Kredyt hipoteczny z częścią remontową to rozwiązanie, które pozwala sfinansować całość przedsięwzięcia – zakup mieszkania oraz jego odnowienie lub wykończenie. Bank udziela jednego kredytu, a jego zabezpieczeniem jest ta sama nieruchomość. W dokumentach kredytowych wyraźnie rozdziela się jednak dwie części: środki przeznaczone na zakup oraz środki na remont.
Dzięki temu można kupić np. mieszkanie w starszym budynku i od razu rozpocząć jego modernizację. Bank traktuje całość jako jedną inwestycję – zakłada, że po zakończeniu remontu nieruchomość będzie warta więcej, co zwiększa jego bezpieczeństwo jako kredytodawcy.
Na co można przeznaczyć pieniądze z kredytu?
To jedno z najczęściej zadawanych pytań. Środki z kredytu hipotecznego można wydać wyłącznie na cele trwale związane z nieruchomością, które realnie podnoszą jej wartość. Do tej kategorii zalicza się m.in. wymianę instalacji, stolarki okiennej i drzwiowej, ułożenie podłóg, glazury i terakoty, malowanie, tynkowanie, montaż ogrzewania, armatury sanitarnej, wykonanie zabudowy kuchennej czy szaf wnękowych.
Nie można natomiast finansować z kredytu sprzętów ruchomych i elementów wyposażenia, które nie są trwale zamontowane. Z kredytu nie kupisz więc telewizora, sofy, pralki, mebli wolnostojących ani ozdób. W uzasadnionych przypadkach bank może dopuścić finansowanie sprzętu AGD w zabudowie, ale nigdy wyposażenia, które można wynieść z mieszkania bez uszczerbku dla jego wartości.
Jak wygląda procedura?
Jak wyjaśniają eksperci portalu GetHome.pl, złożenie wniosku o kredyt na zakup z remontem przebiega podobnie jak w przypadku klasycznego kredytu hipotecznego, ale wymaga dodatkowych dokumentów. Oprócz standardowych zaświadczeń o dochodach i dokumentów dotyczących nieruchomości, bank wymaga kosztorysu prac remontowych lub wykończeniowych. To zestawienie planowanych robót, materiałów i kosztów – zwykle opracowywane przez inwestora lub rzeczoznawcę.
Na jego podstawie bank zleca przygotowanie operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca określa wartość nieruchomości zarówno w stanie aktualnym, jak i po zakończeniu remontu. To kluczowy dokument – od niego zależy maksymalna kwota kredytu. W większości przypadków bank może sfinansować do 80% wartości nieruchomości po remoncie (tzw. wskaźnik LTV, czyli loan-to-value). Jeśli więc po zakończeniu prac mieszkanie ma być warte 600 000 zł, bank może udzielić kredytu do 480 000 zł. Resztę musisz pokryć wkładem własnym.
Jak bank oblicza wartość zabezpieczenia?
Dla banku nieruchomość jest formą zabezpieczenia kredytu, dlatego jej wartość ma kluczowe znaczenie. Rzeczoznawca dokonuje dwóch wycen: obecnej wartości mieszkania (przed remontem) oraz wartości docelowej, czyli tej, którą nieruchomość osiągnie po przeprowadzeniu zaplanowanych prac. Wycena po remoncie opiera się na kosztorysie – jeśli przewiduje on znaczną poprawę standardu i podniesienie jakości, wartość końcowa rośnie, co może pozwolić uzyskać większą kwotę kredytu.
To rozwiązanie korzystne dla kredytobiorcy, bo bank bierze pod uwagę nie to, ile mieszkanie jest warte dziś, lecz ile będzie warte po zakończeniu inwestycji.
Wkład własny – ile trzeba mieć i jak się go liczy?
Tak jak w przypadku zwykłego kredytu hipotecznego, bank wymaga wkładu własnego, czyli części środków, które musisz wnieść samodzielnie. Standardowo wynosi on 20% wartości całej inwestycji, a więc obejmuje zarówno cenę zakupu, jak i koszt remontu. Jeśli więc mieszkanie kosztuje 450 000 zł, a na wykończenie potrzebujesz 50 000 zł, to łączna wartość przedsięwzięcia wynosi 500 000 zł. Wkład własny powinien zatem wynieść minimum 100 000 zł.
Niektóre banki dopuszczają niższy wkład – 10% – ale tylko przy dodatkowych zabezpieczeniach, np. ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego. Wkład własny może pochodzić z oszczędności, darowizny, sprzedaży innej nieruchomości lub wcześniej wykonanych prac remontowych (jeśli można je udokumentować fakturami).
Jak wypłacane są pieniądze z kredytu?
Środki z kredytu na zakup i remont nie trafiają na konto kredytobiorcy w całości. Wypłata odbywa się etapami, zgodnie z harmonogramem ustalonym w umowie.
Najpierw bank przelewa część kredytu przeznaczoną na zakup mieszkania – zwykle bezpośrednio na konto sprzedającego po podpisaniu aktu notarialnego. Część remontowa uruchamiana jest później, w transzach, w miarę postępu prac. Każda kolejna transza wypłacana jest po rozliczeniu poprzedniej, co najczęściej wymaga przedstawienia faktur, zdjęć lub potwierdzenia wykonania etapu przez rzeczoznawcę.
Taki system ma chronić obie strony – bank ma pewność, że pieniądze trafiają na cel zgodny z umową, a kredytobiorca, że środki zostaną wypłacone tylko wtedy, gdy prace rzeczywiście posuwają się naprzód.
Aktualne oprocentowanie i przykładowa rata
W październiku 2025 roku kredyty hipoteczne oprocentowane zmiennie oparte są o wskaźnik WIBOR 3M, który wynosi około 4,5%. Do tego bank dolicza swoją marżę, najczęściej w wysokości około 2%, co daje łączne oprocentowanie w granicach 6,5% rocznie.
Przy takich parametrach, dla kredytu w wysokości 500 000 zł zaciągniętego na 30 lat (360 miesięcy), rata równa wynosi około 3 160 zł miesięcznie. To wartość orientacyjna, zakładająca brak dodatkowych kosztów (ubezpieczenia, prowizji). Gdyby oprocentowanie wzrosło do 7%, rata zwiększyłaby się do ok. 3 330 zł, natomiast przy spadku do 6% obniżyłaby się do ok. 2 990 zł.
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, warto pamiętać, że przy oprocentowaniu zmiennym rata może się w przyszłości zmieniać wraz z poziomem WIBOR-u, dlatego przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, jak duży wpływ na ratę ma każda zmiana stóp procentowych.
O czym jeszcze pamiętać?
Największym błędem popełnianym przez osoby zaciągające kredyt z częścią remontową jest niedoszacowanie kosztów. Warto przygotować kosztorys z zapasem – najlepiej o 10–15% wyższym niż planowany. Prace budowlane niemal zawsze kosztują więcej, niż się zakłada, a bank po podpisaniu umowy niechętnie zwiększa część remontową.
Trzeba też pamiętać, że bank nie wypłaci kolejnych transz, jeśli nie udokumentujesz wykonania poprzedniego etapu. Dlatego wszystkie faktury i potwierdzenia postępu prac warto gromadzić na bieżąco. W przeciwnym razie można napotkać opóźnienia w wypłacie pieniędzy, które wstrzymają remont.
Zanim podpiszesz umowę, dokładnie sprawdź również, jak długo bank utrzymuje oprocentowanie promocyjne, jakie są koszty wcześniejszej spłaty kredytu i czy wymagane jest dodatkowe ubezpieczenie.
Podsumowanie
Zdaniem ekspertów portalu GetHome.pl, kredyt na zakup mieszkania z remontem to wygodne rozwiązanie dla osób, które chcą sfinansować całą inwestycję jednym zobowiązaniem. Daje możliwość zakupu tańszego mieszkania do remontu lub lokalu od dewelopera w stanie surowym i doprowadzenia go do stanu „pod klucz”.
Trzeba jednak pamiętać, że bank finansuje jedynie elementy trwale związane z nieruchomością, a nie wyposażenie. Wymaga też wkładu własnego – zazwyczaj 20% wartości całego przedsięwzięcia, czyli ceny zakupu plus kosztu remontu. Środki na prace wypłacane są w transzach, po ich udokumentowaniu.
Przy aktualnym poziomie oprocentowania, dla kredytu w wysokości 500 000 zł na 30 lat, rata równa wynosi około 3 160 zł miesięcznie. To poważne zobowiązanie, dlatego zanim złożysz wniosek, dobrze przelicz swoje możliwości finansowe, przygotuj rzetelny kosztorys i upewnij się, że harmonogram prac pozwoli uniknąć przestojów. Dobrze zaplanowany kredyt na zakup i remont może jednak znacząco ułatwić drogę do własnego, wykończonego mieszkania – gotowego do życia.
Marcin Moneta
