Banki hipoteczne przez lata były właściwie niewidoczne na polskim rynku. Od pewnego czasu słyszymy o nich jednak coraz częściej, m.in. za sprawą PKO BP i Getin Noble Bank, uruchamiających własne instytucje tego typu. O przenoszeniu już udzielonych kredytów do banku hipotecznego mówi także mBank. Czym różnią się „hipobanki” od tych, które znamy?
Bank hipoteczny to bank-specjalista. W odróżnieniu od swoich uniwersalnych konkurentów posiada w ofercie tylko jeden produkt – kredyt hipoteczny. To ograniczenie wynika z regulacji prawnych. Banki tego rodzaju funkcjonują w oparciu o odrębną ustawę, która daje im specjalne przywileje, ale i narzuca szereg obowiązków.
Na razie w Polsce jest zaledwie kilka instytucji tego typu. Swój bank hipoteczny ma mBank i Pekao SA. Nowe przedsięwzięcie uruchomił w kwietniu PKO BP, a do takiego kroku przygotowuje się Getin Noble Bank. To zapewne dopiero początek większej fali. Zmiany w prawie spowodują, że po wielu latach w końcu bankom będzie się opłacać poważniejsze zainteresowanie bankowością hipoteczną.
Jak zaciągnąć kredyt w banku hipotecznym?
Często banki hipoteczne oferują kredyty dla osób fizycznych za pośrednictwem swoich „matek” – banków uniwersalnych. Klient może nawet nie zauważyć, że trafił do specjalistycznej instytucji aż do momentu, gdy ujrzy jej nazwę na umowie.
Wniosek złożony w banku uniwersalnym może zostać zakwalifikowany do sfinansowania przez bank hipoteczny, jeśli spełnia kilka warunków. W pozostałych przypadkach zobowiązania udzieli bank-matka, a dla klienta proces selekcji jest właściwie niewidoczny.
Jaki kredyt można zaciągnąć w banku hipotecznym?
Po pierwsze, banki hipoteczne finansują przeważnie nieruchomości już istniejące. Oznacza to, że nie będzie można za ich pomocą kupić mieszkania, które jest dopiero na etapie budowy lub istnieje w planach dewelopera.
Po drugie, trzeba posiadać znaczący wkład własny. To jedna z przyczyn, dla których banki hipoteczne do tej pory nie mogły skutecznie konkurować z bankami uniwersalnymi. Co najmniej 20 proc. własnej wpłaty to w tym przypadku minimum. Banki hipoteczne muszą także korzystać z bardziej konserwatywnej metody wyceny nieruchomości, tzw. bankowo-hipotecznej wartości lokalu, czyli ostrożnego szacunku biorącego pod uwagę długoterminowe cechy nieruchomości.
Po trzecie, kredyt
może mieć konstrukcję opartą na stałym oprocentowaniu przez kilka lat. W
odróżnieniu od banków uniwersalnych, bank hipoteczny może emitować listy zastawne, czyli specjalne papiery
wartościowe zabezpieczone wierzytelnościami hipotecznymi. To one są źródłem
finansowania akcji kredytowej (a nie krótkoterminowe depozyty klientów) i dają
bankowi stabilną podstawę rozwijania działalności. Dzięki temu może on
zaproponować stałe warunki cenowe w pewnym okresie. O tym, jak banki będą
korzystać z tej możliwości, jeszcze się przekonamy. Na razie kredyty
ze stałym oprocentowaniem są nadal rzadkością.
Mój kredyt przeniesiono do banku hipotecznego – co to oznacza?
Banki tworzące własne banki hipoteczne będą zapewne przenosić do nich część udzielonych już kredytów. Taki proces przeprowadził już mBank, a zapowiada go PKO BP i Getin Noble Bank. Dla klienta nie oznacza to zmian w warunkach umowy. Marża kredytu i terminy spłaty pozostaną takie same, a kredytodawcą staje się spółka-córka instytucji, w której zaciągnęliśmy zobowiązanie.
Dla banku przeniesienie portfela hipotecznego do banku specjalistycznego umożliwia wyemitowanie listów zastawnych. Papiery te trafiają później do inwestorów, którzy pośrednio finansują nasz kredyt. W przyszłości, jeśli rynek listów zastawnych się rozwinie, my również będziemy mogli skorzystać z takiej inwestycji, np. za pośrednictwem funduszy inwestycyjnych. Listy najlepszej jakości są bezpieczną i dość atrakcyjną formą inwestowania nadwyżek.
