REKLAMA

Kupujący mieszkania pełni nadziei. Ceny ofertowe zaczęły spadać [Raport Bankier.pl]

Marcin Kaźmierczak2020-11-25 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2020-11-25 06:00
fot. Bankier.pl /

W większości dużych polskich miast październik przyniósł obniżkę cen ofertowych mieszkań – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.pl. Stawki zaczęły spadać zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, przy czym to sprzedający używane mieszkania mocniej zrewidowali swoje oczekiwania.

Choć stawki są wciąż wyższe niż przed rokiem, to w kilku spośród największych polskich miast wzrost liczony w relacji rocznej był niższy od inflacji.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Deweloperzy względem września najmocniej obniżyli swoje oczekiwania we Wrocławiu, gdzie nowe mieszkania były wyceniane średnio na 8439 zł/mkw. – o 3,1 proc. niżej niż we wrześniu. Średnia stawka liczona dla stolicy Dolnego Śląska znalazła się na najniższym poziomie od marca 2020 r.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w wybranych miastach Polski w październiku 2020 r. [zł/mkw.]
Miasto Metraż [mkw.] Rynek pierwotny Rynek wtórny
Średnia cena dla metrażu Średnia cena dla miasta Średnia cena dla metrażu Średnia cena dla miasta
Gdańsk 0-38 9 712 8 995 11 609 10 360
38-60 8 885 10 279
60-90   8 850 10 101
Katowice 0-38 8 387 7 075 6 815 6 311
38-60 6 788 6 260
60-90 6 932 6 239
Kraków 0-38 11 435 9 646 11 522 10 358
38-60 9 290 10 041
60-90 9 052 10 026
Lublin 0-38 7 836 7 104 7 850 6 943
38-60 6 838 7 067
60-90 7 141 6 612
Łódź 0-38 7 467 6 715 6 109 5 810
38-60  6 710 5 779
60-90 6 228 5 773
Poznań 0-38 8 801 8 035 8 524 7 617
38-60 8 043 7 701
60-90 7 609 7 075
Szczecin 0-38 8 161 7 330 7 710 6 504
38-60 7 429 6 805
60-90 7 055 6 387
Warszawa 0-38 11 768 10 273  12 937 11 904
38-60 9 807 11 495
60-90 9 584 11 633
Wrocław 0-38 9 277 8 439 10 070 8 591
38-60 8 433 8 595
60-90 7 994 8 061
Źródło: Bankier.pl na podstawie danych serwisu Otodom.pl

O blisko 2 proc. obniżyła się średnia wycena mieszkań oferowanych przez deweloperów w Katowicach (średnio 7075 zł/mkw. i -1,8 proc. m/m), z kolei o 1,6 proc. mniej niż we wrześniu oczekiwali sprzedający nowe mieszkania w Poznaniu (średnio 8035 zł/mkw.).

Po raz pierwszy od grudnia 2019 r. średnia cena ofertowa dyktowana za nowe mieszkania położone w Gdańsku spadła poniżej poziomu 9000 zł/mkw. W październiku deweloperzy oczekiwali 8995 zł/mkw. (-0,9 proc. m/m). Powyżej tej granicy i to znacznie pozostaje wciąż średnia wycena nowych mieszkań oferowanych w Krakowie. W październiku oczekiwano za nie średnio 9646 zł/mkw. (-0,1 proc. m/m).

Więcej za metr kwadratowy powierzchni nowego mieszkania oczekiwali w październiku jedynie deweloperzy działający w Warszawie (średnio 10 273 zł/mkw.). Średnia stawka dla stolicy była także o 0,5 proc. wyższa od notowanej we wrześniu.

Jedynym z analizowanych miast, w którym wzrost średniej wyceny względem września przekroczył 1 proc., był Lublin. Deweloperzy oczekiwali tam średnio 7104 zł/mkw. – o 4 proc. więcej względem września.

Porównanie średnich cen ofertowych mieszkań w wybranych miastach Polski w październiku 2020 r. w relacji miesięcznej i rocznej

Miasto

Metraż

[w mkw.]

Rynek pierwotny

Rynek wtórny

Zmiana m/m

[w proc.]

Zmiana r/r

[w proc.]

Zmiana m/m

[w proc.]

Zmiana r/r

[w proc.]

Gdańsk

0-38

-4,1

-4,8

-1,8

+11,0

38-60

0,0

+3,3

-0,6

+2,2

60-90

+0,5

-1,3

-0,8

+4,0

Katowice

0-38

-2,7

+9,4

+0,7

+3,7

38-60

-2,3

-0,3

+0,9

+9,2

60-90

-0,1

-2,3

-1,4

+5,5

Kraków

0-38

+0,4

+18,1

-0,3

+6,7

38-60

+0,2

+11,8

-0,8

+8,0

60-90

+0,6

+10,9

-3,5

+5,5

Lublin

0-38

+9,3

+16,6

-3,8

+11,4

38-60

+3,4

+13,0

+0,4

+9,7

60-90

+3,1

+26,0

+0,1

+7,5

Łódź

0-38

-0,2

+6,8

-4,5

+4,0

38-60

-0,9

+11,5

-0,9

+5,9

60-90

-0,2

+10,2

-1,0

+6,0

Poznań

0-38

+1,3

+10,9

-2,4

+3,9

38-60

-4,4

+11,0

-1,7

+3,4

60-90

+1,3

+5,9

-0,4

+4,9

Szczecin

0-38

+1,7

+13,0

+2,0

+5,4

38-60

+0,3

+13,8

+1,2

+12,3

60-90

+0,2

+4,9

-0,1

+10,7

Warszawa

0-38

+2,2

+10,5

+1,1

+6,7

38-60

+0,8

+12,1

-0,5

+5,7

60-90

+1,5

+4,1

-1,3

+6,5

Wrocław

0-38

0,0

+1,3

-0,9

+5,4

38-60

-4,7

+6,7

-0,5

+5,1

60-90

-0,6

+7,1

+0,5

+6,8

Bankier.pl na podstawie danych serwisu nieruchomości Otodom.pl

W Lublinie szczególnie wzrosła średnia wycena najmniejszych mieszkań o powierzchni do 38 mkw., za które oczekiwano średnio 7836 zł/mkw. – o 9,3 proc. więcej niż we wrześniu. Średnia cena dyktowana za najmniejsze kawalerki położone w Warszawie wzrosła w tym czasie o 2,2 proc. i wyniosła 11 768 zł/mkw.

W pozostałych z analizowanych miast albo wzrost liczony w relacji miesięcznej nie przekroczył 1,5 proc., albo zanotowano spadek. Niższe średnie stawki niż we wrześniu odnotowano w Gdańsku (średnio 9712 zł/mkw. i -4,1 proc. m/m), Katowicach (średnio 8387 zł/mkw. i -2,7 proc. mm) oraz Łodzi (średnio 7467 zł/mkw. i -0,2 proc. m/m). Co warte odnotowania, średnia stawka dyktowana za najmniejsze mieszkania w Gdańsku po raz pierwszy od września 2019 r. spadła poniżej 10 000 zł/mkw.

W przypadku większych mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. oczekiwania deweloperów najmocniej obniżyły się we Wrocławiu, gdzie oczekiwano średnio 8433 zł/mkw. (-4,7 proc. m/m). O 4,4 proc. mniej względem września oczekiwano za tego typu metraże w Poznaniu (średnio 8043 zł/mkw.).

Po masowych przecenach notowanych we wrześniu w październiku mniej skorzy do obniżek byli deweloperzy oferujący duże mieszkania o powierzchni od 60 do 90 mkw. Spadek średnich cen ofertowych miał miejsce w trzech miastach (Wrocławiu, Łodzi i Katowicach), ale w żadnym z nich nie przekroczył 0,5 proc. W Warszawie odnotowano w tym czasie 1,5-proc. podwyżkę (średnio 9584 zł/mkw.), z kolei w Lublinie oczekiwania deweloperów wzrosły względem września o 3,1 proc.

Październikowa obniżka średnich stawek na rynku pierwotnym sprawiła, że tylko w trzech spośród dziewięciu największych polskich miast wzrost liczony w relacji rocznej przekroczył 10 proc. Sytuacja taka miała miejsce w Lublinie (+17,4 proc. r/r) i Krakowie (+13,5 proc. r/r), gdzie nominalnie średnie ceny ofertowe wzrosły względem października 2019 r. o ponad 1000 zł/mkw. oraz w Łodzi (+11,6 proc. r/r).

W Warszawie, Szczecinie i Poznaniu deweloperzy oczekiwali średnio powyżej 9 proc. więcej niż rok wcześniej, z kolei wzrost zanotowany w tym czasie we Wrocławiu wyniósł 5,7 proc.

Najbardziej stabilne stawki w relacji do października 2019 r. panowały w Gdańsku i Katowicach. Wzrost średnich stawek dyktowanych w tych miastach był znacznie niższy od notowanej w październiku rocznej inflacji i wyniósł odpowiednio 1,3 proc. i 0,4 proc.

W Gdańsku, w porównaniu z październikiem 2019 r., spadły zarówno średnie ceny ofertowe najmniejszych kawalerek o powierzchni do 38 mkw., za które oczekiwano średnio o 4,8 proc., oraz dużych mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. (-1,3 proc. r/r).

Nie była to jednak powszechna tendencja. Dla porównania, średnia wycena najmniejszych kawalerek położonych w Krakowie wzrosła w ciągu roku o 18,1 proc., z kolei za mieszkania o powierzchni 60-90 mkw. usytuowane w Lublinie deweloperzy oczekiwali średnio o 26 proc. więcej niż rok wcześniej.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Obniżki średnich stawek ofertowych miały miejsce w październiku także na rynku wtórnym. W porównaniu z deweloperami, sprzedający używane mieszkania odważniej obniżyli swoje oczekiwania.

Najmocniej – o ponad 2 proc. – spadła względem września średnia wycena mieszkań oferowanych w Krakowie (średnio 10 358 zł/mkw.), Łodzi (średnio 5810 zł/mkw.) oraz Gdańsku (średnio 10 360 zł/mkw.). Obniżkę powyżej 1 proc. odnotowano z kolei w Poznaniu, gdzie oczekiwano średnio 7617 zł/mkw. i -1,8 proc. m/m), oraz w Warszawie (średnio 11 904 zł/mkw. i -1,6 proc. m/m).

Po raz pierwszy od października 2019 r. zanotowano spadek średniej stawki dyktowanej za mieszkania z drugiej ręki w Lublinie, gdzie sprzedający oczekiwali średnio 6943 zł/mkw. (-0,7 proc. m/m). O tyle samo obniżyła się średnia wycena używanych mieszkań oferowanych we Wrocławiu (średnio 8591 zł/mkw.). W górę względem września podążyła jedynie średnia cena ofertowa na rynku wtórnym w Szczecinie (średnio 6504 zł/mkw. i +0,6 proc. m/m).

Najmocniejsze przeceny dotknęły w październiku najmniejsze mieszkania (do 38 mkw.). Za lokale oferowane w Łodzi oczekiwano średnio 6109 zł/mkw. (-4,5 proc. m/m), za położone w Lublinie średnio 7850 zł/mkw. (-3,8 proc. m/m), a za usytuowane w Gdańsku średnio 11 609 zł/mkw. (-1,8 proc. m/m).

Kawalerki z drugiej ręki wciąż drożeją za to w Warszawie, bijąc przy okazji kolejne rekordy. W październiku sprzedający tego typu metraże w stolicy oczekiwali średnio 12 937 zł/mkw. – o 2 proc. więcej niż we wrześniu. W Warszawie zanotowano jednak obniżkę średnich kwot wpisywanych w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. (średnio 11 495 zł/mkw. i -0,5 proc. m/m) oraz lokali o powierzchni od 60 do 90 mkw. (średnio 11 633 zł/mkw. i -1,3 proc. m/m).

Stabilne stawki notowane od początku pandemii koronawirusa razem z październikową obniżką sprawiły, że w ośmiu spośród dziewięciu największych polskich miast wzrost średnich stawek w skali roku nie przekroczył 10 proc. Najstabilniej względem października 2019 r. kształtują się oczekiwania sprzedających używane mieszkania w Gdańsku (+3,1 proc. r/r), Poznaniu (+4,5 proc. r/r) oraz Warszawie (+4,8 proc. r/r). We Wrocławiu, Krakowie, Łodzi i Katowicach średnia stawka wzrosła w tym czasie od 5,3 proc. do 7,4 proc.

Jedynie w Lublinie oczekiwania sprzedających były o ponad 10 proc. (10,3 proc.) wyższe niż w październiku 2019 r. Wpływ na to miało jednak jedenaście miesięcy ciągłych wzrostów.

Inaczej jednak niż na rynku pierwotnym wśród sprzedających używane mieszkania trudno znaleźć metraże, których wycena w poszczególnych miastach byłaby niższa niż przed rokiem.

Największe dysproporcje panowały w przypadku mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. Z jednej strony wycena tego typu lokali oferowanych w Gdańsku wzrosła w ciągu roku jedynie o 2,2 proc., a z drugiej mieszkania o tej powierzchni położone w Szczecinie były wyceniane średnio o 12,3 proc. wyżej względem października 2019 r.

Co naprawdę mówią dane o rynku nieruchomości? Tłumaczymy

Cena ofertowa, cena transakcyjna, indeks hedoniczny i wartość mieszkania – choć wszystkie te terminy obrazują sytuację na rynku nieruchomości, nie są tożsame i pokazują inny jego wycinek. Jak nie pogubić się w tych pojęciach, skąd biorą się różnice, ile wynoszą oraz jak odczytywać kolejne publikacje danych na temat rynku nieruchomości? Tłumaczymy.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim.

Tematy
Otwórz konto dla firm i zyskaj do 1100 zł premii!

Otwórz konto dla firm i zyskaj do 1100 zł premii!

Advertisement

Komentarze (94)

dodaj komentarz
darek_znawca
Dlaczego ceny mieszkań spadną w dłuższym okresie:
1) Dużo branż ucierpiało z powodu pandemii w szczególności: branża turystyczna, lotnictwo, hotele, gastronomia, branża beauty.
2) Duży wzrost zgonów za październik wzrost aż o 40% w stosunku do średniej, co spowoduje zwiększenie oferty rynku nieruchomości wtórnego
3)
Dlaczego ceny mieszkań spadną w dłuższym okresie:
1) Dużo branż ucierpiało z powodu pandemii w szczególności: branża turystyczna, lotnictwo, hotele, gastronomia, branża beauty.
2) Duży wzrost zgonów za październik wzrost aż o 40% w stosunku do średniej, co spowoduje zwiększenie oferty rynku nieruchomości wtórnego
3) Dużo gorszy finansowo wynajem, utrwalenie nauki i pracy zdalnej, nawet po pandemii może się okazać że pracownik nie musi być codziennie w pracy, a student codziennie na uczelni.
4) Przechodzenie wielu usług on-line, bankowość, zakupy, co ograniczy ilość pracowników potrzebnych a miastach
5) Wchodzenie w ogromny niż demograficzny, już o 2023 dużo więcej osób będzie umierać, niż wchodzić na rynek pracy.

Wzrost cen można oczekiwać ze względu:
1) Na poprawę komfortu ludzi każdy chce żyć coraz lepiej w nowych mieszkaniach.
2) Dużo osób prowadzi jednoosobowe gospodarstwa. Dziś nie rzadko singiel ma tylko dla siebie dwa czy trzy pokoje.
gronostaj
Długterminowo (10 lat+) to na prowincji ceny zjadą prawie do zera. Jak we Włoszech.

W dużych miastach ceny będą skakać raz w górę, raz w dół w zależności od koniunktury i pomysłów polityków.
darek_znawca
Wzrost cen można oczekiwać ze względu:
1) Na poprawę komfortu ludzi każdy chce żyć coraz lepiej w nowych mieszkaniach.
2) Dużo osób prowadzi jednoosobowe gospodarstwa. Dziś nie rzadko singiel ma tylko dla siebie dwa czy trzy pokoje.
exio
1 pkt. to jest myślenie życzeniowe bo każdy chce mieć coraz lepiej a nie coraz gorzej jest to wręcz oczywista oczywistość. Pytanie nie brzmi czy ktoś chce tylko kogo jest na to stać. Osoby które jest na to stać mogą wpłynąć na ten stan rzeczy. Pytanie czy w tym kryzysie więcej ludzi będzie na to stać czy mniej?
darek_znawca
Ceny mieszkań rosły z prostej przyczyny, w wiek produkcyjny 10-20 lat temu wchodziło dwa razy więcej osób niż umierało, obecnie w wiek produkcyjny wchodzi tyle samo osób co umiera. Za 10 czy 20 lat dwa razy więcej osób będzie umierać niż wchodzić w wiek produkcyjny. Ze względu na coraz mniejsze emerytury, dużo osób Ceny mieszkań rosły z prostej przyczyny, w wiek produkcyjny 10-20 lat temu wchodziło dwa razy więcej osób niż umierało, obecnie w wiek produkcyjny wchodzi tyle samo osób co umiera. Za 10 czy 20 lat dwa razy więcej osób będzie umierać niż wchodzić w wiek produkcyjny. Ze względu na coraz mniejsze emerytury, dużo osób na emeryturze zostawi swoje mieszkania w bankach za dodatkowe pieniądze. Następnie sporo mieszkań wpłynie na rynek od spadkobierców mieszkań, banki także będą sprzedawały zastawiane mieszkania.
Wynajem mieszkań staje się coraz mniej opłacalny patrz wyżej oraz coraz większa konkurencja coraz więcej wolnych mieszkań.
OLX 2020-01-27 wynajem = 32 191, sprzedaż = 26 961
OLX 2020-10-09 wynajem = 51 112, sprzedaż = 33 803)
Więc mam pytanie czy mieszkanie w takiej sytuacji będą drożeć czy tanieć
darek_znawca
Proszę popatrzeć na demografię. Analizując ilość urodzeń i zgonów w Polsce w okresie 1945-2019, można policzyć ile było potrzebnych mieszkań i ile będzie potrzeba. Więc w 2008r pierwszy boom mieszkaniowy potrzeba było 120tys mieszkań, a budowano 165tys, w 2018r drugi boom mieszkaniowy potrzeba było 141tys mieszkań,Proszę popatrzeć na demografię. Analizując ilość urodzeń i zgonów w Polsce w okresie 1945-2019, można policzyć ile było potrzebnych mieszkań i ile będzie potrzeba. Więc w 2008r pierwszy boom mieszkaniowy potrzeba było 120tys mieszkań, a budowano 165tys, w 2018r drugi boom mieszkaniowy potrzeba było 141tys mieszkań, a budowano 180tys, w 2023r potrzeba będzie 77tys mieszkań, w 2028r będzie nadmiar 52tys mieszkań, w 2033r będzie nadmiar 171tys mieszkań, a w szczycie nadpodaży mieszkań 2033r będzie nadmiar aż 200tys mieszkań. Zakładając że rocznie około 20tys mieszkań się wyburza ze względu na starość. Można dojść do wniosków że już za 5 lat mieszkania będą bardzo tracić na wartości. Stare mieszkania kamienice i bloki z wielkich płyt w centrum miast będzie się burzyć i stawiać nowoczesne mieszkania.
jasiek2017
W kółko pod artykułami ta sama umysłowa biedota. Finansowa zresztą też. Produkują się, klepią po plecach, otwierają Piccolo i tańczą.
Warto było czekać całe dorosłe życie aby mogli kupić 2% taniej.
Oczywiście tylko w snach skoro nawet na wkład własny 1% by nie mieli.
exio
Zgadzam się. Ciągle ten jasiek2017.
jsunday
Jasieńku jak tam, starcza jeszcze na ratę kredytu?

Bądź grzeczny i dobrze żyj z bankami, bo jak nie będziesz miał z czego spłacić kredytu to oni z reguły nie rozmawiają z tymi, którym brakuje argumentów.

Powiązane: Bankier.pl i Otodom.pl - raport z rynku nieruchomości

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki