Marże kredytów hipotecznych w czwartym kwartale roku ustabilizowały się, wynika z analizy Bankier.pl. Nowe szczyty wskaźnik osiągnął tylko w przypadku trudno obecnie dostępnych kredytów z 10-procentowym wkładem własnym.
![Kredyty hipoteczne – zbliżamy się do cenowej stabilizacji [HipoTracker Bankier.pl]](https://galeria.bankier.pl/p/9/2/e0b31f6470a047-948-568-0-135-2005-1202.webp)
Wzrost marż przyhamował w czwartym kwartale roku, co może świadczyć o powolnym zbliżaniu się do etapu stabilizacji cenników. Nieco inny trend widać natomiast w przypadku kredytów z 10-procentowym wkładem własnym, gdzie w ostatnich trzech miesiącach 2020 r. odnotowaliśmy najwyższe do tej pory stawki.
W cokwartalnych raportach od stycznia 2018 r. śledzimy, jak zmienia się rynkowa oferta kredytów hipotecznych dla jednego, niezmiennego profilu klienta. Przyjęliśmy, że kwota kredytu hipotecznego zaciąganego przez profilowych kredytobiorców będzie zbliżona do średniej wartości nowego kredytu w Polsce. Na potrzeby HipoTrackera Bankier.pl, założyliśmy, że o finansowanie stara się:
- bezdzietne małżeństwo mieszkające w mieście pow. 500 tys. mieszkańców,
- kupujące na rynku pierwotnym mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł (50 m kw.),
- zarabiające łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie, w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony,
- posiadające pozytywną historię kredytową, bez obecnie spłacanych obciążeń.
Klienci gotowi są skorzystać z dodatkowych produktów banku, aby obniżyć marżę kredytową. Nie chcą jednak nabywać produktów inwestycyjnych i ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Zobowiązanie zaciągane jest na 30 lat i spłacane w ratach równych.
Oferty banków zbieramy dla dwóch wariantów kredytu:
- z 10-procentowym wkładem własnym,
- z 20-procentowym wkładem własnym.
W czwartym kwartale 2020 r. zaszły minimalne zmiany w składzie panelu – w scenariuszu LTV 80 proc. przybył jeden bank (BOŚ), który wcześniej wymagał wyższego wkładu własnego. Zobowiązania z 10-procentową wpłatą pozostają dostępne, ale w ograniczonym zakresie. Proponuje je (warunkowo) kilka banków, a lista nie poszerzyła się w okresie od początku lipca.
Kredyty z minimalnym wkładem własnym – jeszcze drożej
Pierwszy scenariusz, dla którego wyliczyliśmy średnie wartości z bankowych ofert, to kredyt na 303 750 zł, z 10-procentowym wkładem własnym (33 750 zł). Dostępność takiego typu finansowania nie poprawiła się w trakcie IV kwartału 2020 r. Chociaż w grudniu 5 banków przygotowało odpowiednie symulacje, to warto mieć świadomość, że jest to propozycja dostępna wyłącznie przy spełnieniu dodatkowych warunków.
W grudniu 2020 r. średnia marża kredytowa dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym wyniosła 2,76 pp., o 0,03 pp. mniej niż w listopadzie. Listopadowa „górka” to najwyższa wartość odnotowana od początku 2018 roku, aż o 0,46 pp. wyższa niż w marcu, gdy ruszyła fala zmian w cennikach.
Średnia zdolność kredytowa nie ulegała znaczącym zmianom i osiągnęła w grudniu 2020 r. wartość 574 tys. zł. Była nieco wyższa niż na początku roku, ale przypomnijmy, że w międzyczasie miała miejsce seria obniżek stóp procentowych. Rekordowy „dołek” odnotowaliśmy w kwietniu 2020 r. – wskaźnik wyniósł 536 tys. zł.
Średnia rata kredytu z 10-procentowym wkładem własnym, po okresie opłacania ubezpieczenia pomostowego i wpisaniu do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku, wynosiła 1467 zł w styczniu, 1468 zł w marcu, 1347 zł w czerwcu i 1305 zł we wrześniu. W grudniu wskaźnik ten obniżył się nieznacznie, do poziomu 1294 zł.
Średni łączny koszt kredytu, uwzględniający odsetki, prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia i wszystkie pozostałe elementy poza ubezpieczeniem nieruchomości wynosił w czerwcu 203 tys. zł, a w grudniu – 185 tys. zł. Był niższy o ok. 50 tys. zł w porównaniu z „przed epidemicznym” odczytem z marca, gdy obowiązywały jeszcze stawki WIBOR wyższe o ok. 1,5 pp.
Kredyty z 20-procentowym wkładem własnym – marże na płaskowyżu
W drugim scenariuszu zakładamy, że kredytobiorcy wnoszą wkład własny w wysokości 67,5 tys. zł. Kwota kredytu wynosi wówczas 270 tys. zł. Średnia marża kredytowa w marcu wynosiła 1,96 pp. W sierpniu osiągnęła maksimum odnotowane w badaniu HipoTracker – 2,17 pp. W grudniu średnia powróciła do poziomu zmierzonego w lipcu i wrześniu (2,14 pp.).
Średnia maksymalna zdolność kredytowa odnotowana na koniec IV kwartału 2020 r. wynosiła 578 tys. zł. Profilowi kredytobiorcy jeszcze w marcu 2020 r. mogli liczyć średnio na 581 tys. zł kredytu. W II kwartale odnotowaliśmy najniższe w historii badania HipoTracker wartości tego wskaźnika – w kwietniu znalazł się on poniżej granicy 560 tys. zł. W kolejnych kwartałach stopniowo rósł, zbliżając się do wartości odnotowanych na początku roku, jeszcze przed pandemią.
Średnia rata kredytu ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym, wyniosła w grudniu 1060 zł i była niższa o ponad 180 zł niż w styczniu. Średni łączny koszt kredytu dla profilowego zobowiązania osiągnął wartość 122 tys. zł i był o 65 tys. zł niższy niż na początku 2020 r. To skutek obniżek stóp procentowych, częściowo jednak skontrowanych przez jednoczesny wzrost marży.
Druga fala bez gwałtownych reakcji banków
Jesienna fala pandemii nie spowodowała tym razem błyskawicznych dostosowań w cennikach banków udzielających kredytów hipotecznych. Obserwujemy kontynuację wcześniejszych trendów – zobowiązania z niskim wkładem własnym drożeją, a „standardowe” (co oznacza obecnie – z wpłatą co najmniej 20 proc.) dotarły do cenowego plateau.
W ostatnich miesiącach banki chętniej sięgają po ograniczone czasowo akcje promocyjne skierowane do wybranych segmentów rynku. Porównując warunki proponowane kredytobiorcom w kolejnych edycjach promocji można jednak zauważyć specyficzne podejście do kształtowania cen – stawki drobnymi kroczkami zmierzają w górę.
