Sztywna konstrukcja kontra płynne otoczenie – tak można najkrócej opisać sytuację programu „Bezpieczny kredyt 2 procent” w najbliższym czasie. Nie jest wykluczone, że dla części kredytobiorców oznaczać to będzie szansę na jeszcze lepsze warunki finansowania.
Nie wszyscy zainteresowani zaciągnięciem kredytu hipotecznego z dopłatami do rat mieli możliwość wnioskowania o finansowanie w pierwszych miesiącach od startu programu. Część spełniających warunki do otrzymania „Bezpiecznego kredytu 2 procent” znajduje się na wcześniejszym etapie starań o własną nieruchomość i trafi do banków wkrótce.
Wśród pytań napływających do reakcji znalazło się pytanie od czytelnika znajdującego się w takiej właśnie sytuacji:
„Chciałbym zapytać o wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej, od którego uzależniona jest wysokość dopłat do BK2. Jeśli się nie mylę, aktualny poziom tego wskaźnika będzie obowiązywał do 15 listopada, kiedy to BGK poda do wiadomości aktualizację wskaźnika. Mam pytanie, czy korzyścią dla kredytobiorcy, któremu zależy na jak najniższym koszcie BK2% - jest to, by ten wskaźnik był niższy czy wyższy? (…) Czy na podstawie aktualnych z danych rynku można z dozą jakiegoś prawdopodobieństwa domniemywać, w którą stronę pójdzie ten wskaźnik w perspektywie najbliższych kilku miesięcy?”
Tajemniczy wskaźnik „Bezpieczny kredyt 2 procent” – skąd się bierze?
Schemat „Bezpieczny kredyt 2 procent” opiera się na dopłatach wyliczanych na podstawie aktualizowanego co kwartał wskaźnika. W pierwszym okresie (od lipca 2023 r.) zasada jego wyliczania była nietypowa – opierał się on na stawce WIRON. Kolejne aktualizacje bazować będą na danych przekazywanych do BGK przez „banki kredytujące”, czyli instytucje, które zawarły w BGK umowę o udzielanie kredytów hipotecznych z dopłatami.
Na podstawie jakich informacji wyliczany jest wskaźnik? Banki zmuszono ustawą do przekazywania:
- łącznej kwoty kredytów innych niż „Bezpieczny kredyt 2 procent”, opartych na okresowo stałym oprocentowaniu i przeznaczonych na zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
- Średniej ważonej oprocentowania tych kredytów, gdzie wagą jest kwota.
Spójrzmy na prosty przykład. Bank X udzielił w III kwartale 2023 r.:
- 10 mln zł kredytów z oprocentowaniem okresowo stałym 8 procent,
- 20 mln zł kredytów z oprocentowaniem okresowo stałym 7 procent.
Średnia ważona wyniosłaby w tym przypadku 7,33 procent.
Każdy z banków przesyła wskazane informacje do BGK. Ma na to czas do ostatniego dnia miesiąca następującego po zakończonym kwartale (czyli dla III kw. do 31 października). BGK wylicza wskaźnik jako „iloczyn współczynnika 0,9 i średniej ważonej stopy oprocentowania nowo udzielonych kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową, innych niż 'Bezpieczny kredyt 2 proc.', obliczonej na podstawie przekazywanej do BGK informacji banków kredytujących, gdzie wagą jest łączna kwota tych kredytów”.
Upraszczając, wskaźnik odzwierciedla oprocentowanie udzielonych w poprzednim kwartale „zwykłych” kredytów hipotecznych w bankach mających umowę z BGK. Warto do tego dodać, że:
- Warunki oferowane przez „duże” banki (udzielające dużo kredytów) liczą się bardziej we wskaźniku (obecnie wiodącą rolę odgrywa PKO BP i Bank Pekao).
- Wskaźnik automatycznie nieco się obniża (współczynnik 0,9), co w założeniu miało eliminować z obliczeń marżę narzucaną przez kredytodawcę i dawać coś w rodzaju „czystej ceny pieniądza”.
Podsumowując, wskaźnik „patrzy w przeszłość” (odzwierciedla warunki kredytowania w poprzednim kwartale) i bazuje na oprocentowaniu zwykłych hipotek, z naciskiem na ofertę dużych instytucji.
Publikowany on będzie w 45 dni po upływie kwartału, obowiązuje natomiast od siódmego dnia od dnia ogłoszenia (czyli od 21 listopada po trzecim kwartale).
Od czego zależy wysokość dopłat w „Bezpiecznym kredycie 2 procent”?
Dopłata dla każdej raty wyliczana jest zgodnie ze wzorem, który zamieszczono w ustawie. Prezentuje się on następująco:
D = Ks x ((W – 2%) / 12), gdzie:
D – dopłata,
Ks – część długu pozostająca do spłaty,
W – wskaźnik BK2 obowiązujący w dniu ustalenia oprocentowania kredytu.
Im niższy jest wskaźnik, tym niższa jest dopłata do raty. „Podłogą” jest wartość 2 procent – przy takim wskaźniku BK2 dopłata wynosiłaby zero złotych (a poniżej… byłaby ujemna).
Dla kredytobiorców kluczowe znaczenie ma jednak jeszcze jeden element odpowiedzialny za koszt, nie tylko dopłata. Jest nim oprocentowanie kredytu, którego udzielił im bank. Upraszczając – raty kredytu z wysokim oprocentowaniem i wysokimi dopłatami mogą być podobne jak przy kredycie z niskim oprocentowaniem i niskimi dopłatami.
Żeby było „zabawniej”, część banków przyjęła strategię, w której oprocentowanie kredytu z dopłatą jest równe wskaźnikowi BK2. Jeśli trzymać się tego podejścia, odczyt wskaźnika przestaje mieć znaczenie dla wysokości rat płaconych przez kredytobiorcę. Jako przykład weźmy kredyt na 500 tys. zł na 25 lat. Pierwsza rata po dopłacie wyniesie 2500 zł zarówno wtedy, gdy:
- Wskaźnik BK2 wynosi 7,14 proc. i oprocentowanie kredytu 7,14 proc. (jak w obecnych ofertach banków).
- Wskaźnik BK2 wynosi np. 6 proc. i oprocentowanie kredytu wynosi 6 proc.
Przy danym, stałym poziomie wskaźnika BK2, niższe oprocentowanie kredytu daje nam niższe raty w okresie otrzymywania dopłat i niższy łączny koszt finansowania. Symulacje dla różnych scenariuszy można przeprowadzić samodzielnie, korzystając z kalkulatora przygotowanego przez Bankier.pl.
Jak może zmieniać się wskaźnik „Bezpiecznego kredytu 2 procent” w najbliższej przyszłości?
Oprocentowanie kredytów hipotecznych bazujących na okresowo stałej stawce w ostatnich miesiącach spadało. Obserwowaliśmy ten trend także w comiesięcznych rankingach Bankier.pl. Jest prawdopodobne, że kolejny odczyt wskaźnika BK2 będzie niższy niż 7,14 procent (średnia ważona stawek podanych przez banki musiałaby spaść wówczas poniżej 7,93 proc.). Interesująco zapowiada się natomiast kwestia ważniejszej dla kredytobiorców relacji „oprocentowanie kredytu a wskaźnik BK2”.
Jeśli stopy procentowe zostaną obniżone i jednocześnie utrzyma się oczekiwanie na kolejne cięcia, to w okresie obowiązywania nowego wskaźnika BK2 (od końcówki listopada) ma szansę pojawić się korzystna dla klientów tendencja – spadające oprocentowanie hipotek BK2 przy sztywnym, „wysokim” (bo opartym na starej próbce sprzed kilku miesięcy) wskaźniku.
Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą banki dla „Bezpiecznego kredytu 2 procent” powinny ustalać „stopę oprocentowania i wysokość prowizji, na warunkach nie gorszych niż warunki, na jakich w ramach oferty kredytowej tego banku, kredytobiorca uzyskałby kredyt hipoteczny na ten sam cel, spłacany w taki sam sposób, w takim samym okresie, w takiej samej wysokości i o takiej samej wysokości wkładu własnego”. Kredytodawcy nie mają zatem teoretycznie możliwości „usztywnienia” oferty dla kredytów z dopłatami i jednocześnie nadążania za spadającym rynkowym oprocentowaniem w kredytach bez dopłat.
Próbując prognozować rozwój sytuacji, napotykamy jednak na pytanie „jak zachowa się Rada Polityki Pieniężnej?”. A to już niestety zagadka znacznie bardziej tajemnicza niż konstrukcja jakiegokolwiek wskaźnika.
Jeśli macie pytania dotyczące "Bezpiecznego kredytu 2 proc.", piszcie na adres alert@bankier.pl lub redakcja@bankier.pl. Odpowiedzi na nadsyłane pytania publikujemy tutaj.
