Mają nawet kilkanaście metrów kwadratowych, są nowoczesne i atrakcyjnie zlokalizowane. Wielu upodobało je sobie jako sposób na inwestycję. Budzą jednak też kontrowersje – nowe przepisy planowane przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa mają ukrócić praktyki deweloperów, którzy omijają prawo, sprzedając mikroapartamenty jako lokale użytkowe.
Idea mikroapartametów została zaczerpnięta z Zachodu. Pierwsze tego typu inwestycje zaczęły powstawać w Nowym Jorku na Manhattanie. Jednak dzięki swojej funkcjonalności szybko rozprzestrzeniły się na inne metropolie w USA oraz dotarły do Japonii, Chin i Europy. Początkowo przeznaczone głownie dla młodych ludzi, którzy poszukiwali mieszkań o niewielkich metrażach położonych w centach dużych miast, z czasem zyskały również coraz większe zainteresowanie ze strony inwestorów.
Początki na rynku polskim
Na polskim rynku pierwsza inwestycja pojawiła się we Wrocławiu w 2013 r. Była ona realizowana przez Dolnośląskie Inwestycje w ramach projektu Starter (zobacz: 13-metrowe mieszkania. Kto to kupuje?). Spółka podjęła się przebudowy hotelu z lat 60. XX w. Finalnie przygotowała niemal 150 kawalerek o powierzchni od 12 do 27 mkw., które zostały wykończone „pod klucz” i wyposażone we wszystko, co niezbędne do życia. Duże zainteresowanie inwestycją skłoniło dewelopera do zaplanowania kolejnego jej etapu. W 2015 r. rozpoczął budowę dziesięciokondygnacyjnego piętrowca w centrum miasta, która zakończyła się w drugim kwartale 2017 r. Oddano 168 mieszkań o powierzchni od 13 do 30 mkw. Kolejna inwestycja planowana jest na 2019 r. na działce zakupionej od miasta, znajdującej się w okolicy nowo budowanej galerii handlowej Wroclavia. W jej ramach powstaną kolejne mikroapartamenty o niewielkich powierzchniach od kilkunastu do 30 mkw. w podwyższonym standardzie, wykończone w sposób umożliwiający natychmiastowe wprowadzenie się zaraz po dokonanym zakupie.
Duży popyt, jakim cieszyły się pierwsze mikroapartamenty, zachęcił innych deweloperów do realizacji podobnych inwestycji. Spółka Dolnośląskie Inwestycje w niespełna rok sprzedała 149 apartamentów, gdzie najtańszy lokal kosztował około 90 tys. zł netto, natomiast najdroższy – około 220 tys. zł netto. Sprzedażowy sukces również powtórzyła przy okazji drugiego etapu inwestycji. Rynek mikroapartamentów obecnie prężnie się rozwija również w Warszawie czy Poznaniu. W ślad za nim idą kolejne miasta np. Lublin, w którym realizowana jest inwestycja w sąsiedztwie Muzeum Wsi Lubelskiej. Do końca roku 2017 r. ma powstać tam 41 gotowych do wprowadzenia mieszkań, z których najmniejsze będzie miało 12,5 mkw.
W odpowiedzi na rynek
Mikroapartamenty są odpowiedzią na zmieniające się trendy na rynku nieruchomości. Wzrost wynajmu mieszkań związany z napływem studentów oraz osób poszukujących pracy w połączeniu z niedostatkiem wolnej przestrzeni, której brakuje głownie w centach dużych miast, wymusił powstanie oferty "mikro", początkowo skierowanej głównie do ludzi młodych. Wzrostu zapotrzebowania na tego typu mieszkania można również upatrywać w uwarunkowaniach demograficznych. Według prognozy GUS, w ciągu najbliższych 20 lat aż o jedną piątą wzrośnie liczba jedno- i dwuosobowych gospodarstw domowych, które stanowić będą ponad 60 proc. ogółu.
Pierwotna idea zakładała, że godząc się na mały metraż, można otrzymać za stosunkowo niewysoką cenę mieszkanie w centrum miasta. Dodatkowo w mikroapartamentach każdy centymetr przestrzeni został maksymalnie wykorzystany. Wykańczając wnętrze, deweloperzy wykorzystali specjalne meble, które w połączeniu z odpowiednim ich ustawieniem zapewniają dostęp do niewielkiej kuchni, łazienki oraz salonu, który jednocześnie pełni funkcję sypialni. Mieszkańcy zazwyczaj posiadają również dostęp do wspólnej pralni oraz innych udogodnień, które dzięki lokalizacji są w zasięgu ręki - m.in. kawiarnie, restauracje, sklepy czy siłownie.
Mikroapartamenty miały służyć jako przestrzeń mieszkalna dla studentów albo osób zaraz po studiach, które nie mają jeszcze rodzin bądź są na dorobku. Jednak w efekcie, najatrakcyjniejsze mieszkania ze względu na dostęp do bogatej infrastruktury, stały się z powodu swoich wysokich cen dla wielu osób nieosiągalne. W związku z tym większość została sprzedana firmom oraz osobom, które zamierzają je wynajmować. Choć ceny mikroapartamentów wydają się być atrakcyjne w stosunku do cen pozostałych nieruchomości (kawalerek czy mieszkań 2-pokojowych), to stawka za 1 mkw. bywa wygórowana. Średnia cena mieszkań w pierwszej inwestycji realizowanej przez Dolnośląskie Inwestycje osiągnęła około 7 tys. zł za mkw. Mieszkania sprzedawane w ramach drugiego etapu kosztują od 109 820 zł netto za 11,56 mkw. Natomiast w Poznaniu, w inwestycji Smart, za lokal o powierzchni 18,46 mkw. należy zapłacić 132 912 zł netto. Na niższe ceny można liczyć wyłącznie w mniejszych miastach. W inwestycji realizowanej w Lublinie nabywca może zakupić mieszkanie o powierzchni 12,56 mkw. poniżej 100 tys.
– Musimy pamiętać o tym, że cena mieszkania obejmuje nie tylko powierzchnię lokalu. Koszty budowy części wspólnych, parkingów, ogólnie całej infrastruktury wokół budynku są ponoszone przez wszystkich przyszłych właścicieli mieszkań. Do tego część kosztów jest związanych z lokalem, niezależnie od jego wielkości. Dlatego rozłożenie kosztów na wszystkie lokale sprawia, że metr mikroapartamentu jest nieco droższy od metra większego lokalu. Na cenę mieszkania wpływa też jego atrakcyjność. Na cenę bardzo mocno rzutuje też wyższy VAT na mikroapartamenty. Ponieważ jest to lokal użytkowy, to nabywca musi zapłacić 23 proc. VAT. Gdyby jednak zlikwidowano normy powierzchniowe i w świetle prawa byłyby to mieszkania, VAT byłby niższy aż o 15 pkt proc. i wynosił 8 proc. Stąd również kierowane w stronę ministerstwa oczekiwania nabywców rezygnacji z norm powierzchniowych. Wówczas mikroapartamenty stałyby się tańsze – wyjaśnia mec. Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Przepisy prawa barierą dla mikroapartamentów
Wspomniane przepisy polskiego prawa nakładają dziś na rynek mikrokawalerek pewne ograniczenia. Okazuje się bowiem, że sprzedaż mikroapartamentów może być niezgodna z obowiązującą legislacją. Nieprawidłowości dopatrzyło się Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, które powołując się na przepis dotyczący minimalnych parametrów lokali oddawanych do użytku w budynkach wielorodzinnych zauważyło, że mieszkanie powinno posiadać przynajmniej jeden pokój o powierzchni co najmniej 16 mkw. Natomiast deweloperzy niejednokrotnie oferują mikroapartamenty, których powierzchnia nie przekracza wskazanego metrażu.
– (…) W polskim prawie budowlanym nie znajdziemy definicji słowa „apartament” ani „mikropartament”. Istnieją jednoznaczne przepisy, które wskazują, jakie normy powinny spełniać wszystkie lokale mieszkalne. Przykładowo, przepisy budowlane dotyczące budynków wielorodzinnych, w tym Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r., precyzują warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zawierają one wiele istotnych wymogów, takich jak m.in. szerokość w świetle ścian pomieszczeń w kuchni i pokoju sypialnym, szerokość korytarzy czy też minimalna powierzchnia przynajmniej jednego pokoju, która powinna wynosić nie mniej niż 16 mkw. – potwierdza Krzysztof Foder Dyrektor ds. sprzedaży i marketingu, Bouygues Immobilier Polska.
Kwestię obowiązujących regulacji wyjaśnia również mec. Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny PZFD: – Obecne rozporządzenie określa między innymi, że minimum jeden pokój musi mieć co najmniej 16 mkw, że pralka musi być zaprojektowana w łazience, ale już nie w kuchni, albo że w kawalarce nie można zaprojektować aneksu kuchennego w salonie, tylko musi być w przedpokoju. W praktyce nie jest możliwe zaprojektowanie mieszkań mniejszych niż ok. 24 mkw. Większość tych nieżyciowych przepisów zostanie wykreślona przy nowelizacji Rozporządzenia, która powinna wejść w życie z początkiem 2018 r. Projekt rozporządzenia, wbrew wcześniejszym zapowiedziom ministerstwa dotyczącym deregulacji tej kwestii zakłada, że minimalna powierzchnia użytkowa mieszkania będzie musiała wynosić 25 mkw. W naszej ocenie będzie to negatywne rozwiązanie, ponieważ nie istnieje żadne logiczne uzasadnienie dla narzucania minimalnej powierzchni lokalu w sytuacji, kiedy dzisiaj takie mieszkania znakomicie się sprzedają, a to oznacza, że ludzie są nimi zainteresowani. To sami nabywcy powinni decydować, w jakich mieszkaniach chcą mieszkać i po prostu mieć wybór. Rozporządzenie powinno jedynie zapewnić warunki bezpieczeństwa. Uważamy, że decydowanie za obywateli o tym, co dla nich oznacza komfortowe mieszkanie, jest po prostu błędne. To tak, jakby zakazać sprzedaży samochodów mniejszych niż 4-drzwiowe, bo zdaniem legislatora w mniejszym samochodzie nie jeździ się komfortowo.
Jednak jak się okazuje, ominięcie obowiązujących przepisów jest możliwe. Deweloperzy sprzedają mikroapartamenty jako lokale użytkowe bądź w formie tzw. apart- lub condohoteli, czyli nieruchomości budowanych w celach inwestycyjnych pod krótkoterminowy wynajem. W ich przypadku inwestor posiada prawo własności do zakupionego apartamentu oraz jednocześnie może czerpać zysk z jego wynajmu. W polskim prawie budowlanym nie ma norm dotyczących tego typu inwestycji. Dodatkowo ich status nie jest formalnie nieuregulowany, ponieważ nie są one traktowane jak mieszkania.
Mikroapartamenty jako mieszkanie na chwilę
Duże miasta Polski stają się coraz bardziej atrakcyjne zarówno dla turystów, jak i młodych osób rozpoczynających karierę zawodową. Poszukiwane są interesujące oferty wynajmu długo- oraz krótkoterminowego, których lokalizacja zapewni wszystkie atrakcje, które oferuje miasto – restauracje, ofertę kulturalną, rozrywkową i artystyczną.
– W naszej ofercie często pojawiają się lokale mieszkalne o powierzchniach 23-25 mkw. (…). Cieszą się one dużym zainteresowaniem wśród inwestorów poszukujących mieszkań pod wynajem, jak i wśród młodych ludzi szukających pierwszego lokum – podkreśla Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska.
Zarówno dla nabywców, jak i najemców szukających tymczasowej przestrzeni mieszkalnej, mikroapartamenty stanowią alternatywę dla większych mieszkań dostępnych na rynku, których utrzymanie wiąże się z często z wyższymi kosztami. Potwierdzeniem tego jest doskonała sprzedaż mikroapartamentów świadcząca o tym, że istnieje na rynku zapotrzebowanie na takie lokale. Jednak wraz z rozwojem kariery oraz powiększaniem rodziny, nabywane są nieruchomości o większej powierzchni, które jednocześnie świadczą o statusie społecznym. W związku z tym w dłuższej perspektywie mikroapartamenty mogą mieć rację bytu jedynie jako mieszkanie tymczasowe np. na okres studiów bądź lokal na wynajem.
Pewna inwestycja
Mikroapartamenty początkowo miały być kierowane wyłącznie do singli oraz studentów, którzy z biegiem lat odsprzedawaliby lokal lub go wynajmowali. Jednak dzięki dobrej lokalizacji oraz wykończeniu „pod klucz” znalazły również uznanie wśród osób szukających sposobu na dodatkowy zarobek. Zakup niewielkich apartamentów to obecnie atrakcyjna inwestycja w porównaniu do tradycyjnych metod inwestowania kapitału. Nabywca może liczyć na wzrost wartości mieszkania w czasie oraz dodatkowo na przychód generowany z tytułu jego najmu.
Do rozważenia tego typu inwestycji niewątpliwie zachęca cena. Nabywca musi zainwestować około 100-150 tys. zł, co na tle cen standardowych mieszkań (zobacz też: ceny mieszkań - raport Bankier.pl i Urban1), których wartość wynosi średnio 200-300 tys. zł, jest atrakcyjną propozycją. Mimo że cena 1 mkw. jest często dużo wyższa niż przy niejednej inwestycji deweloperskiej, to ostateczna cena, którą należy zapłacić, jest dostępna dla szerszego grona odbiorców. Inwestor nabywa prawo własności nieruchomości lokalowej, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo własności gruntu, oraz części wspólne budynku. Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Bouygues Immobilier Polska, która nie realizuje obecnie projektów takich jak mikroapartamenty, potwierdza, że inwestorzy najchętniej nabywają małe mieszkania. – W licznych inwestycjach zauważamy, że najmniejsze apartamenty cieszą się dużym zainteresowaniem, zwłaszcza wśród klientów inwestycyjnych. Wielu z nich traktuje zakup tego typu mieszkania jako najlepszy, najbardziej opłacalny i najbezpieczniejszy sposób lokowania kapitału (…).
Dodatkowym plusem jest również możliwość odliczenia wartości podatku VAT (23 proc.) przy zakupie mikroapartamentu na wynajem. Warto podkreślić, że odliczenie dotyczy nie tylko ceny zakupu lokalu, ale również ceny nabycia wyposażenia. Całkowity zwrot podatku VAT wraz z uwzględnieniem stosunkowo niskiej ceny zakupu lokalu, daje możliwość zwrotu wyłożonego kapitału w stosunkowo krótkim czasie.
Przy tego typu inwestycjach deweloperzy oferują nabywcom możliwość zawarcia umowy najmu z wyspecjalizowaną w zarządzaniu nieruchomościami firmę tzw. operatorem, który odpowiada za codzienne funkcjonowanie apartamentu, promocję oraz jego wynajem. Podstawowym atutem inwestycji jest gwarancja zysku oraz brak zaangażowania operacyjnego ze strony inwestora, który będąc właścicielem nieruchomości, ma możliwość podpisania umowy z operatorem na określony czas (5-10 lat). W efekcie co miesiąc otrzymuje wypłatę czynszu – zysk, od którego odliczona jest prowizja za zarządzanie. Dodatkowo może być ona objęta gwarancją bankową – jak ma to miejsce w inwestycji WolskaKwadrat w Warszawie – co oznacza, że nabywca, niezależnie od obłożenia lokalu, przez 5 lat otrzymuje dochód objęty gwarancją bankową w wysokości 7 proc. w skali roku. W porównaniu do zwykłego wynajmu, plusem takiej inwestycji jest mniejszy nakład pracy przy zarządzaniu nią. Nie ma problemów z rozliczaniem mediów, szukaniem najemców czy windykowaniem należności – wszystko to spoczywa na barkach operatora.
Rozważając inwestycje w mikroapartament należy jednak pamiętać, że najważniejszym czynnikiem odpowiadającym za generowane zyski jest jego lokalizacja. Duże miasta przyciągają turystów i są miejscem licznych spotkań biznesowych. Wpływa to na zapotrzebowanie na eleganckie i funkcjonalne mikroapartamenty, które nie spełniałyby roli w małych miastach. Zakup mikroapartamentu przez osoby posiadające nadwyżkę gotówki, w obecnej sytuacji panującej na rynku produktów oszczędnościowych, stanowi alternatywę choćby dla lokat bankowych, których roczna stopa zwrotu jest na najniższym poziomie od lat. Jednak trzeba również mieć na uwadze, że każda inwestycja jest obarczona pewnym ryzykiem. Obecnie otoczenie inwestycyjne sprzyja krótkoterminowemu wynajmowi. Jednak rozważając tego typu zakup konieczne jest wzięcie pod uwagę ewentualnej zmiany, która może zajść na rynku nieruchomości. Ciągły wzrost podaży lokali do wynajęcia, może doprowadzić do nasycenia rynku, a tym samym przełożyć się na spadek wysokość pobieranych czynszów.
Przyszłość mikroapartamentów
Mikroapartamenty są szansą na posiadanie własnej nieruchomości, sprawdzają się też w roli inwestycji. Jest to rozwiązanie dla osób, które żyją aktywnie i stosunkowo niewiele czasu spędzają w mieszkaniu. Dodatkowo w dużych miastach, gdzie jest m.in. wielu pracowników przyjezdnych, małe powierzchnie pod wynajem, położone w dobrej lokalizacji, są bardzo pożądane.
– Popyt stale rośnie i uważamy, że to właśnie ten popyt powinien być dla ustawodawcy sygnałem, że nie należy prawnie regulować minimalnej powierzchni mieszkania. Gdyby klienci, którzy przecież mają prawo do decydowania, czy wystarczy im do życia 15 czy 100 mkw., nie kupowali mikroapartamentów, deweloperzy by ich nie budowali. Najlepiej byłoby, gdyby zapis o minimalnej powierzchni został wykreślony, a decyzja o liczbie metrów została oddana przyszłym mieszkańcom. Prawdopodobnie w najbliższej przyszłości utrzyma się jednak forma sprzedaży lokali jako użytkowych, choć mamy nadzieję, że Ministerstwo nie pozostanie głuche na potrzeby nabywców – tłumaczy mec. Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.
Tekst powstał na zamówienie czytelników Bankier.pl - zwyciężył w głosowaniu #naBankiera.
