Masz kredyt hipoteczny? Nie przywiązuj się do dzisiejszej raty – wkrótce będzie wyższa

Kredytobiorcy spłacający dziś zobowiązania mieszkaniowe mogą oswajać się z myślą o zbliżających się podwyżkach rat. Bankier.pl przypomina, jak wzrost stóp procentowych odbija się na comiesięcznym obciążeniu hipotecznego dłużnika.

Co miesiąc na rynku pojawia się nowa fala „świeżych kredytobiorców” – osób, które po raz pierwszy w życiu zaciągnęły zobowiązanie hipoteczne. Większość z nich spłacać będzie kredyt oparty na zmiennym oprocentowaniu. Tak się składa, że ich pierwsze raty będą zapewne najniższymi w całym okresie spłaty.

Przypomnijmy, że w 2020 r. po serii obniżek stóp procentowych WIBOR 3M znalazł się na najniższym odnotowanym do tej pory poziomie – ok. 0,21 proc. Wskaźnik ten jest zwykle pierwszym składnikiem oprocentowania kredytu hipotecznego. Z natury jest zmienny, podąża za poziomem stóp procentowych NBP. Drugi element wyznaczający oprocentowanie zaszyty jest w umowie i pozostaje niezmienny przez cały okres spłaty – to marża. Suma marży i wskaźnika z rynku międzybankowego wyznacza oprocentowanie, chociaż w kontraktach znajdziemy czasem dolny limit – np. wskazanie, że stawka nie może być niższa niż marża (gdyby WIBOR znalazł się poziomie zero lub poniżej).

Jeszcze kilka miesięcy temu spodziewano się, że stopy procentowe pozostaną na dzisiejszych poziomach na dłużej. Oczekiwania rynku zmieniły się m.in. po serii sygnałów o wzroście inflacji konsumenckiej. Teraz analitycy wieszczą rychłe podwyżki, chociaż prognozy dotyczące skali korekty wskaźników i momentu, w którym dojdzie od zmiany kursu, są mocno rozbieżne.

Nie ma sposobu na ucieczkę przed ryzykiem stopy procentowej

Większość podpisywanych obecnie umów kredytów mieszkaniowych dotyczy kredytów o zmiennej stopie. Od połowy 2021 r. banki będą zmuszone oferować także produkty z co najmniej okresowo stałym oprocentowaniem. Kredytodawcy, którzy obecnie proponują klientom takie rozwiązanie, umożliwiają „zamrożenie” oprocentowania na pierwszych 5 lat spłaty. Później klient może ponownie zablokować sobie (ówczesne) oprocentowanie na kolejny okres lub przejść na oprocentowanie zmienne.

Kredyty ze stałą stopą chronią przed ryzykiem zmiany obciążeń tylko przez krótki okres. Nie ma obecnie możliwości (dostępnej w innych krajach), by ustalić oprocentowanie na cały czas spłaty.

Komisja Nadzoru Finansowego przypomniała ostatnio po raz kolejny kredytobiorcom o ryzyku stopy procentowej. "Zapoznaj się dokładnie ze wszystkimi warunkami umowy i zrób symulację raty kredytu przy różnych wysokościach oprocentowania. Upewnij się, że nawet przy wyższych stopach procentowych będziesz w stanie spłacać kredyt" - apelował urząd.

Jak odczujesz najbliższe podwyżki w ratach?

Przygotowaliśmy „podwyżkowy rozkład jazdy”, który może przydać się w takich analizach. W poniższej tabeli można sprawdzić, jak zmieni się rata typowego nowego kredytu (z 2-punktową marżą) przy podwyżce stóp o 0,25, 0,5, 0,75, 1 i 1,25 pp. Przyjmujemy, że ewentualne podwyżki przełożą się w całości na poziom WIBOR 3M.

Wskazane scenariusze pokazują zmiany raty przy stosunkowo niewielkich zmianach stóp procentowych. Jeśli sięgniemy do historii, to w minionej dekadzie znajdziemy okresy, gdy WIBOR 3M znajdował się na poziomie znacznie wyższym.

Klient zaciągający dziś zobowiązanie na 30 lat z 2-punktową marżą opiewające na 300 tys. zł może liczyć na ratę w wysokości ok. 1142 zł (nie bierzemy pod uwagę dodatkowych kosztów, np. wynikających ze sprzedaży krzyżowej). „W grudniu 2018 r. WIBOR 3M wynosił 1,72 proc., a rata była o ponad 200 zł wyższa. W 2014 r. wynosiłaby 1443 zł, w 2010 r. – 1789 zł, a w 2005 r. – 1916 zł. Przed dwiema dekadami cena pieniądza na rynku międzybankowym zbliżona była do 20 proc., a odpowiadająca takim warunkom rata przekroczyłaby poziom 5,4 tys. zł.” – wskazywaliśmy, prezentując symulację dla stawek WIBOR z lat 2001-2020.

Czasy wysokich stóp procentowych nie muszą się powtórzyć w ciągu najbliższych 30 lat. Warto jednak mieć świadomość, że rata kredytu może stopniowo spuchnąć do wielokrotności dzisiejszych obciążeń. Powinno to, co najmniej, stanowić zachętę do przygotowania poduszki finansowej na gorsze chwile.

Źródło: