Podział domu na osobne mieszkania może być bardzo dobrym rozwiązaniem inwestycyjnym – jeśli chcemy zarabiać na wynajmie bądź też sprzedać wyodrębnione nieruchomości. Przeprowadzenie takiej operacji wymaga działań i formalnych, i budowlanych.
Podział nieruchomości wynika z różnych czynników. Najczęściej w grę wchodzą kwestie rodzinne. Współwłaściciele decydują się „rozstać” i „przejść na swoje”. W ten sposób wyodrębniają swoje nieruchomości, z powierzchni która była dotychczas ich udziałem we współwłasności obiektu.
Takie działanie może mieć jednak również przyczyny czysto inwestycyjne – choćby z przeznaczeniem na wynajem. Dziś rynek najmu cieszy się wielkim powodzeniem. Nic dziwnego – rentowność z inwestycji pod wynajem w największych miastach szacuje się na 5-6 procent. To znacznie więcej niż da się zarobić choćby na lokatach bankowych czy obligacjach. Wynajem całego domu może być jednak dość trudny, ze względu na dużą powierzchnię, a więc i duży czynsz, dlatego część posiadaczy takich nieruchomości decyduje się je podzielić i wyodrębnić osobne mieszkania na wynajem.
Jak przeprowadzić taką operację? Wiele zależy od tego, czy nieruchomość jest objęta współwłasnością oraz od tego, czy chcemy podzielić dom tak, by uzyskać odrębne, zupełnie od siebie niezależne nieruchomości. Współwłaściciele mogą się dogadać co do podziału nieruchomości i załatwić sprawę u notariusza, jeśli jednak zgody nie będzie, pozostanie sąd. Nieruchomość fizycznie można podzielić także decyzją administracyjną.
Najbardziej typowe sposoby fizycznego podziału nieruchomości to tzw. podział pionowy i poziomy.
Podział pionowy polega na tym, że – w wielkim skrócie – z jednego domu jednorodzinnego tworzy się dwa bliźniaki, dzieląc nieruchomość na pół wraz z działką wzdłuż ściany pionowej, która wyznacza oś podziału. Jeśli owej ściany, która będzie ścianą stykową dla nieruchomości, nie ma, należy ją wybudować. Musi ona przechodzić przez wszystkie kondygnacje budynku i być na tej samej linii, co podział działki.
By taki podział mógł dojść do skutku, musi być on zgodny z zapisami planu miejscowego lub warunkami zabudowy, dotyczącymi minimalnej wielkości działek, dostępności do drogi publicznej itp. Ponadto niezbędna może okazać się przebudowa nieruchomości, tak by każda z wydzielonych części dysponowała niezależnymi instalacjami, osobnym wejściem itp.
Podziału pionowego dokonuje uprawniony geodeta. Najpierw jednak musimy złożyć w gminie wstępny plan podziału. Po pozytywnym zaopiniowaniu, geodeta sporządza plan właściwy. I tym razem projekt musi trafić do zaopiniowania w gminie. Po akceptacji, która ma formę decyzji administracyjnej, można wnioskować o założenie ksiąg wieczystych dla wyodrębnionych nieruchomości.
Podział poziomy – polega na wyodrębnieniu mieszkań wzdłuż osi poziomej – np. na mieszkania na parterze i na piętrze. Takie rozwiązanie stosuje się najczęściej w przypadku mniejszych domów, gdzie z racji rozwiązań technicznych niemożliwy jest podział pionowy. Dzielenie w płaszczyźnie poziomej ma jednak swoje „wady” – skutkuje pozostawieniem części wspólnych budynku oraz działki. Podział poziomy prowadzi do wyodrębnienia samodzielnych lokali i określeniu ich udziału w części wspólnej. Jak już powiedzieliśmy – w takiej sytuacji działka nie podlega podziałowi i jest współwłasnością, podobnie jak niektóre inne powierzchnie.
Wyodrębnienie lokali mieszalnych wiąże się ze spełnieniem wymogów ustawowych. By było to możliwe starosta powiatowy musi wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu. Zgodnie z prawem (art. 2 ustawy o własności lokali) za samodzielny lokal uważa się izbę wydzieloną trwałymi ścianami lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (kuchnia, łazienka) służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Jeśli więc pokój, który ma stanowić „trzon” mieszkania, jest pozbawiony łazienki i kuchni, nie uzyskamy niezbędnego zaświadczenia. Potrzebne będą przebudowy. Do każdego z lokali mogą przynależeć – jako jego części składowe – na przykład piwnica, strych, kotłownia, komórka, garaż (nawet położone poza budynkiem).
Jeśli nieruchomość jest przystosowana do funkcji mieszkaniowej, składamy wniosek do starosty powiatowego. Jeśli (w ciągu 7 dni) uzyskamy zaświadczenie, możemy udać się z nim do notariusza, który w formie aktu notarialnego prawnie wyodrębni wskazane nieruchomości.
Po wyodrębnieniu własności zakłada się dla powstałych w ten sposób mieszkań nowe księgi wieczyste, a dotychczasowa księga (macierzysta) nadal jest prowadzona, ale tylko dla nieruchomości wspólnej.
Koniec z „rozmnażaniem” mieszkań
Na koniec bardzo ważne zastrzeżenie – mechanizm, o którym piszemy, a więc wyodrębniania czasem nawet bardzo wielu mieszkań z domu jednorodzinnego, był bardzo często stosowany przez deweloperów – do niedawna. Formalnie budowali oni domy, z których po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, wyodrębniali poszczególne lokale – czyniąc de facto z budynku jednorodzinnego – wielorodzinny. Taki stan rzeczy prowadził do wielu nadużyć. Zabudowa wielorodzinna pojawiała się np. tam, gdzie w planach miejscowych były przewidziane domy itp.
Obecnie taki manewr nie jest już możliwy. Z jednego domu możemy wyodrębnić maksymalnie dwa mieszkania. Lukę prawną domknięto ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która weszła w życie we wrześniu ubiegłego roku. Artykuł 2, ustęp 1 owej ustawy mówi, że „Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę, albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.”
Jak widzimy – zgodnie z nowymi regulacjami nie można już generować dowolnej liczby lokali, ograniczając ją do maksymalnie dwóch. Mimo to dzielenie domów, nawet „tylko” na dwa lokale, może być ciągle opłacalnym posunięciem inwestycyjnym i z całą pewnością jest warte rozważenia.
