Ceny mieszkań w Trójmieście biją rekordy. Nawet o 60 proc. w górę w pięć lat

Średnio o połowę - od 42 do nawet 62 proc. podrożały w ciągu ostatnich pięciu lat mieszkania w Gdańsku i Gdyni – wynika z analizy Bankier.pl. Oznacza to, że nominalnie kupujący musieliby płacić za metr kwadratowy nawet o przeszło 3000 zł więcej niż przed pięcioma laty. Z jeszcze większym animuszem rosły stawki ofertowe dyktowane zarówno przez deweloperów, jak i sprzedających używane mieszkania.

Choć zainteresowani kupnem mieszkania w Gdańsku i Gdyni nie doświadczyli w ostatnim roku najmocniejszych na tle kraju wzrostów cen transakcyjnych, to inaczej rzecz się ma, jeśli prześledzimy stawki w dłuższej perspektywie. I to właśnie uczyniliśmy.

Ceny mieszkań w Trójmieście na rynku pierwotnym

W pierwszym kwartale 2020 r. średnia kwota, jaką płacono w Gdańsku za nowe mieszkanie od dewelopera, wyniosła 8741 zł/mkw. (+1,8 proc. k/k). Plasując stolicę woj. pomorskiego na drugim miejscu wśród najdroższych rynków pierwotnych w Polsce.

Stawki jakie wpisywano w aktach notarialnych w I kw. 2020 r. były średnio o 5,8 proc. wyższe od notowanych w I kw. 2019 r. Wzrost w skali dwuletniej wyniósł 20,5 proc., a w trzyletniej 35,9 proc. Jeśli z kolei weźmiemy pod uwagę średnią cenę transakcyjną obowiązującą w pierwszym kwartale 2015 r. (5951 zł/mkw.) i zestawimy ją ze średnią kwotą płaconą w I kw. 2020 r., okaże się, że Gdańsk w ciągu ostatnich pięciu lat doświadczył największego wzrostu cen spośród największych polskich miast – o blisko połowę (46,9 proc.).

Przyglądając się rocznym wzrostom cen, te najmocniej poszybowały pomiędzy I kw. 2018 a I kw. 2019 r. – średnio o 13,9 proc. Spadek stawek statystycy Narodowego Banku Polskiego zanotowali jedynie pomiędzy I kw. 2016 a I kw. 2017 r. Był on jednak nieznaczny i wyniósł 0,3 proc.

Biorąc pod uwagę relację kwartalną, ceny transakcyjne w stolicy woj. pomorskiego rosną nieprzerwanie od IV kw. 2018 r. Wówczas podskoczyły aż o 9,1 proc., by w kolejnym kwartale przebić barierę 8000 zł/mkw. i systematycznie zmierzać ku poziomowi 9000 zł/mkw.

Z podobną sytuacją mamy do czynienia na północy Trójmiasta, w Gdyni. Tam w I kw. 2020 r. za nowe mieszkanie płacono średnio 8251 zł/mkw. (+2,8 proc. k/k), co było piątym wynikiem w kraju. Poza wspomnianym Gdańskiem i najdroższą Warszawą więcej za mieszkania od deweloperów płacono jedynie w Krakowie i Wrocławiu.

W skali rocznej średnia cena transakcyjna w Gdyni głównie za sprawą korekty z końca 2019 r. wzrosła jedynie o 3,3 proc., co sprawiło, że była ona jednym z najbardziej stabilnych rynków pierwotnych w Polsce. Jeśli jednak średnią stawkę z I kw. 2020 r. porównamy z notowaną dwa lata temu i wcześniej, zauważymy podobną tendencję jak w Gdańsku. W ciągu dwóch lat średnia kwota wpisywana w akcie notarialnym wzrosła o jedną piątą (20,4 proc.), a w porównaniu z I kw. 2016 r. o jedną trzecią (32,9 proc.), a w relacji do pierwszych trzech miesięcy 2015 r. o 42,8 proc.

Najbardziej wyraźny wzrost cen w skali roku przyniósł w Gdyni I kw. 2019 r. Wówczas w relacji do I kw. 2018 r. płacono aż o 16,6 proc. więcej – średnio 7990 zł/mkw. Mimo tak znacznego wzrostu Gdynia była już wówczas tańszym rynkiem pierwotnym od gdańskiego. Palmę pierwszeństwa tego niechlubnego dla szukających własnego „M” rankingu straciła ostatecznie na rzecz większego sąsiada w IV kw. 2018 r.

Ceny mieszkań w Trójmieście na rynku wtórnym

Zarówno w Gdańsku, jak i Gdyni niższe stawki obowiązują na rynku wtórnym. Notowany w ciągu ostatnich pięciu lat wzrost cen używanych mieszkań był jednak znacznie bardziej dotkliwy dla kupujących.

Za używane mieszkanie w Gdańsku w I kw. 2020 płacono średnio 8347 zł/mkw. (+1,0 proc. k/k) – średnio o 13,6 proc. więcej niż rok wcześniej, 28,7 proc. więcej niż w I kw. 2018 r., 55,6 proc. więcej niż w I kw. 2016 i aż o 61,6 proc. więcej w relacji do I kw. 2015 r., kiedy w aktach notarialnych wpisywano średnio 5166 zł/mkw., a więc nominalnie o ponad 3000 zł/mkw. mniej.

Już trzeci rok z rzędu pierwszy kwartał przynosi dwucyfrowy wzrost stawek transakcyjnych w skali rocznej. Z podobnym wzrostem (13,4 proc.) mieliśmy do czynienia w I kw. 2019 r., zaś w I kw. 2018 r. roczny wzrost średniej ceny używanego mieszkania wyniósł 12,2 proc.

Mieszkania sprzedawane na rynku wtórnym w Gdyni są już blisko od pięciu lat tańsze od lokali usytuowanych w Gdańsku. W skali kraju drożej jest jeszcze tylko w Warszawie i Krakowie. W I kw. 2020 r. w Gdyni płacono średnio 7700 zł/mkw. (+4,3 proc. k/k). Kwota ta była o 13,1 proc. wyższa od notowanej w I kw. 2019 r. i aż o 63,9 proc. wyższa niż w I kw. 2016 r., czyli momencie, gdy stawki w Gdyni były najniższe w ciągu ostatnich pięciu lat.

Średnia cena transakcyjna płacona za używane mieszkanie w Gdyni rośnie nieprzerwanie od II kw. 2017 r. Wówczas na gdyńskim rynku wtórnym średnia stawka w relacji kwartalnej wzrosła aż o 15,7 proc. z 4971 zł/mkw. do 5754 zł/mkw. Mimo tego nominalnie i tak była o blisko 2000 zł/mkw. niższa niż na początku 2020 r. Patrząc na skalę roczną, średnia kwota wpisywana w akcie notarialnym najmocniej wzrosła pomiędzy I kw. 2017 a I kw. 2018 r. – o 22,7 proc.

Rozbudzone apetyty sprzedających

W Trójmieście nie słabnie także zapał sprzedających w windowaniu średnich cen ofertowych, czyli tych, które możemy zobaczyć w ogłoszeniach. Z uwagi na możliwości negocjacyjne kupujących są one wyższe od cen transakcyjnych, czyli wpisywanych w aktach notarialnych.

I tak w Gdańsku w marcu 2020 r., w oparciu o dane Bankier.pl udostępnione przez serwis Otodom.pl, deweloperzy oczekiwali średnio 9546 zł/mkw. – o 1,2 proc. więcej niż w lutym i o 18,4 proc. więcej niż w marcu 2019 r. Wzrost średniej stawki ofertowej w relacji dwuletniej był jeszcze wyższy i wyniósł 38,8 proc.

Zarówno w ciągu roku jak i dwóch lat najmocniej w górę poszły oczekiwania deweloperów wobec mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw., które w marcu 2020 r. wyceniano średnio na 9761 zł/mkw. – o 27,6 proc. wyżej niż w marcu 2019 r. i o 46,6 proc. wyżej w relacji do marca 2018 r.

Kolejne rekordy z miesiąca na miesiąc biją także stawki dyktowane za najmniejsze mieszkania o powierzchni do 38 mkw., które w marcu 2020 r. były wyceniane średnio na 11 231 zł/mkw., jedynie nieznacznie niżej niż na warszawskim rynku pierwotnym.

Jeszcze mocniej w ciągu ostatnich lat zwiększyły się oczekiwania osób sprzedających używane mieszkania w Gdańsku. W marcu 2020 r. za takie lokale oczekiwano średnio 10 598 zł/mkw. – o 10,2 proc. więcej niż rok wcześniej i aż o 52,4 proc. więcej niż w marcu 2017 r.

W przypadku używanych mieszkań najmocniej skoczyły stawki dyktowane przez osoby sprzedające mieszkania o powierzchni od 60 do 90 mkw. Te w marcu 2020 r. były wyceniane średnio na 10 234 zł/mkw., co było wynikiem o 11 proc. wyższym względem marca 2019 r. W porównaniu z marcem 2018 r. wzrost wyniósł 31 proc., a w relacji do marca 2017 r. o 53,1 proc.

Źródło: