Rok 2025 stał pod znakiem „hipotecznej wiosny”. Rozgrzewająca się konkurencja między bankami i spadek stóp procentowych przyniosły serię korzystnych trendów. Wyższa zdolność, niższe stawki i poluzowanie podejścia kredytodawców, to najważniejsze z nich.
Rok 2025 zaczął się na rynku kredytów hipotecznych raczej niemrawo. Pierwsze trzy miesiące nie przyniosły widocznych ruchów na żadnym z ważnych dla potencjalnych kredytobiorców pól. Szybko jednak nadeszły poważniejsze zmiany. W drugim kwartale na rynku kredytów hipotecznych w końcu zaczęły się cenowe ruchy, w trzecim nabrały tempa, a końcówka roku to już zbieg korzystnych trendów.
Pierwsze skrzypce w kształtowaniu sytuacji na rynku odegrały cięcia stóp procentowych. Przypomnijmy, że pierwsza obniżka miała miejsce w maju. Później Rada Polityki Pieniężnej w lipcu, wrześniu, październiku, listopadzie i grudniu zdjęła po „ćwiartce” ze stopy referencyjnej. Łącznie stopa referencyjna spadła o 175 pb., a wraz z nią wskaźniki wyznaczające oprocentowanie hipotek.
Cenowy zjazd w pełnej okazałości
W podsumowaniach zmian na rynku hipotek sięgamy do danych z comiesięcznych rankingów Bankier.pl. Przez ostatnich kilkanaście miesięcy banki przygotowywały symulacje dla tego samego profilu kredytobiorców. To para z dzieckiem, mieszkająca w Warszawie, zaciągająca kredyt na 25 lat z 20-procentowym wkładem własnym i podsuwanym przez bank pakietem sprzedaży krzyżowej. Bardzo zbliżony typ klienta śledziliśmy wcześniej, co pozwala spojrzeć z dalszej perspektywy na ostatnie cenowe trendy.
Oprocentowanie kredytów z okresowo stałą stopą przebiło od dołu symboliczną „szóstkę”. W grudniu średnia znalazła się na poziomie 5,97 proc. W czerwcu średnia z propozycji banków wynosiła 6,35 proc., a na koniec III kw. – 6,20 proc. Skalę obniżek widać, gdy sięgniemy po dalsze porównania. W styczniu 2025 r. wskaźnik wynosił blisko 7,3 proc., w styczniu 2024 r. – 7,5 proc., a w styczniu 2023 r. – 8,4 proc.
Końcówka roku przyniosła jeszcze jedno ciekawe zjawisko – stawki oprocentowania proponowane klientom dla zmiennego i stałego oprocentowania zdecydowanie zbliżyły się do siebie. Dzieli je już niewielki dystans. Lada moment możemy powrócić do czasów, gdy za gwarancję niezmienności raty płacimy dodatkową premię w porównaniu z wyjściowymi warunkami dla zmiennej stopy. Byłaby to zrozumiała reakcja na koniec cyklu obniżek stóp procentowych.
Średnia marża kredytów z oprocentowaniem zmiennym wróciła z naprawdę dalekiej podróży. Na koniec grudnia 2025 r. wyniosła niemal dokładnie tyle, ile trzy lata wcześniej – 1,9 pp.
Na wykresie bardzo wyraźnie widać dwa etapy. Pierwszy naznaczony był szybkim wzrostem marż, aż do przekroczenia poziomu 2,5 pp. pod koniec 2023 r. Później rozpoczyna się ruch w dół, który przekształcił się w jednostajny trend jesienią zeszłego roku. Dla kredytobiorców zainteresowanych tą formułą oznaczało to, że w czasie zbiegły się dwie korzystne tendencje. Jednocześnie obniżały się stawki marż i wskaźniki WIBOR, które odpowiadają za drugi składnik oprocentowania.
W nowych danych nie ma już także śladu po niepokojącym trendzie w bankowych cennikach sprzed ok. 2 lat. Wówczas marże dla kredytów z okresowo stałą stopą „rozjeżdżały się” z marżami dla zmiennego oprocentowania. Stawialiśmy hipotezę, że klienci wybierający stałą ratę przez kilka lat lekceważyli w porównaniach marże obowiązującą w dalszym okresie, a banki wykorzystały nadarzającą się okazję do podbicia ceny. Mijający rok oznaczał powrót do normalności. Dla obu wariantów kredytów uśredniona marża zbliżyła się do siebie i, co ważne, spada. W grudniu 2025 r. marże dla stałoprocentowych kredytów znalazły się na najniższym w obserwowanym okresie poziomie (średnia 1,96 pp.).
Zdolność kredytowa śrubuje rekordy
Przykładem korzystnego długoterminowego trendu może być rosnąca stale zdolność kredytowa. Średnia z szacunków kredytodawców w grudniu po raz kolejny przebiła poprzednie rekordy i sięgnęła 1,15 mln zł. Ta sama rodzina jeszcze w styczniu mogła liczyć na 964 tys. zł.
Trend wzrostu zdolności kredytowej nabrał tempa, gdy w dół ruszyło oprocentowanie kredytów. Od maja 2025 r. linie na wykresie wspinają się zdecydowanie szybciej, ale również tutaj widzimy „konwergencję”. Zjawiskiem obserwowanym od początku serii podwyżek stóp procentowych było proponowanie przez banki kredytobiorcom decydującym się na stałą stopę nieco wyższych kwot. Obserwowaliśmy ten efekt w rankingach, chociaż nie w każdym miesiącu i nie w każdej instytucji (czasem za różnicę odpowiadał np. inny wariant produktu). Grudzień przyniósł jednak niemal zrównanie się maksymalnej szacunkowej zdolności kredytowej profilowych kredytobiorców dla obu wariantów zobowiązania.
Dla każdego z banków, w każdym z miesięcy, oszacowaliśmy wskaźnik DSTI wynikający z prezentowanych symulacji. Wskaźnik ten ujmujemy jako relację pomiędzy wysokością raty dla maksymalnej dostępnej dla klientów kwoty do miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego (15 tys. zł).
Średnia ze wskaźników DSTI lekko wzrosła w trzecim kwartale 2025 r., by osiągnąć maksimum w listopadzie. Zmiany miesiąc do miesiąca widoczne są zwykle na drugim miejscu po przecinku, ale w dłuższym okresie nie sposób nie uznać, że banki (uśredniając) poluzowały podejście. To zapewne czynnik, który jeszcze wzmacnia marsz w górę zdolności kredytowej.
Jaki będzie rynek, gdy wyczerpie się „silnik RPP”?
Panuje dość powszechne oczekiwanie, że jesteśmy już bliżej niż dalej końca cyklu obniżek stóp procentowych. Wkrótce korzystne trendy na rynku hipotek mogą zatem wyhamować i o powrocie do stawek sprzed 4 lat powinniśmy raczej zapomnieć. Kredyt na 2 procent to już tylko wspomnienie, jeśli nie liczyć beneficjentów ostatniego programu dopłat.
2026 r. ma mimo tego szansę okazać się nowym rozdziałem na rynku hipotek. Z jednej strony konkurencję napędzić jest w stanie współzawodnictwo o przechwycenie kredytobiorców kończących 5-letni okres spłaty i gotowych refinansować swoje zobowiązanie. To jednak nie jedyna grupa, która może skorzystać na przeniesieniu kredytu. Taką opcję mają także młodsze generacje kredytobiorców, a brak opłat za wcześniejszą spłatę w większości banków oznacza, że droga do negocjacji albo „przeprowadzki” stoi otworem.
Pewne nadzieje można wiązać także z wejściem na rynek nowych graczy i przebudzeniem instytucji stojących na razie z boku boiska. Warto w tym kontekście wspomnieć o debiucie UniCredit jako kredytodawcy i perspektywie startu Revoluta w hipotekach. Przypomnijmy również, że pełnej oferty kredytów mieszkaniowych nie mają na razie Bank Millennium i BNP Paribas Bank. Postawienie akcentu na hipoteki pomogłoby zapewne w realizacji strategicznych zamiarów obu instytucji, które zapowiadają walkę o klientów detalicznych.
Chociaż nie nadchodzi zatem era „supertanich” kredytów hipotecznych, to można przynajmniej mieć nadzieję, że większy ruch na rynku przełoży się na lepsze stawki w cennikach i szybsze procedury.
