Nieruchomości bez księgi wieczystej – czy da się je sprzedać?

Księga wieczysta to jeden z najważniejszych dokumentów dotyczących nieruchomości. Wskazuje ona na jej właściciela, ale także mówi  m.in. o zobowiązaniach ciążących na obiekcie. Nic dziwnego, że mieszkanie, dom czy działka na sprzedaż powinny posiadać księgę wieczystą. Transakcja sprzedaży nieruchomości bez księgi wieczystej z pewnością będzie trudniejsza, ale... mimo wszystko możliwa.

(YAY Foto)

Zanim przytoczymy przykłady sytuacji, w których da się sprzedać dom, mieszkanie czy działkę bez księgi wieczystej, kilka słów wyjaśnienia, czym księga tak naprawdę jest.

Otóż – najprościej rzecz ujmując – księga wieczysta jest dokumentem pełniącym funkcje ewidencyjno-rejestrowe. Zawiera podstawowe dane dotyczące obiektu, w tym również odnośnie kwestii prawno-własnościowych. Księga składa się z czterech rozdziałów. Pierwszy poświęcony jest parametrom nieruchomości, a więc jej wielkości, adresowi, powierzchniom dodatkowym – np. udział w częściach wspólnych, dostęp do parkingu itp.

Druga część mówi o tym, kto jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, użytkownikiem wieczystym lub współużytkownikiem, jak również informuje o tym, komu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu. Jak ostrzega RynekPierwotny.pl każdy, kto kupuje dom czy mieszkanie już w tej części powinien się przyjrzeć uważnie zapisom księgi. Jeśli np. na nieruchomości jest współwłasność, to nie wystarczy, że zgody na jej sprzedaż udzieli jedna osoba. Konieczna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli.

III rozdział księgi to również „pozycja obowiązkowa” dla wszystkich kupujących. Wymienione są w nim prawa, roszczenia i ograniczenia w zakresie rozporządzania nieruchomości. Może chodzić np. o prawo dożywocia, pierwokupu, dzierżawy, ale też tam znajdziemy informację o wszczętej egzekucji komorniczej.

Wreszcie dział IV księgi – który powinien być bezapelacyjnie przeczytany przez nabywcę – mówi o hipotekach ciążących na nieruchomości i ich wartości. Chodzi nie tylko o hipoteki bankowe, ale także te przymusowe – nałożone bez zgody właściciela.

Patrząc na ogrom informacji o nieruchomości, zawartych w księdze, nic dziwnego, że transakcja bez owego dokumentu, wydaje się niczym błądzenie we mgle. Jak jednak powiedzieliśmy – zdarzają się sytuacje sprzedaży bez księgi wieczystej.

Spółdzielcze – własnościowe bez księgi

W zasobie mieszkaniowym w Polsce najczęściej bez księgi wieczystej spotykamy mieszkania tzw. spółdzielcze-własnościowe. Taka forma prawna (spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu) to relikt komunizmu i choć od 2007 roku nie ma możliwości ustanawiania tego prawa na kolejnych nieruchomościach, to jednak ciągle wiele mieszkań, zwłaszcza w budownictwie z wielkiej płyty, to mieszkania właśnie spółdzielcze-własnościowe.

Czym jest to prawo? Przede wszystkim jest ono słabsze niż „pełna” własność. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 244 § 1, wskazują, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest tylko jedną z form korzystania z mieszkań spółdzielczych. Właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym budynku ciągle pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Co prawda spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu jest przedmiotem obrotu, ale ciągle nie kupujemy „stricte” mieszkania. Brak pełnej własności  przejawia się np. w konieczności uzyskiwania zgód spółdzielni w zakresie choćby zmiany przeznaczenia nieruchomości (np. na lokal użytkowy).

Niezależnie od tego – mieszkania spółdzielczo-własnościowe nie muszą mieć założonej księgi wieczystej i można je bez niej sprzedawać. Przedmiotem obrotu – jak już powiedzieliśmy  jest samo prawo spółdzielcze (z założoną księgą również sprzedaż dotyczy tylko tego prawa). Formą transakcji powinien być akt notarialny.

Ważną sprawą jest przedstawienie przez zbywcę tzw. zaświadczenia do sprzedaży. Zaświadczenie wydaje spółdzielnia mieszkaniowa. Jest to dokument potwierdzający prawo zbywcy do lokalu. Powinien być on podpisany przez dwóch jej członków zarządu. W zaświadczeniu znajdą się m.in. informacje o zaleganiu bądź niezaleganiu członka spółdzielni z opłatami. Będzie także podane, czy lokal ma księgę, czy też nie.

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Jeszcze nikt nie skomentował tego artykułu - Twój komentarz może być pierwszy.

Nowy komentarz

Anuluj
Polecane
Najnowsze
Popularne