W połowie roku ruszyć ma nowy program dopłat do kredytów hipotecznych, ale lista warunków to nadal tylko szkic. Podsumowujemy zapowiedzi i wskazujemy najważniejsze „białe plamy”.
Banki jeszcze nie zdążyły jeszcze przerobić wszystkich wniosków o „Bezpieczny kredyt 2 procent”, a już na horyzoncie pojawia się kolejny program, który ma szansę okazać się finansowym przebojem 2024 roku. Tym razem zasady będą jeszcze bardziej skomplikowane. Bankowcy są jednak dobrej myśli. Na ostatniej konferencji Związku Banków Polskich przedstawiciele sektora prognozowali, że kredytodawcy zdążą z przygotowaniami, jeśli tylko ustawa szybko ujrzy światło dzienne.
Error 503 Backend fetch failed
Backend fetch failed
Guru Meditation:
XID: 341611378
Varnish cache server
Kredyt „Mieszkanie na start” – kto będzie mógł otrzymać?
Przypomnijmy najważniejsze warunki wstępne planowanego programu. Zastrzegamy jednak, że na razie opieramy się na zapowiedziach i przeciekach z konsultacji – nie powstał jeszcze publicznie dostępny projekt odpowiedniego aktu prawnego.
Kredyt „Mieszkanie na start” bazuje na tym samym pomyśle co „Bezpieczny kredyt 2 procent”. Główną korzyścią dla kredytobiorców mają być dopłaty do odsetek zawartych w ratach. Dofinansowanie ma trafiać do klientów przez pierwszych 10 lat spłaty zobowiązania.
Na tym w dużej mierze kończą się bezpośrednie podobieństwa. Modyfikacji jest sporo. Zaczynając od grona adresatów. Na finansowanie mogą liczyć jednoosobowe i wieloosobowe gospodarstwa domowe.
Singiel będzie mógł na preferencyjnych warunkach kupić tylko pierwszą nieruchomość. W jego przypadku obowiązywać będzie także limit wieku wynoszący 35 lat.
Pary i osoby, które samotnie wychowują dzieci, a także większe gospodarstwa domowe nie będą objęte limitami wiekowymi. Specjalne traktowanie dotyczyć ma gospodarstw, w których skład wchodzi co najmniej trójka dzieci i dwoje dorosłych – nie będzie obowiązywać ich warunek pierwszej nieruchomości. W założeniu ma to ułatwić poprawienie sytuacji mieszkaniowej większych rodzin.
Odstępstwa od zasady pierwszej nieruchomości
Hasło „na start” nawiązuje do idei wsparcia w zakupie pierwszej nieruchomości. Już na tym etapie wiadomo jednak, że przewidziane zostaną od niej wyjątki. Kredytobiorca-singiel będzie mógł wcześniej mieć częściowy (nieprzekraczający 50 proc.) udział w prawie do nieruchomości. Dotyczy to jednak wyłącznie praw uzyskanych w drodze dziedziczenia lub darowizny.
Na podobne traktowanie mogą liczyć starające się o preferencyjny kredyt pary. Limit wielkości udziału ma odnosić się wówczas do współkredytobiorców łącznie.
Jaki dochód pozwoli zaciągnąć kredyt „Mieszkanie na start”?
Preferencyjne kredyty mieszkaniowe mają trafić do osób, które legitymują się dochodem poniżej ustalonych progów. Wynoszą one:
- 10 tys. zł brutto miesięcznie dla singla,
- 18 tys. zł brutto miesięcznie dla dwuosobowego gospodarstwa domowego,
- 23 tys. zł brutto miesięcznie dla trzyosobowego gospodarstwa domowego,
- 28 tys. zł brutto miesięcznie dla czteroosobowego gospodarstwa domowego,
- 33 tys. zł brutto miesięcznie dla gospodarstwa domowego liczącego pięć lub więcej osób.
Progi mają jednak specyficzny charakter – ich przekroczenie nie oznacza automatycznie pożegnania z preferencyjnym finansowaniem. Z zapowiedzi ministerstwa wynika, że w takim scenariuszu pomniejszeniu ulegnie wypłacana dopłata. Dla singli za każdy 1 zł dochodu powyżej progu dopłata spadnie o 50 groszy. Dla pozostałych – o 25 groszy.
„Mieszkanie na start” – limity kwoty kredytu
Warto podkreślić, że nowy program preferencyjnych kredytów mieszkaniowych nie przewiduje twardych limitów kwoty kredytu. Zamiast zerojedynkowego podejścia zaproponowano maksymalne kwoty objęte dopłatami. Można będzie wziąć większy kredyt, ale „reszta” (przekraczająca granice wyznaczone dla poszczególnych typów gospodarstw) nie będzie objęta dopłatami – stanie się normalnym kredytem hipotecznym.
Limity uzależniono od liczby osób w gospodarstwie. Proponowane granice prezentują się następująco:
- Singiel – 200 000 zł.
- 2-osobowe gospodarstwo domowe – 400 000 zł.
- 3-osobowe gospodarstwo domowe – 450 000 zł.
- 4-osobowe gospodarstwo domowe – 500 000 zł.
- 5-osobowe gospodarstwo domowe – 600 000 zł.
- Każda kolejna osoba w gospodarstwie oznaczać ma zwiększenie limitu o 100 000 zł.
To jednak nie koniec komplikacji. Podane wartości mogą być wyższe, jeśli nabywana nieruchomość znajduje się w mieście na prawach powiatu, w którym wartość odtworzeniowa 1 mkw. lokalu znacząco odbiega od średniej. Przewidziano dwie „premie” – dla miast ze wskaźnikiem o co najmniej 15 proc. wyższym od średniej (maksymalna kwota objęta dopłatami rośnie wówczas o 10 proc.) oraz dla miejscowości, gdzie przekroczony jest próg 30 proc. nadwyżki ponad średnią (kwota objęta dopłatami rośnie o 20 proc.).
Gwóźdź programu – dopłaty w kredycie „Mieszkanie na start”
„Przebijamy 2 procent” – takie hasło zdawało się przyświecać nowemu programowi od samego początku. Najpierw mglista wizja zakładała zupełny brak odsetek. Skończyło się na rozbudowanym „cenniku”, w którym jednak każda ze stawek jest niższa niż stanowiąca punkt odniesienia dwójka.
Podane przez pomysłodawców „Mieszkania na start” stawki należy traktować jako efektywne oprocentowanie, już po dopłacie. Miałoby ono być uzależnione od typu gospodarstwa domowego:
- Dla 1- i 2-osobowych gospodarstw – 1,5 proc.
- Dla 3-osobowych – 1 proc.
- Dla 4-osobowych – 0,5 proc.
- Dla 5-osobowych i większych – 0 proc.
Jednoznacznie wypowiedziano się także o formule spłaty – raty malejące będą obowiązkowe, również w komercyjnej części kredytu (gdy przekroczona zostanie maksymalna kwota zobowiązania podlegająca dopłatom).
Niewiadome na start
Kredyt „Mieszkanie na start” ma nabrać ostatecznych kształtów po konsultacjach. Najbardziej kontrowersyjne są bez wątpienia kwestie wpływu schematu dopłat na ceny mieszkań. W wielu opiniach przewija się uwaga, że bardzo krótki okres działania programu (do końca 2025 r.) to strategiczny błąd. Podaż zapewne nie zdąży zareagować na nowe warunki i napływ potencjalnych kupujących. A to może oznaczać włączenie „dopalacza” dla wzrostów cen. Ministerstwo wskazuje, że zasięg schematu jest tym razem szerszy i brak limitów kwotowych ograniczy niekorzystne efekty – kupujący mają rzekomo sięgnąć po nieruchomości będące wcześniej poza zasięgiem preferencyjnego finansowania.
Rzadziej podnoszonymi kwestiami są znaki zapytania dotyczące rynku kredytów mieszkaniowych. Najsłabiej opisanym elementem założeń programu jest w tej chwili oprocentowanie preferencyjnego kredytu. Można zakładać, że zasada wyliczania dopłat będzie zbliżona do tej zastosowanej w „Bezpiecznym kredycie 2 procent”. Oznaczałoby to, że banki ustalą samodzielnie oprocentowanie, a bazą do naliczania dopłat będzie wskaźnik ogłaszany przez BGK. Tu pojawiają się kolejne niewiadome.
Po pierwsze, jaką konstrukcję będzie miał wskaźnik. Poprzednio odnosił się on do historycznych ofert banków – miał reprezentować średnie oprocentowanie zwykłych hipotek z okresowo stałym oprocentowaniem (szczegółowo pisaliśmy o tym mechanizmie tutaj). Oparcie się na przeszłych notowaniach ma swoje wady, zwłaszcza gdyby ziścić się miała wizja podwyżek stóp procentowych. Mogłoby się wówczas okazać, że obiecane zero procent jest niezbyt okrągłym zerem.
Drugą niewiadomą jest postawa kredytodawców. Czy tym razem banki będą równie skłonne do współpracy co kilka miesięcy temu? Przypomnijmy, że „Bezpieczny kredyt 2 procent” w praktyce zasłużył na swoją nazwę dzięki postawie największych banków (z udziałem Skarbu Państwa). Dopasowały one swoje cenniki do wskaźnika – przy oprocentowaniu równym „wskaźnikowi BK2” efektywne oprocentowanie rzeczywiście wynosiło 2 procent. Sytuacja taka wcale nie musi się jednak powtórzyć. Co więcej, przy „dwuskładnikowym” kredycie zapewne warunki wyjściowe dla części preferencyjnej i komercyjnej nie będą się różnić (skomplikowałoby to bardzo np. wymogi informacyjne – dwa różne formularze informacyjne, symulacje, dwa osobne pakiety sprzedaży krzyżowej?).
O pozostałych parametrach kredytu z dopłatami również wiadomo niewiele. Czy wykorzystany zostanie ponownie fragment ustawy mówiący, że elementy kosztu (w tym opłaty i prowizje) nie mogą być mniej korzystne niż w zwykłym kredycie? W zapowiedziach na razie nie wspomniano o zabezpieczeniu kredytobiorców przed ewentualnymi selektywnymi podwyżkami w bankach.
