Coraz częściej osoby, które przez ponad 10 lat były najemcami decydują się na zakup mieszkań komunalnych (zakładowych). Uiszczone przez nich kwoty, mimo stosowanych bonifikat, stanowią znaczne obciążenie ich domowych budżetów. Mało kto jednak wie, że i nabywcy mają roszczenia wobec dotychczasowych właścicieli (wynajmujących) o zwrot zwaloryzowanych kaucji mieszkaniowych.
Co to jest kaucja mieszkaniowa? Kto może domagać się wypłaty zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej? Jak sprawy waloryzacji rozstrzygają sądy? Na te nurtujące wielu lokatorów pytania postaramy się udzielić odpowiedzi.
Czym jest kaucja mieszkaniowa?
Lokatorzy, którzy 20-30 lat temu wynajęli mieszkanie od jednostki gospodarki uspołecznionej (obecnie gminy) albo otrzymali je na podstawie decyzji o jego przydziale obowiązani byli do wpłaty kaucji. Miała ona służyć zabezpieczeniu ewentualnych roszczeń wynajmującego wobec najemcy, w przypadku gdyby używał on przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem. Tak więc kaucja miała przede wszystkim zabezpieczać należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu istniejących w chwili opuszczenia mieszkania - z kaucji wynajmujący mógł potrącić nieuiszczony przez najemcę czynsz i inne należności przypadające z tego tytułu.
Hiperinflacja z początku lat 90. spowodowała, iż wpłacone sumy stanowiące najczęściej wielokrotność wynagrodzenia lokatora straciły na wartości. W rzeczywistości otrzymywali oni 2-3 zł zwrotu. Na marginesie warto wspomnieć, iż obecnie wysokość kaucji nie może przekraczać 12krotności miesięcznego czynszu za lokal, obliczonego wg stawek z chwili zawarcia umowy najmu.
Praktyka ta stosowana była przez wiele lat. Dopiero liczne skargi do Trybunału Konstytucyjnego spowodowały, iż wyrokiem z dnia 2 października 2000 r. TK orzekł, że art. 62 uchylonej ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych był niezgodny z Konstytucją w zakresie, w jakim wyłączył możliwość waloryzacji kaucji. Stanowisko to zostało potwierdzone przez Sąd Najwyższy, który uznał, że art. 36 obecnie obowiązującej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (...) nie wyłącza możliwości waloryzacji kaucji wpłaconej przed listopadem 1994 r.
Kto może liczyć na wypłatę zwaloryzowanej kaucji?
W związku z powyższym lokatorzy, którzy wpłacili kaucję, a opuścili mieszkanie lub nabyli je na własność mogą wystąpić na drogę sądową o jej waloryzację. Przedtem powinni oni zwrócić się do swojego dłużnika (np. gminy, Agencji Mienia Wojskowego) o dobrowolną wypłatę zwaloryzowanej sumy. Powinni jednak pamiętać, iż żaden przepis ustawy nie nakłada na wymienione podmioty obowiązku waloryzowania zwracanej kaucji. Nie dla wszystkich wystąpienie z pozwem może skończyć się wygraną. Nad skierowaniem sprawy do sądu powinni zastanowić się ci lokatorzy, którzy nabyli zajmowane mieszkania z dużą bonifikatą (wpłacając 20-30% rzeczywistej ich wartości), bowiem może ona zostać uznana przez sąd za swoistego rodzaju waloryzację, co w konsekwencji oznaczałoby ich przegraną.
Ustawodawca w art. 358 § 3 Kodeksu cywilnego nie wskazał sposobu dokonywania waloryzacji, nakazując jedynie przy wydawaniu orzeczeń branie pod uwagę interesu obu stron oraz zasad współżycia społecznego, czyli reguł moralnych. Należy podkreślić, że w wyniku inflacji straciły obie strony, co nie oznacza, że rozłożenie na strony ryzyka związanego ze zmianą wartości realnej pieniądza musi być równomierne. Nie może to jednak prowadzić do sytuacji, w której jedna strona uzyskałaby korzyść majątkową kosztem drugiej.
Szanse na waloryzację mają ci lokatorzy, którzy nie skorzystali z bonifikaty, nie odebrali kaucji lub odbierając ją zastrzegli, że traktują to jako częściowe wykonanie zobowiązania. Ci natomiast, którzy odebrali kaucję bez waloryzacji, a przy tym podpisali dokument, iż nie wnoszą żadnych roszczeń do zobowiązanego podmiotu, nie mają szans na jej odzyskanie. Tej szansy nie mają także ci najemcy, dla których termin zwrotu kaucji upłynął 10 lat temu.
Jakie metody obliczeń waloryzacji kaucji stosują najczęściej sądy?
Sposób waloryzacji pozostawiony został decyzji sądu. Sądy stosują najczęściej wskaźnik wzrostu przeciętnej płacy netto. Stosunek obciążeń związanych z zapłatą kaucji do przeciętnego wynagrodzenia pokazuje zakres obciążenia z tego tytułu przeciętnego gospodarstwa domowego wydaje się być bowiem najbardziej obiektywnym kryterium. Dane dotyczące wskaźnika wzrostu przeciętnej płacy netto są dostępne dla każdego.
Zobaczmy, w jaki sposób sąd waloryzuje kaucję. Załóżmy przykładowo, że lokator wpłacił w 1979 r. kaucję w wysokości 27.954 starych złotych, a przeciętna płaca netto wynosiła wówczas 5.327 starych zł. Aby obliczyć kwotę, którą można otrzymać, należy dokonać następujących obliczeń. Po pierwsze, wpłaconą kaucję (27.954) dzielimy przez przeciętne wynagrodzenie w tym samym roku (5.327), co daje nam 5,24. Wynik ten należy pomnożyć przez przeciętne wynagrodzenie netto w chwili obecnej (wynosi ono ok. 1.523 zł), co w rezultacie da kwotę 7.980,52 zł. Jest to najwyższa dopuszczalna suma, jaką w tym przypadku może uzyskać lokator. Jednak tak uzyskanej kwoty powód nie otrzyma w całości, ponieważ kwota ta najczęściej dzielona jest na pół. A to z tego względu, by skutki dewaluacji pieniądza nie obciążały wyłącznie pozwanego, który nie miał przecież wpływu na zmianę siły nabywczej pieniądza. Zasądzenie całej sumy na rzecz powoda prowadziłoby natomiast do wzbogacenia wierzyciela kosztem dłużnika. Zwaloryzowana kaucja może wynieść w tym przypadku 3.990,26 zł.
Jak widać, szanse na gotówkę są bardzo realne i warto się o nią upomnieć.
Podstawa prawna: art. 36 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. nr 71, poz. 733 ze zm.).
Gazeta Podatkowa nr 64/(64) z dn. 2004-08-19, strona 15
Sylwia Hwozdyk
