Reforma planowania przestrzennego może przełożyć się na wzrost cen gruntów i mniejszą ich podaż. Rosną także ryzyka związane z zakupem nieruchomości gruntowych, co prowadzi też do profesjonalizacji rynku i większego zainteresowania doradztwem - ocenili eksperci Otodom i Hectares podczas webinaru.
Opóźnienie reformy i nowa „konstytucja przestrzenna”
"W ostatnim czasie, wraz z reformą planistyczną, ryzyka związane z zakupem nieruchomości gruntowych rosną, a nie maleją" - oceniła podczas webinaru dotyczącego prezentacji raportu Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
"Im trudniejszy rynek, tym oczekiwania ludzi co do usług doradztwa i analiz są wyższe, więc rynek się profesjonalizuje przy okazji reformy" - dodał Adam Parzusiński CEO Hectares, Land Developer.
W kwietniu 2025 r. uchwalono nowelizację wydłużającą o pół roku czas na przyjęcie planów ogólnych. Teraz gminy mają czas do 30 czerwca 2026 roku na uchwalenie POG.
Plan ogólny to nowa "konstytucja przestrzenna" gminy, wyznaczająca strefy, zasady uzyskiwania warunków zabudowy (WZ) i kierunek przyszłych miejscowych planów. Określa tereny dopuszczone i wykluczone z zabudowy. Dotyczy wszystkich właścicieli nieruchomości, którzy mogą składać wnioski i uwagi do projektów tworzonych przez gminy w całej Polsce.
"Prawdopodobnie termin zostanie wydłużony o dwa miesiące - to informacje z ministerstwa, że jest zgoda Komisji Europejskiej na wydłużenie o dwa dodatkowe miesiące, więc nową datą prawdopodobnie będzie 31 sierpnia 2026 r." - powiedział Parzusiński.
"Z jednej strony widzimy klasyczne mechanizmy rynkowe jak popyt, podaż, ceny. Z drugiej strony ma miejsce historyczna reforma planowania przestrzennego. Data 1 lipca 2026 r. zbliża się (...), a stan na dziś wygląda tak, że 3 gminy na 2.479 ogólnie uchwaliły plany ogólne. Reforma ruszyła w 2023 r. i administracja mierzy się z trudnym zadaniem. 669 gmin opublikowało projekty planów ogólnych" - dodał.
Paradoks rynkowy: podaż spada, ceny rosną
W raporcie Otodom i Hectares "Nieruchomości gruntowe w Polsce" podano, że rynek gruntów pod inwestycje mieszkaniowe przeżywa obecnie paradoksalny okres, gdzie słabsza koniunktura nie przekłada się na spadki cen. Analiza danych potwierdza ten trend, wskazując na rosnący deficyt uregulowanych działek oraz obawy inwestorów przed nową reformą planistyczną.
Z raportu wynika, że dane zestawione z lat 2023–2025 pokazują wyraźną zmianę równowagi: podaż spadła, popyt utrzymał się na stabilnym poziomie, a ceny odpowiadają na napięcia w układzie podaż–popyt. W 2025 r. wzrost cen i popytu notowany jest na poziomie 7 proc., natomiast podaż spadła o 13 proc.
Ryzyko inwestycyjne: atrakcyjna działka może stać się bezwartościowa
"Zainteresowanie nieruchomościami gruntowymi w ostatnich latach jest co najmniej stałe, a mamy okresy, gdy wyraźnie wzrasta. Wszystkie działania legislacyjne, czyli co wiemy o reformie planistycznej, co dzieje się w gminach, powoduje, że w naturalny sposób poszukiwana jest ziemia i działki, które są mniej ryzykowne albo dają już teraz gwarancję możliwości wybudowania na tych działkach" - powiedziała dyrektorka badań rynku Otodom.
"Obserwujemy, że trzeba dzisiaj brać pod uwagę nowe harmonogramy realizacji projektów. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy związane jest z tym, że musimy ustawić się w kolejce. (...) Dzisiaj jest to dłuższy proces" - dodał Parzusiński.
Z raportu wynika, że oferta gruntów w Polsce systematycznie maleje. Wszystkie województwa notują spadki rok do roku, co oznacza postępujące zacieśnianie rynku. Jednocześnie, ceny rosną w każdym segmencie powierzchniowym.
"Jesteśmy w trudnym momencie, jako potencjalnie kupujący ziemię (...). Wszystko trwa z roku na rok coraz dłużej, a to skłania - przy atrakcyjnej ofercie nowej działki - by wejść w zakup takiej działki dość szybko. A jednocześnie mamy czynniki, które w 2026 r. będą jeszcze silniejsze, czyli wszystko, co związane z reformą planowania" - powiedziała Kuniewicz.
"Działki, które wydają się atrakcyjne (...), pomimo że są w miejscach, które wydaje się, że są przygotowane, by tam budować - może okazać się, że w planie ogólnym gmina postanowi ten teren wyłączyć z możliwości zabudowy, więc to, co dzisiaj wydaje się atrakcyjne i jest dobrą ofertą, może okazać się ofertą obarczoną dużym ryzykiem" - dodała.
Zdaniem Parzusińskiego, w najbliższych latach działki wykluczone mocno stracą na wartości.
"Zostaną działki uprzywilejowane, które będą miały możliwości na nich realizacji, a ich cena będzie rosła. Liczba gruntów będzie jeszcze niższa niż obecnie. Zaostrzenie reguł wydawania decyzji o warunkach zabudowy wpłynie na ceny i podaż gruntów na rynku" - powiedział.
Eksperci ocenili, że możliwy jest jeszcze kompromis gmin z interesariuszami.
"Kompromis jest możliwy pod warunkiem, że się zgłosimy i będziemy kompromisu pilnować i o niego poprosimy. Zainteresowanie się tym, co się dzieje, jeśli chodzi o plan w gminie, w której posiadamy ziemię lub chcemy ją kupić, to coś, czego nie powinniśmy odpuścić" - powiedziała Kuniewicz.
W ocenie Parzusińskiego, plany ogólne decydują o wartości gruntów i o tym, czy podaż, która już teraz jest niższa, będzie miała szansę na poprawę.
"Plany ogólne pokazują, że część gruntów zostanie wyeliminowanych i są w strefach, które nie dopuszczają jakiejkolwiek zabudowy (...) - nie będzie możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i jeśli w przyszłości będzie powstawał plan miejscowy będzie musiał on być zgodny z planem ogólnym" - dodał.
W raporcie podano, że pokrycie, jeśli chodzi o powierzchnię kraju miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, szacuje się na 33,8 proc.
Trudne zadanie dla gmin i walka z chaosem
"W pierwszej kolejności reforma już wkrótce dotknie gminy, które mają niskie pokrycie miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego - tam zmniejszy się liczba gruntów, na których będzie można uzyskać decyzje o warunkach zabudowy. Podaż będzie ograniczana obszarami uzupełnienia zabudowy. Jeśli dziś mówimy, że grunty to bezpieczna inwestycja, mamy na myśli to, że stają się mniej dostępne i ta rzadkość buduje ich wartość" - ocenił Parzusiński.
Eksperci wskazali, że plany ogólne i możliwości zabudowy to pochodne prognozy demograficznej.
"Jeśli prognozy mówią o wyludnianiu gmin nic z tym nie zrobimy. Nie można prognozować wówczas budowy większej liczby mieszkań" - oceniła dyrektorka badań rynku Otodom.
Zdaniem ekspertów, tematem który związany jest z reformą jest suburbanizacja, a chaos przestrzenny jest skutkiem braku planowania przestrzennego, a nie skutkiem suburbanizacji.
"Plany powstają w granicach administracyjnych miast (...). Uchwalenie planu ogólnego np. dla Warszawy nie wpływa na to, jaki plan zostanie uchwalony tuż za granicą miasta i jak zaplanowane zostaną tam możliwości zabudowy" - dodał Parzusiński.
Liderzy drożyzny: Warszawa, Kraków i Gdańsk
Eksperci wskazali, że stolice miast są wyraźnie droższe niż średnia dla całości województwa.
Liderami cenowymi rynku pozostają trzy największe aglomeracje: Warszawa (893 zł/m kw.), Kraków (600 zł/m kw.) oraz Trójmiasto reprezentowane przez Gdańsk (484 zł/m kw.). To właśnie te rynki notują najwyższe dynamiki wzrostu – Gdańsk +24 proc., Kraków +20 proc. rok do roku. Średnia cena w 16 stolicach województw wzrosła do 372 zł/m kw. przy dynamice +6,8 proc. rdr.
Różnice dotyczą również wielkości działek.
"Działki o określonej wielkości mają wzrosty cen nawet kilkadziesiąt proc. w ciągu roku. Trudno, by przy takich wzrostach cen, wprowadzane w przyszłości do sprzedaży mieszkania były tańsze w tych największych miastach wojewódzkich" - powiedziała Kuniewicz. (PAP Biznes)
doa/ ana/
