Kupujący mieszkania pełni nadziei. Ceny ofertowe zaczęły spadać [Raport Bankier.pl]

W większości dużych polskich miast październik przyniósł obniżkę cen ofertowych mieszkań – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.pl. Stawki zaczęły spadać zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, przy czym to sprzedający używane mieszkania mocniej zrewidowali swoje oczekiwania.

Choć stawki są wciąż wyższe niż przed rokiem, to w kilku spośród największych polskich miast wzrost liczony w relacji rocznej był niższy od inflacji.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Deweloperzy względem września najmocniej obniżyli swoje oczekiwania we Wrocławiu, gdzie nowe mieszkania były wyceniane średnio na 8439 zł/mkw. – o 3,1 proc. niżej niż we wrześniu. Średnia stawka liczona dla stolicy Dolnego Śląska znalazła się na najniższym poziomie od marca 2020 r.

O blisko 2 proc. obniżyła się średnia wycena mieszkań oferowanych przez deweloperów w Katowicach (średnio 7075 zł/mkw. i -1,8 proc. m/m), z kolei o 1,6 proc. mniej niż we wrześniu oczekiwali sprzedający nowe mieszkania w Poznaniu (średnio 8035 zł/mkw.).

Po raz pierwszy od grudnia 2019 r. średnia cena ofertowa dyktowana za nowe mieszkania położone w Gdańsku spadła poniżej poziomu 9000 zł/mkw. W październiku deweloperzy oczekiwali 8995 zł/mkw. (-0,9 proc. m/m). Powyżej tej granicy i to znacznie pozostaje wciąż średnia wycena nowych mieszkań oferowanych w Krakowie. W październiku oczekiwano za nie średnio 9646 zł/mkw. (-0,1 proc. m/m).

Więcej za metr kwadratowy powierzchni nowego mieszkania oczekiwali w październiku jedynie deweloperzy działający w Warszawie (średnio 10 273 zł/mkw.). Średnia stawka dla stolicy była także o 0,5 proc. wyższa od notowanej we wrześniu.

Jedynym z analizowanych miast, w którym wzrost średniej wyceny względem września przekroczył 1 proc., był Lublin. Deweloperzy oczekiwali tam średnio 7104 zł/mkw. – o 4 proc. więcej względem września.

W Lublinie szczególnie wzrosła średnia wycena najmniejszych mieszkań o powierzchni do 38 mkw., za które oczekiwano średnio 7836 zł/mkw. – o 9,3 proc. więcej niż we wrześniu. Średnia cena dyktowana za najmniejsze kawalerki położone w Warszawie wzrosła w tym czasie o 2,2 proc. i wyniosła 11 768 zł/mkw.

W pozostałych z analizowanych miast albo wzrost liczony w relacji miesięcznej nie przekroczył 1,5 proc., albo zanotowano spadek. Niższe średnie stawki niż we wrześniu odnotowano w Gdańsku (średnio 9712 zł/mkw. i -4,1 proc. m/m), Katowicach (średnio 8387 zł/mkw. i -2,7 proc. mm) oraz Łodzi (średnio 7467 zł/mkw. i -0,2 proc. m/m). Co warte odnotowania, średnia stawka dyktowana za najmniejsze mieszkania w Gdańsku po raz pierwszy od września 2019 r. spadła poniżej 10 000 zł/mkw.

W przypadku większych mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. oczekiwania deweloperów najmocniej obniżyły się we Wrocławiu, gdzie oczekiwano średnio 8433 zł/mkw. (-4,7 proc. m/m). O 4,4 proc. mniej względem września oczekiwano za tego typu metraże w Poznaniu (średnio 8043 zł/mkw.).

Po masowych przecenach notowanych we wrześniu w październiku mniej skorzy do obniżek byli deweloperzy oferujący duże mieszkania o powierzchni od 60 do 90 mkw. Spadek średnich cen ofertowych miał miejsce w trzech miastach (Wrocławiu, Łodzi i Katowicach), ale w żadnym z nich nie przekroczył 0,5 proc. W Warszawie odnotowano w tym czasie 1,5-proc. podwyżkę (średnio 9584 zł/mkw.), z kolei w Lublinie oczekiwania deweloperów wzrosły względem września o 3,1 proc.

Październikowa obniżka średnich stawek na rynku pierwotnym sprawiła, że tylko w trzech spośród dziewięciu największych polskich miast wzrost liczony w relacji rocznej przekroczył 10 proc. Sytuacja taka miała miejsce w Lublinie (+17,4 proc. r/r) i Krakowie (+13,5 proc. r/r), gdzie nominalnie średnie ceny ofertowe wzrosły względem października 2019 r. o ponad 1000 zł/mkw. oraz w Łodzi (+11,6 proc. r/r).

W Warszawie, Szczecinie i Poznaniu deweloperzy oczekiwali średnio powyżej 9 proc. więcej niż rok wcześniej, z kolei wzrost zanotowany w tym czasie we Wrocławiu wyniósł 5,7 proc.

Najbardziej stabilne stawki w relacji do października 2019 r. panowały w Gdańsku i Katowicach. Wzrost średnich stawek dyktowanych w tych miastach był znacznie niższy od notowanej w październiku rocznej inflacji i wyniósł odpowiednio 1,3 proc. i 0,4 proc.

W Gdańsku, w porównaniu z październikiem 2019 r., spadły zarówno średnie ceny ofertowe najmniejszych kawalerek o powierzchni do 38 mkw., za które oczekiwano średnio o 4,8 proc., oraz dużych mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. (-1,3 proc. r/r).

Nie była to jednak powszechna tendencja. Dla porównania, średnia wycena najmniejszych kawalerek położonych w Krakowie wzrosła w ciągu roku o 18,1 proc., z kolei za mieszkania o powierzchni 60-90 mkw. usytuowane w Lublinie deweloperzy oczekiwali średnio o 26 proc. więcej niż rok wcześniej.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Obniżki średnich stawek ofertowych miały miejsce w październiku także na rynku wtórnym. W porównaniu z deweloperami, sprzedający używane mieszkania odważniej obniżyli swoje oczekiwania.

Najmocniej – o ponad 2 proc. – spadła względem września średnia wycena mieszkań oferowanych w Krakowie (średnio 10 358 zł/mkw.), Łodzi (średnio 5810 zł/mkw.) oraz Gdańsku (średnio 10 360 zł/mkw.). Obniżkę powyżej 1 proc. odnotowano z kolei w Poznaniu, gdzie oczekiwano średnio 7617 zł/mkw. i -1,8 proc. m/m), oraz w Warszawie (średnio 11 904 zł/mkw. i -1,6 proc. m/m).

Po raz pierwszy od października 2019 r. zanotowano spadek średniej stawki dyktowanej za mieszkania z drugiej ręki w Lublinie, gdzie sprzedający oczekiwali średnio 6943 zł/mkw. (-0,7 proc. m/m). O tyle samo obniżyła się średnia wycena używanych mieszkań oferowanych we Wrocławiu (średnio 8591 zł/mkw.). W górę względem września podążyła jedynie średnia cena ofertowa na rynku wtórnym w Szczecinie (średnio 6504 zł/mkw. i +0,6 proc. m/m).

Najmocniejsze przeceny dotknęły w październiku najmniejsze mieszkania (do 38 mkw.). Za lokale oferowane w Łodzi oczekiwano średnio 6109 zł/mkw. (-4,5 proc. m/m), za położone w Lublinie średnio 7850 zł/mkw. (-3,8 proc. m/m), a za usytuowane w Gdańsku średnio 11 609 zł/mkw. (-1,8 proc. m/m).

Kawalerki z drugiej ręki wciąż drożeją za to w Warszawie, bijąc przy okazji kolejne rekordy. W październiku sprzedający tego typu metraże w stolicy oczekiwali średnio 12 937 zł/mkw. – o 2 proc. więcej niż we wrześniu. W Warszawie zanotowano jednak obniżkę średnich kwot wpisywanych w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. (średnio 11 495 zł/mkw. i -0,5 proc. m/m) oraz lokali o powierzchni od 60 do 90 mkw. (średnio 11 633 zł/mkw. i -1,3 proc. m/m).

Stabilne stawki notowane od początku pandemii koronawirusa razem z październikową obniżką sprawiły, że w ośmiu spośród dziewięciu największych polskich miast wzrost średnich stawek w skali roku nie przekroczył 10 proc. Najstabilniej względem października 2019 r. kształtują się oczekiwania sprzedających używane mieszkania w Gdańsku (+3,1 proc. r/r), Poznaniu (+4,5 proc. r/r) oraz Warszawie (+4,8 proc. r/r). We Wrocławiu, Krakowie, Łodzi i Katowicach średnia stawka wzrosła w tym czasie od 5,3 proc. do 7,4 proc.

Jedynie w Lublinie oczekiwania sprzedających były o ponad 10 proc. (10,3 proc.) wyższe niż w październiku 2019 r. Wpływ na to miało jednak jedenaście miesięcy ciągłych wzrostów.

Inaczej jednak niż na rynku pierwotnym wśród sprzedających używane mieszkania trudno znaleźć metraże, których wycena w poszczególnych miastach byłaby niższa niż przed rokiem.

Największe dysproporcje panowały w przypadku mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. Z jednej strony wycena tego typu lokali oferowanych w Gdańsku wzrosła w ciągu roku jedynie o 2,2 proc., a z drugiej mieszkania o tej powierzchni położone w Szczecinie były wyceniane średnio o 12,3 proc. wyżej względem października 2019 r.

Źródło: