Cena ofertowa, cena transakcyjna, indeks hedoniczny i wartość mieszkania – choć wszystkie te terminy obrazują sytuację na rynku nieruchomości, nie są tożsame i pokazują inny jego wycinek. Jak nie pogubić się w tych pojęciach, skąd biorą się różnice, ile wynoszą oraz jak odczytywać kolejne publikacje danych na temat rynku nieruchomości? Tłumaczymy.
W Polsce nie brakuje ekspertów od rynku nieruchomości, a każdy z nich posługuje się innymi miarami na potwierdzenie swoich tez. Czy ceny mieszkań faktycznie rosną tam, gdzie analizy oparte są wyłącznie na cenach ofertowych? Niekoniecznie. Czy podając dalej zasłyszane gdzieś prawdy, że "ceny mieszkań spadają/rosną", sprawdzamy, których wielkości użyto do sformułowania wniosków? Pewnie nie zawsze. W naszej serii "Tłumaczymy" rozprawiamy się dziś z bałaganem pojęciowym na rynku nieruchomości.
Na początku naszych rozważań odrzućmy ostatnie z wcześniej wymienionych pojęć – wartość, która, według szkoły austriackiej, nie jest wielkością obiektywną. Przenosząc tę obserwację na rynek nieruchomości, można stwierdzić, że inną wartość będzie miało mieszkanie dla dewelopera, inną dla sprzedającego, a jeszcze inną dla potencjalnego kupca. Ostatecznie wartość mieszkania formalnie wyznacza rzeczoznawca majątkowy w operacie. Robi to na potrzeby właściciela nieruchomości lub na żądanie banku kredytującego zakup. Istnieje też możliwość oszacowania przybliżonej wartości nieruchomości. Programy internetowe dokonują wyliczeń na podstawie analogicznych lokali w okolicy, jednak otrzymana kwota jest tylko "punktem orientacyjnym" dla właściciela, uproszczeniem nie wolnym od wad (np. nie uwzględnia stanu wyposażenia mieszkania). Wartość mieszkania nie jest jednostką właściwą dla analiz cen na rynku.
Co to jest cena ofertowa mieszkania?
Ceny ofertowe mówią wyłącznie o stronie podażowej rynku. W przypadku nowo wybudowanych mieszkań, a więc rynku pierwotnego, są one kreowane przez deweloperów, a ich odzwierciedleniem są informacje zawarte w katalogach dotyczących powstających osiedli. Krótko mówiąc, cena ofertowa danego mieszkania to kwota, na jaką wycenił je deweloper, biorąc pod uwagę koszty wytworzenia, zakupu działki, narzuconą przez siebie marżę, ale również jego wielkość, lokalizację i standard wykończenia.
Podobnie rzecz się ma z cenami ofertowymi mieszkań na rynku wtórnym. Z uwagi jednak na znacznie mniejsze doświadczenie osób prywatnych sprzedających mieszkania (często raz w życiu) od zajmujących się tym zawodowo deweloperów, ceny, za które są oferowane za używane lokale, kreowane są często przy pomocy pośredników i w odniesieniu do cen na rynku pierwotnym. W tym przypadku na stawkę za metr kwadratowy składa się najczęściej wielkość mieszkania, jego lokalizacja, stan techniczny i wyposażenie.
Mieszkaniowy paradoks – używane oferowane drożej od nowych
W większości największych polskich miast ceny ofertowe nowych mieszkań są niższe od stawek obowiązujących na rynku wtórnym. Według danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.pl, największa różnica między obydwoma segmentami rynku występuje w Warszawie, gdzie mieszkania używane były w kwietniu wyceniane średnio o 21,3 proc. drożej od nowych mieszkań. Nominalnie różnica wyniosła 2092 zł/mkw. W Krakowie różnica ta wyniosła w kwietniu 15,4 proc., a w Gdańsku 11,9 proc. Na niemal identycznym poziomie mieszkania nowe i używane wyceniane są w Poznaniu – te oferowane z drugiej ręki były w kwietniu wyceniane wyżej o 0,5 proc.
Inaczej ma się rzecz z lokalami mieszkalnymi w Katowicach i Łodzi. W stolicy woj. śląskiego mieszkania na rynku wtórnym były w kwietniu wyceniane średnio o 13,8 proc. niżej od nowych. W Łodzi różnica wyniosła 9,2 proc. Wpływ na ten stan rzeczy ma specyfika obu rynków wtórnych i znaczny odsetek mieszkań usytuowanych w starym budownictwie.
Dlaczego ceny używanych mieszkań są z reguły wyższe?
Nowe, pachnące świeżością, położone na zamkniętych osiedlach z ochroną i kilkudziesięcioletnie, w blokach z wielkiej płyty. Patrząc wyłącznie na powyższe wyznaczniki, ceny ofertowe nowych mieszkań powinny zdecydowanie górować nad oczekiwaniami sprzedawców z rynku wtórnego. Ale, jak wykazaliśmy powyżej, w większości największych polskich miast sytuacja jest odwrotna. Powodem są cztery koronne czynniki przemawiające na korzyść mieszkań używanych:
- lokalizacja – są położone w centrum lub dogodnie z nim skomunikowane, podczas gdy nowe inwestycje deweloperzy realizują nierzadko w szczerym polu;
- infrastruktura – na osiedlach z wielkiej płyty budowanych kilkadziesiąt lat temu wraz z mieszkaniami powstawały szkoły, przedszkola, a z biegiem lat pojawiały się kolejne punkty usługowe. Na nowo powstających osiedlach w wielu przypadkach powstają wyłącznie mieszkania. Na infrastrukturę trzeba czekać, a ta często nie jest zależna od dewelopera, ale władz miejskich;
- czas na przeprowadzkę – aby wprowadzić się do mieszkania oddanego w standardzie deweloperskim, trzeba je najpierw wykończyć, a to proces trwający przynajmniej kilka tygodni, jeśli nie miesięcy. Wcześniej musi ono jednak powstać. Tymczasem potencjalni klienci przed podjęciem decyzji zakupowej oglądają często katalogi i wizualizacje, a nie gotowy lokal. Pomijając możliwe opóźnienia na placu budowy, na jego oddanie trzeba czekać nierzadko ponad rok.
- dodatkowy koszt – choć w wielu przypadkach kupno używanego mieszkania wiąże się z koniecznością remontu, to na rynku pierwotnym dzieje się tak w każdym przypadku. Na wykończenie mieszkania oddanego w standardzie deweloperskim potrzeba nie tylko czasu, ale przede wszystkim pieniędzy liczonych w dziesiątkach tysięcy złotych.
Pułapka analiz rynku nieruchomości
Czy jednak może być odwrotnie i ceny nowych mieszkań deweloperskich będą wyższe od mieszkań używanych? Oczywiście, co więcej - tak dzieje się w wielu miastach. Wystarczy, że porównamy dopiero co budowany nowy lokal w świetnej lokalizacji, w dodatku o podwyższonym standardzie z mieszkaniem "z drugiej ręki", które ktoś sprzedaje, a kiedyś kupił od dewelopera budującego w szczerym polu. Chociaż jest wyposażone, może być wyceniane niżej, niż mieszkanie jeszcze niegotowe do wprowadzenia, jednak dające większe perspektywy komunikacyjne czy infrastrukturalne.
I to jest właśnie jednak z kluczowych pułapek analiz dotyczących rynku nieruchomości. Wszystko (czyli wnioski) zależy od tego, co ze sobą porównujemy. Warto zawsze sprawdzać, do jakiego rodzaju nieruchomości odnoszą się głośne wnioski.
Czytasz, że ceny mieszkań idą w dół? Zweryfikuj, czy opracowanie firmy lub instytucji X odnosi się do całego rynku nieruchomości (np. wszystkich mieszkań będących obecnie w sprzedaży u deweloperów w Krakowie), czy może tylko tych mieszkań, które dana firma ma w swojej bazie dzięki współpracy z tymi deweloperami (i formułuje wnioski np. wyłącznie dla inwestycji pochodzących od 5 krakowskich deweloperów, co stanowi zaledwie fragment tamtejszego rynku).
Ceny mieszkań rosną? Których mieszkań? Czy analiza, która odnosi się np. do wrocławskiego rynku mieszkań z drugiej ręki uwzględnia różnice w cenach kawalerek i dużych apartamentów? Owszem, uśrednione stawki jednych i drugich mówią już coś o generalnej sytuacji w mieście, ale jeśli interesujesz się np. konkretnie mieszkaniami 4-pokojowymi, głośne wnioski mogą nijak mieć się do przedmiotu twoich poszukiwań. Więcej o "magii ceny średniej" za chwilę.
Co to jest cena transakcyjna mieszkania?
Wróćmy do zasadniczego wątku. Wiemy już, że cena ofertowa jest swoistą wędką zarzuconą przez sprzedającego. To, w jakim stopniu ryba (czyt. potencjalny kupiec) połknie haczyk, odzwierciedla cena transakcyjna. Mówiąc prościej – cena transakcyjna mieszkania to kwota, która wpisywana jest w akcie notarialnym już podczas podpisywania umowy kupna-sprzedaży. Podobnie jak w przypadku stawek ofertowych, aby uniknąć zaburzeń związanych z różnicą w powierzchniach, w rynkowych analizach podawana jest w przeliczeniu na metr kwadratowy.
Z uwagi na większe niż w przypadku stawek ofertowych trudności z pozyskaniem danych (łatwiej dotrzeć do danych z powszechnie dostępnych w internecie ogłoszeń niż tych z aktów notarialnych), raporty zawierające średnie ceny transakcyjne pojawiają się z opóźnieniem – zazwyczaj dwumiesięcznym. Ceny za I kw. 2020 publikowaliśmy więc na przełomie maja i czerwca.
W Bankier.pl publikujemy ceny transakcyjne przygotowywane przez Cenatorium. W tym przypadku analizujemy osiem polskich miast (Warszawę, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Lublin i Olsztyn) z podziałem na poszczególne metraże – od najmniejszych do 35 mkw. po największe o powierzchni przekraczającej 100 mkw. Co kwartał publikujemy także stawki transakcyjne obliczane przez Narodowy Bank Polski, który oblicza je dla szesnastu miast wojewódzkich (z wyłączeniem Torunia i Gorzowa Wlkp.), jednak bez podziału na konkretne metraże.
To tylko średnia
Publikowane raporty nie są wyrocznią, a jedynie projekcją sytuacji na rynku, która w przypadku każdej decyzji zakupowej musi być rozpatrywana indywidualnie. I choć wyliczenia opierają się na przepastnych bazach danych, to zawsze pokazują one średnią cenę. Dobrym przykładem są ceny ofertowe mieszkań w Warszawie.
Z danych SonarHome wynika, że w maju najwyżej – średnio na 14 932 zł/mkw. – wyceniane były lokale mieszkalne w Śródmieściu. Stawki różniły się jednak w zależności od dokładnego położenia. Sprzedający mieszkania znajdujące się przy Rondzie ONZ wyceniali je średnio na 34 015 zł/mkw., podczas gdy lokale położone przy ul. Nowosieleckiej, a więc na południowym skraju Śródmieścia, wyceniano średnio na 10 497 zł/mkw.
Średnią cenę ofertową zaburzają także poszczególne metraże. Może się tak stać, jeśli jest ona liczona dla wszystkich lokali łącznie. Tymczasem wycena metra kwadratowego w najmniejszych kawalerkach potrafi być nawet o kilkadziesiąt procent wyższa niż w przypadku dużych mieszkań.
Dla przykładu, z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.pl wynika, że jeden metr kwadratowy mieszkania o powierzchni do 35 mkw. znajdującego się w Gdańsku, był wyceniany średnio o 32,2 proc. wyżej niż metr kwadratowy lokalu o powierzchni od 60 do 90 mkw.
Cena transakcyjna a cena ofertowa – ile wynosi różnica?
W zdecydowanej większości przypadków ceny transakcyjne są niższe od stawek ofertowych (mieszkania sprzedają się faktycznie taniej niż wynosi pierwsza cena sprzedaży), przy czym większe różnice odnotowywane są na rynku wtórnym. Przyjrzyjmy się zatem danym Narodowego Banku Polskiego za I kw. 2020 r. dotyczącym zarówno średnich kwot wpisywanych w aktach notarialnych, jak i średnim oczekiwaniom sprzedawców.
Na rynku pierwotnym największe różnice można było zaobserwować w Trójmieście. Średnia cena transakcyjna w I kw. 2020 r. w Gdańsku była o 11,7 proc. niższa od średniej stawki ofertowej. W Gdyni różnica ta wyniosła 10,7 proc. Na drugim biegunie znalazł się jednak Szczecin, gdzie średnia kwota, za jaką sprzedawano mieszkania była o 5 proc. wyższa od średniej stawki ofertowej.
Analizując dane dotyczące rynku wtórnego, nie sposób znaleźć miasto, w którym średnia stawka ofertowa byłaby niższa od średniej ceny transakcyjnej. Większe są także różnice. W Gdańsku w I kw. 2020 r. średnia kwota wpisywana w ogłoszeniach sprzedaży wyniosła 10 562 zł/mkw., podczas gdy za metr kwadratowy płacono średnio 8347 zł – o 21 proc. mniej. Nominalnie różnica wyniosła 2215 zł.
Ponad 10-procentową różnicę odnotowano w dziewięciu miastach wojewódzkich, a także Gdyni. Najmniejsza różnica między średnią ceną transakcyjną a ofertową (4,6 proc.) miała miejsce w Bydgoszczy.
Skąd takie różnice?
Sprzedający mieszkania na rynku wtórnym mają większą tendencję do przeszacowania ceny ofertowej ze względu na to, że, jak już wspomnieliśmy wcześniej, mają mniejszą wiedzę niż deweloperzy i często robią to „na oko” lub analizując pobieżnie ceny podobnych mieszkań w okolicy. Jako że sprzedają często mieszkanie, w którym spędzili sporą część życia, dochodzi także aspekt psychologiczny.
Nie można jednak pominąć jeszcze jednego czynnika – pośredników. Spora część mieszkań oferowanych na rynku wtórnym przechodzi przez ręce agentów nieruchomości, którzy zajmują się przeprowadzeniem i finalizacją transakcji. Jako że najczęściej wynagradzani są w oparciu o prowizje, zależy im na jak najwyższej cenie transakcyjnej. Właśnie ten składnik znacząco podwyższa cenę ofertową. Mówiąc wprost – im wyższa stawka podana w ogłoszeniu, tym większe możliwości negocjacyjne.
Warto jednak zaznaczyć, że negocjacje mogą odbywać się w dwóch kierunkach. I choć zazwyczaj średnia cena transakcyjna jest niższa od średniej stawki ofertowej, to może dojść do sytuacji, w której to sprzedający wynegocjuje ostatecznie wyższą cenę od widniejącej w ogłoszeniu. Stanie się tak, jeśli przedmiotem sprzedaży będzie mieszkanie, na które popyt będzie wysoki, spowodowany m.in. wysokim standardem wykończenia czy położeniem w centrum.
Ile można ugrać, negocjując cenę?
Kupując warzywa lub buty trudno wyobrazić sobie sytuację, w której negocjowalibyśmy cenę ze sprzedawcą. Na ogół płacimy wtedy stawkę, która widnieje na metce. Inaczej ma się sprawa z kupnem mieszkania. Jednak nawet "20-procentowe różnice pomiędzy średnimi cenami transakcyjnymi a ofertowymi" wynikające z najnowszych analiz rynkowych nie oznaczają od razu, że aż tyle ugramy podczas negocjacji.
W internecie można jednak znaleźć raporty obrazujące średnie możliwości negocjacyjne. W Bankier.pl co kwartał publikujemy tekst oparty na raporcie Metrohouse, który uwzględnia te dane dla sześciu największych polskich miast.
W I kw. 2020 r. średnie możliwości negocjacyjne wahały się od 1,8 proc. w Warszawie do 4,9 proc. w Poznaniu i w porównaniu z IV kw. 2019 r. były wyższe.
Przeglądając oferty sprzedaży mieszkań w serwisach warto zwrócić uwagę także na to, jak stawka dotycząca danego mieszkania zmieniała się w czasie i jak długo oferta znajduje się na rynku. Wiedza ta da nam rozeznanie w popycie na ten konkretny lokal.
Przyglądając się danym Metrohouse za I kw. 2020 r. można zauważyć, że sprzedający rosnące możliwości negocjacyjne rekompensowali sobie podnoszeniem stawek w trakcie ekspozycji ogłoszenia. Największą średnią różnicę między pierwszą a ostateczną ceną ofertową odnotowano w Poznaniu i Gdańsku (po 3,5 proc.). Z kolei we Wrocławiu cena ofertowa mieszkania podnoszona była średnio o 2,3 proc.
Ale i tu ważne przypomnienie: wspomniany Metrohouse również odnosi się tylko do części rynku. Zaprezentowane wnioski dają kupującemu nadzieję na wynegocjowanie niższej ceny, ale nie dają żadnej gwarancji, że to się uda. Jeśli polujesz na chodliwe mieszkanie z grupy nieruchomości często poszukiwanych na rynku, właściciel może nie być skłonny do jakiejkolwiek obniżki mimo generalnej tendencji do schodzenia z ceny w jego mieście, bo wie, że wystawia na sprzedaż produkt, na który znajdzie się wielu chętnych.
Nie oznacza to z kolei, że nie warto próbować negocjować, tym bardziej, jeśli dotarliśmy do danych sugerujących, że w okolicy wiele przypadków targowania się zakończono sukcesem dla kupującego.
Indeks wskaże trend
Sytuację na rynku nieruchomości, a zwłaszcza obowiązujący trend, odzwierciedlają również indeksy. Możemy więc przeczytać, że ceny rosną/spadają, bo tak wynika z indeksu X.
Jednym z takich parametrów jest indeks urban.one przygotowywany przez Cenatorium, jak również indeks hedoniczny Narodowego Banku Polskiego, który zawiera korektę uwzględniającą różnice w atrybutach poszczególnych mieszkań (np. lokalizację, powierzchnię użytkową, standard wykończenia).
W oparciu o indeks hedoniczny, po przemnożeniu przez jego wartość średniej ceny transakcyjnej z danego okresu, powstaje cena hedoniczna.
Raporty zawierające ceny ofertowe i transakcyjne publikują także poszczególne banki, na ich podstawie tworząc także scenariusze przyszłości. Najnowszym przykładem takiego raportu są ostatnie głośne dane banku PKO BP. W oparciu o nie analitycy banku przewidują, że przy założeniu odpowiednich zmiennych – rosnącego bezrobocia, niepewności potencjalnych klientów co do przyszłych dochodów i ogólnego pogorszenia sytuacji gospodarczej – ceny mieszkań mogą spaść w drugiej połowie 2020 r. nawet o 15 proc. w ujęciu rocznym, a trend spadkowy może utrzymać się do połowy 2021 r.
Inflacja dotyka także cen mieszkań
Przy analizowaniu zarówno cen ofertowych, jak i transakcyjnych nieruchomości warto wziąć pod uwagę jeszcze jedną kwestię – utratę wartości pieniądza, czyli inflację. Ta w kwietniu mierzona dla całej Polski wyniosła 3,4 proc. w ujęciu rocznym.
Tymczasem wzrost cen ofertowych mieszkań w relacji rocznej, zgodnie z danymi Bankier.pl udostępnionymi przez serwis Otodom.pl, był znacznie wyższy i wahał się na rynku pierwotnym od 5 do 19 proc., a na rynku wtórnym od 5 do 16 proc.
W największym uproszczeniu - przy porównywaniu cen ważny jest moment w czasie. Inną wartość (w odniesieniu do dochodów, warunków gospodarczych, cen etc.) ma 500 tys. zł płacone za mieszkanie dziś niż kilka lat temu i za kilka lat. Posługiwanie się wyłącznie bezwzględnymi stawkami liczbowymi wyzbyte jest często relacji ceny do otaczającej nas rzeczywistości.
Gdzie szukać najnowszych danych dotyczących cen mieszkań?
Dane dotyczące cen ofertowych mieszkań, działek budowlanych i odstępnego w przypadku najmu, publikujemy w Bankier.pl pod koniec każdego miesiąca. Są to dane udostępniane przez serwis nieruchomości Otodom, dotyczą zawsze poprzedniego miesiąca i ogłoszeń publikowanych na łamach tego serwisu.
W przypadku cen mieszkań, porównujemy zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny, w dziewięciu miastach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Katowice, Szczecin, Lublin). Ceny ofertowe odstępnego za wynajem oprócz wspomnianych miast dotyczą także Bydgoszczy, a stawki ofertowe działek budowlanych porównujemy dla wszystkich województw i ich stolic. W przypadku województw posiadających dwie stolice – kujawsko-pomorskiego i lubuskiego – porównanie cen dotyczy odpowiednio Bydgoszczy i Gorzowa Wielkopolskiego.
Raz na kwartał – na początku marca, czerwca, września i grudnia – publikujemy ceny transakcyjne przygotowane przez Cenatorium. Dane zbierane są dla poszczególnych metraży mieszkań w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Lublinie i Olsztynie.
Co kwartał na Bankier.pl można znaleźć także zestaw cen transakcyjnych mieszkań dla miast wojewódzkich przygotowany przez Narodowy Bank Polski. W tym przypadku dane dotyczą średnich cen transakcyjnych we wszystkich miastach wojewódzkich, ale bez podziału na konkretne metraże.
Raz na trzy miesiące publikujemy również kwartalne raporty Eurostatu dotyczące cen mieszkań w państwach Unii Europejskiej.
W pierwszym tygodniu każdego miesiąca publikujemy również odczyt indeksu urban.one, który przygotowuje Cenatorium. Analizujemy także dane innych serwisów nieruchomości – m.in. SonarHome, który publikuje średnie ceny ofertowe dotyczące poszczególnych dzielnic w największych polskich miastach oraz Metrohouse, który ceny ofertowe wzbogaca danymi dotyczącymi przeciętnych możliwości negocjacyjnych w poszczególnych miastach.
