Wznoszący dom może całość nakładów na budowę sfinansować kredytem hipotecznym, jeśli posiada już odpowiednią działkę. Większy kredyt, bez „gotówkowego” wkładu, nie zawsze będzie droższy. Bankier.pl sprawdził propozycje banków.
W pierwszych czterech miesiącach 2021 r. na budowę własnego domu zdecydowało się o 24 proc. więcej osób niż rok wcześniej. Zainteresowanie domami wezbrało znacznie w trakcie pandemii, a wzmógł je dodatkowo wzrost cen mieszkań w największych miastach. W czerwcowej edycji rankingu kredytów hipotecznych sprawdziliśmy, jakie warunki cenowe proponują banki osobom rozważającym inwestycję we własne cztery ściany.
Potencjalni kredytobiorcy to mieszkające w Warszawie małżeństwo wychowujące jedno dziecko. Para 32-latków ma co miesiąc do dyspozycji łącznie 13 tys. zł. Ich dochody pochodzą z umów o pracę na czas nieokreślony. Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a w przeszłości nie miała opóźnień w spłatach kredytów i kart kredytowych. Małżeństwo ma na utrzymaniu jeden samochód.
Rodzina rozważa budowę domu jednorodzinnego. Klienci posiadają już działkę budowlaną w gminie sąsiadującej z Warszawą. Ziemia kosztowała ich 320 tys. zł, a na wzniesienie budynku i wykończenie go potrzeba ok. 750 tys. zł. Szacunkowa wartość nieruchomości po ukończeniu inwestycji (łącznie z działką) wyniesie zatem 1,07 mln zł.
Najtańsze kredyty z 30-procentowym wkładem własnym
W pierwszym scenariuszu zakładamy, że profilowa rodzina nie będzie angażować w inwestycję własnej gotówki. Jedynym wkładem własnym będzie wartość działki, na której stanie rodzinny dom. Kwota kredytu wyniesie zatem 750 tys. zł, a relacja długu do wartości nieruchomości (wskaźnik LTV) wyniesie ok. 70 proc.
Na pierwszym miejscu w zestawieniu znalazł się Bank BPS. Kolejne lokaty przypadły bankowi BNP Paribas oraz Santander Bankowi. Przy dzisiejszym poziomie wskaźników WIBOR w żadnym z banków rata miesięczna nie przekracza 3 tys. zł.
|
Kredyt na 750 000 zł, na 30 lat, LTV 70 proc. (dla profilowych kredytobiorców) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Lp. |
Bank |
Oprocentowanie |
Marża |
Rata równa (1) |
Łączny koszt kredytu (2) |
RRSO (3) |
|
1. |
Bank BPS |
2,19% |
1,98% |
2 843 zł |
278 720 zł |
2,58% |
|
2. |
BNP Paribas Bank |
2,06% |
1,85% |
2 799 zł |
283 335 zł |
3,27% |
|
3. |
Santander Bank |
2,20% |
1,99% |
2 848 zł |
292 303 zł |
2,54% |
|
4. |
PKO BP (4) (5) |
2,26% |
2,01% |
2 866 zł |
304 105 zł |
2,66% |
|
5. |
Bank Millennium (6) |
2,41% |
2,20% |
2 928 zł |
307 985 zł |
2,48% |
|
6. |
PKO BP (5) |
2,31% |
2,06% |
2 884 zł |
310 576 zł |
2,71% |
|
7. |
Credit Agricole |
2,06% |
1,85% |
2 800 zł |
313 811 zł |
2,50% |
|
8. |
Bank Pekao |
2,34% |
2,09% |
2 963 zł |
319 375 zł |
3,74% |
|
9. |
BOŚ |
2,34% |
2,09% |
2 906 zł |
331 760 zł |
2,85% |
|
10. |
ING Bank Śląski |
2,54% |
2,29% |
2 978 zł |
337 289 zł |
2,91% |
|
11. |
mBank (7) |
2,56% |
2,35% |
2 986 zł |
346 860 zł |
2,97% |
|
12. |
Alior Bank |
2,40% |
2,19% |
2 931 zł |
450 866 zł |
3,73% |
|
(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. (3) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji. (4) Oferta dla klienta posiadającego rachunek od co najmniej 6 miesięcy. (5) Bank stosuje niższą stawkę marży w pierwszych 12 miesiącach. Podano stawki po 12. miesiącu. (6) Bank przygotował symulację z założeniem, że klient posiada ubezpieczenie na życie. Łączny koszt z uwzględnieniem polisy nabytej w banku wyniesie ok. 338 tys. zł. (7) Bank przyjął, że po trzech miesiącach klient skorzysta z warunków promocyjnych. W tabeli podano marżę przed obniżką. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 8-14.6.2021 r. |
||||||
Najlepsze kredyty z dużym wkładem własnym
W drugim scenariuszu przyjmujemy, że klienci będą chcieli obniżyć nieco kwotę kredytu. Oprócz działki budowlanej wkładem własnym będzie gotówka (108 tys. zł). Łącznie zaangażowanie kredytobiorców odpowiadać będzie 40 proc. wartości inwestycji, a środki pożyczane z banku to 642 tys. zł.
|
Kredyt na 642 000 zł, na 30 lat, LTV 60 proc. (dla profilowych kredytobiorców) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Lp. |
Bank |
Oprocentowanie |
Marża |
Rata równa (1) |
Łączny koszt kredytu (2) |
RRSO (3) |
|
1. |
Bank BPS |
2,19% |
1,98% |
2 434 zł |
239 289 zł |
2,64% |
|
2. |
BNP Paribas Bank |
2,06% |
1,85% |
2 396 zł |
243 100 zł |
3,31% |
|
3. |
Santander Bank |
2,20% |
1,99% |
2 438 zł |
250 454 zł |
2,57% |
|
4. |
Bank Millennium (4) |
2,31% |
2,10% |
2 473 zł |
251 747 zł |
2,37% |
|
5. |
PKO BP (5) (6) |
2,24% |
1,99% |
2 447 zł |
258 104 zł |
2,65% |
|
6. |
PKO BP (6) |
2,29% |
2,04% |
2 462 zł |
263 635 zł |
2,70% |
|
7. |
Credit Agricole |
2,06% |
1,85% |
2 397 zł |
268 723 zł |
2,50% |
|
8. |
BOŚ |
2,34% |
2,09% |
2 488 zł |
269 863 zł |
2,91% |
|
9. |
Bank Pekao |
2,34% |
2,09% |
2 537 zł |
273 385 zł |
3,74% |
|
10. |
mBank (7) |
2,56% |
2,35% |
2 556 zł |
296 912 zł |
2,98% |
|
11. |
ING Bank Śląski |
2,54% |
2,29% |
2 549 zł |
306 601 zł |
2,86% |
|
12. |
Alior Bank |
2,40% |
2,19% |
2 509 zł |
388 509 zł |
3,74% |
|
(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. (3) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji. (4) Bank przygotował symulację z założeniem, że klient posiada ubezpieczenie na życie. Łączny koszt z uwzględnieniem polisy nabytej w banku wyniesie ok. 279 tys. zł. (5) Oferta dla klienta posiadającego rachunek od co najmniej 6 miesięcy. (6) Bank stosuje niższą stawkę marży w pierwszych 12 miesiącach. Podano stawki po 12. miesiącu. (7) Bank przyjął, że po trzech miesiącach klient skorzysta z warunków promocyjnych. W tabeli podano marżę przed obniżką. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 8-14.6.2021 r. |
||||||
Pierwsza trójka banków w tym scenariuszu jest taka sama jak w przypadku niższego wkładu własnego. Zaraz za Bankiem BPS, BNP Paribas Bankiem i Santander Bankiem uplasował się Bank Millennium oraz PKO BP.
Większość banków stosuję tę samą stawkę marży przy 30- i 40-procentowym wkładzie własnym. Są jednak wyjątki. Na lepsze warunki mogą w takiej sytuacji liczyć kredytobiorcy w Banku Millennium oraz w PKO BP. Różnice są stosunkowo niewielkie i wynoszą 0,1 pp. w Millennium oraz 0,02 pp. w PKO BP.
Przypomnijmy, że w symulacjach prezentowane są kredyty hipoteczne oparte na zmiennym oprocentowaniu. Jego składnikiem, oprócz marży niezmiennej w okresie umowy, jest wskaźnik z rynku międzybankowego lub oparty na WIBOR wewnętrzny miernik banku. Oznacza to, że w przyszłości raty zobowiązań mogą ulec nawet bardzo znaczącym zmianom.
