Od Gdańska po Kraków i od Poznania po Lublin - wszędzie widać tę samą prawidłowość: ceny małych mieszkań na wynajem trzymają się mocno i nie dość, że nie chcą spadać, to w niektórych miastach systematycznie pną się do góry. To dobra wiadomość dla inwestorów, gorsza dla studentów czy młodych rodzin szukających pierwszego lokum.
Według danych publikowanych w comiesięcznych raportach Bankier.pl i otodom.pl, w ciągu ostatnich dwóch lat najmocniej, niemal o 25 proc., podrożał wynajem małych mieszkań w Gdańsku, Łodzi i we Wrocławiu.
Warszawa i reszta Polski
To prawidłowość znana z wielu segmentów polskiego rynku nieruchomości – mimo coraz prężniej rozwijających się ośrodków biznesowych i akademickich w różnych częściach kraju, najdroższe mieszkania na wynajem także w przypadku małego metrażu niezmiennie oferuje Warszawa. Dzisiaj za podnajęcie lokum o powierzchni do 38 mkw. w stolicy trzeba zapłacić ok. 2100 zł – wynika z danych udostępnionych redakcji Bankier.pl przez serwis otodom.pl.
O miano drugiego najdroższego miasta pod względem wynajmu małych lokali od połowy zeszłego roku biją się Gdańsk i Wrocław. W obydwu przypadkach ceny najmu mieszkań o metrażu do 38 mkw. oscylują w okolicach 1600 zł. Nieco tańszy, choć nieznacznie, jest Kraków, gdzie ogłoszeniodawcy życzą sobie stawek średnio na poziomie niespełna 1500 zł. Mieszkańcy pozostałych analizowanych przez Bankier.pl i otodom.pl miast (Lublin, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin, Bydgoszcz) mogą przygotować się na mniejsze wydatki, mieszcząc się z miesięcznym budżetem mieszkaniowym w przedziale między 1000 a 1500 zł. Taki lub nieznacznie zmieniony układ sił obowiązuje na rynku od dawna, dlatego wybierający jako miejsce zamieszkania stolicę Dolnego Śląska czy Małopolski wiedzą, że powinni spodziewać się stawek wyższych niż w Katowicach czy Łodzi.
Małe mieszkania, coraz wyższe ceny
Trudniejsze do przewidzenia są notowane na poszczególnych rynkach zmiany cen. A mówiąc o zmianach w kontekście ostatnich dwóch lat, mowa przede wszystkim o wzrostach. I tak najboleśniejsza była zwyżka stawek dla mieszkańców nie tyle Warszawy, gdzie w ostatnich 2 latach ceny poszły w górę o ok. 17 procent, ale Wrocławia, Gdańska, Łodzi czy Bydgoszczy. Nie przekraczające 38 mkw. mieszkania na wynajem są w tych miastach droższe niż dwa lata wcześniej o ponad 22 proc.
|
Ceny wynajmu mieszkań o powierzchni do 38 mkw. |
|||
|---|---|---|---|
|
Styczeń 2015 |
Marzec 2017 |
Zmiana |
|
|
Warszawa |
1808 zł |
2127 zł |
17,63% |
|
Wrocław |
1344 zł |
1654 zł |
23,09% |
|
Gdańsk |
1235 zł |
1526 zł |
23,53% |
|
Kraków |
1261 zł |
1497 zł |
18,69% |
|
Lublin |
1270 zł |
1346 zł |
6,01% |
|
Katowice |
1256 zł |
1250 zł |
-0,48% |
|
Poznań |
1041 zł |
1213 zł |
16,57% |
|
Szczecin |
1005 zł |
1213 zł |
20,69% |
|
Bydgoszcz |
911 zł |
1117 zł |
22,60% |
|
Łódź |
854 zł |
1055 zł |
23,54% |
| Źródło: dane Bankier.pl i otodom.pl | |||
Połowa nowych mieszkań to M1 i M2
Nic nie wskazuje na to, by ceny małych mieszkań miały nagle znaleźć się w odwrotnym trendzie. Lokale z tego segmentu były, są i będą łakomym kąskiem dla inwestorów jako cieszące się zainteresowaniem wśród wielu najemców. Mniejsze, choć często proporcjonalnie droższe za metr kwadratowy, nominalnie wciąż wygrywają ceną nad lokalami o większym rozmiarze. Wiedzą o tym deweloperzy, którzy niezmiennie rezerwują sporą część inwestycji pod niewielkie lokale.
|
Udział mieszkań 1- i 2-pokojowych w ogólnej podaży mieszkań deweloperskich, które zostaną oddane do użytku od III kw. 2017 do III kw. 2018 r. |
||||
|---|---|---|---|---|
| Miasto | Ogólna podaż mieszkań deweloperskich w analizowanym okresie | Udział mieszkań 1-pokojowych | Udział mieszkań 2-pokojowych | Suma |
|
Warszawa |
12 610 | 9% | 42% |
51% |
| Kraków | 4 832 | 10% | 45% | 55% |
| Łódź | 911 | 6% | 33% | 39% |
| Wrocław | 3 920 | 4% | 41% | 45% |
| Poznań | 1 353 | 9% | 43% | 52% |
| Gdańsk | 1 706 | 6% | 46% | 52% |
|
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych RynekPierwotny.pl, stan na 25.07.2017 r. |
||||
Według danych udostępnionych redakcji Bankier.pl przez portal RynekPierwotny.pl, w przypadku wielu inwestycji w kraju prawie połowę mieszkań (Gdańsk - 46%, Kraków - 45%, Poznań - 43%, Warszawa - 42%) stanowią lokale 2-pokojowe. Znacznie mniejszy jest udział kawalerek reprezentujących zaledwie kilka procent lokali w inwestycjach planowanych do oddania w największych polskich miastach. – Udział M1 wynosi od 4% we Wrocławiu do 10% w Krakowie. Wiele osób zamiast takich mieszkań jednopokojowych, woli kupić kompaktowe M2 o powierzchni 30-40 mkw. – twierdzi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Łącznie mieszkań 1- i 2-pokojowych w nowo budowanych blokach deweloperskich jest najwięcej w Krakowie (55%), Gdańsku, Poznaniu (po 52%) i Warszawie (51%). – Warto zwrócić uwagę na sytuację Łodzi, w której M1 (6%) oraz M2 (33%) łącznie stanowią najmniejszą część lokali deweloperskich z rychłym terminem oddania (tylko 39%). Łodzianie dzięki niskim cenom metrażu, mogą łatwiej kupić na przykład M3 lub M4 – dodaje Prajsnar.
Kilka lat temu czytelnicy Bankier.pl toczyli burzliwą dyskusję o tym, czy 50 metrów kwadratowych wystarczy do życia. Zwolennicy tezy, że taki lub mniejszy metraż to za mało, nie wierzyli we wzrosty cen małych mieszkań. Kilka następnych lat pokazało, że obok potencjału inwestycyjnego popyt wciąż nakręca popularna reguła "ciasne, ale własne."
Malwina Wrotniak-Chałada
