalizacji po 20-30-40% ale to pewnie dopiero przy następnym krachu za kilka lat a przez ten czas ceny jeszcze wzrosną o kolejne 50% ;(
Jakbym miał więcej kasy szykowałbym się do następnego zakupu nieruchomości bo boję się że obecna sytuacja to roczna korekta a per saldo skończy się kolejnymi wzrostami cen na rynku nieruchomości.

Jeszcze jedno:
Dlaczego obecnie nie spodziewam się krachu nieruchomości?
Z tego samego powodu z jakiego jest on dla mnie dużo bardziej prawdopodobny za kilka lat

Dziś (tj przez ostatnie kilka lat) gospodarka i pensje silnie rosły podążając za cenami nieruchomości i je fundamentalnie podtrzymując.
W ciągu najbliższych kilku lat możemy mieć relatywnie słabą (słabnącą) gospodarkę i wolniej (wolno) rosnące pensje co wraz z czynnikami jw sprawi że ceny nieruchomości odjadą od fundamentów (wysokości pensji, siły gospodarki i ilości miejsc pracy).
Zresztą ta gospodarka będzie jeszcze wyglądała nieźle ale coraz bardziej pozornie, coraz bardziej będzie słaba strukturalnie, fundamentalnie co sprawi że będzie dużo bardziej podatna na kolejny krach niż dziś. Wtedy bowiem rząd nie będzie już miał "bomb atomowych" na podorędziu a i narastającego zombiaka trudniej będzie ożywić.
Wtedy to, za kilka lat, w warunkach nadmuchanych cen i słabości rynku przy jakimś kolejnym Lehmanie, koronawirusie czy komecie może nastąpić rzeczywisty krach, pierwszy prawdziwy krach i naprawdę poważny spadek cen nieruchomości - większy niż w latach 2009-2011r. Choć pewnie nie więcej niż do poziomów obecnych...
Czyżbym doszedł do konkluzji że taniej nie będzie? ;-))) No nic, dawajcie łapki w dół, sam chętnie bym dał gdyby to znacząco obniżyło ceny db/bdb lokalizacji o 20-30%...

ps. Dodatkowo za kilka lat kolejny rząd będzie miał pasztet w postaci może nawet miliona kredytów hipotecznych z marżami 3-4% więc ewentualna podwyżka stóp (a ślad za tym WIBORu) może spowodować poważne problemy. Ale to dopiero za kilka lat, póki co komuniści-populiści z PiS robią co mogą by rozniecić inflację a jako że chwilowo mogę bezkarnie (tzn bez istotnie negatywnego wpływu na gospodarkę i inflację) drukować sobie forsę to będą to robić ile wlezie bo to łatwe a oni nigdy nie płyną pod prąd, wprost przeciwnie. Jak narkoman przyzwyczajony do dawki za rok gdy drukować bezkarnie już nie będą mogli będą to robić dalej przyzwyczajeni do łatwego rządzenia i spadających z nieba biletów NBP (dodruk poprzez nieograniczone skupowanie obligacji SP oprocentowanych pewnie na 0,5%), spowoduje to wystrzał inflacji początkowo uspokajany społecznie podwyżkami emerytur (rząd: stać nas, dodrukujemy).

ps2. Ten proces mogłaby przerwać wygrana Trzaskowskiego ale to nie nastąpi dopiero więc za kilka lat społeczeństwo dowie się w jakie g... wpieprza nas populistyczno-komunistyczny rząd PiS-u: no ale po pierwsze kto by się przejmował tym co będzie za kilka lat (kto zresztą naprawdę wie co będzie) a po drugie do tego czasu w Polsce pewnie będzie 2 miliony obcokrajowców i tym razem nie tylko z Ukrainy więc winny się znajdzie... Kolejna partia na tę okazję już jest, póki co Bosa...k... Niestety po populistycznej quasikatolickiej neokomunie Polacy mogą postawić na równie populistyczną quasinacjonalistyczną sanację, kolejni populiści z porcją łatwych rozwiązań i winnymi nieszczęść i niepowodzeń Polaka (oczywiście winny to nie Polak i jego głupie wybory - a Tusk/LGBT/Ukraińcy/UE/liberałowie itd). Później zaś taka pseudo-narodowo-katolicka IV RP może zbankrutować i będziemy mieli drugi 1989rok, wtedy dopiero ciemnota stwierdzi: no, kupa jest, trudno, to dajmy porządzić "żydoliberałom", ale to jeszcze potrwa. Na kolejnego Mazowieckiego/Belkę/Tuska to poczekamy może i z 10 lat albo i jeszcze więcej.

No, a teraz zarchiwizować i zobaczymy za kilka kwartałów i lat czy moje dzisiejsze prognozy były trafne.
tomako_lunatic
Widzę, że aktywność ludzi mocno zaangażowanych na rynku nieruchomości nie słabnie.
Jednak nie dziwię się temu - gdybym sam utrzymywał się z pośrednictwa obrotu nieruchomościami, był flipperem, miał kilka mieszkań na wynajem sam zaklinałbym rzeczywistość...
drole
Ale i tak zaklinasz rzeczywistość na spadki wklejając po innych forach artykuł jak to analitycy PKO BP sugerują jakieś spadki.
Dziwne że ten wpis jest bardzo podobny do tego co napisał tutaj jsunday?
Może masz dwa awatary jsunday z rana a tumako_lunatic z wieczora? Albo to jakiś twój koleś bliższy lub dalszy?
tomako_lunatic odpowiada drole
Widzę, że to kolejny element waszej „taktyki” – tym razem odnoszony ad personam – gdy ktoś nie wpisuje się w retorykę „sky is the limit”.

Zapewniam Cię, że jeśli ktoś inny na tym forum wspomni, że jak w każdym cyklu – po fazie wzrostu następuje faza spadku – to nie muszę być to ja…

Także,
Widzę, że to kolejny element waszej „taktyki” – tym razem odnoszony ad personam – gdy ktoś nie wpisuje się w retorykę „sky is the limit”.

Zapewniam Cię, że jeśli ktoś inny na tym forum wspomni, że jak w każdym cyklu – po fazie wzrostu następuje faza spadku – to nie muszę być to ja…

Także, mimo wszystko nieco wyluzujcie. Rozumiem, że macie teraz trudną sytuację i nieruchomościowe źródełko wysycha… ale nie bądźcie, aż tak nachalni w tym naganianiu na wzrosty…
drole odpowiada tomako_lunatic
Wy też wyluzujcie towarzysze z tym naganianiem na spadki bo robicie się śmieszni
tomako_lunatic odpowiada drole
Spokojnie, już się tak nie gorączkuj...melisa przed snem i będzie dobrze! ;-)

Może akurat przyśni się, że nieruchomościowe źródełko znów się wypełnia i za kilka lat wyjdziecie ze swoimi flipami na zero, znów będą płynąć prowizje, czynsze, a może i opłaty za fliperskie szkolenia? :-D

Dobrej nocy ;-)
tomako_lunatic odpowiada (usunięty)
Biorąc pod uwagę gorączkowe komentarze, które nawet kasuje ci moderacja musisz być mocno zdesperowany/zaangażowany w rynek nieruchomości.

Zresztą, to nie tylko twoja domena – widzę sporo bardzo podobnych komentarzy z tym samym przesłaniem, przeklejanych pod praktycznie każdy artykuł traktujący o rynku nieruchomości.
Biorąc pod uwagę gorączkowe komentarze, które nawet kasuje ci moderacja musisz być mocno zdesperowany/zaangażowany w rynek nieruchomości.

Zresztą, to nie tylko twoja domena – widzę sporo bardzo podobnych komentarzy z tym samym przesłaniem, przeklejanych pod praktycznie każdy artykuł traktujący o rynku nieruchomości.

Kiedyś pisaliście „sky is the limit”, teraz gdy to nie wypaliło przerzuciliście się na „hiperinflację”, ciekawe co będzie zaraz, gdy inflacja będzie zmierzać w dół…

Macie już gotowe materiały do wklejania? Jesteście zorganizowani czy raczej każdy od siebie fliper/pośrednik itd. pisze?

No nic, w każdym razie meliska na wieczór, piłeczka antystresowa w dłoń i pozytywne nastawienie…jeszcze kiedyś na tych waszych flipach wyjdziecie na zero.

Miłego! ;-)
bronxbandit
Niezmiernie cieszą mnie stawiane minusiki przez troli spadkowych.
Teraz to już sami wiecie jak bardzo się mylicie i jedyne co potraficie to stawiać minusy.
Mogę się tylko uśmiać z tego i pochwalić Kolanego że ma odwagę pisać co prawda takie oczywistości, ale wbrew tej szarej ciemnej masie która na forach minusuje
Niezmiernie cieszą mnie stawiane minusiki przez troli spadkowych.
Teraz to już sami wiecie jak bardzo się mylicie i jedyne co potraficie to stawiać minusy.
Mogę się tylko uśmiać z tego i pochwalić Kolanego że ma odwagę pisać co prawda takie oczywistości, ale wbrew tej szarej ciemnej masie która na forach minusuje wszystko co nie zgodne z ich wyobrazeniami, oczekimaniami czy chciejstwem i prywatnym interesem finansowym.
Brawo Kolany, brawo Kazimierczak, brawo Kuczyński i setki innych ekonomistów mówiacych o nadciagających tendencjach z ogromną inflacją i ogromnymi wzrostami cen aktywów w odpowiedzi na dodruk pieniądza.

Powiązane: Ceny transakcyjne nieruchomości - raporty

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki