Księga wieczysta to jeden z najważniejszych dokumentów dotyczących nieruchomości. Wskazuje ona na jej właściciela, ale także mówi m.in. o zobowiązaniach ciążących na obiekcie. Nic dziwnego, że mieszkanie, dom czy działka na sprzedaż powinny posiadać księgę wieczystą. Transakcja sprzedaży nieruchomości bez księgi wieczystej z pewnością będzie trudniejsza, ale... mimo wszystko możliwa.
Zanim przytoczymy przykłady sytuacji, w których da się sprzedać dom, mieszkanie czy działkę bez księgi wieczystej, kilka słów wyjaśnienia, czym księga tak naprawdę jest.
Otóż – najprościej rzecz ujmując – księga wieczysta jest dokumentem pełniącym funkcje ewidencyjno-rejestrowe. Zawiera podstawowe dane dotyczące obiektu, w tym również odnośnie kwestii prawno-własnościowych. Księga składa się z czterech rozdziałów. Pierwszy poświęcony jest parametrom nieruchomości, a więc jej wielkości, adresowi, powierzchniom dodatkowym – np. udział w częściach wspólnych, dostęp do parkingu itp.
Druga część mówi o tym, kto jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, użytkownikiem wieczystym lub współużytkownikiem, jak również informuje o tym, komu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu. Jak ostrzega RynekPierwotny.pl każdy, kto kupuje dom czy mieszkanie już w tej części powinien się przyjrzeć uważnie zapisom księgi. Jeśli np. na nieruchomości jest współwłasność, to nie wystarczy, że zgody na jej sprzedaż udzieli jedna osoba. Konieczna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli.
III rozdział księgi to również „pozycja obowiązkowa” dla wszystkich kupujących. Wymienione są w nim prawa, roszczenia i ograniczenia w zakresie rozporządzania nieruchomości. Może chodzić np. o prawo dożywocia, pierwokupu, dzierżawy, ale też tam znajdziemy informację o wszczętej egzekucji komorniczej.
Wreszcie dział IV księgi – który powinien być bezapelacyjnie przeczytany przez nabywcę – mówi o hipotekach ciążących na nieruchomości i ich wartości. Chodzi nie tylko o hipoteki bankowe, ale także te przymusowe – nałożone bez zgody właściciela.
Patrząc na ogrom informacji o nieruchomości, zawartych w księdze, nic dziwnego, że transakcja bez owego dokumentu, wydaje się niczym błądzenie we mgle. Jak jednak powiedzieliśmy – zdarzają się sytuacje sprzedaży bez księgi wieczystej.
Przeczytaj także
Spółdzielcze – własnościowe bez księgi
W zasobie mieszkaniowym w Polsce najczęściej bez księgi wieczystej spotykamy mieszkania tzw. spółdzielcze-własnościowe. Taka forma prawna (spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu) to relikt komunizmu i choć od 2007 roku nie ma możliwości ustanawiania tego prawa na kolejnych nieruchomościach, to jednak ciągle wiele mieszkań, zwłaszcza w budownictwie z wielkiej płyty, to mieszkania właśnie spółdzielcze-własnościowe.
Czym jest to prawo? Przede wszystkim jest ono słabsze niż „pełna” własność. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 244 § 1, wskazują, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest tylko jedną z form korzystania z mieszkań spółdzielczych. Właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym budynku ciągle pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Co prawda spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu jest przedmiotem obrotu, ale ciągle nie kupujemy „stricte” mieszkania. Brak pełnej własności przejawia się np. w konieczności uzyskiwania zgód spółdzielni w zakresie choćby zmiany przeznaczenia nieruchomości (np. na lokal użytkowy).
Niezależnie od tego – mieszkania spółdzielczo-własnościowe nie muszą mieć założonej księgi wieczystej i można je bez niej sprzedawać. Przedmiotem obrotu – jak już powiedzieliśmy – jest samo prawo spółdzielcze (z założoną księgą również sprzedaż dotyczy tylko tego prawa). Formą transakcji powinien być akt notarialny.
Ważną sprawą jest przedstawienie przez zbywcę tzw. zaświadczenia do sprzedaży. Zaświadczenie wydaje spółdzielnia mieszkaniowa. Jest to dokument potwierdzający prawo zbywcy do lokalu. Powinien być on podpisany przez dwóch jej członków zarządu. W zaświadczeniu znajdą się m.in. informacje o zaleganiu bądź niezaleganiu członka spółdzielni z opłatami. Będzie także podane, czy lokal ma księgę, czy też nie.
Okazja czy ryzyko?
Mieszkania spółdzielcze to chyba jedyne „zalegalizowane” nieruchomości w zasobie mieszkaniowym, o których wiadomo, że księgi wieczystej mieć nie muszą. Jak podaje RynekPierwotny.pl, obecnie zdecydowana większość nieruchomości w obrocie księgę wieczystą jednak ma.
Taki stan rzeczy daje przede wszystkim wygodę i bezpieczeństwo transakcji. Księgi są ujęte w systemie, do którego mamy łatwy wgląd, są one jawne, domniemywa się, że zawierają dane zgodne ze stanem prawnym. Zapis w księdze okazuje się nawet rozstrzygać ewentualne wątpliwości.
Chodzi o zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza, „że w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe” – Art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Inna zasada potwierdzająca ważność tego dokumentu to pierwszeństwo praw wpisanych, która mówi o tym, że prawa ujęte w księdze będą zaspokajane w pierwszej kolejności.
Przeczytaj także
Oczywiście – w praktyce nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej dla jakiejkolwiek nieruchomości – tyle, że taki dokument jest po prostu na rękę zbywcy. Z księgą sprzeda swoje mieszkanie, dom czy działkę znacznie łatwiej niż bez niej. Kupujący poszukują nieruchomości, które mają księgi wieczyste, choćby ze względu na bezpieczeństwo transakcji, choć trzeba tutaj zaznaczyć, że nie brakuje „okazyjnych” ofert sprzedaży nieruchomości księgi pozbawionych.
Osoba, która przymierza się do takiego zakupu, by mieć pewność bezpieczeństwa transakcji oraz samego stanu prawnego obiektu musi sprawdzić nie jeden, a kilka dokumentów. Jeśli chodzi o mieszkanie spółdzielczo-własnościowe, jednym z nich będzie wspomniane zaświadczenie ze spółdzielni, warto też zażądać wglądu do aktu notarialnego, jeśli obecny właściciel twierdzi, że kupił mieszkanie na rynku wtórnym. Innymi dokumentami mogą być np. decyzja administracyjna przyznająca prawo własności lub użytkowania wieczystego, postanowienie sądu lub notariusza o darowiźnie.
Bez księgi po kredyt
Główną przeszkodą dla obrotu nieruchomościami bez księgi wieczystej nie są jednak kwestie bezpieczeństwa a fakt, że duży odsetek transakcji realizowanych jest ze wsparciem kredytu bankowego, a banki w ogromnej większości po prostu wymagają ksiąg wieczystych. Jest to sprawa na tyle niebagatelna, że do momentu dokonania w księdze wieczystej wpisu hipoteki na rzecz banku, naliczane jest specjalne ubezpieczenie pomostowe.
Dlatego finalnie właścicielowi, który sprzedaje nieruchomość, po prostu opłaca się taką księgę założyć. Z całą pewnością spotka też klientów, którzy uzależnią zakup właśnie od założenia księgi. Sprawa nie jest specjalnie kosztowna, ani skomplikowana.
Księgę zakładamy, składając wniosek w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego właściwego dla danej nieruchomości. Wniosek o założenie księgi wieczystej (KW-ZAL) można otrzymać w sądzie lub pobrać ze stron internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości. Do wniosku dołączamy wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej. Na miejscu będziemy musieli przedłożyć także dokument potwierdzający nasze prawo do nieruchomości – np. akt notarialny.
Cała sprawa będzie nas kosztować kilkaset złotych. Dokładna wysokość będzie zależała od liczby i rodzaju wpisów, jakie będziemy chcieli dokonać. Opłata uiszczana przy składaniu wniosku KW-ZAL to 60 zł. Kolejne 200 zł to opłata za wpis w księdze wieczystej, dotyczący prawa własności (150 zł za wpis o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu). Wszystkie opłaty związane z wpisami do księgi są uregulowane w Ustawie z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz U. 2005 Nr 167 poz. 1398).
