Nieracjonalny jak kredytobiorca – tak można powiedzieć, patrząc na udział w sprzedaży kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem. Gdy stopy procentowe były niskie, wskaźnik ten szorował po dnie. Gdy oczekiwane są obniżki (w bliższej lub nieco dalszej perspektywie), osiąga szczyty.
Przed kilkoma dniami raport kwartalny zaprezentował jeden z większych graczy na rynku kredytów hipotecznych – ING Bank Śląski. Instytucja ta jest jedną z wąskiej grupy regularnie dzielących się z inwestorami informacjami o kompozycji sprzedaży hipotek. Dzięki temu otrzymaliśmy wgląd w aktualne preferencje kredytobiorców. Na dane obejmujące cały rynek (publikowane w raportach AMRON-SARFiN) przyjdzie nam jeszcze chwilę poczekać.
Pierwszą z rzucających się w oczy informacji jest olbrzymi wzrost sprzedaży kredytów w ING. W porównaniu z IV kw. 2023 r. dynamika wynosi +74 proc. ING Bank Śląski nie uczestniczył jednak w programie „Bezpieczny kredyt 2 procent” i dopiero teraz korzysta na hipotecznym ożywieniu.
Jeszcze ciekawiej prezentuje się udział w sprzedaży kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. Kredyty oparte na stałej stopie zaliczyły zdecydowane osunięcie, oddając pole zmiennoprocentowej alternatywie. Może to być efekt specyfiki oferty ING, w którym bazą jest wskaźnik WIRON 1M, a w minionym kwartale pojawiały się „hipoteczne ewenementy” w cenniku. Być może jednak w preferencjach klientów (nie tylko banku z lwem w herbie) zaczęło się coś zmieniać.
Skąd wzięła się dominacja stałej stopy?
O paradoksach losów kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem pisaliśmy na łamach Bankier.pl, gdy trend wzrostu ich popularności objawił się z całą siłą (patrz „Hipoteka na 3 proc. i spokój na lata? Skorzystało niewielu”). Na koniec 2020 r. udział w portfelu banków stałoprocentowych hipotek wynosił do 1,8 proc. W 2021 r., gdy stopy procentowe były rekordowo niskie, a kredyty ze stałą stopą były już (od lipca) w każdym banku, stanowiły one 5 proc. nowej sprzedaży.
Sytuacja uległa dramatycznej zmianie w momencie, gdy stopy procentowe raźno ruszyły w górę. Byliśmy świadkami bez precedensu na polskim rynku hipotek – żaden produkt do tej pory (nawet, za przeproszeniem, kredyty „frankowe”) nie zyskał tak silnej pozycji w tak krótkim czasie. Udział w nowej sprzedaży skoczył do 65 proc., potrajając się na przestrzeni trzech kwartałów.
Łatwo zrozumieć, co stało za tym nagłym wahnięciem. Nieliczni wnioskujący wówczas o kredyt z niepokojem obserwowali kolejne decyzje RPP. Nie wiadomo było, gdzie skończy się „rajd stóp procentowych”. W takim otoczeniu wygrywała opcja „drogo, ale pewnie”, czyli zablokowania oprocentowania na obecnym poziomie, z możliwością ewentualnego refinansowania w przyszłości.
Strach był tylko jednym z czynników
Obawa przed rosnącymi ratami nie była jednak jedyną przyczyną hegemonii stałej stopy. Rola tego czynnika była (zapewne) pierwszoplanowa w pierwszym etapie nowej rzeczywistości wysokich stóp. Później pojawiły się jednak kolejne bodźce.
Przeczytaj także
W marcu 2022 r. zaczyna się etap „hipotecznej zimy”. Sprzedaż pikuje, a dostępność kredytów dodatkowo ogranicza zestaw zaleceń nadzoru dotyczących zasad oceny zdolności kredytowej. W lutym 2023 r. KNF częściowo „odkręca śrubę” wprowadzając pewne preferencje dla kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem.
Kilka miesięcy później światło dzienne ujrzała zmodyfikowana rekomendacja, w której zasady np. wyznaczania bufora na wzrost stopy procentowej dają podstawy bardziej liberalnej oceny zdolności kredytowej dla klientów wybierających kredyt z okresowo stałą stawką. Kto chce więcej kredytu, ten powinien wybrać stałe oprocentowanie – tak można streścić efekty zaleceń.
W połowie 2023 r. na rynek trafia „Bezpieczny kredyt 2 procent”. Konstrukcja programu zakłada, że przez pierwsze 10 lat zobowiązanie oparte jest na (preferencyjnym) stałym oprocentowaniu. Efekt widać w statystykach – w ostatnim kwartale 2023 r. stałoprocentowe hipoteki absolutnie dominują na rynku, odpowiadając za ponad 80 proc. sprzedaży.
Odwrócenie preferencji? Są za tym argumenty
Kredyt hipoteczny oparty na stałym, nawet tymczasowo, oprocentowaniu ma sporo przytaczanych wielokrotnie zalet. Pewność niezmienności raty, łatwiejsze planowanie domowego budżetu, wyższa zdolność kredytowa (efekt preferencji nadzoru), wreszcie niższe odsetki (w porównaniu „na dziś”, gdy zmiennoprocentowe hipoteki są droższe).
Stała stopa byłaby doskonałym wyborem, gdyby do powyższej listy dodać rekordowo niskie stopy procentowe. Niestety jesteśmy teraz w zupełnie innym miejscu. Jakim? Tu nie tylko eksperci są w kropce. Większość zgadza się, że na horyzoncie są raczej obniżki niż podwyżki stóp. Gorzej z prognozowaniem, jak daleko jest ten horyzont.
Konsumenci są zdezorientowani. Widać to chociażby w wynikach badania zleconego przez Velo Bank. 37 proc. respondentów nie ma pojęcia, co się stanie z ceną pieniądza, 17 proc. spodziewa się obniżek stóp w drugiej połowie 2024 r., a niemal tyle samo oczekuje… podwyżek stóp.
Duże prawdopodobieństwo obniżek stóp procentowych, a nawet słabiej sformułowane założenie, że jesteśmy „na górce” cyklu, przemawia za wyborem zmiennego oprocentowania. To jednak nie jedyny argument.
Error 503 Backend fetch failed
Backend fetch failed
Guru Meditation:
XID: 128974915
Varnish cache server
Kredyt ze zmienną stopą jest bardziej „otwartą” opcją. Kredytobiorca z łatwością będzie w stanie zmienić formułę oprocentowania na stałe. O ruchu w drugą stronę można już zapomnieć. Nadzór finansowy postanowił w 2023 r. zamknąć tę furtkę i uniemożliwił bankom refinansowanie w modelu „stała stopa -> zmienna stopa”. Co istotne, „niedopuszczalność” rozciąga się nie tylko na już istniejące relacje klient-bank, ale także na refinansowanie kredytów w innych bankach.
Wkrótce można się także spodziewać zmiany podejścia banków do pobierania rekompensat za wcześniejszą nadpłatę/spłatę kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Przypomnijmy, że ustawa daje kredytodawcom taką możliwość w czasie trwania stałej stopy. Wyznacznikiem wysokości opłaty mają być jednak utracone przez bank korzyści, a banki nie wiedziały dotąd jak „uokiko-odpornie” ustalić te wartości. W przypadku kredytów zmiennoprocentowych sprawa jest jasna – po trzech latach opłat nie można pobierać.
O tym, czy wahadło na rynku hipotek zacznie przechylać się w stronę zmiennego oprocentowania przekonamy się już wkrótce. Ruch może spowolnić uruchomienie programu „Kredyt na start” ponownie wymuszającego stałą stopę w okresie dopłat, ale tym razem podaż preferencyjnych hipotek ma być limitowana.
